農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報(bào)告.doc

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報(bào)告 附件 中國農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán) 抵押貸款管理辦法（試行） 第一章總 則 第一條 為適應(yīng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村改革發(fā)展需要，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，根據(jù)中華人民共和國農(nóng)村土地承包法、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法等法律法規(guī)和農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)信貸制度，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。 第三條 本辦法所稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指以家庭方式或通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他符合法律法規(guī)的方式流轉(zhuǎn)，取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)并享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。 第四條 本辦法所稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是指借款人在不改變土地所有權(quán)、承包權(quán)性質(zhì)，不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途的條件下，將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)及地上附著物作為抵押擔(dān)保向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)辦理的借款業(yè)務(wù)。 第二章貸款對(duì)象及條件 第五條 貸款對(duì)象。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款對(duì)象為依托農(nóng)村土地開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)及家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。 第六條 借款申請(qǐng)人除符合農(nóng)業(yè)銀行信貸基本制度和單項(xiàng)信貸產(chǎn)品的基本條件外，還應(yīng)具備以下條件： （一）具有較豐富的種養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，其中從事農(nóng)業(yè)種植業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)間不低于2年，從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營時(shí)間不低于3年。 （二）從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目自有資金比例不低于30%。 （三）大田作物種植。水稻、小麥、玉米、大豆等糧食種植面積一年一熟地區(qū)不低于100畝，一年兩熟地區(qū)不低于50畝；棉花、蔬菜、蓮藕等經(jīng)濟(jì)作物種植面積不低于50畝。 （四）水產(chǎn)品養(yǎng)殖。魚池、網(wǎng)箱精養(yǎng)面積不低于50畝，大湖、水庫散養(yǎng)面積不低于500畝。 （五）設(shè)施及特種農(nóng)業(yè)。采取溫室大棚等設(shè)施開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，以及從事林果、花卉、苗木、人參等特種農(nóng)業(yè)的，種植或養(yǎng)殖面積不低于5畝。 （六）以家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，種植或養(yǎng)殖面積準(zhǔn)入條件可為以上第三至第五款標(biāo)準(zhǔn)的50%。 第三章 貸款用途、額度、期限、利率、 用信及還款方式 第七條 貸款用途。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款用于借款人在承包或流轉(zhuǎn)土地范圍內(nèi)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的融資需求，包括： （一）土地與復(fù)墾。 （二）道路、灌溉、溫室大棚等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 （三）農(nóng)業(yè)機(jī)械設(shè)備、生產(chǎn)資料、人工等費(fèi)用。 （四）倉儲(chǔ)、物流等流通環(huán)節(jié)費(fèi)用。 （五）借款人取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)并已繳付一定期限的租金，以此為抵押，可用于剩余期限的后續(xù)租金繳付；或?yàn)閿U(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，用于擬抵押農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)之外其他土地經(jīng)營權(quán)的租金繳付。 第八條 貸款額度。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款額度應(yīng)根據(jù)借款人實(shí)際資金需求、承貸能力以及抵押物的評(píng)估價(jià)值確定，同時(shí)不超過貸款期間借款人農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入現(xiàn)金流的50%。 自然人客戶單戶額度最高不超過1000萬元，法人客戶最高不超過授信額度。 第九條 貸款期限。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款期限根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途、周期和現(xiàn)金流確定，同時(shí)應(yīng)遵循以下規(guī)定： （一）對(duì)于從事水稻、小麥等生長周期一年以內(nèi)作物，用途為支付農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、人工費(fèi)用等日常經(jīng)營需求的，貸款期限不 超過1年。 （二）對(duì)于用途為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地和復(fù)墾、購臵大型機(jī)械設(shè)備、投入倉儲(chǔ)物流，以及從事林果、苗木等生長周期較長作物的，貸款期限最長不超過5年。 （三）對(duì)于用途為支付農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)租金的，視經(jīng)營收入的現(xiàn)金流確定，最長不超過5年。 （四）貸款期限應(yīng)短于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)承包或流轉(zhuǎn)合同剩余年限3年（含）以上；采用分期繳付租金方式的，同時(shí)應(yīng)短于已繳清租金的剩余使用年限1年（含）以上。 （五）如遇到重大自然災(zāi)害或重大疫情導(dǎo)致貸款到期無法償還，但仍具備正常生產(chǎn)經(jīng)營能力，在擔(dān)保措施不喪失或削弱情況下，經(jīng)原審批行批準(zhǔn)可辦理展期或重新約期。重新約期延長期限不超過原貸款期限的50%。 第十條 貸款利率。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款定價(jià)按農(nóng)業(yè)銀行利率管理規(guī)定在授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行。 第十一條 用信及還款方式。根據(jù)客戶農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和實(shí)際需求采取一次或分次放款的用信方式。貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，可采取利隨本清、一次還本分期付息、分期還本付息等還款方式；貸款期限在1年以上的，必須采取分期還款方式，還款間隔不得長于1年。 第四章 抵押擔(dān)保管理 第十二條 借款人需為擬設(shè)定抵押的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán) 利人（或共有人）；以農(nóng)民合作社作為借款主體的，抵押人可以為農(nóng)民合作社社員。 第十三條 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可單獨(dú)抵押，也可采用其他資產(chǎn)抵（質(zhì)）押、保證擔(dān)保等組合擔(dān)保方式。自然人客戶采用農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)單獨(dú)抵押的，鼓勵(lì)其購買人身意外傷害保險(xiǎn)；法人客戶采取農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)單獨(dú)抵押的，應(yīng)要求其主要股東或?qū)嶋H控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 第十四條 用于抵押的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)符合以下條件： （一）土地不改變農(nóng)業(yè)用途，具備持續(xù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力。 （二）取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的手續(xù)符合相關(guān)法律和國家政策規(guī)定： 1通過承包或互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，需取得農(nóng)村土地承包合同或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證。 2通過轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的，需取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，且在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門辦理了合同鑒證。 （三）符合抵押登記條件，能夠在當(dāng)?shù)乜h級(jí)（含）以上政府指定部門辦理他項(xiàng)權(quán)利登記或其他相關(guān)證明材料。 （四）通過家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，需預(yù)留口糧田（家庭成員人數(shù)乘以全國人均耕地面積計(jì)算），不得納 XXX農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款 價(jià)值評(píng)估辦法（試行） 第一條 本辦法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)村集體所有和國家所有依法由農(nóng)村集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地；本辦法所稱抵押人，是指依法取得農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶和經(jīng)營大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社等經(jīng)營主體；本辦法所稱抵押權(quán)人，是指銀行等金融機(jī)構(gòu)。 第二條 符合以下條件的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)可用于辦理抵押貸款： （一）具備持續(xù)生產(chǎn)能力的農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、林業(yè)及其他符合抵押條件的農(nóng)村土地。 （二）農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)合法取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料。如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、合法合規(guī)的承包經(jīng)營或租賃合同、農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)證等。 （三）農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則，承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策。 （四）經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。 第三條 符合條件的承包土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估方式： （一） 抵押人向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，承包土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值由借貸雙方采取委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估、抵押權(quán)人自評(píng)或者借貸雙方協(xié)商等方式，公平、公正、客觀、合理確定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值。農(nóng)戶小額貸款主要由金融機(jī)構(gòu)和抵押人進(jìn)行協(xié)商評(píng)估認(rèn)定，以減輕群眾負(fù)擔(dān)。 （二）評(píng)估基本方法，通過查閱合同文本、實(shí)地調(diào)查等途徑 了解情況，評(píng)估作價(jià)。 （三）計(jì)價(jià)方法，以擬抵押土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村平均土地流轉(zhuǎn)價(jià)格（流轉(zhuǎn)租金）作為評(píng)估依據(jù)； （四）土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值=本地區(qū)年度平均土地流轉(zhuǎn)價(jià)格（流轉(zhuǎn)租金）面積（畝）經(jīng)營期限（最長不超過二輪土地承包期限2027年12月31日）；（如600元/畝10年=6000元） （五）貸款金額一般不超過提供抵押土地承包經(jīng)營權(quán)認(rèn)定價(jià)值的80%； （六）貸款的期限由借貸雙方協(xié)商確定（原則上以中長期貸款為主），但不得超過抵押人提供的土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余期限。 第四條 糾紛處理方式：當(dāng)債務(wù)履行期屆滿抵押人未清償?shù)模盅簷?quán)人可與抵押人協(xié)商以抵押的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)所得價(jià)款受償；協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可根據(jù)合同約定，向人民法院提起訴訟。 第五條 價(jià)款分配：抵押權(quán)人在處置抵押的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)時(shí)，所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員有優(yōu)先取得權(quán)。處置抵押農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)所得價(jià)款，抵押權(quán)人優(yōu)先受償，超過債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人繼續(xù)清償。涉及風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)陌碭XX農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金管理辦法（試行）執(zhí)行。 第六條 處置抵押農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)，只擁有流轉(zhuǎn)期間的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)且不得改變土地用途，不享受其他權(quán)利。 第七條 本辦法由XXX農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。 第八條 本辦法自發(fā)布之日起實(shí)行。 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款案例 摘要 本文對(duì)全國首例土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款案例的相關(guān)概念、事件背景、以及具體內(nèi)容等三個(gè)小節(jié)進(jìn)行了分析。 目錄 1. 相關(guān)名詞解釋 . 3 1.1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán) . 3 1.1.1 涵義 . 3 1.1.2 主體 . 3 1.1.3 權(quán)利內(nèi)容 . 3 1.2 農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn) . 3 1.2.1 涵義 . 3 1.2.2 流轉(zhuǎn)的主體 . 4 1.2.3 流轉(zhuǎn)的方式 . 4 1.3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款 . 5 2. 背景介紹 . 5 2.1 土地政策抑制 . 5 2.2 中央層面開始探索改革 . 5 2.3 成都市試點(diǎn)先行 . 5 3. 抵押貸款具體規(guī)定 . 6 3.1 貸款條件及范圍 . 6 3.2 貸款手續(xù) . 6 3.3 貸款流程 . 6 3.4 貸款期限及額度 . 6 3.5 貸款利率 . 6 1. 相關(guān)名詞解釋 1.1 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán) 1.1.1 涵義 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利，包括農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地 目前，耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年。 1.1.2 主體 1）發(fā)包方 第一，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包； 第二，已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包。 第三，國家所有的依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地，由使用該土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者村民小組發(fā)包。 2）承包方 根據(jù)土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。 承包法規(guī)定，農(nóng)村土地采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，因此集體中的農(nóng)戶為承包經(jīng)營權(quán)的最基本主體。 荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，可由農(nóng)民集體外的個(gè)體或者單位承包。 1.1.3 權(quán)利內(nèi)容 根據(jù)物權(quán)法以及農(nóng)村土地承包法，承包經(jīng)營權(quán)人對(duì)承包地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但承包經(jīng)營權(quán)的抵押受到嚴(yán)格限制，因此承包經(jīng)營權(quán)是有限的用益物權(quán)。如中華人民共和國擔(dān)保法規(guī)定，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)不能抵押（但承包林地、四荒地的經(jīng)營權(quán)可以用于抵押），物權(quán)法也明確規(guī)定除法律規(guī)定的特殊情況外，集體所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。 1.2 農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn) 1.2.1 涵義 土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。 通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包 法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 1.2.2 流轉(zhuǎn)的主體 承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。 受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個(gè)人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。 1.2.3 流轉(zhuǎn)的方式 1）轉(zhuǎn)讓 是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。 2）轉(zhuǎn)包 是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。 3）互換 是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。 4）入股 是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。 5）出租 是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。承租方按出租時(shí)約定的條件對(duì)承包方負(fù)責(zé)。 6）抵押 抵押指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià) 款優(yōu)先受償。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押是指，承包方或者土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款申請(qǐng)。 1.3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款 所謂土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款，是指在不改變土地農(nóng)業(yè)用途、不附帶各種政策補(bǔ)貼的前提下，農(nóng)戶或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方，本著自愿的原則，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為融資性擔(dān)保公司