無錫新安街道主鄰里中心功能定位項(xiàng)目策劃報(bào)告.ppt

2 2 目錄 第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第二部分 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第三部分 新安街道鄰里中心功能分析與定位第四部分 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第五部分 項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議 3 發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 新安居住社區(qū)位于菱湖大道東側(cè) 規(guī)劃人口5 3萬人 策劃項(xiàng)目位于新安南社區(qū) 主要面向本地居民 按照太科園的發(fā)展規(guī)劃 新安居住社區(qū)周邊的居住和商業(yè)設(shè)施主要面向新安居民并輻射周邊高科技產(chǎn)業(yè)工作人員 具區(qū)路南側(cè)的湖濱居住社區(qū) 建設(shè)低密度 高品質(zhì)社區(qū) 大溪港南側(cè) 凈慧東西道之間的商貿(mào)休閑中心 優(yōu)先發(fā)展瀕水特色主題餐飲 購物 休閑 商貿(mào)和娛樂產(chǎn)業(yè) 4 4 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 新安花苑主鄰里中心位于菱湖大道東側(cè) 清源路南側(cè) 是安置居民區(qū)的中心位置 居民步行至此5 15分鐘 西向通過清源路與東大 江大等高校連通 步行10 15分鐘 北向通過清源路 菱湖大道與青年公社連通 駕車5分鐘 西北方向通過清源路 菱湖大道 震澤路與軟件園 凈湖水岸連通 駕車7分鐘 新安花苑主鄰里中心區(qū)位 區(qū)位分析 5 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 建筑風(fēng)格 具有江南特色的水景景觀和人文景觀空間環(huán)境 建筑方位 建設(shè)場(chǎng)地北依水景河道 東 南 西鄰接小區(qū)規(guī)劃道路 組團(tuán)劃分 按建筑布局劃分為5個(gè)組團(tuán) 本次策劃包括1 3組團(tuán) 建筑規(guī)模 總用地面積 19402m2總建筑面積 40067m2 主鄰里中心簡(jiǎn)介 6 目錄 第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第二部分 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析第三部分 新安街道鄰里中心功能分析與定位第四部分 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第五部分 項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議 7 以商業(yè) 服務(wù)業(yè) 社區(qū)服務(wù)為功能核心 構(gòu)建土地利用率高的社區(qū)商業(yè)中心 以商業(yè)拉動(dòng)發(fā)展 以兩公里之內(nèi)的消費(fèi)人群為鄰里中心的基本支撐 以服務(wù)本地居民為重心 以周邊輻射區(qū)人群差異性消費(fèi)需求為商業(yè)品質(zhì)導(dǎo)向 策劃理念 8 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 第二商圈 第三商圈 以區(qū)位和交通路程為主要界定標(biāo)準(zhǔn) 將核心區(qū) 新安街道本地居民定義為第一商圈服務(wù)對(duì)象 消費(fèi)階層成型且成熟 以區(qū)位和客戶成熟度為主要界定標(biāo)準(zhǔn) 將大學(xué)城內(nèi)即將入住的大學(xué)生歸為第二商圈消費(fèi)群體 消費(fèi)階層尚未成型但特征明顯 以客戶成熟度和發(fā)展階段為主要界定標(biāo)準(zhǔn) 將青年公社周邊軟件園工作人員定義為第三商圈消費(fèi)群體 消費(fèi)階層尚未成型 但消費(fèi)特征明顯 新安街道及周邊2公里內(nèi)商業(yè)范圍劃分 9 9 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 第一商圈 新安街道商業(yè)街 第一社區(qū)鄰里中心 第三社區(qū)鄰里中心 第二商圈 大學(xué)園餐飲 零售等商業(yè)配套設(shè)施 第三商圈 青年公社商業(yè) 凈湖水岸 軟件園商業(yè) 10 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 商圈人口 經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)特征分析 11 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 人口結(jié)構(gòu) 商圈人口 經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)特征分析 12 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 第二商圈大學(xué)生消費(fèi)群體 以步行或騎自行車為主 期望有便利的交通工具直達(dá)消費(fèi)區(qū) 消費(fèi)層次 消費(fèi)類型多元化 在保證實(shí)用性的同時(shí)追求品牌商品 其中通訊工具和電腦產(chǎn)品占消費(fèi)前列 喜歡一站式消費(fèi)模式 消費(fèi)特征 交通出行方式 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 對(duì)飲食 服飾 娛樂的消費(fèi)偏重于中檔產(chǎn)品 同時(shí)對(duì)大眾日常生活用品需要較大 消費(fèi)內(nèi)容以飲食消費(fèi)為主 同時(shí)主要包括學(xué)習(xí)消費(fèi) 休閑娛樂消費(fèi) 形象消費(fèi) 人際交往 禮品 消費(fèi) 感情和通訊投資等 人群特點(diǎn) 大多為青年人口 年齡在18至25歲之間 有較高的知識(shí)文化水平 經(jīng)濟(jì)尚未獨(dú)立 商圈人口 經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)特征分析 13 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 商圈人口 經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)特征分析 14 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 商業(yè)現(xiàn)狀 第三商圈 第二商圈 第一商圈 新安商業(yè)街 第一社區(qū) 商圈商業(yè)現(xiàn)狀分析 15 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 新安街道原有商業(yè)為自發(fā)形成 經(jīng)營(yíng)類別以零售 餐飲 居民服務(wù)業(yè)為主 僅能滿足原有居民的基本生活消費(fèi) 受消費(fèi)水平制約 街道內(nèi)商業(yè)檔次較低 規(guī)模偏小 街道內(nèi)交通便利 人流 車流量較大 聚集了一定的人氣 在沒有外部需求刺激的環(huán)境下 街道內(nèi)商業(yè)發(fā)展緩慢 第一商圈 新安街道商業(yè)現(xiàn)狀 16 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 餐飲業(yè)占老鎮(zhèn)區(qū)總店面數(shù)量的15 7 以小吃鋪為主 規(guī)模小 檔次低 產(chǎn)品單一 特色較少 可承辦大型酒席的餐廳較少 檔次中等 主要有南湖園大酒店和聚賓樓酒店 難以滿足街道居民需求 餐飲業(yè)現(xiàn)狀 新安街道商業(yè)現(xiàn)狀分析 17 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 17 居民服務(wù)業(yè)主要為滿足街道居民日常生活需要的理發(fā) 美容化妝和沐浴業(yè) 該類消費(fèi)具有較強(qiáng)的屬地原則 消費(fèi)人群 數(shù)量穩(wěn)定 在新安社區(qū)進(jìn)入成熟期后 將維持一定的規(guī)模 新安街道服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀 新安街道商業(yè)現(xiàn)狀分析 零售業(yè)在街道第三產(chǎn)業(yè)中分布最為廣泛 以五金 紡織品和食品零售居多 街道居民對(duì)安置房的裝修 產(chǎn)生了對(duì)建材 家具 家居飾品的大量需求 未來2 4年時(shí)間內(nèi) 此種需求還將持續(xù) 新安街道零售業(yè)現(xiàn)狀 18 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 18 現(xiàn)狀 引入好又多超市 為居民生活購物提供便捷服務(wù) 對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行了一定的規(guī)劃 綜合了較多種業(yè)態(tài)模式 方便居民集中購物 改進(jìn) 店鋪外觀布局更加規(guī)整 美化社區(qū)購物環(huán)境 現(xiàn)狀 為居民提供公共交流活動(dòng)空間 方便社區(qū)組織群眾文化體育活動(dòng) 改進(jìn) 廣場(chǎng)內(nèi)居民互動(dòng)設(shè)施較少 可以考慮提供更多便民設(shè)施 例如 健身器材 納涼桌椅 現(xiàn)狀 設(shè)置老年活動(dòng)中心 黨員活動(dòng)中心 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 行政辦事大廳 為居民辦事 看病提供便利 改進(jìn) 活動(dòng)中心等場(chǎng)所利用率不高 可以充分吸納群眾意見 供其所需 社區(qū)服務(wù) 商業(yè)服務(wù) 居民廣場(chǎng) 第一社區(qū)鄰里中心為最早投入運(yùn)營(yíng)的社區(qū)配套服務(wù)中心 其功能定位 運(yùn)營(yíng)模式可以為主鄰里中心以及第三社區(qū)鄰里中心提供參考借鑒 副鄰里中心商業(yè)現(xiàn)狀分析 19 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 19 大學(xué)園商業(yè) 飲食配套 目前還在建造中 主要為大學(xué)生提供最基本的日常消費(fèi)和飲食服務(wù) 未來將與鄰里中心同類商業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 因此需考慮差異化商業(yè)類別 同時(shí)注重吸引此類人群日常及休閑娛樂消費(fèi) 青年公社軟件園的配套用房 規(guī)劃為高檔公寓 竣工時(shí)間為2010年7月30日 屆時(shí)主鄰里中心正處于發(fā)展時(shí)期 應(yīng)考慮青年公社的潛在消費(fèi)人群需求 以成熟完善的基礎(chǔ)商業(yè)功能吸引此類人群消費(fèi) 軟件園商業(yè) 飲食配套 目前已有部分商業(yè) 小超市 小餐館 投入運(yùn)營(yíng) 但不成規(guī)模 遠(yuǎn)不能滿足軟件園工作人員的大量生活消費(fèi)需求 鄰里中心可考慮提供規(guī)?；瘍?yōu)質(zhì)消費(fèi)服務(wù) 以與現(xiàn)有商業(yè)配套形成競(jìng)爭(zhēng) 吸引消費(fèi)人群 凈湖水岸 高品質(zhì)生活的休閑消費(fèi)場(chǎng)所 目標(biāo)客戶群為職業(yè)經(jīng)理人 高收入白領(lǐng) 其商業(yè)品質(zhì)與主鄰里中心形成差異性互補(bǔ) 不具備競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 第二 三商圈商業(yè)現(xiàn)狀分析 20 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析 第三商圈主要為高檔商業(yè)配置 缺少中低檔日常生活消費(fèi)場(chǎng)所 鄰里中心可為其提供差異化補(bǔ)充性供給 以滿足該商圈內(nèi)部自身不足的日常生活的中低檔消費(fèi)需求 此部分消費(fèi)群體作為鄰里中心的輻射消費(fèi)人群 具有一定的消費(fèi)需求 第一商圈消費(fèi)群體作為核心服務(wù)人群 鄰里中心將為其提供全面的社區(qū) 商業(yè) 休閑配套設(shè)施 以滿足新安街道居民衣食住行全方面的基礎(chǔ)生活需求 新安居民也將是鄰里中心核心消費(fèi)群體 第二商圈為大學(xué)城配套商業(yè) 目前尚未啟動(dòng) 鄰里中心可以彌補(bǔ)其缺少的完善飲食娛樂服務(wù) 為其提供餐飲 娛樂等需求 此部分消費(fèi)群體作為鄰里中心的中心消費(fèi)人群發(fā)掘潛力較大 21 21 目錄 第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第二部分 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第三部分 新安街道鄰里中心功能分析與定位第四部分 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第五部分 項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議 22 中檔次正餐廳 人均消費(fèi)30 50元 符合當(dāng)?shù)仫嬍沉?xí)慣 小吃店 快餐廳 人均消費(fèi)10 20元 提供日常飲食需求 面包糕點(diǎn) 人均消費(fèi)5 20元 考慮生日蛋糕需求 飲料 人均消費(fèi)5 10元 休閑零食類需求 中檔次正餐廳 人均消費(fèi)20 30元 干凈整潔 優(yōu)質(zhì)實(shí)惠 小吃店 快餐廳 人均消費(fèi)8 15元 品種豐富 方便快捷 面包糕點(diǎn) 人均消費(fèi)5 10元 新鮮實(shí)惠 價(jià)格合理 飲料 人均消費(fèi)5 10元 方便實(shí)惠 種類齊全 較高檔次正餐廳 人均消費(fèi)40 80元 環(huán)境優(yōu)雅 景觀較好 快餐廳 人均消費(fèi)10 20元 整齊干凈 服務(wù)周到 面包糕點(diǎn) 人均消費(fèi)15 30元 品牌保證 新鮮優(yōu)質(zhì) 飲料 茶館 人均消費(fèi)15 30元 環(huán)境清幽 新安街道鄰里中心功能分析與定位 消費(fèi)人群需求分析 餐飲 23 新安街道鄰里中心功能分析與定位 餐廳以滿足當(dāng)?shù)厝诵枨鬄橹?兼顧學(xué)生群體的假日消費(fèi) 并考慮到青年公社人群的聚餐需求 小吃快餐需求差別較小 應(yīng)提供實(shí)惠便捷的飲食服務(wù)和整潔衛(wèi)生的就餐環(huán)境 餐飲業(yè)定位 24 新安街道鄰里中心功能分析與定位 餐飲業(yè)定位 面包糕點(diǎn)以滿足當(dāng)?shù)匦枨鬄橹?分為普通糕點(diǎn)和生日蛋糕類 偏重中等檔次 飲料 茶館可按不同檔次分散設(shè)置在人流量較大的區(qū)域 以滿足休閑逛街的需求 25 新安街道鄰里中心功能分析與定位 消費(fèi)人群需求分析 零售 26 新安街道鄰里中心功能分析與定位 三類消費(fèi)人群對(duì)零售業(yè)態(tài)類別需求無較大差異 日常需求消費(fèi)以大眾檔次為主 主要依托大超市解決三類人群日常需求 部分店鋪 服飾類 化妝品 禮品類 應(yīng)考慮需求差異 設(shè)置少量中檔品牌店鋪 零售業(yè)應(yīng)保證經(jīng)營(yíng)類別齊全 以集結(jié)人氣 吸引潛在消費(fèi)群體 避免顧客流失 零售業(yè)定位 27 新安街道鄰里中心功能分析與定位 消費(fèi)人群需求分析 服務(wù) 娛樂 28 新安街道鄰里中心功能分析與定位 28 居民服務(wù)業(yè)具有屬地消費(fèi)原則 因此鄰里中心應(yīng)以滿足居民和學(xué)生需求為主 檔次應(yīng)與街道居民消費(fèi)能力匹配 娛樂業(yè)主要針對(duì)青年群體 雖然不是日常必須消費(fèi) 但是可以為鄰里中心增添亮點(diǎn) 同時(shí)可以拉動(dòng)對(duì)餐飲 零售的消費(fèi)需求 應(yīng)考慮引進(jìn)中檔娛樂業(yè) 服務(wù) 娛樂業(yè)定位 29 目錄 第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第二部分 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第三部分 新安街道鄰里中心功能分析與定位第四部分 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第五部分 項(xiàng)目招商規(guī)劃設(shè)想及建議 30 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位以服裝 食品為主 家居用品為輔 主要面向新安街道消費(fèi)人群的中低檔一體化購物中心 優(yōu)質(zhì)裝修 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的商品打造中低檔購物中心 功能定位集購物 休閑 餐飲 娛樂 住宿 服務(wù)等多種綜合功能于一體的現(xiàn)代化社區(qū)購物中心 31 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)二 組團(tuán)一 組團(tuán)三 組團(tuán)四 組團(tuán)五 組團(tuán)功能配置 社區(qū)行政服務(wù)中心 社區(qū)用房 北分區(qū) 零售業(yè) 服務(wù)業(yè)南分區(qū) 超市 購物廣場(chǎng) 家電家具廣場(chǎng) 賓館 飯店 休閑浴場(chǎng) 棋牌室 住宿 北分區(qū) 零售業(yè) 小吃 快餐南分區(qū) 正餐廳 飯店 休閑娛樂 32 三層浴場(chǎng) 足療 spa休閑會(huì)所 四層棋牌室 舞廳 ktv等娛樂設(shè)施 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)一功能配置方案詳解 一層將一層空間設(shè)置為可承辦大型酒席的飯店 檔次較高 二層飯店 為住宿提供飲食配套 同時(shí)對(duì)外開放 可承辦大型酒席 五層客房 可為浴場(chǎng)或者棋牌室配套使用 組團(tuán)一業(yè)態(tài)及功能配置方案 33 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 一 二樓中檔餐飲 組團(tuán)一第一 二層酒店配置方案 34 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 三樓休閑場(chǎng)所 組團(tuán)一南片區(qū)第三層休閑場(chǎng)所配置方案 35 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)一南片區(qū)第四層娛樂場(chǎng)所配置方案 36 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 按建筑面積初步估算可設(shè)置客房25間左右 組團(tuán)一南片區(qū)第五層賓館客房配置方案 37 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)二業(yè)態(tài)及功能配置方案 38 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)二北片區(qū)業(yè)態(tài)及功能配置方案 臨街店鋪 39 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)二南片區(qū)一 二層超市配置方案 40 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)二南片區(qū)三層購物廣場(chǎng)配置方案 41 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)二南片區(qū)四層家電 通信器材配置方案 42 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)三業(yè)態(tài)及功能配置方案 43 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)三北片區(qū)業(yè)態(tài)及功能配置方案 44 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 一層隔間飯店格局 組團(tuán)三南片區(qū)一層餐廳配置方案 45 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)三南片區(qū)二層飯店配置方案 46 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 組團(tuán)三南片區(qū)三層娛樂廣場(chǎng)配置方案 47 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 47 對(duì)劣勢(shì)區(qū)域可通過結(jié)構(gòu)更改及引導(dǎo)性的安置主力店鋪弱化其不足 增加人氣 鄰里中心建筑設(shè)施適用性分析及優(yōu)化方案 48 鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃 48 此處可增設(shè)店鋪入口 此商鋪改造為通道 此處可增設(shè)飯店入口 此處可增設(shè)店鋪入口 建筑設(shè)施優(yōu)化方案 49 目錄 第一部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第二部分 新安街道及周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第三部分 新安街道鄰里中心功能分析與定位第四部分 新安街道鄰里中心業(yè)態(tài)及功能配置策劃第五部分 新安街道鄰里中心經(jīng)營(yíng)方式設(shè)想及建議 50 經(jīng)營(yíng)方式設(shè)想及建議 以商鋪為單位獨(dú)立招租由富民合作社組建招商部門 對(duì)鄰里中心鋪位進(jìn)行獨(dú)立招租 按鋪位收取租金 對(duì)其經(jīng)營(yíng)方式 物業(yè)管理有獨(dú)立決定權(quán) 以組團(tuán)為單位招租將鄰里中心按功能分為幾個(gè)組團(tuán) 以組團(tuán)為單位整體招租 富民合作社只對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)的大方向給予指導(dǎo) 以鄰里中心為單位招租與專業(yè)商業(yè)公司合作 將鄰里中心整體交與專業(yè)公司招商與管理 富民合作社不參與任何環(huán)節(jié) 經(jīng)營(yíng)方式 純租賃將鄰里中心鋪位或店鋪出租給實(shí)際用家 富民合作社獲租金收益 鋪位或店鋪的實(shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng) 獲取經(jīng)營(yíng)收益 承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 此種方式有利于缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍的富民合作社采用 能夠最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn) 增加收益 51 經(jīng)營(yíng)方式設(shè)想及建議 按商鋪分別招租 劣勢(shì) 資金風(fēng)險(xiǎn)大 由于商業(yè)體量較大 按商鋪單獨(dú)招商耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng) 需要大量人力 物力 財(cái)力支撐 資金回籠緩慢 管理成本高 鄰里中心定位為購物中心 其招商 推廣 運(yùn)營(yíng)管理工作量大 涉及因素眾多 統(tǒng)籌管理相當(dāng)復(fù)雜 需要專業(yè)人才提供技術(shù) 經(jīng)濟(jì) 管理支持 管理成本較高 優(yōu)勢(shì) 資金可控 富民合作社對(duì)每個(gè)商鋪單獨(dú)招商對(duì)資金可控性強(qiáng) 能夠獨(dú)立決定招商價(jià)格 業(yè)態(tài)檔次可控 富民合作社作為合同甲方 對(duì)鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài) 檔次有絕對(duì)控制權(quán) 能保證商業(yè)在可控的模式下發(fā)展 優(yōu)惠政策可控 能保證新安街道對(duì)居民自主創(chuàng)業(yè)實(shí)行的優(yōu)惠政策及時(shí)且有效地實(shí)施 52 經(jīng)營(yíng)方式設(shè)想及建議 按組團(tuán)整體招租 優(yōu)勢(shì) 資金風(fēng)險(xiǎn)小 降低資金風(fēng)險(xiǎn) 加速資金回籠 能為新安街道帶來一筆可觀的現(xiàn)金流 經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)小 每個(gè)組團(tuán)運(yùn)營(yíng)與管理等后續(xù)繁雜事務(wù)交與組團(tuán)承租人負(fù)責(zé) 富民中心直接面向三個(gè)組團(tuán)負(fù)責(zé)人 協(xié)調(diào)管理工作量大大減少 劣勢(shì) 業(yè)態(tài)檔次不可控 組團(tuán)內(nèi)的招商工作由組團(tuán)承租人負(fù)責(zé) 富民合作社只能通過組團(tuán)承租人對(duì)鄰里中心進(jìn)行干預(yù) 不可預(yù)見因素多 政策落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)大 對(duì)業(yè)主的優(yōu)惠政策不可控 無法保證能夠及時(shí)有效的實(shí)施 53 經(jīng)營(yíng)方式設(shè)想及建議 鄰里中心整體外包 優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新型管理模式 將鄰里中心的招租工作和運(yùn)營(yíng)服務(wù)整體外包是一種新型的管理模式 符合專業(yè)化 低成本 高效率的商業(yè)運(yùn)作理念 整體形象統(tǒng)一化 整體外包可實(shí)現(xiàn)鄰里中心對(duì)外形象的整齊化一 使其更好的融入太科園的整體形象之中 專業(yè)化程度高 整體外包運(yùn)營(yíng)在大大減少街道部門的工作量的同時(shí) 能達(dá)到專業(yè)化商業(yè)運(yùn)作和后期運(yùn)營(yíng)的效果 劣勢(shì) 利潤(rùn)收益降低 由于商業(yè)運(yùn)作公司追求自身利益最大化 將大大減少富民合作社在鄰里中心的收益 微觀層面不可控性 整體外包會(huì)減弱政府對(duì)鄰里中心的控制力度 在微觀層面將無法對(duì)中心內(nèi)的店鋪布置進(jìn)行控制 54 經(jīng)營(yíng)方式設(shè)想及建議 控制招商時(shí)序 核心主力店優(yōu)先招租超市是零售業(yè)發(fā)展的主要方向 其銷售的是大眾化生活必需品 面向最廣泛的消費(fèi)群體 能夠帶旺地段 人流 帶動(dòng)整個(gè)商圈 可以做為主力店優(yōu)先招租 其后考慮打包招租組團(tuán)2中北片區(qū)及其組團(tuán)2南片區(qū)的剩余部分 北片區(qū)的租價(jià)可以按市場(chǎng)發(fā)展程度相應(yīng)抬高為利潤(rùn)回收創(chuàng)造便利條件 策劃建議 組團(tuán)招租 和 整體外包 富民合作社劣勢(shì)分析 作為政府街道辦事處下屬的富民合作社難以具備專業(yè)而全面的商業(yè)設(shè)施運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn) 在短期內(nèi)成功運(yùn)作商業(yè)社區(qū)將十分困難 運(yùn)作商業(yè)設(shè)施將帶來的大量對(duì)接 協(xié)調(diào)和管理工作將給非專業(yè)化的富民合作社帶來非常大的工作壓力和大量額外工作時(shí)耗 這將使得街道政府疲于應(yīng)付承租人員而耽誤政府辦公 富民合作社以村民融資方式投資建設(shè)的鄰里中心以回饋村民為主要目的 街道政府直接運(yùn)作鄰里中心將難以實(shí)現(xiàn)短期而高效的資金回籠 從而無法為村民帶來最大的利益 組團(tuán)招租優(yōu)化建議 加強(qiáng)合同約束力 合約范圍 合約時(shí)限將策劃內(nèi)容中的業(yè)態(tài)配置添加到合同條款中 統(tǒng)籌規(guī)劃 以改善微觀層面政府對(duì)鄰里中心的控制力度 為提高富民合作社和村民收益 可簽訂短期合同縮短合同期限 到期續(xù)約 視鄰里中心運(yùn)營(yíng)情況提高承包價(jià)格 整體外包優(yōu)化建議 55 經(jīng)營(yíng)方式設(shè)想及建議 以租賃為主的原則按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商 經(jīng)銷商及其它經(jīng)營(yíng)業(yè)主 以租賃的方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 最大