基礎知識概念(ABC類).doc

房地產(chǎn)基礎知識概念（A類）1、 開間：一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線間的距離。2、 進深：一間房屋的深度，即兩條縱向軸線間的距離。3、 層高：相鄰樓板中線之間的垂直距離。4、 凈高：是指下層地板或樓板上表面到上層樓板下表面之間的垂直距離。凈高=層高樓板厚度5、 容積率：是指項目規(guī)劃建設用地范圍之內的全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。6、 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目規(guī)劃建設用地范圍內所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。（房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。）7、 綠化率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。8、 躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個標準樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層。9、 復式：復式住宅在結構上是一層，但層高較普通的住宅高, 可在局部安排夾層,用樓梯聯(lián)系上下, 其目的是在有限的空間里增加使用面積, 提高住宅的利用率。10、 磚混結構：磚混結構是指建筑物中豎向承重墻的結構采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構，通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重。11、 鋼筋混凝土結構：鋼筋混凝土結構是指房屋的主要承重結構如墻、柱、梁、樓板、樓梯、屋面板等用鋼筋混凝土制作，非承重墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能良好，整體性強，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強。12、 “70年土地使用權”等與房屋產(chǎn)權只有70年嗎？土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。13、 印花稅：印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中立書、領受憑證所征收的一種稅收。14、 契稅：契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所定契約按房價的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。15、 公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和公共設施、設備的維修養(yǎng)護基金。16、 物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托, 依據(jù)物業(yè)管理合同，對房屋建筑、設備、市政設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。17、 普通住宅的物業(yè)管理費都包括哪些方面？包括：保潔費、綠化費、管理費、房屋公共部位小修費、房屋公共部位中修費、小區(qū)公共設施維修費，如果是高層住宅的，產(chǎn)權人還應交納電梯費、高壓水泵的運行維護費。18、 房地產(chǎn)銷售中所指的五證、兩書是什么？ 五證是指：中華人民共和國國有土地使用證發(fā)證：北京市國土資源和房屋管理局建設用地規(guī)劃許可證發(fā)證：北京市規(guī)劃委員會建設工程規(guī)劃許可證發(fā)證：北京市規(guī)劃委員會建筑工程施工許可證發(fā)證：北京市建設委員會商品房預/銷售許可證發(fā)證：北京市國土資源和房屋管理局 兩書是指：住宅質量保證書和住宅使用說明書注：A類概念要求業(yè)務員熟記并背誦。房地產(chǎn)基礎知識概念（B類）1、 露臺：露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需要而在其它樓層中退出的大平臺，由于它面積較大，又沒有屋頂，所以稱作露臺。2、 外飄窗：外飄窗是指房屋外窗呈矩形、梯形或半圓形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。3、 中空玻璃：中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或加入氣體（如惰性氣體）的狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。4、 掛式燃氣采暖爐：掛式燃氣采暖爐是一種全新的采暖供熱方式，由傳統(tǒng)的集中供暖改為一家一戶的自成體系、自主調節(jié)。從社區(qū)環(huán)境上看，它具備綠色、環(huán)保、節(jié)能的特點。壁掛式采暖爐采用普通天然氣加熱，點火方式一般為電子脈沖，內有兩套系統(tǒng)，既可提供采暖，又能提供生活熱水。5、 軸線：是建筑物的控制線，凡承重構件，如承重墻、柱、梁、屋架等都用軸線進行定位。6、 隔墻、填充墻、幕墻：墻體按照結構受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡在剪力墻結構中分隔內部空間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；在框架結構中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外部骨架或樓板間的輕質外墻稱幕墻。7、 變頻供水：就是高層住宅取消了屋頂生活用水的水箱，居民生活用水直接來自設立在小區(qū)的變頻泵房輸出，從而進一步提高生活用水的質量。其另一個好處是，由于不設屋頂水箱，也使樓盤設計外形更為簡潔美觀。隨著住宅開發(fā)的不斷深化，隨著城市供水管網(wǎng)設備增容增壓和技術上的不斷進步，可以說，變頻供水是提高居住區(qū)配套檔次和提高居民生活質量的重要表現(xiàn)。8、 房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權狀況等三方面的作用。9、 房地產(chǎn)抵押：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務按期履行的擔保，在債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先得到償還的行為。10、 房地產(chǎn)抵押貸款：房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。11、 定金：定金是一種合同履行的擔保，是指當事人約定由一方向對方給付的作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，其目的在于促使債務人履行債務，保證債權人的債權得以實現(xiàn)。注：B類概念要求業(yè)務員掌握要點并能夠進行準確描述。房地產(chǎn)基礎知識概念（C類）1、 紅線：規(guī)劃部門批給建筑單位的占地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，產(chǎn)生法律效力。2、 建材標號：建筑材料每平方厘米上能承受的拉力或壓力。（如鋼筋混凝土標號：C20、C30等）3、 建筑物：指房屋。4、 構筑物：附屬的建筑設施，如煙囪、水塔、倉庫等。5、 國家對小區(qū)綠化環(huán)境的四點標準：第一， 小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務的，增進居民的領域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。第二， 要有足夠的綠化面積。新建小區(qū)綠化率不得低于30%，舊區(qū)綠化率不得低于25%。組團綠地不得低于0.5平方米/人，小區(qū)綠地不得低于1平方米/人；同時，綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應滿足不少于1/3的面積在標準的日照覆蓋范圍。第三， 綠地應盡量接近居民住宅，以便觀賞使用。第四， 綠地空間應包含一定數(shù)量的活動場地（如兒童游戲場），并布置座椅、鋪裝地面等設施，以滿足居民休息、散步、運動、健身等需要。6、 房地產(chǎn)抵押貸款的借款合同和抵押合同：房地產(chǎn)抵押貸款應當由貸款人與借款人簽訂借款合同。借款合同應當約定貸款用途、金額、利率、支付方式、還款期限、還款付息方式、違約責任和雙方認為需要約定的其它事項，如抵押物情況及所投的險種等。房地產(chǎn)抵押貸款還應由抵押人與貸款人簽訂抵押合同，并依法辦理登記。抵押合同應當載明債務人履行債務的期限；抵押物的名稱、種類、數(shù)量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；抵押擔保的范圍；抵押當事人認為需要約定的其它事項。7、 抵押物保險：抵押物在抵押期間，抵押人必須按照貸款人的要求辦理財產(chǎn)投保手續(xù)。保險費由抵押人支付，保險單正本由貸款人保管，貸款人為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?、 住房公積金：是一種個人儲蓄、單位資助、統(tǒng)一管理、專項使用的義務性的住房長期儲備金。目前我國城鎮(zhèn)的住房公積金定向于職工購買、建造、大修自用住房。具體內容主要有三個方面： 按照個人存儲，單位資助的原則進行歸集，所有行政和企事業(yè)單位及其職工均應交納住房公積金，即凡實行公積金制度的城市職工個人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金帳戶。長期儲蓄，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。 按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設定的住房公積金管理機構根據(jù)責、權、利一致的原則進行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。 按專項使用的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金）不足以支付購、建、大修住房費用的，可申請公積金貸款。9、 高層住宅的首層住房戶，是否需要交納電梯運行維護費？應交納電梯的運行維護費，原因有三： 從財產(chǎn)所有權關系來看，電梯屬樓宇內全體產(chǎn)權人共有，共有財產(chǎn)的維護和管理費用，應有全體產(chǎn)權人負擔。 從電梯的服務特點來看，電梯服務屬公共性服務，不能排斥任何人乘坐電梯，電梯的運行費用也不會因為某一個人不去乘坐而減少。 從實際操作上來講，如果首層用戶不交電梯費，那么會引起一系列的連鎖反應，2層、3層住戶會以不使用電梯為拒絕交納電梯費的理由，甚至更高樓層的住戶也不交納電梯費，其結果是無人交納，電梯無法運行。10、 土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。11、 國有土地使用權的出讓年限： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年12、 商品房預售的條件： 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證； 按預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期 向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。13、 “樓花”：“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開發(fā)公司已建成的房屋看成建設完成后的果實，那么開發(fā)公司正在建設而未完成的建筑物則可看作這一果實的花。由此引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。14、 CBD的概念：CBD即Central Business Distric