房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)資料ppt課件

.,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),.,提綱：,一、什么是房地產(chǎn)？！,二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ),四、戶型賞析,三、房地產(chǎn)特征及類型分析,.,一、什么是房地產(chǎn),什么叫房地產(chǎn)？它有什么樣的特征和類型？以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？,.,（一）、房地產(chǎn)的概念,1、房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產(chǎn)物權(quán)(注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。),.,（二）、房地產(chǎn)的特征,房地產(chǎn)的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、生產(chǎn)周期長(zhǎng)B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產(chǎn)的增值性,.,（三）、房地產(chǎn)的類型,按用途劃分：A、居住房地產(chǎn)B、商業(yè)房地產(chǎn)C、旅游房地產(chǎn)D、工業(yè)房地產(chǎn)E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)F、特殊目的的房地產(chǎn),.,（四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別,房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。,.,（五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系,房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。,.,（六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系,房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。,.,（七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異,房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價(jià)格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同D、二者價(jià)格構(gòu)成不同；,.,二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ),當(dāng)然是對(duì)于專業(yè)術(shù)語(yǔ)的理解！那首先認(rèn)識(shí)一些簡(jiǎn)單必要的術(shù)語(yǔ),.,（一）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由市政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。土地開發(fā)指將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地?；炷粒河伤啵ㄆ鹉z凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”。三通一平：指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整七通一平：指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整。,.,（二）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)：指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。預(yù)售樓花：即預(yù)售樓宇。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲得了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)建筑施工圖施工，且投入開發(fā)資金已達(dá)到投資總額的25%（用地價(jià)款除外），便可向市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后可預(yù)售樓花。房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。房地產(chǎn)評(píng)估：即房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)選擇合適的評(píng)估辦法，按照一定的評(píng)估程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過程。,.,（三）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),商品房：指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。別墅：一般分為獨(dú)立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）、聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種。公寓：除日照要求均滿足住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑地下室：房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設(shè)備層：建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等的設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作的空間層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無(wú)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層,.,（四）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。總占地面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建設(shè)用地面積（凈用地面積）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積?？偨ㄖ娣e指在建設(shè)用地范圍內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計(jì)入容積率面積和不計(jì)入容積率面積。建筑覆蓋率（建筑密度）建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。,.,（五）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),層高層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。戶型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)行劃分的簡(jiǎn)化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風(fēng)向，成都房屋最佳朝向應(yīng)該是南偏東45度南偏西15度。開間：是指房間的面寬尺寸。一般客廳開間4.5m時(shí)才是沙發(fā)和電視機(jī)之間擺放的合理距離。進(jìn)深:是指房間的長(zhǎng)度尺寸，進(jìn)深一般比開間大。異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對(duì)于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。凸窗（飄窗）：離地約4050公分，凸出墻面約4060公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。,.,（六）城市規(guī)劃常用術(shù)語(yǔ),按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。,.,三、房地產(chǎn)特征及類型分析,它有什么樣的特征和類型？,.,板式、塔式、蝶式、退臺(tái)式、,（一）知道建筑形態(tài)有幾種？,.,板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。,板樓四大優(yōu)點(diǎn)：南北通透，便于采光通風(fēng)板樓均好性強(qiáng)管理成本不高面積使用率很高板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：建筑密度低，房?jī)r(jià)高戶型格局不宜改造,.,塔式高層：住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅。,塔樓的三大優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：均好性差，居住密度高面積使用率不高，存在灰色空間,.,蝶式高層：準(zhǔn)確地講蝶式住宅應(yīng)被稱為改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。,新派蝶式住宅的三大優(yōu)點(diǎn)：很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。減小公共面積。戶型方正。蝶式建筑也有自身的不足：抗震性差；建筑成本較高；位于蝶頭位置的房間無(wú)法做到南北通風(fēng)，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會(huì)受到一定的影響。,.,退臺(tái)式花園洋房：是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺(tái)的.層層退臺(tái),露臺(tái)頂上是沒有遮掩,上可看天,下可看地,是針對(duì)特定少數(shù)階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù),新型建筑材料開發(fā)出來(lái)的具有稀缺性的高利潤(rùn)產(chǎn)品,相當(dāng)于目前地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅.,.,行列式、圍合式、點(diǎn)陣式、混合式,（二）、知道建筑布局有幾種？,.,1、行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布局，以避免西曬。2、圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個(gè)圍合的空間，造就一個(gè)盡可能大的中庭廣場(chǎng)，類似于北京傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。3、點(diǎn)陣式：自由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅。4、混合式：由兩種或者以上的不同布置方式。,.,平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層式、LOFT、,（三）知道建筑結(jié)構(gòu)有幾種？,.,1、平層：一個(gè)單位內(nèi)僅有一個(gè)平層，所有標(biāo)高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)除外）2、錯(cuò)層：一個(gè)單位內(nèi)有2個(gè)或多個(gè)不同標(biāo)高的地面，高差約為300MM600MM。3、復(fù)式：一個(gè)單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積。4、躍層式：與復(fù)式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺(tái)。5、LOFT：LOFT，字面意義是倉(cāng)庫(kù)、閣樓的意思，但這個(gè)詞在二十世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式時(shí)，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞匯的最初涵義。LOFT的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無(wú)障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。有一種“我的空間，我做主”的感覺。,.,復(fù)式,錯(cuò)層,躍式,躍復(fù)式,.,歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等,（四）知道建筑風(fēng)格有幾種？,.,1、法國(guó)風(fēng)格：典雅、貴族特征：布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點(diǎn)睛立面（一層或多層）通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設(shè)計(jì)。細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細(xì)的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢(shì)。常用八角窗設(shè)計(jì)等裝飾品使建筑外觀更為生動(dòng)。,.,2、英國(guó)風(fēng)格：比例和諧、典雅特征：英國(guó)位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的坡屋頂坡度較陡。主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。由于英國(guó)土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高，閣樓的空間大多被利用，一般別墅為2.5層。正立面常有古典門廊；廊檐下有長(zhǎng)方形團(tuán)排列，屋檐上有齒飾；窗戶上下成對(duì)，分割成許多小網(wǎng)格（9到12個(gè)），通常窗戶也是5列，為中央對(duì)稱，窗戶的尺寸一般都比較小，以節(jié)省能源。；大門常有長(zhǎng)方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長(zhǎng)方形花紋。,.,3、意大利風(fēng)格：貴氣、奢華特征：四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層；細(xì)長(zhǎng)的窗戶配以拱形裝飾上楣（倒U字型）；寬長(zhǎng)的屋檐下均等排列裝飾托座；大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。,.,4、德國(guó)風(fēng)格：簡(jiǎn)潔、大氣特征：一、是外形簡(jiǎn)練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時(shí)尚，屬于現(xiàn)代簡(jiǎn)約派。如柏林愛樂整體灰色金屬質(zhì)感的立面上，點(diǎn)綴有橘紅與黑色組成的窗戶，萬(wàn)科青青的外立面五彩斑斕；二、是功能講求實(shí)用，任何認(rèn)為是多余的裝飾都幾乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國(guó)最具代表性的開窗設(shè)計(jì)“方窗豎條窗”，加大了墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎條窗是為了增加采光，可以像門似的開啟，室內(nèi)外自然融合，半人高的護(hù)欄提高了安全性，從外立面看又顯得新穎而別致。這與我們現(xiàn)在流行的大面積落地玻璃窗的設(shè)計(jì)理念完全不同；三、是材料品質(zhì)精良，注重新材料和新技術(shù)的運(yùn)用，關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；四、是注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如北京印象的窗臺(tái)下沿采用特別配置的“披水板”，也是德國(guó)住宅所特有的，在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋住雨水污染墻面；,.,5、西班牙（地中海）風(fēng)格：浪漫、高貴特征：西班牙風(fēng)格別墅是一種融阿拉伯風(fēng)格與歐洲古典主義風(fēng)格于一體的建筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗，線條簡(jiǎn)潔、利落，以完美而協(xié)調(diào)的手法呈現(xiàn)浪漫和高貴的氣質(zhì)。與傳統(tǒng)的歐式、美式風(fēng)格的寬敞、大氣不同，西班牙建筑，更注重細(xì)節(jié)的雕琢，更有“情調(diào)”。低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設(shè)，并以亮淺色拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻”；門廊和窗則運(yùn)用拱形進(jìn)行修飾。屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。拱開廊柱是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感。,.,6、北美風(fēng)格：簡(jiǎn)約、融合特征：歐式建筑風(fēng)格的融合，在其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝復(fù)興建筑的影子。到了近代，北美別墅發(fā)展成為既簡(jiǎn)約又大氣，又集各種建筑精華與一身的獨(dú)特風(fēng)格。與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；,.,7、中式風(fēng)格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征：明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間。主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中，一層層地變得更私密。頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典符號(hào)，明確體現(xiàn)著中式宅院的風(fēng)格,.,8、日式風(fēng)格：含蓄優(yōu)雅磚木結(jié)構(gòu)為主,建筑的線條結(jié)構(gòu)細(xì)膩,細(xì)部精美，色調(diào)柔和，注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。,.,9、東南亞風(fēng)格：異域風(fēng)情在建筑設(shè)計(jì)上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂，色調(diào)明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風(fēng)格,.,10、澳洲風(fēng)格：清新，飄逸特征：采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號(hào)（如大面積陽(yáng)臺(tái)、飄板、遮陽(yáng)百葉），通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)立體構(gòu)圖來(lái)捕捉陽(yáng)光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情,.,客戶認(rèn)可的戶型,應(yīng)是什么樣子？(僅針對(duì)平層普通住宅)1、合理的布局和功能2、具有創(chuàng)新性（高贈(zèng)送面積等）;3、沒有風(fēng)水問題;,四、戶型鑒賞,.,（一）合理的布局和完備的功能,.,布局合理、結(jié)構(gòu)合理,1、各功能空間合理尺度、合理位置布局；“四明”設(shè)計(jì)（廳房廚衛(wèi)）2、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)：動(dòng)區(qū)應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；靜區(qū)位置應(yīng)比較深入；室內(nèi)交通應(yīng)盡可能便捷/短案例：佳園、中信紅樹灣,濕區(qū),動(dòng)區(qū),.,43,空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合理,總則：客廳：最小面寬3.6米，寬深比應(yīng)為1：1-1：1.5；并且應(yīng)有兩面完整的墻。主臥：開間應(yīng)不小于3米；餐廳：與客廳既相對(duì)獨(dú)立，又有聯(lián)系；并且至少要有兩面墻夾一個(gè)角衛(wèi)生間：面寬不小于1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米陽(yáng)臺(tái)：一定要保證廳出陽(yáng)臺(tái)（不管戶型的大?。┛蛷d/餐廳反面案例:,客廳進(jìn)深太長(zhǎng),“通道型”餐廳,.,空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合理,案例：餐廳至少有2個(gè)面墻夾一個(gè)角；如果實(shí)在做不到，則應(yīng)設(shè)置玄關(guān)位以彌補(bǔ),設(shè)置了玄關(guān)的位置,.,空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合理,案例：餐廳：（一正一反）,餐廳雖然與客廳形成了明顯的分區(qū)，但是餐廳不占一角，周邊開口過多，使得餐廳幾乎成為過道，不方便使用。,餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光；其優(yōu)點(diǎn)不言而喻。,.,空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合理,廚房應(yīng)靠近餐廳，離大門不要太遠(yuǎn)直接對(duì)外通風(fēng)采光；盡量應(yīng)做到有一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)水火不同線、水火不相鄰（洗、切、燒的順序或者L型）廚廁不相鄰,廚房,生活陽(yáng)臺(tái),入戶門,餐廳,.,空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合理,衛(wèi)生間面寬不小于1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米公共衛(wèi)生間應(yīng)廁浴分離，干濕分離如果僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則應(yīng)靠近主臥室，避免實(shí)用時(shí)的穿堂越室如果有兩個(gè)衛(wèi)生間，則公共衛(wèi)生間應(yīng)靠近客廳案例：龍城國(guó)際2期,公共衛(wèi)生間臨客廳,廁浴分離靠近主臥室,客廳,.,中小戶型功能完備，無(wú)面積浪費(fèi),1、通用原則：各戶型的房室應(yīng)有與其戶型面積相匹配的比例2、中小戶型受制于面積的限制，可以將部分非必要功能空間縮?。ū热鐗嚎s兒童房、衛(wèi)生間等）案例1：中?？党菄?guó)際面積：66平方米（戶型方正，功能齊全）,小戶型需保證廳出陽(yáng)臺(tái),多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，廚房也做到了陽(yáng)臺(tái),小戶型無(wú)交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，無(wú)面積浪費(fèi),.,49,中小戶型功能完備，無(wú)面積浪費(fèi),案例2：中城天邑面積：69平方米,小戶型無(wú)交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，無(wú)面積浪費(fèi),3.7米,陽(yáng)臺(tái),空調(diào)位,.,50,可改動(dòng),1、室內(nèi)沒有或者盡可能少有承重墻；方便改動(dòng)案例圖：戶型方正、室內(nèi)沒有/少量的承重墻,.,51,可改動(dòng),2、入戶花園與廳之間的墻可以完全的打通，方便廳的擴(kuò)展案例：萬(wàn)科東方尊裕,不可擴(kuò)展,可擴(kuò)展,.,52,朝向/采光可接受,1、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)與整體規(guī)劃相匹配；爭(zhēng)取做到良好的戶均性；使得每一戶都有良好的通風(fēng)、采光和景觀面。(在深圳的一般原則是：自然景觀朝向小區(qū)景觀)2、戶型朝向均以南、東南朝向?yàn)橹?；（龍崗的客戶?duì)朝向的要求很高，應(yīng)做到基本為正南正北的朝向。）3、（板式）樓與樓之間平行布局，不宜對(duì)角/對(duì)視。,.,53,符合戶型面積對(duì)應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）,共通的原則：方正、適用、例如：A：小戶型：一個(gè)衛(wèi)生間、小陽(yáng)臺(tái)（但必須保證有）,.,54,符合戶型面積對(duì)應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）,例如：B：大戶型：雙套房（3衛(wèi)生間）、廳、陽(yáng)臺(tái)足夠氣派案例：浪琴半島面積：175-179平方米,足夠氣派的陽(yáng)臺(tái)（類香域中央的寬陽(yáng)臺(tái)）（但廳面寬不夠，應(yīng)為5.5米以上）,強(qiáng)調(diào)主人房的獨(dú)立空間；主人房連書房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；彰顯大家風(fēng)范；如果面積足夠大，還可以設(shè)計(jì)成小躍式以增加層次感。,3衛(wèi)生間，也可以通過雙套房來(lái)實(shí)現(xiàn),.,55,符合戶型面積對(duì)應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）,例如：C：平面布局：同樣是一梯四戶的蝶式平面，小戶與大戶的市場(chǎng)定位不同，客戶定位不同，客戶的需求也就不同，其平面的布局、功能設(shè)置也就不同。,.,56,（二）、具有創(chuàng)新性（本報(bào)告只研究贈(zèng)送面積部分）,.,57,戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,1、巧妙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)；增加贈(zèng)送面積和采光面（2-3戶公用一個(gè)大型的天井或者空中花園，在入伙后2戶人平分贈(zèng)送部分）案例:城中央、卓越維港（非常明顯）,贈(zèng)送面積，2戶共有；可分別隔開,豪宅中的超大的陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái),.,58,戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,2、利用標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)增加具備實(shí)用性的贈(zèng)送面積。案例：中?？党菄?guó)際面積：85平方米；2房,.,59,戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,3、合理利用錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，增加贈(zèng)送面積案例：城中央,錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的一半為鏤空，業(yè)主可以自行完善；而不是純粹的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)（私密性差）,.,60,戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,4、低臺(tái)凸窗和落地凸窗（2.2米的技術(shù)規(guī)范）,.,61,戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,5、改變結(jié)構(gòu)（同樣基于2.2的建筑技術(shù)規(guī)范）,“假梁”,儲(chǔ)藏室,.,62,戶型創(chuàng)新高贈(zèng)送面積,6、提高入戶花園和陽(yáng)臺(tái)的面積（在大戶型單位且景觀比較好的單位中使用）入戶花園和陽(yáng)臺(tái)均只算一半