【最新最全】房地產(chǎn)中“偷面積”技巧大全PPT課件

1 偷 面積專題 2 近年來 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的不斷加劇 市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的要求正在不斷提高 出現(xiàn)了眾多創(chuàng)造性的 偷面積 設(shè)計(jì) 本次研究將主要針對(duì)住宅產(chǎn)品的 偷面積 現(xiàn)象而展開 前言 3 何為 偷面積 偷面積 之常用方法 偷面積 經(jīng)典案例 本文綱要 4 何為 偷面積 概念詮釋 依據(jù) 國家2010年11月出臺(tái)的 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 偷 的概念 1 把只計(jì)算一半建筑面積 比如未封閉的陽臺(tái) 入戶花園等 和不計(jì)算建筑面積的各類建筑 比如層高小于2 20m的夾層 飄窗 露臺(tái)等 的面積盡可能的放大 增加空間的延伸或功能的改變 2 或?qū)⒃刃栌?jì)算建筑面積但通過某種方式 避開建筑規(guī)范 轉(zhuǎn)變成不用計(jì)算面積 5 開發(fā)商慣用手法 1 凸窗 外飄窗 無限度外擴(kuò) 凸窗高2 2米內(nèi) 空間的延伸 落地凸窗 2 2米內(nèi) 空間的延伸 實(shí)際窗地面與房間地面相同 若進(jìn)深夠大可隔成一個(gè)獨(dú)立小空間 可拆卸凸窗 增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高 2 入戶花園和大陽臺(tái) 盡可能作大或變陽光房 兩層高以上的普通大露臺(tái) 增加使用面積但是不占用房間面積 兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園 增加使用面積但不占用房間面積 可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積 3 共享梯廳 將共有空間轉(zhuǎn)變?yōu)樗接锌臻g 4 隱藏式衣柜 與凸窗一樣 5 利用層高 增加豎向空間面積6 花架 將原先 架 改成 板 增加使用面積 7 空調(diào)機(jī)位變生活陽臺(tái) 空間功能的改變 8 層高小于2 2米的地下室 半地下室空間 增加輔助使用空間 6 飄窗 上海最新暫行規(guī)定飄窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差 不應(yīng)小于0 5米飄窗高度應(yīng)不超過2 2米自外墻墻體結(jié)構(gòu)外邊線至飄窗外邊線距離不超過0 6米 符合以上條件不計(jì)算建筑面積 否則應(yīng)按挑出外墻部分的投影面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率 7 可打掉的飄窗 驗(yàn)收和交樓時(shí)的凸窗 約3 的飄窗可打掉總共多出9 主臥的樣板間 位于嘉定馬陸鎮(zhèn)的保利湖畔陽光苑 8 深圳招商城市主場(chǎng)凸窗案例 落地凸窗 層高在2 20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積 層高不足2 20m者應(yīng)計(jì)算1 2面積 9 10 實(shí)際做法 開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁 將部分空間隔成兩層 下層空間不超過2 2米 上層空間0 6米左右用于儲(chǔ)藏室 在裝修的時(shí)候 購房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉 使得房屋空間變大 11 從上述分析可以看出 飄窗有如下優(yōu)點(diǎn) 給業(yè)主帶來實(shí)惠 只要凸窗高度小于2 2米 可不計(jì)入建筑面積 通透的室內(nèi)空間 凸窗房的室內(nèi)采光效果好 美觀的建筑外立面 精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間 自然融為一體 但飄窗本身亦存在局限性 政策對(duì)凸窗的限制 不能像以前隨意改造 相對(duì)而言 偷的面積比較小大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來諸如外墻隔熱保溫 外墻滲漏等問題 需要開發(fā)商在材料 建筑設(shè)計(jì)上下功夫 12 政策依據(jù) 房屋內(nèi)的技術(shù)層 管道層 附層 夾層等 層高在2 20米以下的不計(jì)建筑面積 隱藏式衣櫥 13 隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗 通過外墻外移并將其做成凸窗完成 只是這里的凸窗改成了 衣櫥 和凸窗一樣 隱藏式衣櫥的高度通常也在2 2米以下 不用計(jì)入建筑面積 但業(yè)主卻可以使用 注意事項(xiàng) 偷得不好可能會(huì)影響室內(nèi)空間的舒適度 外墻的保溫性 14 衣柜深圳 風(fēng)臨洲 15 在主人房預(yù)留衣柜的位置可以有效的提高室內(nèi)空間的利用率 在內(nèi)部空間的集約化上 不少發(fā)展商都對(duì)主人房的利用率上做了不少的文章 現(xiàn)階段的許多室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)都和裝修結(jié)合的非常緊密 在佳兆業(yè)可園第四期 鼎太風(fēng)華第五期都采取了這種嵌入式衣柜的做法 利用墻體的空間 為客戶節(jié)省室內(nèi)的使用面積 深圳佳兆業(yè)可園 16 鼎太風(fēng)華5期嵌入式衣柜 17 入戶花園和陽臺(tái) 主要方法 入戶花園和陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積 或通過做大入戶花園和陽臺(tái) 或?qū)⑷霊艋▓@和陽臺(tái)進(jìn)行空間的改變 進(jìn)而達(dá)到偷出一個(gè)房間出來 18 松江榮樂西路 維羅納貴都90 7 的入戶花園 19 長方形格局 L型廚房 位于餐廳旁 形成一條動(dòng)線 20 正方形格局 原先用L形廚房 實(shí)用性不高 21 有些入戶花園的面積做的非常大 比如做成 L形 凹進(jìn)一大塊面積 給后期二次改造留下的許多想象的空間 很容易隔出一間房間來 L形的入戶花園很容易隔出一間房 22 上饒 美地印象 23 6米高入戶花園 采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì) 將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度 可以100 的偷面積 左右錯(cuò)層的入戶花園 兩層高度 使得業(yè)主得到了實(shí)惠 6米高入戶花園 由于上層被封閉 在使用中甚至可以再作一層閣樓 深圳新天地名居 雙層高入戶花園 24 25 26 深圳新天地名居 27 深圳春華四季園 6米層高入戶花園 28 缺點(diǎn) 作為購房者 由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積 在規(guī)定面積內(nèi) 大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小 另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺(tái)適合多大的戶型 29 國家政策依據(jù) 需注意的是 根據(jù)2010 11 03新出臺(tái)的國家 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 建筑物陽臺(tái) 不論是凹陽臺(tái) 挑陽臺(tái) 封閉陽臺(tái) 敞開式陽臺(tái) 均按其水平投影面積的1 2計(jì)算 陽臺(tái)是供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間 上海暫行規(guī)定 陽臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深 取陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離 不超過1 8米 含1 8米 水平投影面積小于或者等于8平方米 陽臺(tái) 30 深圳后?；ò肜镯?xiàng)目 主打的概念就是空間的靈動(dòng)性 在陽臺(tái)的設(shè)計(jì)上做了許多文章 在不影響外立面的情況下 將室內(nèi)空間和室外空間有機(jī)的融合 31 左圖是02單位戶型手冊(cè)上的平面 右圖是發(fā)展商提示可以有兩種改造效果 32 同樣左圖是01是戶型手冊(cè)的樣式 右圖是可以改造的兩種戶型模式 33 陽臺(tái)外設(shè)計(jì)花槽 使得空間有一個(gè)小小的退讓 這樣以來 即使陽臺(tái)從里面封存起來 不影響外立面 34 雙層或錯(cuò)層陽光變露臺(tái) 無蓋的露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn) 上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺(tái)也視為露臺(tái) 均不計(jì)入建筑面積 是能偷到的面積最大的方式 深圳 大梅沙海世界 35 雙層或錯(cuò)層陽臺(tái)變露臺(tái) 蕭山 濱水名庭 蕭山 嘉瑞華庭 36 杭州保利東灣 私密性不是很好 可以從1樓偷到18樓 37 深圳 招商果嶺花園 38 內(nèi)院露臺(tái)與空中院館 空中院館 空中花園 空中庭院 與入戶花園類似 希望將綠化 自然 引入家庭 標(biāo)準(zhǔn)層高的開敞式空間 院館之間的隔墻都采用玻璃材質(zhì) 一面采光 三面通透 計(jì)算一半建筑面積 也有稱為內(nèi)陽臺(tái) 重慶金科廊橋水岸13 18 的空中院館 深圳鴻景翠峰 39 內(nèi)院露臺(tái) 陽臺(tái)頂蓋高度大于或等于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層高度的開敞式空間 全部不計(jì)入建筑面積 與雙層陽臺(tái) 露臺(tái)類似 深圳天悅龍庭 40 41 露臺(tái)或雙層陽臺(tái)亮點(diǎn) 1 偷 出更大實(shí)惠 對(duì)業(yè)主有更大的誘惑 2 為樓盤增加有力賣點(diǎn) 減少銷售壓力 3 滿足客戶與室外大接觸心愿 4 在實(shí)惠的心理與高房價(jià)之間 找到一個(gè)很好的平衡點(diǎn) 缺點(diǎn) 風(fēng)雨難以阻擋 若用玻璃外包 需通過物業(yè)和其他業(yè)主等同意 此外私密性是個(gè)問題 42 共享梯廳 主要招數(shù) 電梯可以前后雙開門 電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋 將以前的電梯等待區(qū)改為私人空間 把入戶門外移 使得業(yè)主可以多出部分面積 注意事項(xiàng) 共享梯廳無疑增加了業(yè)主對(duì)樓梯 過道的使用率 多出部分會(huì)為客戶節(jié)省很多空間 但對(duì)電梯的配置要求較高 43 保利香檳國際3室2廳2衛(wèi)143 00 戶型1梯2戶設(shè)計(jì)公共部分采用住宅中少有的雙開門電梯 使電梯入戶到私家專屬的入戶花園 加上戶型82 的得房率 實(shí)用率較高 44 石家莊 摩卡小鎮(zhèn) 45 傳統(tǒng)的電梯房分?jǐn)偯娣e多 減少了實(shí)際使用面積 雙開門電梯的優(yōu)勢(shì)在于電梯廳雖然算在公攤面積里面 但是業(yè)主可以擁有它的絕對(duì)使用權(quán) 原本是電梯廳或過道的公共面積 就完全變成了私人空間 業(yè)主在入住以后還可以根據(jù)自己整體的裝修風(fēng)格對(duì)電梯廳進(jìn)行裝修 雙開門電梯的使用徹底改變了以前人們觀念中的電梯房得房率低的現(xiàn)實(shí) 使得業(yè)主的實(shí)際得房率非但沒有降低 反而比以前更高了 46 金眾香詩美林其電梯廳花園有兩層高露臺(tái)組成 即每兩層電梯均有一個(gè)近30 40平米的露臺(tái) 形成了可供兩層業(yè)主共用的梯廳花園 由于電梯廳露臺(tái)是兩層高度 按照建筑面積計(jì)算有關(guān)規(guī)定 不屬于計(jì)算容積率部分 這部分建筑面積 并沒有計(jì)入公攤面積 可以給業(yè)主帶來了格外的實(shí)惠 47 香詩美林所偷的面積 是下層的共享梯廳花園 也算偷面積之舉 48 層高做大 增加豎向可利用空間 主要招數(shù) 這種做法已經(jīng)廣為流傳于小戶型中 在將房屋層高設(shè)計(jì)到4 8米 4 9米甚至更高后 在上層做一個(gè)層高低于2 2米的閣樓 使空間得到充分利用 注意事項(xiàng) 規(guī)劃中的限高限制 許多地方已經(jīng)禁止這種做法 49 酒店式公寓鉑悅818 50 新城金郡63平方米層高4 5米 新城金郡66平方米層高4 5米 51 得力名門世家 5 8米挑高 2梯2戶 18層 52 53 54 順發(fā)和美家 90 6 6m面寬客廳 5 5m中空高廳 55 買90方用170方 56 幾種裝修風(fēng)格 57 幾種裝修風(fēng)格 58 買受人對(duì)與其所購商品房相連的隔層陽臺(tái) 凹廊 不含公攤及消防通道部分 享有專用權(quán) 獨(dú)占使用權(quán) 各買受人對(duì)此專用權(quán)的約定均無異議 但買受人在使用時(shí)必須滿足法律 法規(guī) 規(guī)范之規(guī)定 不得侵害公共利益 必須符合 業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約 及前期物業(yè)服務(wù)公司制定的管理規(guī)定 商品房北側(cè)凹廊為消防安全疏散而設(shè) 消防通道內(nèi)買受人不得有任何妨礙逃生的裝修 堆放等行為 非消防通道與非公攤部分 買受人在使用過程中不得破壞其結(jié)構(gòu) 不得改變樓宇外立面的形象統(tǒng)一 59 花架 深圳 雙御雅軒 政策依據(jù) 花架不計(jì)算建筑面積 60 一條只算一半面積的通道入戶 深圳 雙御雅軒 入戶通道的兩架花架 是不計(jì)算建筑面積的 贈(zèng)送部分 61 深圳 雙御雅軒 一房61 72 62 99 贈(zèng)送面積45 6 二房81 38 88 52 贈(zèng)送面積59 3 三房119 24 120 39 贈(zèng)送面積76 2 62 現(xiàn)場(chǎng)樣板房將通道的兩側(cè)花架 全部鋪板隔房 連同通道 一并成為堂而皇之的 贈(zèng)送面積 與 贈(zèng)送房間 63 64 空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺(tái) 雖只能 偷 得1 2 左右的面積 但多出的每一平米 對(duì)客戶而言均是實(shí)惠 陽光新干線 施工圖上的空調(diào)室外機(jī)位 被改造為生活陽臺(tái) 65 參考實(shí)例 北京印象 實(shí)施措施 空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)成為進(jìn)深小于0 5m 可改為陽臺(tái) 66 可延展客廳 深圳 新天地名居 客廳偷面積在樓書上被稱為 可延展客廳 指的是將原設(shè)計(jì)的兩戶之間的管道井面積兩家各分一半 據(jù)說每家有9 67 樣板房中 明顯地將 偷的面積 用紅色墻表示 在竣工驗(yàn)收時(shí) 該紅白墻面交界處有磚墻分隔 待驗(yàn)收后 發(fā)展商會(huì)組織重新隔墻 按照樣板房樣式向業(yè)主交房 68 贈(zèng)送半地下室 地下室 實(shí)施措施 地下室 半地下室做夾層或填充 上層凈高小于2 2m 裝修時(shí)可打通上下 如下圖 69 政策依據(jù) 地下室 半地下室 包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口 建筑面積 應(yīng)按其外墻上口 不包括采光井 外墻防潮層及其保護(hù)墻 外邊線所圍水平面積計(jì)算 層高在2 2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積 層高不足2 2m者應(yīng)計(jì)算1 2面積 房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 2者為地下室 房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 3 且不超過1 2者為半地下室 永久性頂蓋是指經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋 70 參考實(shí)例 萬科第五園 半地下室與下沉庭院相結(jié)合 71 萬科 17英里 室外架空1米左右 給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件 72 深圳 可樂園 73 上海 暫行辦法 規(guī)定地下室地平面低于室外地平面的高度要超過該房間凈高的1 2 地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米 且除地下車庫的情形外只能通過垂直交通 電梯 樓梯 進(jìn)入室內(nèi) 否則應(yīng)按其外墻上口外邊線所圍水平投影面積并計(jì)入容積率 地下室設(shè)置通風(fēng)