淺談房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研.doc

淺談房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過程。 房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用 1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，確定正確的發(fā)展方向； 2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場； 3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略； 4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭力。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查（二）城市房地產(chǎn)市場概況（三）目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場需求容量調(diào)研（四）項(xiàng)目基本狀況調(diào)查（五）項(xiàng)目所在區(qū)域市場狀況（六）項(xiàng)目開發(fā)策略建議（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研 宏觀投資環(huán)境調(diào)查1、政治環(huán)境2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境3、社會文化環(huán)境 政治環(huán)境 政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個(gè)國家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的開展。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲蓄和信貸情況等。社會文化環(huán)境 居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會文化往往對整個(gè)社會有深刻影響，盡管文化有相對穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。 城市房地產(chǎn)市場概況 1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格、土地出讓金收繳情況； 2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu)； 3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況； 4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額； 5、三級市場交易情況； 6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。 三、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場需求容量調(diào)研1、消費(fèi)者行為調(diào)研2、市場需求容量調(diào)研消費(fèi)者行為調(diào)研 消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購買者與潛在購買者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、房地產(chǎn)購買偏好、購買動機(jī)、購買特點(diǎn)等。 市場需求容量調(diào)研 需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場容量。 商品住宅市場需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面： 1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢； 2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況； 3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等； 4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)； 5）不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。四、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查（1）宗地基本狀況資料 包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營稅費(fèi)政策；（2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場狀況 項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現(xiàn)的可能性。 其中競爭對手調(diào)研又包括競爭對手的經(jīng)營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動向。（3）項(xiàng)目開發(fā)策略建議1、市場細(xì)分與目標(biāo)市場調(diào)研；2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項(xiàng)目總體規(guī)劃研究；3、開發(fā)策略分析，包括項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價(jià)格策略等。五、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究2、 市場供需與競爭對手動態(tài)調(diào)研3、消費(fèi)者調(diào)研，包括：消費(fèi)者對本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評價(jià)、意見和要求，客戶滿意度調(diào)研；4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場競爭地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率及銷售潛力分析；5、價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競爭者對價(jià)格變動的反應(yīng)；本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與競爭企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。 六、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序（一）調(diào)研準(zhǔn)備階段 （二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段 調(diào)研準(zhǔn)備階段 1、確定調(diào)研目標(biāo) 2、初步情況分析 3、制定調(diào)研計(jì)劃 正式調(diào)研階段 1、確定資料來源 2、確定資料收集方法 3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計(jì) 4、抽樣調(diào)查 5、現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查結(jié)果處理階段 1、資料整理分析 2、編寫調(diào)研報(bào)告七、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法（一）調(diào)研方法 1、全面調(diào)查法2、重點(diǎn)調(diào)查法3、抽樣調(diào)查法（二）資料收集方法 1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集 二手資料的收集程序 二手資料的收集來源二手資料的收集程序首先應(yīng)確定需要什么資料。 第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。第三步工作是從企業(yè)外部進(jìn)行搜尋。第四步工作是對擬收集或已收集的資料進(jìn)行評估，即評估資料的效度。最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料二手資料的來源1、內(nèi)部來源：本人資料庫、企業(yè)檔案（會計(jì)記錄、銷售報(bào)告、其他數(shù)據(jù)資料）、企業(yè)內(nèi)部專家。 2、外部來源（1）組織機(jī)構(gòu)，包括圖書館、外國使團(tuán)、國際組織、本國政府機(jī)構(gòu)、商會或貿(mào)易促進(jìn)機(jī)構(gòu)、行業(yè)公會、出版社、研究所、銀行、消費(fèi)者組織、其他公司。（2）文獻(xiàn)資料，包括文獻(xiàn)目錄、工商行名錄、貿(mào)易統(tǒng)計(jì)資料、