房地產(chǎn)“限購令”案例分析.doc

.房地產(chǎn)“限購令” 案例分析房地產(chǎn)作為國家的支柱性和先導產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長起著重要作用。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，但由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相對不成熟，房地產(chǎn)投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過快等問題逐漸暴露出來，不少城市出現(xiàn)了房價增長幅度與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。為此，我國政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，試圖抑制房地產(chǎn)過快上漲，而“限購令”無疑是其中調(diào)控力度最強的政策，足以體現(xiàn)出中國政府打壓房價，抑制房地產(chǎn)泡沫的決心。一、“限購令”出臺背景及效果我國于2010年出臺“限購令”，通過加大對購房者購房條件的限制來打擊房地產(chǎn)行業(yè)的投機行為，控制房價過快增長。2010年4月17日，“新國十條”出臺，其中第3條明確指出要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。條例指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。 “限購令”出臺后，一方面對各城市的成交量和成交價格均有明顯的影響，房價同比和環(huán)比漲幅均得到不同程度的遏制，限購政策取得了階段性成效。從房地產(chǎn)行業(yè)的房價、銷量等先行指標來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)增速開始減緩，房價已經(jīng)開始顯現(xiàn)波動回落。另一方面，“限購令”的實施也使得各地方政府房地產(chǎn)稅貢獻率有所下降，導致了財政收入的直接縮水。受“限購令”的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收下降了27%。 然而，業(yè)內(nèi)人士認為“限購令”效果有限。他們認為，限購不可能作為一項長期的基本住房制度，僅僅是臨時性的行政手段干預樓市的政策。同時他們指出有些人擔心取消限購令會導致房價出現(xiàn)報復性反彈的想法是多余的，只要房貸和限價及貨幣政策等政策繼續(xù)收緊，即使不再繼續(xù)執(zhí)行限購政策，房價也不可能暴漲。房地產(chǎn)商潘石屹認為房價上漲的關(guān)鍵原因是供求關(guān)系。限購政策的出臺并不能真正解決這一問題，應該選擇長期政策來解決“房控問題”這一長期問題。二、“限購令”政策分析 我認為“限購令”出臺的原因是為了扼制房地產(chǎn)價格上漲過快和控制房地產(chǎn)行業(yè)非理性投資的泛濫。直觀原因是房地產(chǎn)價格上漲過快。近年來，由于房價持續(xù)上漲會給中國社會造成巨大危害，房價上漲過快使得居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費，導致社會財富向富人轉(zhuǎn)移，擴大了貧富差距，更會影響到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，進一步威脅金融市場的秩序。房地產(chǎn)行業(yè)非理性投資泛濫。會造成巨大的負面效應，短期不僅會抬升房價造成更多人無法買到房子；長期來看，會對房地產(chǎn)業(yè)造成重創(chuàng)，使大量社會資金進入房地產(chǎn)市場，對金融市場，進而對整個經(jīng)濟運行造成危害，將會危急到整個社會的穩(wěn)定。因此，“限購令”核心目的不是不讓大家買房，而是通過打擊投機買房，抑制房價，讓真正需要買房的人買得起房。但是“上有政策下有對策”，總有人鉆政策的空子。以南京市為例，自從限購令在南京實施后，南京便引發(fā)了“離婚潮”。南京出臺的限購令規(guī)定已有2套以上住房的家庭將暫時無法買房。為了購房，一些夫妻通過假離婚將名下兩套房產(chǎn)歸于一方，再由沒有房產(chǎn)的一方來購房，購房之后在復婚。所以，各級政府應加強對“限購令”政策實施的監(jiān)管，加強對購房條件的審查，以嚴厲打擊這類行為，使“限購令”真正落到實處。可以充分考慮不同級別城市的經(jīng)濟發(fā)展水平。根據(jù)不同級別城市經(jīng)濟發(fā)展水平來制定不同的限購細則。同時各地的“限購令”要適時進行調(diào)整，以保障“限購令”的有效性和順利執(zhí)行。公共政策的持續(xù)穩(wěn)定是公共政策能夠有