資產(chǎn)評估師考試難點(diǎn)講解.doc

資產(chǎn)評估師考試-資產(chǎn)評估-沖刺重點(diǎn)串講講義-全第一部分串講前言首先建議大家把串講講義的前言和第二部分關(guān)于評估方法等綜合題的講解內(nèi)容打印下來然后聽。一、20042010年的考分合計(jì)分布圖【說明】第12章是2009年新增章，而且近2年沒有出大的考試題目，每年只有1分單選題二、經(jīng)過對近7年的考題分析，得到了以下結(jié)論和復(fù)習(xí)策略：1.高度重視評估方法的計(jì)算題的知識，這是考試是否能夠及格的關(guān)鍵需要大家特別注意的是，我們這門課程考試的分值近3年大約有64分以上是計(jì)算題（因?yàn)閱芜x題中也至少有1018分以上的計(jì)算性的選擇題，2010年單選題中的計(jì)算性選擇題達(dá)到18分），所以大家要高度重視教材中涉及到的計(jì)算型的知識點(diǎn)。由于本教材涉及到計(jì)算題的內(nèi)容很多，但是事實(shí)上知識點(diǎn)不是很多，主要是成本法、收益法和市場法等幾種方法，所以我們在計(jì)算題目上拿高分還是很有希望的。所以我們的串講將分兩部分講解，第二部分涉及計(jì)算型知識點(diǎn)也就是評估方法的講解，專門針對64分的計(jì)算題。其他的分章節(jié)來講解其他的36分左右的客觀題目成本法、收益法和市場法三種資產(chǎn)評估的方法，從近3年的統(tǒng)計(jì)情況來看，占整個計(jì)算題的分值比重分別是20%、65%、10%，剩下的是其他的小方法。從中大家可以認(rèn)識到收益法的重要程度。所以大家要通過這門課程，必須掌握好收益法的基本原理并能夠熟練運(yùn)用。注意2009年新增加的第十二章，今年存在考大題的可能性，過去2年沒有出大題，每年才考了1分。這章內(nèi)容大家覺得比較難學(xué)，事實(shí)上這章內(nèi)容涉及到資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量估價兩部分內(nèi)容。確認(rèn)部分主要屬于會計(jì)學(xué)的知識，教材介紹比較簡單，所以會計(jì)基礎(chǔ)差的同學(xué)可能覺得有些地方不好懂。但是要注意這部分內(nèi)容教材不會要求很高，如果要求高了將需要擴(kuò)充很多的知識，和評估學(xué)的知識重點(diǎn)就會有沖突。大家要把更多的關(guān)注點(diǎn)放到如何計(jì)量已經(jīng)確認(rèn)的資產(chǎn)價值，這些價值如何估價，這樣問題就變得比較容易了。這部分內(nèi)容我也將在第二部分內(nèi)容中專門講解。從計(jì)算題大題涉及到的章節(jié)分布情況看，主要分布在第4章機(jī)器設(shè)備評估、第5章房地產(chǎn)評估、第7章無形資產(chǎn)評估、第10章企業(yè)整體評估和第8章長期投資性資產(chǎn)評估。第8章長期投資性資產(chǎn)評估如果考大題主要是針對第3節(jié)，其另外第12章可能會對企業(yè)合并對價分?jǐn)偝鼍C合題（如果出題，應(yīng)該和教材例題相當(dāng)），應(yīng)該也不難掌握。如果希望本科必過，擴(kuò)大復(fù)習(xí)面的話，把流動資產(chǎn)評估中涉及的評估方法予以掌握。以上的內(nèi)容我將在后面正式串講的第二部分用30頁的篇幅全面總結(jié)講解。2.對于客觀題目的36分看，我希望大家做到有幾個必定掌握。第1章4分左右，第2章6分，這兩章是基礎(chǔ)，對整個教材的掌握和理解比較重要。對于這些內(nèi)容全面仔細(xì)掌握。第3、11、13、14章考點(diǎn)比較容易把握，估計(jì)今年分?jǐn)?shù)都在2分上下，把串講中分章要求掌握的知識點(diǎn)掌握就可以了，我已經(jīng)將內(nèi)容壓縮到最少。其他部分的客觀性選擇題目按照我分章節(jié)講解的內(nèi)容或者做模擬試題就可以了。關(guān)于這一部分我將在串講的第三部分分章介紹。3.最后的押題，在大家時間的確緊張的情況下，可以作為賭一把的基礎(chǔ)，但是這門課考試計(jì)算題多，即使考試的題目和我押的題目屬于同一種題目，但是計(jì)算上不可能完全一樣。同時我在串講中提到的習(xí)題班中的例題視作押題的內(nèi)容。三、考試器材準(zhǔn)備具有指數(shù)計(jì)算功能、無聲無編輯存儲功能的計(jì)算器。四、考試注意事項(xiàng)1.考試全部采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)方式閱卷，嚴(yán)格按照考試要求，根據(jù)題號標(biāo)明的位置在有效區(qū)域內(nèi)作答，超出答題區(qū)域作答無效。正文部分必須使用黑色墨跡的鋼筆或簽字筆作答，填涂部分用2B鉛筆。2.計(jì)算題要盡可能分步驟做，步驟盡可能詳細(xì)，考試是按照步驟給分的，如果一步得出結(jié)果，出了錯誤一分不給。3.同時每個步驟需要寫明計(jì)算原理和理由，然后再進(jìn)行計(jì)算，這樣即使計(jì)算錯了，公式正確也能夠給分，寫公式的時候記不住符號，可以使用文字。4.計(jì)算的精確度要注意中間過程的精確度（保留的小數(shù)位數(shù)）要比最后的結(jié)果要求的精確度（保留的小數(shù)位數(shù)）高（多）。5.計(jì)算結(jié)果因?yàn)橹虚g計(jì)算過程小數(shù)位數(shù)的不一致導(dǎo)致結(jié)果的誤差不會影響得分，曾經(jīng)有一年的標(biāo)準(zhǔn)答案，容許數(shù)值和標(biāo)準(zhǔn)答案差別在6左右。6.折現(xiàn)系數(shù)需要大家自己計(jì)算，所以需要大家記住復(fù)利現(xiàn)值和年金現(xiàn)值的計(jì)算公式，要能夠使用計(jì)算器計(jì)算（110%）（10）0.3855。7.多選題如果漏選的話會按答對的個數(shù)給分。第二部分評估方法等綜合計(jì)算題講解把以下內(nèi)容搞懂，再做習(xí)題班的題目，掌握今年出題方向和思路。一、收益法 收益法的理論依據(jù)：財(cái)務(wù)管理中的NPV的計(jì)算原理（或者說是貨幣的時間價值原理），即評估價值（被估資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流折現(xiàn)系數(shù)） 收益法應(yīng)用的前提條件（KP45）1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（A）2.資產(chǎn)擁有者獲的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（i）3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測（n） 收益法中各個指標(biāo)的確定1.收益額的確定（A或者Rt）收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益（46頁）在企業(yè)價值評估中，體現(xiàn)為（355頁）企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益。例如稅收，不論是流轉(zhuǎn)稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額都可視為企業(yè)的收益。無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支、還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流入量，就可視為企業(yè)收益。事實(shí)上，這一點(diǎn)運(yùn)用到房地產(chǎn)的評估中表現(xiàn)為（162163頁）收益額應(yīng)該是凈收益客觀總收益客觀總費(fèi)用收益額兩個特點(diǎn)（46頁）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益?？陀^的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計(jì)被評估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實(shí)收益（總收益總費(fèi)用）中可能包括不合理的因素（參見我習(xí)題班第十章綜合題2和3）企業(yè)價值評估中收益額的確定企業(yè)收益基本表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量（KP355）應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)的收益基礎(chǔ)（KP355）因?yàn)槠髽I(yè)凈現(xiàn)金流量是企業(yè)收支的差額，不容易被改變，更客觀準(zhǔn)確。 凈利潤與現(xiàn)金流量的關(guān)系及計(jì)算（教材362頁的表格）凈利潤的計(jì)算凈利潤利潤總額所得稅利潤總額（1所得稅稅率）利潤總額營業(yè)利潤投資收益營業(yè)外收入營業(yè)外支出營業(yè)利潤產(chǎn)品銷售利潤其他業(yè)務(wù)利潤管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用產(chǎn)品銷售利潤產(chǎn)品的銷售收入產(chǎn)品銷售稅金產(chǎn)品銷售成本（包含折舊）凈現(xiàn)金流量計(jì)算凈現(xiàn)金流量凈利潤折舊無形資產(chǎn)攤銷追加資本性支出（一般為零）企業(yè)價值評估中收益額的常用口徑（KP355356）股權(quán)自由現(xiàn)金流量：凈利潤或凈現(xiàn)金流量凈利潤或凈現(xiàn)金流量扣稅后的長期負(fù)債利息（長期負(fù)債利息*（1所得稅稅率）企業(yè)自由現(xiàn)金流量：凈利潤或凈現(xiàn)金流量扣稅后全部利息（全部利息*（1所得稅稅率）企業(yè)收益預(yù)測的基礎(chǔ)（KP358）企業(yè)價值評估的預(yù)期收益的基礎(chǔ)，應(yīng)該是在正常的經(jīng)營條件下，排除影響企業(yè)盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企業(yè)正常收益。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測，應(yīng)以企業(yè)的存量資產(chǎn)為出發(fā)點(diǎn)，可以考慮對存量資產(chǎn)的合理改進(jìn)乃至合理重組，但必須以反映企業(yè)的正常盈利能力為基礎(chǔ)，任何不正常的個人因素或新產(chǎn)權(quán)主體的超常行為因素對企業(yè)預(yù)期收益的影響不應(yīng)予以考慮。無形資產(chǎn)評估中收益額的確定（KP243246）【注意習(xí)題班第七章綜合題第1題】直接評估法R使用無形資產(chǎn)后凈利潤使用無形資產(chǎn)前凈利潤Q2（P2C2）（1T）Q1（P1C1）（1T）差額法（與行業(yè)平均水平比較）無形資產(chǎn)帶來超額收益 凈利潤凈資產(chǎn)總額行業(yè)平均資金利潤率 （76）分成率法。收益額銷售利潤銷售利潤分成率（1所得稅稅率）（78）銷售收入銷售收入分成率（1所得稅稅率）（77）銷售收入分成率 銷售利潤分成率 銷售利潤率 盡管銷售收入分成率和利潤分成率之間存在一定關(guān)系，并可以通過數(shù)學(xué)關(guān)系進(jìn)行互換，但銷售收入分成率合理性的基礎(chǔ)仍然是利潤分成率，這是必須明確的。要素貢獻(xiàn)法。2.折現(xiàn)率（r）（1）從本質(zhì)上講（KP46）折現(xiàn)率是一個期望的投資報(bào)酬率。是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報(bào)率。（2）從構(gòu)成上看（KP46）折現(xiàn)率無風(fēng)險報(bào)酬率風(fēng)險報(bào)酬率（3）資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系（KP47）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的但是二者適用場合不同習(xí)慣上人們稱折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（i），用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（i）。二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同時期所面臨的風(fēng)險是否相同。當(dāng)題目中分別告訴了資本化率與折現(xiàn)率，則要區(qū)別使用，否則視作二者相等。（4）折現(xiàn)率的計(jì)算方法一：折現(xiàn)率無風(fēng)險報(bào)酬率風(fēng)險報(bào)酬率（KP369以及165安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法）.無風(fēng)險報(bào)酬率即最低報(bào)酬率：通常可以銀行儲蓄利率和國庫券的利率確定，一般用rf表示.風(fēng)險報(bào)酬率的確定風(fēng)險累加法由此方法最后計(jì)算出來折現(xiàn)率的方法稱為累加法（KP367、369）風(fēng)險報(bào)酬率經(jīng)營風(fēng)險報(bào)酬率財(cái)務(wù)風(fēng)險報(bào)酬率行業(yè)風(fēng)險報(bào)酬率其他風(fēng)險報(bào)酬率系數(shù)法由此方法最后計(jì)算出來折現(xiàn)率的方法稱為資本資產(chǎn)定價模型（KP368、369）此方法計(jì)算出來的折現(xiàn)率屬于權(quán)益資金的折現(xiàn)率行業(yè)風(fēng)險報(bào)酬率（KP369）Rr（RmRf）（107）式中：Rr被評估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報(bào)酬率Rm市場期望報(bào)酬率Rf企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)這里RmRf代表社會平均風(fēng)險報(bào)酬率企業(yè)的風(fēng)險報(bào)酬率如果所求系數(shù)是被評估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)，而不是被評估企業(yè)的系數(shù)，則需要再考慮企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)狀況，確定企業(yè)在其所在行業(yè)中的地位系數(shù)，即企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)（），即企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)，然后與企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險報(bào)酬率相乘，得到該企業(yè)的風(fēng)險報(bào)酬率Rq。如下式表示：Rq（RmRf）（108）如果所求系數(shù)是被評估企業(yè)相對于社會平均風(fēng)險的系數(shù)（企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)（），直接利用系數(shù)就可以了，直接得到Rq，而不需要再考慮企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)因素了Rq（RmRf），式中Rq企業(yè)的風(fēng)險報(bào)酬率企業(yè)相對于社會平均風(fēng)險的系數(shù)方法二：加權(quán)平均資本成本模型（KP370）若計(jì)算全部資本的折現(xiàn)率折現(xiàn)率（各種籌資渠道資金占總資本的比重該種資本的資本成本率）其中：所有者權(quán)益的資金成本率可以使用資本資產(chǎn)定價模型求得負(fù)債的資金成本率 債務(wù)稅前資金成本*（1所得稅稅率）若計(jì)算投資資本（即權(quán)益資金和長期負(fù)債）的折現(xiàn)率方法三：凈收益與售價比率法（KP164、135）實(shí)質(zhì)上,凈收益與售價的比率,就是投資報(bào)酬率，售價代表資產(chǎn)的價值。方法四：各種投資收益率排序插入法（KP165）（5）房地產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的種類、計(jì)算及其關(guān)系（KP165166）綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系。（LB）r Lr1Br2很容易得到：式中：r綜合資本化率；r1土地資本化率； r2建筑物資本化率； L土地價值； B建筑物價值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，符合折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)的實(shí)質(zhì)。特別注意：以上折現(xiàn)率的計(jì)算方法在計(jì)算企業(yè)價值和房地產(chǎn)評估以外，根據(jù)已知條件直接計(jì)算使用，不需要區(qū)分屬于權(quán)益資金折現(xiàn)率、全部資金折現(xiàn)率和投資資本折現(xiàn)率。收益期限（n）（1）根據(jù)持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來的預(yù)期收益（2）關(guān)于無形資產(chǎn)的收益年限，掌握下面內(nèi)容按照我國專利法的規(guī)定，發(fā)明專利的保護(hù)期限為20年，實(shí)用新型與外觀設(shè)計(jì)的保護(hù)期限為10年，均自申請日開始計(jì)算。搞懂無形資產(chǎn)評估第2節(jié)最后我補(bǔ)充的例題【2009年考題】確定無形資產(chǎn)有效期限的理論依據(jù)無形資產(chǎn)收益期限或稱有效期限，指無形資產(chǎn)發(fā)揮作用，并具有超額獲利能力的間。無形資產(chǎn)具有獲得超額收益能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)有效期限。資產(chǎn)評估實(shí)踐中，預(yù)計(jì)和確定無形資產(chǎn)的有效期限，可依照下列方法進(jìn)行：、法律或合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。、法律無規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限的，可按照受益年限確定。、法律和企業(yè)合同或申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計(jì)受益期限確定。預(yù)計(jì)受益期限可以采用統(tǒng)計(jì)分析或與同類資產(chǎn)比較得出。（3）企業(yè)價值評估中評估價值類型、收益額類型以及折現(xiàn)率的匹配企業(yè)價值對應(yīng)的收益額折現(xiàn)率種類公式折現(xiàn)率種類計(jì)算方法股東全部權(quán)益價值凈資產(chǎn)價值或所有者權(quán)益價值凈利潤或凈現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）權(quán)益資金的折現(xiàn)率資本資產(chǎn)定價模型公式1010企業(yè)投資資本價值這種分類不是341頁指導(dǎo)意見中的分類所有者權(quán)益長期負(fù)債凈利潤或凈現(xiàn)金流量扣稅后的長期負(fù)債利息【長期負(fù)債利息*（1所得稅稅率）權(quán)益資金和長期負(fù)債資金的綜合折現(xiàn)率加權(quán)平均資本成本模型公式1012企業(yè)整體價值所有者權(quán)益價值和付息債務(wù)之和凈利潤或凈現(xiàn)金流量扣稅后全部利息【全部利息*（1所得稅稅率）】權(quán)益資金和全部負(fù)債資金的綜合折現(xiàn)率加權(quán)平均資本成本模型公式1011部分股東權(quán)益價值先計(jì)算出來股東全部權(quán)益價值，然后按照股權(quán)比例進(jìn)行折算。不過如果股權(quán)比例在各個年度不同的話，需要在各個年度使用相應(yīng)的股權(quán)比例進(jìn)行計(jì)算 收益法應(yīng)用的形式【以下幾個公式除考大題，每年至少也有34分的計(jì)算性選擇題，KP4751】1.各年收益不相等的情況評估值Rt/（1r）t（213）2.各年收益相等的情況（215）3.純收益在若干年后保持不變：（218）4.純收入按等差級數(shù)變化（KP4950）：教材公式記憶技巧介紹5.純收益按等比級數(shù)變化（KP50）：教材公式記憶技巧介紹6.如果各年收益相等、折現(xiàn)率是0，則PAn7.已知若干年后資產(chǎn)價格，公式2278.年金法（收益年限為無限年限，但是只能夠估測近幾年的，KP351）（102）式中：企業(yè)前n年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和；年金現(xiàn)值系數(shù)我們可以認(rèn)為公式（101）中的Ar資本化率【例101】待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的預(yù)期收益額為100萬元、120萬元、110萬元、130萬元、120萬元，假定本金化率為10%，試用年金法估測待估企業(yè)價值答疑編號2499020201正確答案先計(jì)算未來5年的預(yù)期收益額的現(xiàn)值1000.90911200.82641100.75131300.68301200.6209437計(jì)算五年預(yù)期收益額的等額年金值A(chǔ)（P/A，10%，5）437A4373.7907115.3萬元計(jì)算待估企業(yè)價值PA10%115.310%1153（萬元）收益法在不同評估對象中應(yīng)用的特別形式1.企業(yè)整體評估與商譽(yù)的關(guān)系（KP293296）【今年可能性大，注意習(xí)題班第七章綜合題23】方法一：割差法商譽(yù)企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估價值之和方法二：超額收益法超額收益企業(yè)凈收益按可確指資產(chǎn)及行業(yè)平均收益率計(jì)算的行業(yè)平均收益然后將各年的超額收益折現(xiàn)。2.房地產(chǎn)評估的收益法（KP166167）（1）評估房地合在一的房地產(chǎn)價值 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率（55）房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+保險費(fèi)+稅金【不含折舊】（2）由土地收益評估土地價值適用于空地出租 土地價值土地凈收益/土地資本化率（56） 土地凈收益土地總收益土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金等（3）由房地產(chǎn)收益評估土地價值方法一：（房地產(chǎn)價值扣減法）【注意掌握教材例題54和習(xí)題班綜合題第1題】土地價值房地產(chǎn)價值建筑物現(xiàn)值 （57）建筑物現(xiàn)值建筑物重置價年貶值額已使用年數(shù)當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額（建筑物重置成本殘值）/耐用年限【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額（建筑物重置成本殘值）/土地使用權(quán)尚余年限【注意】上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁236這里計(jì)算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時候開始計(jì)算）中取短。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應(yīng)該予以考慮。方法二：（建筑物收益扣除法）土地價值（房地產(chǎn)純收益建筑物純收益）/土地資本化率（58） 建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率（4）單獨(dú)評估建筑物的價值建筑物價值（房地產(chǎn)純收益土地純收益）/建筑物資本化率（510）特別注意： 特別注意：這里公式（55）（56）（58）（510），計(jì)算的都是無限年限的價值，而實(shí)際評估中基本上都是有限年限（n）的土地使用權(quán)價值等，應(yīng)該將上面的公式（55）（56）（58）（510）中的加下劃線的相應(yīng)的除以各自資本化率，改為（P/A,r,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r2,n）房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)3.土地評估的假設(shè)開發(fā)法（亦稱剩余法，教材188194）（1）基本思路：評估待估土地價格時，將待估土地上的開發(fā)后的房地產(chǎn)預(yù)期價值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及合理開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的方法。（2）適用范圍 待開發(fā)土地的估價：開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值減去建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等 將生地開發(fā)成熟地的土地估價開發(fā)完成的熟地價減去土地開發(fā)費(fèi)待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這是的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用（3）基本公式為：地價樓價（建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤稅費(fèi)）租售費(fèi)用.（建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤稅費(fèi)）：實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于房屋的建筑成本式中，樓價即土地開發(fā)建設(shè)后的價值，一般用市場法或者收益法（確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益、將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價）獲得建筑費(fèi)用為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費(fèi)成本，可根據(jù)評估時同類建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得；專業(yè)費(fèi)用是指測量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi) i （ i為一定的百分率） 利息是指全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括地價。但是建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)可能分年度投入，利息計(jì)算公式為：建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)期初一次性投入（n是建造期的長度）利息（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）（ 1+r ）n11建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入：其建造期為開發(fā)期的一半利息地價（ 1+r ）n1+ （建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）（ 1+r ）n/21.2建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為各段時間一半附加剩余占用期間利息地價（ 1+r ）21+（建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）30%（ 1+r ）1.51 +（建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)） 70%（ 1+r ）0.513特別注意：建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息利潤是指全部預(yù)付資本的機(jī)會成本，假設(shè)正常利潤率為P，則利潤（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）P 稅費(fèi)通過地價與稅率t的乘積計(jì)算，即稅費(fèi)地價 t 租售費(fèi)用通常可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測確定。將公式代入公式中，得一等式，可以從中解出地價二、股權(quán)投資的評估（312313頁）下面的雖然是文字性內(nèi)容，但是可以和收益法等方法結(jié)合考綜合題目，近幾年每年都有一個此類題目，所以記住以下各種情況下的評估方法和計(jì)算方法非控股型股權(quán)投資（少數(shù)股權(quán)）評估1.對于非控股型股權(quán)投資評估，可以采用收益法【收益確定】。對于合同、協(xié)議明確約定了投資報(bào)酬的長期投資，可將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益折為現(xiàn)值，作為評估值。對到期收回資產(chǎn)的實(shí)物投資情況，可按約定或預(yù)測出的收益折為現(xiàn)值，再加上到期收回資產(chǎn)的現(xiàn)值，計(jì)算評估值。對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權(quán)利或其他間接經(jīng)濟(jì)效益的，可通過了解分析，測算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，折現(xiàn)計(jì)值。對于明顯沒有經(jīng)濟(jì)利益，也不能形成任何經(jīng)濟(jì)權(quán)利的投資則按零價值計(jì)算。2.在未來收益難以確定時采用重置價值法進(jìn)行評估。即通過對被投資企業(yè)進(jìn)行評估，確定凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評估值。如果進(jìn)行該項(xiàng)投資的期限較短，價值變化不大，被投資企業(yè)資產(chǎn)賬實(shí)相符可根據(jù)核實(shí)后的被投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方所占的份額確定評估值。注意：不論采用什么方法評估非控股型股權(quán)投資，都應(yīng)考慮少數(shù)股權(quán)因素可能會對評估值產(chǎn)生的影響?？毓尚凸蓹?quán)投資評估 1.評估思路對被投資企業(yè)進(jìn)行整體評估后再測算股權(quán)投資的價值。整體評估應(yīng)該以收益法為主，特殊情況下，可以單獨(dú)采用市場法。對被投資企業(yè)整體評估，基準(zhǔn)日與投資方的評估基準(zhǔn)日相同。2.不能夠?qū)⒈煌顿Y企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債與投資方合并，而應(yīng)該單獨(dú)評估股權(quán)投資的價值，并記錄在長期股權(quán)投資項(xiàng)目之下。3.評估人員評估股東部分權(quán)益價值，應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)及切實(shí)可行的情況下考慮由于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價。資產(chǎn)評估人員應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中披露是否考慮了控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折價。三、市場法【今年可能性較大，注意習(xí)題班第2章市場法的綜合題】今年市場法考試大題的可能性較大。一般掌握我下面的總結(jié)就可以了。關(guān)注教材例題58（如果不能夠掌握市場法的方法，就背下這個題目）和例題27大家對市場法的修正系數(shù)計(jì)算總覺得困難，我下面將進(jìn)行總結(jié)，大家如果理解困難或者發(fā)現(xiàn)教材前后矛盾的時候，以我這里為準(zhǔn)。 市場法的理論依據(jù)：1.市場法的理論依據(jù)是替代原則2.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一 市場法應(yīng)用的前提條件（KP30）：1.要有一個活躍的公開市場。2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。 參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等。參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。 市場法的基本公式及計(jì)算步驟1.根據(jù)各個（3個以上）參照物確定的評估值參照物價值交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)2.被評估資產(chǎn)的評估價值最終確定評估人員對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評結(jié)果中最合理的評估值作為最終的評估值。如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽（這個時候各個參照物價格調(diào)整得到的評估值應(yīng)該十分的接近）?？梢圆捎盟阈g(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。評估值（根據(jù)各個參照物確定的評估值）n注意：n大于3，也就是說至少需要選取3個以上的參照物。如果各個參照物價格調(diào)整得到的評估值中，某一個數(shù)值明顯偏高或者偏低，應(yīng)該將其剔除（說明該交易案例不符合可比性），余下的數(shù)值進(jìn)行平均得到評估值。考試的時候如果結(jié)果在計(jì)算正確的情況下，某個數(shù)值偏差極其明顯或者題目要求注意剔除不合理的數(shù)值時候，需要考慮這個問題。直接比較法（用于僅某個或者幾個基本特征的有差異下，運(yùn)用關(guān)鍵在于因素調(diào)整）1.市價折扣法（KP34頁）資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（1價格折扣率）（23）注意：從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評估對象享受的價格折扣比參照物大。而實(shí)際評估工作中，并不能夠這么肯定，我將教材例21修改一下，大家看看解法【修改后例21】評估某擬正常變現(xiàn)的資產(chǎn)，參照物是快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的快速變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，則被評估資產(chǎn)價值接近于16.67萬元。10資產(chǎn)評估價值（140%），所以資產(chǎn)評估價值10（140%）16.67萬元2.功能價值類比法（KP35和58頁）（1）生產(chǎn)能力比例法數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：所以：被評估資產(chǎn)評估價值參照物成交價格（2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：3.價格指數(shù)法（參見下面的內(nèi)容）4.成新率因素（KP38頁，成新率價格調(diào)整法）資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格評估對象成新率/參照物成新率資產(chǎn)的成新率資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）直接比較法使用頻率高的方法（KP3943頁）方法一：市場售價類比法1.分析影響參照物和評估對象價值不同的因素（主要因素有）：時間（交易日期）因素（KP3637.40、98100、175）容積率因素 （KP176頁）交易情況因素（KP40、175頁）土地使用年限因素（KP41.177頁）區(qū)域因素（KP41頁）個別因素（包含功能、實(shí)體特征和質(zhì)量等）（KP133頁實(shí)體狀態(tài)因素）2.各個因素修正系數(shù)的確定：在這方面，語言的理解不同就會導(dǎo)致對系數(shù)的計(jì)算結(jié)果的差異，下面歸納出一般的方法和技巧。大家考試以此為準(zhǔn)。（1）時間因素（就是物價因素，實(shí)質(zhì)上這和成本法中的物價指數(shù)調(diào)整法基本相似） 注意：“平均每月或者每年價格上漲X%”和“每月或者每年價格上漲X%”兩種說法使得時間因素對調(diào)整因素的影響的不同說法一：當(dāng)說明是“平均每月或者每年價格上漲X%”評估對象的價值/參照物的價值=100（1X%n）/100說法二：當(dāng)說明是“每月或者每年價格上漲X%”評估對象的價值/參照物的價值=100（1X%）n/100說法三：當(dāng)說明是“從參照物交易日到評估基準(zhǔn)日價格上漲X%”評估對象的價值/參照物的價值=100（1X%）/100說法四：價格指數(shù)法告訴物價變化情況物價指數(shù)法的有關(guān)定義：、定基物價指數(shù)：是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計(jì)算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號。表41（教材98頁）年份該類設(shè)備實(shí)際均價定基物價指數(shù)=當(dāng)年實(shí)際物價/基年物價定基價格變動指數(shù) =（當(dāng)年實(shí)際物價-基年物價）/基年物價1999（基年）50100%200051.5103%=51.5/50*100%3%=（51.5-50）/50*100%200153106%=53/50*100%6%=（53-50）/50*100%200254108%=54/50*100%8%=（54-50）/50*100%200355110%=55/50*100%10%=（55-50）/50*100%200456112%=56/50*100%12%=（56-50）/50*100%200557.5115%=57.5/50*100%15%=（57.5-50）/50*100%、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系某年的定基價格指數(shù)1+該年的定基價格變動指數(shù)、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系物價指數(shù)=評估基準(zhǔn)日的定基物價指數(shù)/參照物成交日的定基物價指數(shù)比如上表中，2004年相對于2001年的價格指數(shù)112/106105.66%、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系物價指數(shù)1+物價變動指數(shù)比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)112/10615.66%、環(huán)比物價指數(shù)（記作等，教材37頁公式272，99頁公式43）：本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做a1,a2,an教材36頁公式262和57頁）本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)的商環(huán)比物價指數(shù)1+環(huán)比物價變動指數(shù)年 份定基物價指數(shù)（%）環(huán)比物價指數(shù)（%）環(huán)比變動物價指數(shù)19991002000103103=103/1003%=（103-100）/1002001106102.9=106/1032.91%=（106-103）/1032002108101.9=108/1061.89%=（108-106）/1062003110101.9=110/1081.85%=（110-108）/1082004112101.8=112/1101.82%=（112-110）/1102005115102.7=115/1122.68%=（115-112）/112價格指數(shù)法在評估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：參照物資產(chǎn)交易價格評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價格指數(shù)/參照物交易日資產(chǎn)定基價格指數(shù)參照物資產(chǎn)交易價格（1+評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)）/（1+參照物交易期日同類資產(chǎn)定基價格變動指數(shù)）參照物成交價格價格指數(shù)（27）參照物成交價格（1+物價變動指數(shù)）（26）參照物成交價格（272）（43）參照物成交價格（1+a1）（1a2）（1an）（262）適用條件評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長（2）容積率因素在正常情況下應(yīng)首先搜集城市關(guān)于容積率標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，測定容積率與地價的相關(guān)系數(shù)。然后，用比較案例容積率的相關(guān)系數(shù)與待估土地容積率相關(guān)系數(shù)進(jìn)行對比，求得容積率修正系數(shù)。計(jì)算公式為例題：某城市土地容積率修正系數(shù)見下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5相關(guān)系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定比較案例宗地地價每平方米是800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率是1.7，則待估宗地容積率修正系數(shù)計(jì)算如下：容積率修正系數(shù)1.6/1.90.84212.容積率修正，以待估宗地為100，比較實(shí)例及待估宗地容積率與其相比，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正1.5%。（這和教材178頁的例題相似）ABC待估宗地容積率0.40.70.460.3參照物A修正系數(shù)100/1001+（0.40.3）/0.1*1.5%100/101.5參照物B修正系數(shù)100/1001+（0.70.3）/0.1*1.5%100/106參照物C修正系數(shù)100/1001+（0.460.3）/0.1*1.5%100/102.4（3）交易行為（情況）因素原因市場一般是一個不完全競爭市場。價格的形成往往具有個別性，需要將交易中由于非市場的原因引起的價格偏差予以剔除，使其成為正常的交易價格公式評估對象的價值/參照物的價值=100/100（1X%）要注意理解什么情況下使用X%（參照物價格由于各種原因價格較正常價格偏低），什么情況下使用+X%（參照物價格由于各種原因價格較正常價格偏高）。需要修正的情形、有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易； 、交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售（價格交正常價格低，需要比正常值100低，這個時候公式中為X%）或急于購買（價格交正常價格高，需要比正常值100高，這個時候公式中為+X%）最為典型、買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高（+X%）或偏低（X%） 、其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方（+X%）。 、特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等（+X%）（4）土地使用年限的修正系數(shù)評估對象的價值/參照物的價值=（1（1r）m）/（1（1r）n）這個公式原理就是收益法折現(xiàn)的原理，在177頁，不需要死記。m：被評估土地的剩余使用年限n：參照物的土地剩余使用年限，注意在基準(zhǔn)地價調(diào)整法中這個值應(yīng)該是法定的最高出讓年限（5）當(dāng)分別告訴參照物和被評估對象的因素的數(shù)值大小時（KP41頁區(qū)域因素修正）。被評估對象的價值/參照物的價值=被評估對象該因素的數(shù)值（有時候不一定是100）/參照物該因素的數(shù)值。（6）其他個別因素（個別記憶）。記住教材的133頁的實(shí)體狀態(tài)調(diào)整內(nèi)容。同時參照教材178頁，表格對土地狀況的修正給出條件的表達(dá)方式：直接告訴調(diào)整百分率，事實(shí)上就是假設(shè)分子是100，對分母在100的基礎(chǔ)上做調(diào)整。方法二：價值比率法（KP42頁）【參見習(xí)題班第10章綜合題第3題】。教材42頁采用的價值比例為成本市價比例（市價/合理成本）以及市盈率（每股市價/每股盈利）。同時教材377382頁的參考企業(yè)比較法和并購案例比較法就屬于價值比例法的運(yùn)用，有一定可能考381頁類型的綜合計(jì)算題，解題步驟如下： 1.確定價值比率確定價值比率的關(guān)鍵在于兩點(diǎn)：（1）對可比企業(yè)的選擇。 判斷企業(yè)的可比性存在兩個標(biāo)準(zhǔn):行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然需要選定3個及以上參照物：比如表105中，選了A、B和C公司（2）對可比指標(biāo)的選擇。在尋找參照企業(yè)的過程中,為了降低單一樣本,單一參數(shù)所帶來的誤差, 國際上通用的辦法是采用多樣本、多參數(shù)的綜合方法。比如表105中，選定了市價/銷售額、市價/賬面價值、市價/凈現(xiàn)金流量2.計(jì)算出參照物的各個可比指標(biāo)的數(shù)值，并求出各個指標(biāo)的平均值：比如表105中，計(jì)算出了參照物A、B和C公司的市價/銷售額、市價/賬面價值、市價/凈現(xiàn)金流量三個指標(biāo)的數(shù)值，并計(jì)算出了三個指標(biāo)的平均值。3.計(jì)算出被評估企業(yè)的銷售額、賬面價值和凈現(xiàn)金流量。4.用各個指標(biāo)的均值乘以被評估企業(yè)的對應(yīng)數(shù)值（被評估企業(yè)的銷售額、賬面價值和凈現(xiàn)金流量），得出根據(jù)各個指標(biāo)計(jì)算出的評估價值。5.分析各個指標(biāo)計(jì)算出的評估價值，剔除異常值，將剩余的評估值平均就得到被評估企業(yè)的價值。間接比較法（KP43頁）1.特點(diǎn)（或者說和前面方法的區(qū)別在于）參照物特殊參照物是被估價資產(chǎn)國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）。2.適用條件：不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。3.具體運(yùn)用（1）基準(zhǔn)地價修正法參照物是基準(zhǔn)地價注意在修正土地年限的時候，參照物即基準(zhǔn)地價的年限是國家法定的最高出讓年限。必須記住國務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； 綜合或者其他用地 50 年。 （2）路線價法（我認(rèn)為也可歸為此類）參照物是路線價劃分路線價區(qū)段：地價相等、地段相連的帶狀地段確定標(biāo)準(zhǔn)宗地沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離評估路線價路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價格深度百分率表單獨(dú)深度百分率大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨(dú)深度百分率單獨(dú)深度百分比實(shí)質(zhì)上指的是在標(biāo)準(zhǔn)寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（距離道路越遠(yuǎn)），則價格越低比如：某深度地塊的價格是40元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米.該地塊深度累計(jì)深度百分率累計(jì)深度百分率各段單獨(dú)深度百分率平均深度百分率平均深度百分率 累計(jì)深度百分率宗地深度標(biāo)準(zhǔn)深度計(jì)算宗地價值宗地總價路線價累計(jì)深度百分比臨街寬度修正系數(shù)其他條件修正率【說明】路線價的單位為【元/標(biāo)準(zhǔn)寬（如100英尺，100米）標(biāo)準(zhǔn)深度（如100英尺，100米）】累計(jì)深度百分比的單位：%用于修正被評估宗地的深度臨街深度修正系數(shù)：如100英尺，100米用于修正被評估宗地的寬度，該系數(shù)應(yīng)該反映宗地深度是路線價所反映地塊寬度的倍數(shù)。其他條件修正率如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需要考慮其他條件修正率，估計(jì)考試的時候涉及到的話會給出這個系數(shù)的。掌握教材例512四、成本法【關(guān)于復(fù)雜設(shè)備的成本法一直沒有考試，參加習(xí)題班4個綜合題，尤其是1和2】成本法應(yīng)用的前提條件1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價值?！咎貏e說明】成本法運(yùn)用中要注意“形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的”，這個內(nèi)容今年教材沒有明確給出這個內(nèi)容，但是這個在多處的計(jì)算中有體現(xiàn)。也就是說，按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)，評估時，應(yīng)該去掉無效耗費(fèi)。成本法運(yùn)用的思路被評估資產(chǎn)的價值重置成本實(shí)體性貶值功能型貶值經(jīng)濟(jì)性貶值該公式包含兩種情形：1.被評估資產(chǎn)的價值復(fù)原重置成本實(shí)體性貶值包含超額投資成本的功能型貶值經(jīng)濟(jì)性貶值2.被評估資產(chǎn)的價值更新重置成本實(shí)體性貶值不含超額投資成本的功能型貶值經(jīng)濟(jì)性貶值各項(xiàng)指標(biāo)的估算重置成本及其估算 重置成本的定義重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本：用被評估資產(chǎn)原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，復(fù)原購建與被評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。自然在功能上也和舊的一樣，只是使用現(xiàn)在的價格。更新重置成本：只是強(qiáng)調(diào)和原來舊的資產(chǎn)功能一樣，可以使用現(xiàn)在的技術(shù)、材料和工藝，價格當(dāng)然是現(xiàn)在的價格。二者的關(guān)系：采用的價格都是現(xiàn)在的價格，功能都和被評估資產(chǎn)一樣。注意：評估時盡可能使用更新重置成本。一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分（一次性功能性貶值或者叫超額投資成本）。 重置成本的計(jì)算方法重置核算法特點(diǎn)：按照資產(chǎn)的成本構(gòu)成，按照現(xiàn)行市場價格和合理消耗量計(jì)算該資產(chǎn)的全部成本的方法。計(jì)算公式：重置成本直接成本間接成本直接成本（1間接成本分配率）說明：成本的構(gòu)成如果按照資產(chǎn)原來的結(jié)構(gòu)和工藝，則計(jì)算出來的是復(fù)原重置成本，成本