成都市某政府保障性住房建設(shè)項目可行性研究報告

成都市 府保障性住房建設(shè)項目 可行性研究報告 四川省 程咨詢監(jiān)理有限公司 二 一 年 四 月 成都市 府保障性住房建設(shè)項目 可行性研究報告 編制單位：四川省 程咨詢監(jiān)理有限公司 工程咨詢證書：工咨甲 發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 成都市 i 目 錄 第一章 總 論 . 1 第二章 建設(shè)背景及必要性 . 5 第三章 項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 . 10 第四章 需求分析與政策保障 . 14 第五章 項目地址與建設(shè)條件 . 26 第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 29 第七章 建設(shè)方案 . 31 第八章 節(jié)能節(jié)水 . 53 第九章 工程進(jìn)度及建設(shè)管理 . 56 第十章 建設(shè)項目招投標(biāo) . 61 第十一章 環(huán)境影響及評價 . 64 第十二章 建設(shè)投資估算及資金籌措 . 70 第十三章 財務(wù)分析 . 72 第十四章 社會效益綜合評價 . 77 第十五章 風(fēng)險分析與對策研究 . 78 第十六章 結(jié) 論 . 80 附件 . 81 附表 . 81 附圖 . 81 成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 1 頁 共 82 頁 第一章 總 論 一、項目基本情況 （一）項目名稱： 成都市 府保障性住房建設(shè)項目 （二）項目性質(zhì)： 新建 （三）建設(shè)地點： 本項目位于成都市 村 梁豐 1、 6 組。 （四）項目用地：項目選址范圍內(nèi)建設(shè)用地為 國有土地，用地性質(zhì)為二類住宅用地。工程建設(shè)規(guī)劃凈用地面積 方米（約 ）。土地取得方式為行政劃撥。 （五）項目 業(yè)主： 成都市住房保障中心 成都市住房儲備中心 二、研究范圍及主要編制依據(jù) （一）研究范圍 四川省 程咨詢監(jiān)理有限公司受 項目業(yè)主 委托，對 成都市 府保障性住房建設(shè)項目 進(jìn)行可行性研究并提交 成都市 府保障性住房建設(shè)項目 可行性研究 報告 ，其主要研究范圍包括： 項目背景及 必要性、 建設(shè)條件、 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、 建設(shè) 方案、投資估算及資金籌措、 財務(wù)分析、社會效益綜合評價 等。 （二）主要 編制依據(jù) 1、中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法 2、成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃 3、成都市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006 2010） 4、成都市人民政府關(guān)于貫徹國務(wù)院 進(jìn)一步加強公共住房制度體系建設(shè)的意見 成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 2 頁 共 82 頁 5、成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于成都市 府保障性住房建設(shè)項目建議書的批復(fù)（成發(fā)改審批 【 2010】 155 號） 6、成都市人民政府關(guān)于“研究住房保障、棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)工作 的會議紀(jì)要” （成 府閱 【 2010】 34 號） 7、成都市國土資源局關(guān)于 成都市住房保障中心 、 成都市住房儲備中心意向用地意見函 （成 國土咨詢函 【 2010】 31 號） 8、成都市規(guī)劃管理局關(guān)于本項目的規(guī)劃條件通知書 9、成都市水務(wù)局、電力與信息管線、自來水公司等關(guān)于成都市規(guī)劃管理局 “ 成規(guī)建筑并【 2010】 ” 的回復(fù) 10、 項目其他有關(guān)資料 三、 可行性研究的 主要結(jié)論 （一）項目建設(shè)必要性 加大社會保障性住房建設(shè)成為 2010 年中央 “兩會 ”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和 實施措施。可以預(yù)見，大力加強社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了 “擁有自己一席之地 ”的希望。 項目建設(shè)的必要性主要有以下幾個方面： 1、解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實負(fù)起的責(zé)任 。 2、構(gòu)建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題 。 3、當(dāng)前房價的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性 。 （二）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本工程建設(shè)政府障性住房 3352 套 ，其中：廉租房 500 套 ，建筑面積為25079 ，經(jīng)濟(jì)適用住房 800 套 ，建筑面積為 56847 ，限價房 2052 套 ，建筑面積為 167455 。 總面積為 281465 （地上建筑 255888 ，地下 25577）。 成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 3 頁 共 82 頁 （三）工期安排 根據(jù)項目的規(guī)模和前期工作情況，工程建設(shè)期初步確定為 2 年，具體安排為： 2010 年 5 月底以前，完成可行性研究、建設(shè)資金籌集等前期準(zhǔn)備工作。 2010 年 8 月 底以前，陸續(xù) 完成施工圖設(shè)計和工程招投標(biāo)工作。 2010 年 9 月至 2011 年 12 月 底以前，完成工程建設(shè)，同步完成小區(qū)配套道路、管網(wǎng)工程。 （四） 項目建設(shè) 投資 及 資金來源 1、 項目建設(shè) 投資 本項目建設(shè)投資約 元，其中 第一部分工程費用 元， 第二部分 工程其它費用 元（含土地費用 元 ） ，第三部分 基本預(yù)備費 元， 第四部分建設(shè)期利息 元。詳見 附表 1。 2、資金來源 本項目建設(shè)資金 來源有資本金和銀行貸款，其中 ： 項目資本金 元，占總投資額的 建設(shè)期貸款 元，占總投資的 （四）資金使用計劃 本項目建設(shè)資金一次性籌措到位，按工程進(jìn)度逐步使用。 （五）結(jié)論 房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性毋庸置疑，但 其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。對此， 從 2005 年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策。 溫家寶在 2010 年兩會中指出 2010 年要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的 4 項措施 。 成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 4 頁 共 82 頁 項目建設(shè)在我國房地產(chǎn)價格非理性增長的背景下，為中低收入家庭解決住房問題，對于 遏制房市的過度投資投機(jī)炒作 ，保障我國房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展均體現(xiàn)了必要性。 根據(jù)對建設(shè)條件、工程方 案和對財務(wù)可行性的分析研究，本工程建設(shè)條件具備，工程方案合理，財務(wù)分析可行。 綜上所述，項目建設(shè)十分必要且可行。 成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 5 頁 共 82 頁 第 二 章 建設(shè) 背景及 必要性 一、 房地產(chǎn) 市場背景 2004 年以來，商品房市場價格上漲很快， 到 2007 年下半年，我國各 主要 城市房價相對于 2004 年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對社會、經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，帶來許多負(fù)面影響。 從 2007年底開始，加上汶川 得 2008 年全年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的回落。但是， 2009 年初開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的堪稱 “爆炸式 ”的增長。 我國房地產(chǎn)價格的快速增長，特別是北京、上海、深圳等一線城市，其房地產(chǎn)價格已然出現(xiàn)非理性增長、房地產(chǎn)泡沫已然顯現(xiàn)。 說中國的高房價在世界上獨一無二并不過分，許多人特別是決策部門的領(lǐng)導(dǎo)心里都明白。一位網(wǎng)友這樣跟帖說： “在北京和上海賣掉 100 平米的房子可在美國購買兩套別墅。不要懷疑 這是事實。 ”就是說，中國房價高，收入低，同世界已經(jīng) “接 ”不上 “軌 ”了。 政府為了抑制快速上漲的房價，從 2005 年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等 。 但這些政策的實施效果難以令人滿意，此后房價仍然過快 上升，大部分城市房價上漲速度達(dá)到了令人吃驚的程度。在 2009 年房地產(chǎn)市場再次 “瘋狂 ”增長的背景下， 房地產(chǎn)成為 2010 年全國兩會眾多委員的提案和媒體議論的焦點 。但令人不可思憶的是，就在溫家寶總理在兩會閉幕時指出政府將采取一 系列措施調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時，北京在一天內(nèi)相繼產(chǎn)生 3 個 “地王 ”，這表明我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性。 成都市房地產(chǎn)市場相比國內(nèi)一線城市要溫和得多 。 據(jù) 2007 年成都市中心房價分析和成都市物價局近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，成都市中心地段（府河以內(nèi)）商品房住宅集中成交價， 6 月已達(dá) 5899 元 /平方米，高者已 近萬元 /平方米，同比上漲 三環(huán)路以外，集中成交價為 4240 元 /平方米，成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 6 頁 共 82 頁 同比上漲 數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)商品房住宅平均成交價 5258 元 /平方米，環(huán)比微漲 同比上漲 府河以內(nèi)，商品房住宅集中成交價為 5899 元 /平方米；一、二環(huán)路之間，集中成交價為 5170 元 /平方米；三環(huán)路以外，集中成交價為 4240元 /平方米。 8月初市區(qū)二手房交易均價達(dá)到 5283元 /平方米，環(huán)比五月增長 2008 年 6 月份成都市政府為滿足災(zāi)后重建，出臺的一項鼓勵性政策：關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居 民安居置業(yè)的意見（以下簡稱意見）。 “截至 12 月 9 日，成都市主城區(qū)商品房交易量突破 1260 萬平方米，郊區(qū)突破 1500 萬平方米 ”，根據(jù)成都銳理數(shù)據(jù)平臺的統(tǒng)計，由于年底優(yōu)惠政策大限到來，從 11 月份開始交易量猛增，同時房價亦推高至均價每平方米 6458 元，這成為成都市房價近幾年來的最高峰。 據(jù)統(tǒng)計， 2009 年 5 月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會掀起漲價潮之后，均價就從每平方米 5566 元一路攀升，至 11 月底均價已高達(dá)每平方米 6458元，成為成都均價的新高。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策 房地產(chǎn)行業(yè)對于我國和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要性 毋庸置疑，但其非理性的瘋狂增長，給我國經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展埋下了隱患。對此， 從 2005 年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。 溫家寶在 2010 年兩會中指出 2010 年要著力保障和改善民生，促進(jìn)社會和諧進(jìn)步。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。政府工作報告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的 4 項措施： 一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金 632 億元，比上年增加 81 億元。建設(shè)保障性住房 300 萬套，各類棚戶 區(qū)改造住房 280 萬套。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點范圍。各級政府要切成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 7 頁 共 82 頁 實負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。 二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費。盤活住房租賃市場。 三是抑制投機(jī)性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。 四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度 。 三 、 保障性住房建設(shè)概況 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不可避免地會出現(xiàn)貧富分化，形成一定數(shù)量的中、低收入群體。而據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示， 2005 年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在 2200左右。這是一個不可忽視的群體。然而，就住房而言，被納入廉租住房保障范圍的只有 戶。因此在兩會上，不少全國政協(xié)委員呼吁加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)力度，解決中低收入、貧困家庭的住房問題，實現(xiàn)社會不同階層人民均能夠有房可住，解除他們的后顧之憂，促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。 從 1991年提出建立保障性住房制度到 2004年出臺相關(guān)管理辦法，已有數(shù)年光景。截 至 2005年底， 291個地級以上城市中，有 221個城市實施了廉租住房制度，占地級以上城市的 雖然各地結(jié)合實際情況，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。 成都市政府從 1999年開始啟動廉租住房工作，到 2004年實現(xiàn)了廉租住房租金補貼 “應(yīng)保盡保 ”。同時，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。在此基礎(chǔ)上，逐步擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度的覆蓋范圍，力求形成覆蓋城市中低收入及以成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 8 頁 共 82 頁 下水平家庭的基本住房保障制度。截至 2006年底，累計解決城區(qū) 11萬多戶中低收入及以下水平家庭的住房 問題，占城區(qū)住戶總數(shù)的 10%以上。 2007年成都市政府適當(dāng)提高租金補貼標(biāo)準(zhǔn)，加大公共住房保障力度，落實 100畝土地，建設(shè) 20萬平方米廉租住房。從 2007年 1月開始，成都市政府率先在全國范圍內(nèi)推行的 “零租金 ”優(yōu)惠政策，為成都市城區(qū) 雖然成都市廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度建設(shè)發(fā)展迅速，已在多個區(qū)域建成保障性住房，但是仍然還有許多住房困難的家庭亟待解決。目前成都市的廉租房和經(jīng)適房數(shù)量還不足以解決這部分群眾的住房問題，因此加快廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)是非常必要的，它是落實和完善成都市公 共住房保障體系的重要手段。 四 、項目建設(shè)的必要性 最近，加大社會保障性住房建設(shè)的力度，成為各地 “兩會 ”商討議論的熱門話題。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實施措施。可以預(yù)見，大力加強社會保障性住房建設(shè)，將成為各級地方政府工作今后一個時期的重頭戲。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了 “擁有自己一席之地 ”的希望。 1、解決低收入家庭的住房問題是政府應(yīng)切實負(fù)起的責(zé)任 我國住房制度改革確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市 場自行解決住房問題，被排斥在市場之外。在住房資源配置中，既要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用，一個完善的住房制度必然是由市場機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。因此，住房問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權(quán)，解決住房上的社會問題和公平問題。 從一些市場經(jīng)濟(jì)國家解決住房問題的經(jīng)驗看，住房保障是政府的重要成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 9 頁 共 82 頁 職能之一。政府通過安排一定的財政資金支持住房保障，運用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。如英國政府扶持非贏利組織 興建的普通住宅和對低收入者的租金補貼，近30 年來每年一直保持在占 2%以上，占政府公共支出的 5%左右。 目前，我國部分地方政府重視房地產(chǎn)市場發(fā)展對本地經(jīng)濟(jì)的拉動作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責(zé)任。截至 2005 年，全國 291 個地級以上城市中，仍有 70 個城市尚未實施廉租住房制度，僅有 18 個省、自治區(qū)、直轄市通過簽訂目標(biāo)責(zé)任書等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對市（區(qū)）、縣政府目標(biāo)責(zé)任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。因此，政府要切實負(fù)擔(dān)起應(yīng)負(fù)之責(zé)，盡快完善住房保障制度。 2、構(gòu) 建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題 黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的 “托底 ”機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。 3、當(dāng)前房價的過快上漲使住房保障制度建設(shè)更具緊迫性 近兩年，我國部分城市房價 處于高位上漲的階段，房價上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價的持續(xù)攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距呈逐步擴(kuò)大之勢。 成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 10 頁 共 82 頁 第 三 章 項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 一、 成都市 概況 成都市是四川省省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和社會活動中心，是中國西南地區(qū)重要的發(fā)達(dá)城市，中國特大城市之一，同時，還是國務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地區(qū) “三中心、兩樞紐 ”的重要城市，在中 西部之間起著承上啟下的作用。近年來，成都市連續(xù)被評為全國最佳旅游城市、全國最佳森林城市。2007 年，成都市被國務(wù)院批準(zhǔn)稱為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點城市。 （ 一 ）城市性質(zhì)及規(guī)模 成都市是四川省省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，國家經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃單列市，也是國家歷史文化名城。 93 年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一。成都市轄 9 區(qū) 4 市 6 縣，面積 12390 平方公里，全市戶籍人口 人 ,常住人口 人。成都市中心城區(qū)面積 598 平方 公里，目前的建成區(qū)面積約 283 平方公里。未建成區(qū)域 117 平方公里屬于規(guī)劃的建設(shè)用地， 198 平方公里為非建設(shè)用地。 （ 二 ）自然條件 1、地理 項目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約 500 米。成都平原是我國西南地區(qū)最大的平原。地勢西部略高東略低，屬典型的內(nèi)陸地帶。平原及臺地構(gòu)造上屬成都坳陷，區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定性一般良好，主要工程地質(zhì)問題是局部地帶的區(qū)域穩(wěn)定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺地邊坡穩(wěn)定性。 2、氣候 成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點，年平均氣溫 16 攝氏度，年降雨 量 1000 毫米左右。氣候的一個顯著特點是成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 11 頁 共 82 頁 多云霧，日照時間短、空氣較為潮濕。成都的雨水集中在 7、 8 兩個月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。 3、水資源 成都市有岷江和沱江兩大水系，又有舉世文明的都江堰灌溉工程，河網(wǎng)密度 里 /平方公里，水資源充沛，多年平均年徑流深 715 毫米，年徑流總量 89 億立方米。目前，成都市建立了 60 多個污水凈化設(shè)施，污水處理廠 14 個，日處理總規(guī)模達(dá) 噸。城區(qū)及臨近河段的污染物濃度總體上已呈下降趨勢。 2008 年，中心城區(qū)成都市中心城區(qū)污水處理規(guī)模將新增 82 萬噸 /天，五城區(qū) (含高 新區(qū) )污水處理率將達(dá)到 90%以上。 4、交通 成都交通經(jīng)過多年的建設(shè)和發(fā)展，以公路、鐵路和航空運輸為主的四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系已基本形成，市域綜合交通網(wǎng)絡(luò)及場站體系正日臻完善。成都是全國 45 個公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點。過境國道主干線有三條，國省干線公路 13 條，已建成 “1環(huán) +9 射 ”狀的市域高速公路網(wǎng)，總里程達(dá) 437 公里，輻射成都 90%以上國土面積；全市公路總里程 2006 年達(dá)到 18089 公里。中心城區(qū)現(xiàn)有城市道路 1445公里，道路面積 3686 萬平方米，人均道路面積達(dá) 方米 /人。 5、旅游 成都旅游資源得天獨厚并具鮮明的成都特色：一是人文景觀多。全市現(xiàn)有人文景觀 172 處 ,全國重點文物保護(hù)單位 6 個，省級文物保護(hù)單位 33 個。二是自然景觀全。三是旅游資源分布相對集中。四是成都旅游地理位置十分優(yōu)越。 （ 三 ）城市社會經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與發(fā)展 成都的致力于創(chuàng)建中國中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代特大中心城市。成都已形成了電子信息、機(jī)械、食品、醫(yī)藥和化工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，形成了競爭力較強的家具和鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。成都成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 12 頁 共 82 頁 市被連續(xù)被評為 “中國城市綜合實力 50 強 ”，綜合實力排中西部地區(qū)前列。 近年來，成都市國民經(jīng)濟(jì)快速增長。 2009 元（見圖 1），比上年增長 其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 長 第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 元，增長 一、二、按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá) 39510 元（ 約 5785美元）。 成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程 、 舊城改造 、城中村改造等一批重大建設(shè)項目順利推進(jìn)，城市功能不斷提升；公 用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強 ： 自來水供水總量達(dá) 立方米，生活用水日供水能力 噸。 成都科技實力雄厚，已成為中國西南地區(qū)綜合實力第一強市。 2009 年末全市戶籍人口 人 ,比上年末增加 人；常住人口 人，增加 人。人口自然增長率為 。全市符合政策生育率為 城市居民人均可支配收入 18659 元，增長 農(nóng)村居民人均純收入 7129 元，增長 二、 概況 “濯錦之江，源遠(yuǎn)流長 ”，以聞名千古的濯錦之江冠名的 ，地處成都市東南 部，位于國務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。區(qū)域面積 方公里，常住人口 40 萬人，轄 13 個街道辦事處和 2 個鄉(xiāng)。區(qū)內(nèi)平均海拔 500 米，其西北部地勢平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為 “兩高一優(yōu) ”農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城郊，年降雨量 800 1000 毫米。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。 三、項目周邊概況 本項目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來，隨著城市建設(shè)進(jìn)程成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 13 頁 共 82 頁 的加快和 “城鄉(xiāng)一體化新居工程 ”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 14 頁 共 82 頁 第 四 章 需求 分析 與政策 保障 一、需求趨勢 住房是人們基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭對住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說，這部分群體對住房的需求是剛性需求。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問題逐漸顯露出來。為解決房地產(chǎn)市場存在的種種問題，近幾年從中央到地方各級政府部門出臺了一系列政策，通過規(guī)定 90 平方米以下中小戶型的建設(shè)比例、加大住 房保障、從緊的貨幣政策等政府調(diào)控和完善市場機(jī)制的手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，尤其是 “住房保障 ”這個帶著濃厚民生意味的詞，在 2007 成為了一個被提及率幾乎最高的詞匯。 發(fā)展需求 。 從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢來看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點的集鎮(zhèn)，他們在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個需求的總的發(fā)展趨勢。 過去的的遺留問題。 在發(fā)展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。實際上在前 30 年城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，是欠帳的，在改革開放之后才 開始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機(jī)制、新步伐，城市建設(shè)的水平才逐步提高。實際上在 70 年代、 80 年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在 正在進(jìn)行 的老舊房屋 改造，都是過去遺留下來的。 人口分布不均。 我國是一個人均資源量比較少的、緊缺的國家。在城鎮(zhèn)化過程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。 另有 一個 重要現(xiàn)實問題 ，95%的人是集中在不到 50%的東 、中 部地區(qū)的國土面積上 ， 加大了實際上有供需不對稱的因素。 需求現(xiàn)狀。 據(jù) 2004 年統(tǒng)計，成都市符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的市民多成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 15 頁 共 82 頁 達(dá) 7 萬余戶，經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。 需然政府近幾年加大了政府保障性住房的建設(shè)力度，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從 2006 公布的成都市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006 2010）看， 2007，每年的公共住房（政府保障性住房）為 套， 加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。 二 、住房保障的對象及政策目標(biāo) 住房保障最直白地講就是住房領(lǐng)域的社會保障，是政府為彌補市場 “失靈 ”，運用經(jīng)濟(jì)、行政和法律的手段，以滿足全體國民的基本住房需求。住房保障的對象，從狹義上講是少數(shù)低收入、住房困難群體；從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房需求的 群體 (如老年人、殘疾人等 )。如果說對少數(shù)貧困群體實施的特殊性住房保障是一種社會救助，那么對廣大中等收入群體實施的普遍性住房保障則是提高其住房消費可支付能力的一種扶持。更確切地說，特殊性住房保障是對貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會成員可支付能力則是社會和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，一個完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。 盡管住房保障的對象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實施住房保障的政策目標(biāo)只有一個，就是讓 “人人住有所居 ”，而不是 “人人都有產(chǎn)權(quán)房 ”。遵循特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場機(jī)制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜創(chuàng)新相結(jié)合的基本原則，來構(gòu)建以 “住有所居 ”為目標(biāo)的多元住房保障體系。 我國的保障性住房建設(shè)可界定為：是政府從供給面入手實施住房保障的一種方式，其受益的對象主要是低收入群體，也應(yīng)包括部分可支付能力不足的中等收入群體。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。 成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 16 頁 共 82 頁 三 、保障性住房的供給 形式與供給方式 （一）保障性住房的供給形式 與對象 保障性住房的供給形式 以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房 及限價房的形式供應(yīng)。 1、廉租房 根據(jù)規(guī)劃 ， 新建廉租住房將在經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房小區(qū)中配建，配建比例按規(guī)劃將控制在建筑面積的 10 15。 針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對象為城市低收入住房困難家庭。 2008 年度低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)為家庭年收入 元以下，人均住房面積 16 平方米以下的家庭。 2、經(jīng)濟(jì)適用房 針對五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。 2008 年度經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為家庭年收入4 萬元以下、人均住房面積 16 平方米以下的家 庭。 從 2010 年起，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的保障 “準(zhǔn)入線 ”從家庭年收入由40000 元以下調(diào)整為 50000 元以下，使更多 “夾心層 ”家庭實現(xiàn) “安居夢 ”。 3、限價房 限價商品住房供應(yīng)對象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件，又無力購買市場價普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務(wù)工家庭。 2008 年度限價商品住房供應(yīng)對象為家庭年收入在 6 萬元以下、家庭住房面積在 55 平方米以下或人均住房面積在 16 平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來務(wù)工家庭；年齡在 35 周歲以上 、無自有住房、具有本市戶口的單身居民。 （二）保障性住房的供給 方式 從各國的實踐來看，保障性住房供給主要有以下方式： 1、 政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體 英國在 19451975 年間，地方政府建造公房 290 多萬套，有效緩解了成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 17 頁 共 82 頁 二戰(zhàn)后的 “房荒 ”。美國在 19491979 年間，由政府興建公共住房的總量從17 萬套增加至 120 萬套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問題。而日本的公共住房多是以公營和公團(tuán)方式供給的，依據(jù) 1951 年公營住宅法，公營住房是地方政府為有特殊住房需求的低 收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。而公團(tuán)是依據(jù)日本住宅公團(tuán)法成立的特殊法人，專門從事公共住房建設(shè)、住宅區(qū)改造和經(jīng)營，其興建的公共住房既有租賃房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群體。我國香港從 1961 年開始推出 “廉租房計劃 ”，此后又推出 “居屋計劃 ”。目前，全美有 120 萬戶家庭住在政府投資興建的公共住房里；英國雖經(jīng)歷 1980 年代大規(guī)模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市場的 20%左右：我國香港公營住房占市場份額的 40%左右。 2、 政府與私營機(jī)構(gòu)合作 公私合伙合 作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵私營企業(yè)和非盈利組織開發(fā)建設(shè)，在有利于實現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移 (式。也可以是政府從私營企業(yè)收購閑置的存量房，由政府擁有，社團(tuán)組織營運，即購買 擁有 營運 (式?；蛘哂伤綘I機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)、并擁有產(chǎn)權(quán)，專業(yè)化經(jīng)營，由政府監(jiān)督和給予適當(dāng)政策優(yōu)惠，即建設(shè) 擁有 經(jīng)營 監(jiān)督 補貼模式。正是在這種模式下，各國出現(xiàn)了許多與政府合作的專門從事住房開發(fā)建設(shè)、租賃服務(wù)的 私營企業(yè)和非盈利組織，如英國住房協(xié)會、美國的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團(tuán)和德國的 房公司，它們都擁有和經(jīng)營大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。 3、 政府激勵私營企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開發(fā)面向中低收入者的住房 政府運用信貸、稅收政策工具，動員和引導(dǎo)社會各方力量積極參與，成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 18 頁 共 82 頁 也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道。在祟尚市場經(jīng)濟(jì)的美國，政府為鼓勵私營企業(yè)和非盈利組織 (宗教團(tuán)體、勞工聯(lián)盟和社區(qū)組織 )開發(fā)面向中低收入者的租賃房，出臺了多項政策，比如為私營機(jī)構(gòu)提供低息貸，鼓勵他們興建低于市場 租金的租賃房，其出租對象是無法享受公共住房、收入為地區(qū)平均水平的中等收入家庭；為開發(fā)商興建租賃房提供還貸利率 1%的補貼，政府對租金水平進(jìn)行管治，限定承租對象收入不高于地區(qū)平均收入水平的 80%，同時政府對承租的低收入住戶提供房租補貼；鼓勵興建面向中等收入群體的租賃房和多戶租賃房，鼓勵舊城翻修改造存量租賃房，鼓勵為老年人、傷殘人士興建帶有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施的租賃住房等政策。在政府政策法規(guī)的指引和激勵下，私營企業(yè)和非盈利組織的廣泛介入，促進(jìn)了保障性住房的開發(fā)建設(shè)和多樣化。 從上述分析 看到 ，各國政府從供給面入手積極干預(yù)住 宅市場，加大保障性住房建設(shè)，多有以下特點：一是保障對象廣泛，既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中等收入者。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場上收購存量房，也可以是為私營機(jī)構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險，以保障開發(fā)資金的可得性；提供長期低息貸款和稅收減免。三是政策扶持的重點突出，多鼓勵開發(fā)建設(shè)保障性租賃房，并依據(jù)市場需求變化不斷進(jìn)行調(diào)整。由此產(chǎn)生的政策效應(yīng)是顯而易見的： 實現(xiàn)了 “住有所居 ”的住房保障政策目標(biāo)，滿足了低收入者和可支付能力弱的 中等收入群體的基本住房需求。 通過政府投資和政策指引，動員多方力量參與，將開發(fā)成本控制在租金水平和銷售價格可以承受的范圍內(nèi)，加快了可支付住房的建設(shè)，強化了政府和企業(yè)的社會責(zé)任，營造了社會公平正義、互助友愛的社會環(huán)境。 優(yōu)化了住宅市場結(jié)構(gòu)。政府增加保障性住房供給是對市場的 “遺失補缺 ”，有利于形成保障性住房與商品房、租房與售房、存量房與新建房、成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 19 頁 共 82 頁 不同品質(zhì)、價位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。多樣化的住房供給與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民消費水平相適應(yīng)，消費需求的多元化和梯度升級不僅是中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。 我國政府從需求面入手，以現(xiàn)行的信貸、財稅優(yōu)惠政策提升廣大中低收入群體可支付能力，從住宅市場上去租房購房；也包括從供給面入手運用各種政策工具、動員多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供給。且保障性住房的形式也應(yīng)是多種多樣的，既可租也可售。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，政府住房保障的對象、保障方式應(yīng)根據(jù)國情和市場的實際需求不斷進(jìn)行調(diào)整。 四 、 成都市保障性住房建設(shè) 總體規(guī)劃 為引導(dǎo)和促進(jìn)成都市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房需求，合 理引導(dǎo)住房消費，建設(shè)資源節(jié)約型社會，加強對近期城市住房建設(shè)的指導(dǎo)，成都市政府制定了成都市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2006 2010）。 1、 規(guī)劃 現(xiàn)狀 ： 依據(jù)我市 2006 年住房調(diào)查，至 2005 年底，五城區(qū)實有城市住房總建筑面積 平方米。其中，本地城市戶籍人口和單位擁有住房 套、 平方米，戶均 ，人均 方米。 2、 規(guī)劃期內(nèi)住房需求 ： 根據(jù)五城區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)變化趨勢，商品住房市場發(fā)展態(tài)勢，以及本地中低收入家庭住房狀況預(yù)測，規(guī)劃期內(nèi)，住房總需求為 5618 萬平方米。其中， 新建商品住房 4306 萬平方米；新建公共住房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房，下同） 540 萬平方米，通過租金補貼方式向市場租賃存量住房 63 萬平方米；新建農(nóng)遷房 709 萬平方米。 3、住房 建設(shè)結(jié)構(gòu)： 本規(guī)劃堅持以滿足不同收入層次居民住房需求為導(dǎo)向，以保障本地中低收入居民家庭居住為重點，以住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定為原則，促進(jìn)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)成都市 四川省 程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 20 頁 共 82 頁 濟(jì)社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。 公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低價位、中小套型普通商品住房滿足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品 住房滿足中等以上收入家庭住房需求；農(nóng)遷房滿足被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非居民住房需求。 自 2006 年 6 月 1 日起至規(guī)劃期末止，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含公共住房、農(nóng)遷房）面積所占比重，必須達(dá)到年度新建住房總建筑面積的 70%以上。 4、 加強公共住房建設(shè)與管理，加大公共住房保障力度 ： 加強公共住房規(guī)劃與建設(shè)。公共住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市政府相關(guān)部門統(tǒng)一組織實施。公共住房的建設(shè)規(guī)模、