房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律特征與法律風(fēng)險(xiǎn)提示.doc

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律特征與法律風(fēng)險(xiǎn)2004年最高人民法院發(fā)布了最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)“解釋”），于2005年8月1日起施行。其中十四條至二十七條為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的相關(guān)內(nèi)容。下面就該部分內(nèi)容進(jìn)行闡述，以便對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)給予提示。一、 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同解釋第十四條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，即指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！睆膹V義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納入聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。在現(xiàn)實(shí)生活中，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營(yíng)合同，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取以下三種方式： （一）組建新的法人。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例或通過(guò)合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司的方式開(kāi)發(fā)相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。 （二）組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任。 （三）既不成立項(xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益。這種方式主要用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。 由于目前采用項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)比較普遍，即對(duì)其他合作方式不再贅述。二、 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本法律特征:（一）、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以約定不同于出資比例的利潤(rùn)分配比例，以約定的利潤(rùn)分配原則作為分配的基本原則目前進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，往往采用設(shè)立項(xiàng)目公司的形式。根據(jù)公司法第三十五條規(guī)定：“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外?！边@個(gè)但書(shū)意味著，合作雙方完全可以不按照出資比例分取紅利，自行約定分配的比例。在涉及分配時(shí)，容易引起爭(zhēng)議的情形是：1、 建筑面積增加的分配處理：未經(jīng)批準(zhǔn)不分配，經(jīng)批準(zhǔn)后按利潤(rùn)比例分配，增加的投資按照投資比例分擔(dān)根據(jù)解釋第二十條：“房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定?！?值得注意的是，如果房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，未經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)的，不予以分配。只有批準(zhǔn)后，才能進(jìn)行超規(guī)部分的面積的分配。2、建筑面積減少的分配處理：有過(guò)錯(cuò)按過(guò)錯(cuò)，無(wú)過(guò)錯(cuò)按利潤(rùn)分配比例解釋第十八條規(guī)定：“房屋實(shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定?！保ǘ鞍凑蘸献鏖_(kāi)發(fā)合同中約定的投資比例”是合作雙方承擔(dān)責(zé)任、處理合作中發(fā)生各種情形責(zé)任分擔(dān)的基本原則公司法第三條規(guī)定：“公司以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任；”因此，按照投資比例來(lái)承擔(dān)責(zé)任，是公司法的基本原理。 1、在以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例時(shí)，合作雙方以實(shí)際出資額而非協(xié)議約定出資額分配利潤(rùn)。解釋第二十二條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例，當(dāng)事人未足額交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn)。”公司法第三十五條規(guī)定：“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；”可見(jiàn)，法律之間的規(guī)定是銜接和一致的。在沒(méi)有約定利潤(rùn)分配比例的前提下，按照實(shí)繳出資比例分取紅利是立法基本理念。（1）僅適用于合同約定以投資額確定利潤(rùn)分配比例的情形：非以投資額確定利潤(rùn)分配比例的，當(dāng)事人未足額出資的，應(yīng)按照約定的利潤(rùn)比例分配利潤(rùn)。（2）出資應(yīng)當(dāng)包括其他已量化的實(shí)物投資： A.土地使用權(quán)等實(shí)物投資有合作各方已認(rèn)可的明確的量化標(biāo)準(zhǔn)； B.提供土地等實(shí)物的合作方僅以土地使用權(quán)或?qū)嵨镒鳛橥顿Y，沒(méi)有將其他非資金或?qū)嵨镒鳛橥顿Y并作為利潤(rùn)分配的依據(jù)。（3）未足額出資的時(shí)間界限：當(dāng)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)建成或基本建成、甚至已經(jīng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，已基本不再需要新的投資，此時(shí)間段的補(bǔ)交不能視為當(dāng)事人足額出資。（4）未足額出資一方在減少應(yīng)得利益的同時(shí)，還要承擔(dān)違約責(zé)任有觀點(diǎn)認(rèn)為，未足額出資，只需要向合作另一方承擔(dān)違約責(zé)任就足以懲罰，何必要再使其失去利潤(rùn)？解釋認(rèn)為，如果合同約定的違約責(zé)任數(shù)額較少，但利潤(rùn)較為可觀，那么按照合同約定的分配比例來(lái)分配，不符合民法的公平原則，也不利于制裁違約行為。如果繳納出資有違約行為，但是數(shù)額符合合同約定，是否構(gòu)成足額出資？解釋認(rèn)為，違約與出資是不同層次的問(wèn)題，違約追究違約責(zé)任，不影響出資。如果足額出資的存在違約行為，則應(yīng)該從其應(yīng)當(dāng)分配的利潤(rùn)中扣除其違約應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。（5）房屋預(yù)售款不能沖抵投資參與利潤(rùn)分配。解釋第二十三條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持。”預(yù)售款并非投資款，在房屋實(shí)際交付于購(gòu)房人之前，房屋預(yù)售款的性質(zhì)在財(cái)務(wù)規(guī)定和企業(yè)會(huì)計(jì)制度上屬于項(xiàng)目建設(shè)借款。如果房屋未能建造成功或未能如約交付給購(gòu)房人，該筆款項(xiàng)尚需返還購(gòu)房人。只有在房屋交付后，預(yù)收款才能轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)收入在結(jié)算后用于利潤(rùn)分配。房屋預(yù)收款在項(xiàng)目完結(jié)分配利潤(rùn)階段之前，只能作為對(duì)購(gòu)房人的負(fù)債而用于過(guò)程建設(shè)，不產(chǎn)生分配問(wèn)題。假如合作過(guò)程中，一方只繳納部分出資，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，預(yù)售收入即可以滿足投資開(kāi)發(fā)的要求，那么此時(shí)該方不能由于預(yù)售款能夠買(mǎi)足投資開(kāi)發(fā)要求即要求按照約定的分配比例進(jìn)行分配，只能夠按照實(shí)際投資的比例進(jìn)行分配。2、投資數(shù)額增加的承擔(dān)方式與承擔(dān)比例：有過(guò)錯(cuò)按過(guò)錯(cuò)，無(wú)過(guò)錯(cuò)按投資比例，無(wú)投資比例按利潤(rùn)分配比例一方以土地使用權(quán)出資，另一方以資金出資的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目非常普遍。無(wú)論何種出資，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模即總得投資數(shù)額應(yīng)在合作開(kāi)發(fā)合同中予以確定。因?yàn)榭偟耐顿Y數(shù)額是合作雙方計(jì)算成本和分享利潤(rùn)的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額主要由以下三個(gè)部分組成：為取得土地而應(yīng)當(dāng)支付的土地使用權(quán)出讓金。在土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)資金；因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要向政府交納的各種稅費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的實(shí)踐中，房地產(chǎn)投資數(shù)額變化是開(kāi)發(fā)建設(shè)中比較普遍的一種現(xiàn)象?？偨Y(jié)多年來(lái)房地產(chǎn)審判實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)，解釋區(qū)分了兩種情形：第一、因當(dāng)事人一方或雙方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致投資數(shù)額超出合同約定的。較為典型的有：（1）負(fù)責(zé)建設(shè)的一方為擴(kuò)大面積或改變規(guī)劃而導(dǎo)致投資數(shù)額增加。一方往往擅自加高樓層、侵占公用面積從而導(dǎo)致政府罰款，從而延長(zhǎng)工期、增加投資數(shù)額。（2）負(fù)責(zé)出地的一方因不能按時(shí)交納土地出讓金導(dǎo)致工期延遲和房屋不能及時(shí)走向市場(chǎng)，從而增加投資數(shù)額的。該情形應(yīng)當(dāng)視為一方有明顯過(guò)錯(cuò)。（3）因一方或雙方的其他違約行為導(dǎo)致投資數(shù)額超出合同約定的。例如不能按照和通過(guò)約定行使權(quán)力履行義務(wù)，導(dǎo)致雙方互相扯皮，在配合辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)一方不積極配合。第二、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定而投資數(shù)額超出合同約定的。常見(jiàn)的有以下幾種情形：（1）受?chē)?guó)際或國(guó)內(nèi)市場(chǎng)影響而導(dǎo)致建筑材料大幅漲價(jià)。（2）由于國(guó)家政策變化導(dǎo)致投資數(shù)額增加的。（3）城市規(guī)劃變更或社會(huì)公共利益需要而導(dǎo)致投資數(shù)額增加的。為此，對(duì)于這種情形，解釋提供了三種處理原則：過(guò)錯(cuò)大小確定原則、投資比例確定原則和利潤(rùn)分配比例確定原則。解釋第十七條規(guī)定：“投資數(shù)額超出合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定?！币布矗海?）有過(guò)錯(cuò)，先協(xié)商；協(xié)商不成，依過(guò)錯(cuò)確定；（2）過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定或無(wú)過(guò)錯(cuò)，按合作合同約定的投資比例確定；（3）無(wú)約定投資比例，按約定的利潤(rùn)分配比例確定。由于在采用項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)投資比例都會(huì)有明確規(guī)定，所以一般不涉及按照利潤(rùn)分配比例進(jìn)行確定的情形。3、 三類(lèi)違章建筑法院不支持分配，如有損失，有過(guò)錯(cuò)按過(guò)錯(cuò)，無(wú)過(guò)錯(cuò)按投資比例承擔(dān)，無(wú)投資比例按利潤(rùn)分配比例承擔(dān) 解釋第十九條規(guī)定：“在下列情形下，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)?！贝藯l同時(shí)意味著上述三種建筑是違章建筑。出現(xiàn)上述情形，如果雙方發(fā)生爭(zhēng)議，無(wú)法分配，那么想要通過(guò)訴訟途徑獲得分配，法院也不予以支持。根據(jù)解釋第二十一條：“當(dāng)事人違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門(mén)認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)確定責(zé)任；過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的投資比例確定責(zé)任；沒(méi)有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定責(zé)任。在實(shí)踐中，有的合作方只出資，不參加管理，合作項(xiàng)目的管理由另一方負(fù)責(zé)，如果有證據(jù)足以證明，超出規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋完全是因?yàn)楣芾硪环皆斐傻模硪环酵耆恢?，則過(guò)錯(cuò)完全在管理一方，完全由管理一方承擔(dān)。如果不是，則按照約定的比例確定責(zé)任。（三）共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的基本內(nèi)容，是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系的本質(zhì)特征之一。1、合作開(kāi)發(fā)不要求共同經(jīng)營(yíng)，但是不進(jìn)行投資、或不承擔(dān)虧損只享有利潤(rùn)的保底投資均不屬于合作開(kāi)發(fā)。根據(jù)解釋的定義：“第十四條，本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。”解釋中并沒(méi)有將“共同經(jīng)營(yíng)”作為合作開(kāi)發(fā)的必要條件，充分反映了合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同與傳統(tǒng)的聯(lián)營(yíng)合同的不同，也充分表達(dá)了合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中共同出資與共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的重要性。較為傳統(tǒng)的觀點(diǎn)將合作行為與聯(lián)營(yíng)相混同，認(rèn)為合作行為也應(yīng)當(dāng)具有四大特點(diǎn)，即合作各方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這在最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解答”）第4條涉及保底條款的規(guī)定中可以找到充分的說(shuō)明。該條規(guī)定：“聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資，并參與共同經(jīng)營(yíng)，分享聯(lián)營(yíng)的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任，在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí)，仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款。保底條款違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營(yíng)方和聯(lián)營(yíng)體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效。企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營(yíng)一方向聯(lián)營(yíng)體投資，但不參加共同經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤(rùn)的，是明為聯(lián)營(yíng)，實(shí)為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效?！鄙鲜鲆?guī)定中可以看出，解答中的態(tài)度是：如果雙方共同經(jīng)營(yíng)，則合作有效，但是不承擔(dān)虧損即為保底條款而無(wú)效；如果“既不參與共同經(jīng)營(yíng)”，也“不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)虧損”，則合作合同直接視為名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為借貸而成為無(wú)效合同。在實(shí)踐中，理論界和實(shí)務(wù)界圍繞合作開(kāi)發(fā)的形式和要件產(chǎn)生過(guò)多次較為激烈的爭(zhēng)論。爭(zhēng)論主要內(nèi)容是：第一，多數(shù)人士認(rèn)為，合作方無(wú)論以何種形式出資，共同出資是必備前提條件。至于出資是現(xiàn)金、技術(shù)、勞務(wù)等不影響合作的性質(zhì)；第二，共同經(jīng)營(yíng)不應(yīng)成為合作開(kāi)發(fā)的必備條件。房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)成為一門(mén)獨(dú)立科學(xué)，要求共同經(jīng)營(yíng)不符合當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的客觀實(shí)踐。實(shí)踐中，一方出地或出資，另一方負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，符合當(dāng)事人意思自治的原則，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以尊重。所以，解釋并未將共同經(jīng)營(yíng)作為合作開(kāi)發(fā)的必要條件。第三、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是否應(yīng)成為合作的必要條件。多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)作為認(rèn)定合作行為的必備要件，因當(dāng)事人共同出資合作的目的就是要對(duì)合作成果所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益共同分享，與此相對(duì)應(yīng)，對(duì)合作過(guò)程中以及合作的不利后果和風(fēng)險(xiǎn)也要共同承擔(dān)，這也是民事權(quán)利義務(wù)相一致原則的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)。2、不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的四種轉(zhuǎn)化認(rèn)定四種轉(zhuǎn)化：轉(zhuǎn)化成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；轉(zhuǎn)化成房屋買(mǎi)賣(mài)合同；轉(zhuǎn)化成借款合同；轉(zhuǎn)化為租賃合同。提供土地使用權(quán)的一方+固定利益=土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同提供資金方+ 不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋= 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣= 借款合同 不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只租賃或其他形式使用房屋的=房屋租賃合同（1）解釋第二十四條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”如果被認(rèn)定是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，那么根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十九條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”因此，如果與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的要求不符，很可能導(dǎo)致合作失敗。（2）解釋第二十五條規(guī)定：“ 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！保?）解釋第二十六條規(guī)定 ：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！苯杩詈贤男Я?。合同法第一百九十六條規(guī)定：“借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。”合同法第二百零四條規(guī)定：“辦理貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)貸款的利率，應(yīng)當(dāng)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限確定。”最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答關(guān)于名為聯(lián)營(yíng)、實(shí)為借貸，違反有關(guān)金融法規(guī)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效的規(guī)定的基本原理是：允許非金融企業(yè)之間的非法借貸，一些企業(yè)就會(huì)逐漸拋棄原有業(yè)務(wù)，向金融企業(yè)轉(zhuǎn)化。而金融業(yè)務(wù)，在我國(guó)是要經(jīng)特許（批準(zhǔn)）的業(yè)務(wù)。但近年來(lái)理論界提出了不少異議。下列問(wèn)題應(yīng)有必要予以關(guān)注：1：必須看到企業(yè)間借貸行為一概無(wú)效的實(shí)踐效果。2：經(jīng)濟(jì)發(fā)展，勢(shì)必使市場(chǎng)主體對(duì)資金的需求增大，要求融資渠道多元化，立法應(yīng)對(duì)此有所檢討；3：如果借款合同被認(rèn)為無(wú)效，無(wú)疑使使用資金方獲得廉價(jià)資金來(lái)源，有失公允；4、合同法頒布后，認(rèn)定合同無(wú)效只能依據(jù)法律和行政法規(guī)。因此，借款合同并非一定被認(rèn)定為無(wú)效合同。按照本條解釋?zhuān)绻徽J(rèn)定為借款合同，那么合同是有效的，但是利息的認(rèn)定在司法實(shí)踐中一般是支持銀行同期貸款利率。如果有過(guò)錯(cuò)的話，可能只支付一定比例的利息，導(dǎo)致合作合同的利益落空。（4）解釋第二十七條規(guī)定：“ 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同?！保ㄋ模﹥煞N合同無(wú)效的情形：1、當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。解釋第十五條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?、劃撥方式取得的土地不能成為合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的土地。解釋第十六條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！币虼?，上述兩種情形可能認(rèn)定合作無(wú)效，但是補(bǔ)救措施是起訴前補(bǔ)正手續(xù)。3、合同無(wú)效之后果：首先返還、不能返還則折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的賠償損失，雙方有過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)責(zé)任。1）合作合同被確認(rèn)無(wú)效后，雖然不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果，但當(dāng)事人之間基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。根據(jù)合同法第58條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！狈颠€財(cái)產(chǎn)旨在使雙方財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同訂立前的狀況，無(wú)論是否有過(guò)錯(cuò)，都有返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，即使占有財(cái)產(chǎn)的一方無(wú)過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)返還。返還應(yīng)全部返還，恢復(fù)原狀。如果不能返還或沒(méi)有必要返還，那么就要按照國(guó)家價(jià)格政策進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。2）合作合同被確認(rèn)無(wú)效后，主觀上有過(guò)錯(cuò)的一方當(dāng)事人應(yīng)賠償對(duì)方因該合同無(wú)效而蒙受的損失。如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，則不論哪方有損失，都應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)相抵原則，由雙方根據(jù)自身過(guò)錯(cuò)的程度和性質(zhì)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因合同無(wú)效所產(chǎn)生的賠償損失責(zé)任，在于締約過(guò)失行為，締約過(guò)失行為所造成的損失為信賴(lài)?yán)娴膿p失，即無(wú)過(guò)錯(cuò)的一方當(dāng)事人信賴(lài)合作合同有效，在訂立和履行合同中支出了一定的費(fèi)用和代價(jià)，從而在合同無(wú)效或被撤消后，當(dāng)事人就會(huì)蒙受一定的損失，這些損失包括三個(gè)方面：（1）締約費(fèi)用。為訂約而赴實(shí)地進(jìn)行考察的費(fèi)用，往來(lái)函電的費(fèi)用。（2）履約的費(fèi)用。包括準(zhǔn)備履約支出的費(fèi)用和實(shí)際履約支出的費(fèi)用，如規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等前提費(fèi)用。（3）合理的間接損失。如由于新來(lái)合同將要成立而與對(duì)方訂立無(wú)效合同，從而喪失與第三人訂立有效合同的機(jī)會(huì)產(chǎn)生的損失。締約過(guò)失的賠償范圍不用于違約損害賠償?shù)姆秶?，其賠償?shù)姆秶鷥H限于信賴(lài)?yán)娴膿p失，即當(dāng)事人因新來(lái)合同有效和對(duì)方將履行合同而支付的費(fèi)用和代價(jià)。當(dāng)事人所用獲得的信賴(lài)?yán)娴馁r償數(shù)額不應(yīng)超過(guò)有效且得到實(shí)際履行的情況下應(yīng)獲得的全部利益。關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答第46條對(duì)合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后的處理原則有較為明確的規(guī)定：“、合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類(lèi)銀行貸款的利息；（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償； （3）房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價(jià)估值或出資方實(shí)際出資占房屋造價(jià)的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償?！保ㄎ澹┖炗喓献鏖_(kāi)發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：1、 在合作時(shí)可以約定分配比例，以規(guī)避由于出資上的瑕疵而引起的分配上