房地產(chǎn)基金盈利模式經(jīng)典

地產(chǎn)基金模式研究,2020/5/28,1、房地產(chǎn)投資基金的管理、運作及盈利模式,1房地產(chǎn)投資基金的管理模式,世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。,1、自行管理模式,在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團隊，并將投資基金的重大事項的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團隊可以有限地擁有某些投資經(jīng)營權(quán)，但對重大事項及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。優(yōu)點：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)投資者主權(quán)的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。缺點：經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。,2020/5/28,2、委托管理模式,基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團隊，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗的專業(yè)投資管理機構(gòu)負責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實現(xiàn)管理團隊的機構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵機制和約束機制。一般運作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運作機制的受托投資管理機構(gòu)負責(zé)項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機構(gòu)（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負責(zé)辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當(dāng)然的“信托契約”委托管理模式。優(yōu)勢：相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是專家理財、專業(yè)投資。,目前肩負地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去潛水運行的低調(diào)姿態(tài)而逐漸浮出水面，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。,2020/5/28,2.2房地產(chǎn)投資基金運作流程,房地產(chǎn)基金籌集過程,撤資退出,投資后監(jiān)督,詳細評估,尋找和篩選項目,基金發(fā)起設(shè)立的過程,選擇正確的投資項目遠比經(jīng)營管理投資項目重要,項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素,房地產(chǎn)投資基金運作流程,2020/5/28,2.3房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點,項目規(guī)模開發(fā)面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，年即可完成成長型企業(yè)在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等客戶選擇在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項目企業(yè)機制選擇民企主要選擇已進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則,房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資,基金目標(biāo)客戶的選擇,2020/5/28,風(fēng)險收益穩(wěn)定的項目選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性風(fēng)險相對高收益也相對高的項目選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目項目市場綜合優(yōu)勢強項目和企業(yè)管理團隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強,基金選擇項目的傾向,方式一選擇2-3個好項目，安全快速實現(xiàn)回報方式二選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益,基金組合投資,2020/5/28,2.4房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點及個案,1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點,2020/5/28,北京左岸公社。項目在獲得立項后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題：以項目控股權(quán)方的身份介入項目，偉業(yè)不參與項目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息；協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款；資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項目。,北京國恒基業(yè)大廈項目。該項目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式：偉業(yè)以項目全程打理方身份介入項目，調(diào)整原項目定位，提高其項目投資可行性；推薦有實力的建筑商帶資施工；自身拆借2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息；發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1.2億。,2、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時點的案例,資金缺口一的解決個案：,資金缺口二的解決個案：,2020/5/28,資金缺口三比較突出的一個例子是北京今典集團“蘋果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因為“121文件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項目封頂這段時期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式：,資金缺口三的解決個案：,先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機構(gòu)和個人融資；在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款；樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的款項，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個人住房貸款利率來做；,2020/5/28,基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖,前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿2億元出來委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計劃負責(zé)去融資，融資對象包括國外基金和國內(nèi)的機構(gòu)和個人,信托和基金在這個時候發(fā)揮作用了。,2020/5/28,2.5三種典型的盈利模式,增值為王房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計的基本指導(dǎo)思想,以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。,1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式,2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式,以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。,3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式,以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。,2020/5/28,2.6以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運營和盈利模式,一是開發(fā)型投資-對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，尋求投資的增值；二是風(fēng)險投資型投資-運用典型風(fēng)險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進行投資，尋求風(fēng)險投資的增值；三是收租型投資-長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值；四是抵押資產(chǎn)型投資-投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的“深國投深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃”于2005年1月14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例；五是不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨鐘。,2020/5/28,區(qū)域偏好：重點關(guān)注那些工業(yè)化和城市化進程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強、產(chǎn)權(quán)改造業(yè)已啟動的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。產(chǎn)品偏好：重點關(guān)注土地儲備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項目；跟蹤品牌企業(yè)的新項目，不放棄對新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機會。階段性偏好：處于起步期的項目與土地儲備掛鉤；處于中后期的項目中，已打開了市場的擴展性項目，或因資金等原因造成進入成本較低的優(yōu)質(zhì)項目列入優(yōu)先考慮；對成熟性項目，重點關(guān)注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項目。項目周期：項目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。對資產(chǎn)經(jīng)營類的項目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。,治理結(jié)構(gòu)及公司團隊,治理結(jié)構(gòu)及公司團隊架構(gòu)設(shè)計分兩個階段:第一階段：按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會、董事會及監(jiān)事會。董事會由九名董事組成，其中由股東方擔(dān)任的董事七名，獨立董事二名；監(jiān)事會由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表擔(dān)任。公司總經(jīng)理及管理層按市場原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團隊組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。第二階段：在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。,項目選擇偏好,2020/5/28,雖然相關(guān)法律還沒有出臺，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動。市場需要房地產(chǎn)基金。多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運作。以上案例中全部以私募方式募集。投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國外的REIT明顯不同。上述案例嚴(yán)格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù),國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運作模式（案例）總結(jié),2020/5/28,我國房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析,基本介紹組織形式比較盈利模式,2020/5/28,基本介紹,房地產(chǎn)投資基金是一種資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域具體應(yīng)用，強調(diào)一種穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報、高分配率和低負債率。主要包括組織形式和盈利模式組織模式：基金組織形式、治理結(jié)構(gòu)和適應(yīng)法律規(guī)定。盈利模式：從基金的投資對象和資金運用的范圍來界定的，決定了基金的收入來源和風(fēng)險程度。,2020/5/28,三種基本類型,1、公司型：以公司法為基礎(chǔ)，股東會與董事會、董事會與經(jīng)理層雙重委托關(guān)系等2、契約型（信托）：非法人組織，基金持有人、基金管理人、基金托管人。3、有限合伙人：LP和GP，專家理財作用。利益不一致：投資者追求的投資收益利益最大化，代理人追求的是代理人收入最大化、名聲和在職享受等投資者購買基金專家理財代理人行為和能力。投資者風(fēng)險：投資對象本身存在風(fēng)險；委托代理風(fēng)險，代理人業(yè)務(wù)能力和職業(yè)道德。治理結(jié)構(gòu)：內(nèi)部治理和外部治理基金組織模式評價：從制度上對于投資者保護；專家理財程度和對于資金運用的監(jiān)督；,2020/5/28,優(yōu)劣比較,1、契約型（信托）：基金管理人受到基金持有人和基金托管人雙重監(jiān)督，但是實際效果很差?；鸪钟腥嗣鎸嵧觯鹜泄苋巳狈Κ毩⑿?。2、公司