住房公積金貸款風(fēng)險及預(yù)防

住房公積金貸款風(fēng)險及預(yù)防 摘要：住房公積金貸款為解決廣大繳存人的住房需求起了很大的作用，但是，在貸款發(fā)放的同時，也存在著多種風(fēng)險，因此，必須采取各種有效措施來降低風(fēng)險，保證住房公積金中心和貸款人的利益。 關(guān)鍵詞：住房公積金貸款；風(fēng)險；防范措施 中圖分類號：F832.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2011）08-0243-01 住房公積金個人貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用歸集的住房公積金，委托銀行向正常繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修等自住住房消費(fèi)的政策性住房貸款。住房公積金是我國住房保障體系的重要組成部分，貸款政策自啟動實(shí)施以來，以其較低的利率、靈活的貸款方式、簡便的辦理程序等受到廣大職工的青睞。但是，在加大貸款發(fā)放工作的同時，也存在著多種風(fēng)險，因此，采取并選擇切實(shí)可行和采取積極有效的措施化解抵御貸款風(fēng)險，確保住房公積金貸款的安全，避免不必要的損失，是目前住房公積金貸款管理工作一項(xiàng)十分必要而又緊迫的任務(wù)。 一、住房公積金貸款存在的風(fēng)險 如同銀行發(fā)放貸款存在風(fēng)險一樣，發(fā)放住房公積金貸款同樣存在一定的風(fēng)險性，但是雖然同為放款，面對風(fēng)險的內(nèi)容不盡相同： 1.由借款人帶來的風(fēng)險 (1)由于住房公積金貸款期限長，額度大，借款人，抵押人，擔(dān)保人及抵押物在還款期間有可能發(fā)生變化，可能由于失業(yè)，傷殘等喪失還款能力，或是借款期間借款人有死亡或其他突發(fā)事件不能按期償還貸款，導(dǎo)致貸款不能按期足額收回，形成逾期或呆賬。 (2)借款人有意賴帳，套取貸款，假借款，惡意不還款等。有的借款人經(jīng)各種理由拖欠或故意賴帳不還貸款，還有的因?yàn)椴皇枪e金繳存人，借用正常繳存住房公積金的人做購房貸款申請人，日后出現(xiàn)糾紛，影響貸款的償還。 2.由開發(fā)商帶來的風(fēng)險 由于目前房地產(chǎn)市場的不完善，很多樓盤都存在證件不齊全就開發(fā)或無證開發(fā)的現(xiàn)象，而有些單位進(jìn)行團(tuán)購去申請公積金貸款時，一般都由開發(fā)商來做保證擔(dān)保。 (1)開發(fā)商取得銀行劃給的購房人貸款后，挪作它用或卷款潛逃。 (2)開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，由于經(jīng)營不善或其他原因，導(dǎo)致樓盤無限期拖延交房; (3)開發(fā)商惡意欺詐，住房面積縮水，以次充好，造成購房者的損失，導(dǎo)致購房者抵觸情緒，而拖欠貸款。 3.由公積金管理中心內(nèi)部管理不完善帶來的風(fēng)險。 (1)住房管理中心內(nèi)部制度不完善，具體表現(xiàn)為：中心辦理貸款各相關(guān)部門的工作人員在貸款調(diào)查、審核、審批等環(huán)節(jié)過程中責(zé)任心不強(qiáng)、工作疏忽等因素，對不符合規(guī)定的貸款給予辦理，最終導(dǎo)致了不良貸款的產(chǎn)生，給中心造成了無法追償?shù)膿p失。還有，是中心內(nèi)部管理薄弱，借款人提供虛假證明材料，造成“重復(fù)貸款”或夫妻“雙方貸款”，從而加重了借款人的負(fù)擔(dān)，從而形成了貸款風(fēng)險。 (2)征信系統(tǒng)不完善。在許多城市，住房公積金管理中心自主放貸的模式下，在人民銀行的征信系統(tǒng)中，公積金中心委托發(fā)放的貸款未被納入其中，同一借款人可以在異地公積金中心貸款而無法被查到，形成潛在風(fēng)險，為違規(guī)貸款留下漏動和機(jī)會。 二、住房公積金貸款風(fēng)險的防范措施 針對住房公積金貸款存在的風(fēng)險，住房公積金管理中心必須采取積極有效的防范措施，以降低公積金貸款風(fēng)險。 1.建立嚴(yán)格的的貸前審核制度 (1)針對借款人，要著重考察借款人的實(shí)際情況、購房需求是否適當(dāng)、是否存在假按揭行為，同時還要根據(jù)借款人的住房公積金繳存情況及對借款人所在單位及從事的職業(yè)等信息判斷借款人目前收入的合理性以及未來的償付能力。 (2)加強(qiáng)對開發(fā)商的考察，防止欺詐行為。首先要了解開發(fā)商的信用情況，其次要了解開發(fā)商的經(jīng)營情況，第三要了解開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目的情況，看開發(fā)商是否取得了土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等，是不是存在一房多售的情況，第四，在開發(fā)商提供擔(dān)保的情況下，要求開發(fā)商在中心的賬戶內(nèi)存入一定金額的保證金，這樣，即使有個別借款人不按期還款，也可從保證金賬戶內(nèi)扣除，這樣，就降低了貸款風(fēng)險。 (3)對于提供擔(dān)保的自然人，最好是正常繳存公積金且公積金賬戶內(nèi)的余額不少于一定金額，一般不少于二人，同時，還要將擔(dān)保人的公積金賬戶進(jìn)行凍結(jié)，直到借款人提供抵押擔(dān)?；蜻€清貸款后方可解凍。 2.建立健全貸后管理工作 貸后管理是貸款管理工作的一個重要環(huán)節(jié)。貸款發(fā)放以后，建立貸后催收責(zé)任制，實(shí)行跟蹤管理，通過對還款人還款過程的監(jiān)督、檢查，有利于中心及時發(fā)現(xiàn)隱患，提醒和督促借款人及時履行還款義務(wù)，保證逾期貸款的及時收回，從而降低貸款風(fēng)險。 3.完善住房公積金管理中心內(nèi)部制度 (1)提高貸款人員的素質(zhì)。中心要求貸款工作人員不斷提高服務(wù)意識，強(qiáng)化學(xué)習(xí)意識、規(guī)范意識，使貸款調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽查等工作流程化，制度化；強(qiáng)化風(fēng)險意識。嚴(yán)格貸款申請人的資格關(guān)，抵押擔(dān)保關(guān)，審批發(fā)放關(guān)和還款催收關(guān)。強(qiáng)化責(zé)任意識，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任追究制，使中心全體職工增強(qiáng)責(zé)任明確目標(biāo)，提高認(rèn)識，把各項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處。 (2)建立以風(fēng)險評估和控制為核心的貸款風(fēng)險管理制度。住房公積金貸款遵循“貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查”的原則。中心建立審貸委員會，對項(xiàng)目貸款完善了審批機(jī)制，嚴(yán)格實(shí)行貸款責(zé)任制，建立并完善了個貸風(fēng)險預(yù)警機(jī)制與應(yīng)急應(yīng)變機(jī)制，及時反饋個貸資產(chǎn)質(zhì)量及可能發(fā)生的各類事件，制定出切實(shí)可行的應(yīng)急應(yīng)變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。 (3)加強(qiáng)內(nèi)部稽核控制，實(shí)施全面監(jiān)督反饋制度。內(nèi)部稽核必須在形式上和實(shí)質(zhì)上保持獨(dú)立，確保內(nèi)部工作的獨(dú)立性和權(quán)威性。要制定年度稽核項(xiàng)目和項(xiàng)目的實(shí)施方案。要加大內(nèi)審力度，實(shí)行稽核處罰制和稽核告戒制。 (4)建立風(fēng)險準(zhǔn)備金制度。住房公積金管理中心應(yīng)建立住房公積金風(fēng)險準(zhǔn)備金制度，一旦貸款收不回來，造成直接經(jīng)濟(jì)損失，按相關(guān)規(guī)定使用風(fēng)險金進(jìn)行沖銷，提高風(fēng)險補(bǔ)償能力。 總之，住房公積金貸款的風(fēng)險防范工作，是一項(xiàng)長期而又緊迫的工作，公