地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算體系該如何建立

以流程為線，把預(yù)算編制、控制調(diào)整、評(píng)估考核三大管理重點(diǎn)串連起來(lái)，建立起一個(gè)完整的預(yù)算管理體系。地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算體系該如何建立問(wèn)題的提出如何建立好房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算體系，直接關(guān)系到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理。合理的預(yù)算體系配合現(xiàn)金流入計(jì)劃與實(shí)際流入，從而形成了現(xiàn)金流閉環(huán)管理?？梢?jiàn)，合理的預(yù)算體系對(duì)于運(yùn)作一個(gè)動(dòng)輒數(shù)十億的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，具有多么重要的意義。預(yù)算具有很大的不確定性，工期的提前、延后、工程變更等都會(huì)引起預(yù)算失真，因此預(yù)算管理一直成為地產(chǎn)行業(yè)乃至各行各業(yè)最為關(guān)心的企業(yè)管理問(wèn)題之一。在這里，我們選擇房地產(chǎn)行業(yè)作為開(kāi)展預(yù)算體系流程化實(shí)踐的平臺(tái)，與大家共同探討如何用流程化的方法，建立起一個(gè)可靠的預(yù)算體系。經(jīng)過(guò)細(xì)致的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的預(yù)算管理不完善主要存在以下5大問(wèn)題預(yù)算體系問(wèn)題1預(yù)算體系不完善，缺乏科學(xué)規(guī)范的流程，預(yù)算部實(shí)際履行的是成本核算的單一功能，不能為項(xiàng)目決策提供準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)決策指標(biāo)，也起不到成本控制的作用運(yùn)作能力問(wèn)題2預(yù)算整體運(yùn)作能力不強(qiáng)，缺乏真正意義上的預(yù)算功能，也不具備完成對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面預(yù)算和成本控制的技術(shù)能力，不能對(duì)項(xiàng)目做出相對(duì)準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)評(píng)估、概算和設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)指標(biāo)過(guò)程控制問(wèn)題3預(yù)算部門(mén)沒(méi)有準(zhǔn)確的工程成本費(fèi)用計(jì)劃、工程成本管理計(jì)劃，沒(méi)有及時(shí)地對(duì)各種變更引起的經(jīng)濟(jì)簽證進(jìn)行審核，沒(méi)有真正意義上的中期結(jié)算，難以做到動(dòng)態(tài)成本控制與核算信息管理問(wèn)題4預(yù)算數(shù)據(jù)往往根據(jù)歷史數(shù)據(jù)編制，缺乏有效的市場(chǎng)信息更新體系，造成重復(fù)勞動(dòng)的現(xiàn)象，工作效率不高，并且不能實(shí)現(xiàn)成本的最優(yōu)控制部門(mén)合作問(wèn)題5預(yù)算部與開(kāi)發(fā)部、工程部、財(cái)務(wù)部等其它部門(mén)協(xié)調(diào)不通暢，不能制定有效預(yù)測(cè)資金需求，使財(cái)務(wù)難以做出準(zhǔn)確的資金計(jì)劃，在信息傳達(dá)和資金安排方面存在障礙然而項(xiàng)目的預(yù)算管理又直接貫穿于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四大階段項(xiàng)目預(yù)算管理貫串于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)重要環(huán)節(jié)項(xiàng)目策劃階段建筑設(shè)計(jì)階段招標(biāo)管理階段參于項(xiàng)目的可行性分析，做好項(xiàng)目總體投資估算充分考慮估算中的風(fēng)險(xiǎn)因素和可變因素，力爭(zhēng)估算的價(jià)格與實(shí)際工程價(jià)格更接近參予投資及效益測(cè)算，為工程建設(shè)的必要性提供依據(jù)提出成本費(fèi)用控制目標(biāo)，應(yīng)成為提交設(shè)計(jì)院的嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意更改，需要制定審批權(quán)限加以控制提出資金需求計(jì)劃向建筑設(shè)計(jì)院提交建造成本費(fèi)用控制總體目標(biāo)，要求建筑院嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)組織審查設(shè)計(jì)院不同設(shè)計(jì)階段出具的初步設(shè)計(jì)概算、擴(kuò)大設(shè)計(jì)概算以及最終施工圖預(yù)算的經(jīng)濟(jì)合理性，使設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求由粗到細(xì)、由淺入深，反復(fù)審查修正，最終確定工程成本費(fèi)用目標(biāo)體系分解成本費(fèi)用目標(biāo)體系，確定工程各成本單項(xiàng)控制目標(biāo)的目標(biāo)成本體系編制工程造價(jià)信息體系，對(duì)材料及施工工程的信息進(jìn)行采集、加工、處理、儲(chǔ)存、分析和反饋嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，確定工程招標(biāo)標(biāo)底和標(biāo)書(shū)和實(shí)施招標(biāo)準(zhǔn)備材料采購(gòu)預(yù)算，確保工程甲供材料采購(gòu)到位工程管理階段全面掌握工程實(shí)況，跟蹤落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃，實(shí)施工程動(dòng)態(tài)成本核算分析成本差異和尋找成本差異產(chǎn)生的原因?qū)煽爻杀?、變?dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效控制建立完善的工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等相關(guān)部門(mén)的職權(quán)分工，確保簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生分期進(jìn)行中期工程結(jié)算竣工交付時(shí)的終期工程總決算項(xiàng)目預(yù)算管理項(xiàng)目預(yù)算管理因此建立一個(gè)完善的預(yù)算管理體系是必不可少的項(xiàng)目預(yù)結(jié)算管理體系項(xiàng)目估算項(xiàng)目估算建造成本預(yù)算建造成本預(yù)算成本控制目標(biāo)成本控制目標(biāo)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)方案資金需求計(jì)劃資金需求計(jì)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算、工程、監(jiān)理、物業(yè)各方會(huì)審設(shè)計(jì)、預(yù)算、工程、監(jiān)理、物業(yè)各方會(huì)審技術(shù)性技術(shù)性安全性安全性周密性周密性經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性物管經(jīng)濟(jì)性物管經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)成本體系目標(biāo)成本體系動(dòng)態(tài)成本核算動(dòng)態(tài)成本核算調(diào)整控制執(zhí)行合同成本執(zhí)行合同成本設(shè)計(jì)變更記錄設(shè)計(jì)變更記錄按期結(jié)算按期結(jié)算按費(fèi)用項(xiàng)目結(jié)算按費(fèi)用項(xiàng)目結(jié)算工程竣工總決算工程竣工總決算現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄代購(gòu)代墊費(fèi)用代購(gòu)代墊費(fèi)用某房地產(chǎn)公司預(yù)結(jié)算管理體系實(shí)例接下來(lái)，讓我們一起來(lái)看看某知名地產(chǎn)公司的預(yù)算體系，是如何用流程化的方法搭建起來(lái)的。某房地產(chǎn)公司預(yù)算編制流某房地產(chǎn)公司預(yù)算控制和某房地產(chǎn)公司預(yù)算評(píng)估考程調(diào)整流程核流程預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，兩次會(huì)議，兩次匯總預(yù)算方案。各業(yè)務(wù)部門(mén)自下而上，匯報(bào)預(yù)算控制方案，提請(qǐng)調(diào)整。對(duì)考評(píng)提案逐級(jí)審批，充分考慮經(jīng)濟(jì)合理性和考核獎(jiǎng)懲的激勵(lì)作用。某房地產(chǎn)公司預(yù)算編制流程流程化預(yù)算編制過(guò)程，確保預(yù)算計(jì)劃的合理性某地產(chǎn)公司預(yù)算編制流程董事會(huì)總會(huì)計(jì)師預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室各業(yè)務(wù)職能部門(mén)財(cái)務(wù)部公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程組建預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組審核公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃安排預(yù)算編制工作各部門(mén)組織預(yù)算工作部門(mén)業(yè)務(wù)預(yù)算、資金預(yù)算各部門(mén)年度業(yè)務(wù)計(jì)劃高管及關(guān)鍵部門(mén)經(jīng)理組成預(yù)算編制小組初步預(yù)算試算平衡編制預(yù)算草案提出預(yù)算草案修訂意見(jiàn)調(diào)整本單位預(yù)算二次匯總及預(yù)算試算平衡編制預(yù)算修正草案公司年度預(yù)算方案審批下達(dá)部門(mén)預(yù)算方案存檔備案存檔備案執(zhí)行預(yù)算方案1134567891011121314151617181921否是是否某房地產(chǎn)公司預(yù)算編制流程實(shí)例某地產(chǎn)公司預(yù)算編制流程說(shuō)明主要步驟操作說(shuō)明責(zé)任單位/人步驟一根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程，確定公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和各部門(mén)相關(guān)業(yè)務(wù)年度計(jì)劃董事會(huì)、總經(jīng)理、各部門(mén)步驟二四總會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)組建由總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、項(xiàng)目總監(jiān)、各關(guān)鍵業(yè)務(wù)職能部門(mén)經(jīng)理組成的預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組，召集第一次會(huì)議，布置安排公司年度預(yù)算編制工作總會(huì)計(jì)師、預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組步驟五六組織部門(mén)業(yè)務(wù)預(yù)算和資金預(yù)算工作，向財(cái)務(wù)部門(mén)提交部門(mén)年度預(yù)算各業(yè)務(wù)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人步驟七預(yù)算管理員根據(jù)各業(yè)務(wù)職能部門(mén)提交的預(yù)算方案，進(jìn)行初步預(yù)算試算平衡財(cái)務(wù)部門(mén)預(yù)算管理員步驟八根據(jù)財(cái)務(wù)部提交的初步預(yù)算平衡結(jié)果編制公司年度預(yù)算草案辦公室步驟九召開(kāi)第二次會(huì)議，對(duì)預(yù)算草案進(jìn)行審核，并提出修訂意見(jiàn)預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組步驟十十二各業(yè)務(wù)職能部門(mén)根據(jù)預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組修改意見(jiàn)調(diào)整部門(mén)預(yù)算，由財(cái)務(wù)部門(mén)再次匯總及預(yù)算試算平衡后，辦公室編制預(yù)算修正草案，提交預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組審核各業(yè)務(wù)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部、辦公室某地產(chǎn)公司預(yù)算編制流程說(shuō)明（續(xù)）主要步驟操作說(shuō)明責(zé)任單位/人步驟十三審核預(yù)算修正草案，與各部門(mén)經(jīng)過(guò)反復(fù)論證、綜合平衡確定預(yù)算草案后，交由董事會(huì)審批預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組步驟十四十五董事會(huì)最終審批置地年度預(yù)算草案；審批后由預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組確定公司年度預(yù)算方案國(guó)際置地董事會(huì)、預(yù)算編制領(lǐng)導(dǎo)小組步驟十六十七辦公室根據(jù)公司年度預(yù)算編制并下達(dá)部門(mén)預(yù)算方案；各部門(mén)嚴(yán)格按照預(yù)算方案執(zhí)行辦公室、各業(yè)務(wù)職能部門(mén)步驟十八財(cái)務(wù)部門(mén)預(yù)算管理員將預(yù)算方案存檔，作為預(yù)算控制的依據(jù)辦公室將預(yù)算方案存檔，作為預(yù)算考核的依據(jù)辦公室、財(cái)務(wù)部門(mén)預(yù)算管理員相關(guān)流程資料，詳情請(qǐng)參閱最佳流程實(shí)踐報(bào)告系列之財(cái)務(wù)流程篇。某房地產(chǎn)公司預(yù)算控制和調(diào)整流程及時(shí)收集職能部門(mén)的預(yù)算反饋，自下而上的信息匯集，做到合理性的預(yù)算調(diào)整某地產(chǎn)公司預(yù)算控制和調(diào)整流程辦公室董事會(huì)總會(huì)計(jì)師各業(yè)務(wù)職能部門(mén)財(cái)務(wù)部月度預(yù)算執(zhí)行分析季度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告否總經(jīng)理審批預(yù)算調(diào)整提案是否符合年度預(yù)算公司預(yù)算編制流程根據(jù)公司預(yù)算下發(fā)部門(mén)細(xì)分預(yù)算日常業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)核對(duì)季度預(yù)算執(zhí)行分析剩余季度預(yù)算執(zhí)行預(yù)期分析審核月度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告核對(duì)向董事會(huì)匯報(bào)預(yù)算執(zhí)行情況是預(yù)算調(diào)整方案預(yù)算調(diào)整意見(jiàn)按預(yù)算調(diào)整方案執(zhí)行年度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告審核提交董事會(huì)公司預(yù)算評(píng)估考核流程是是否否是否是1234567891011121314151617181920142122某房地產(chǎn)公司預(yù)算控制和調(diào)整流程實(shí)例某地產(chǎn)公司預(yù)算控制和調(diào)整流程說(shuō)明主要步驟操作說(shuō)明責(zé)任單位/人步驟一二根據(jù)公司預(yù)算編制流程，確定和下發(fā)各部門(mén)年度預(yù)算方案辦公室步驟三四各業(yè)務(wù)職能部門(mén)對(duì)日常業(yè)務(wù)發(fā)生成本費(fèi)用加以統(tǒng)計(jì)，按月進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行比較分析各業(yè)務(wù)職能部門(mén)步驟五六財(cái)務(wù)部門(mén)核對(duì)各部門(mén)發(fā)生成本費(fèi)用，并匯總編制公司月度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告財(cái)務(wù)部門(mén)預(yù)算管理員步驟七八總會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)對(duì)月度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告的真實(shí)合理性驚行審核，審核正確后提交總經(jīng)理，由總經(jīng)理向董事會(huì)匯報(bào)月度預(yù)算執(zhí)行情況總會(huì)計(jì)師步驟九十按季進(jìn)行季度與端執(zhí)行分析，并根據(jù)已發(fā)生成本費(fèi)用情況對(duì)剩余季度的預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行預(yù)測(cè)各業(yè)務(wù)職能部門(mén)步驟十一十二財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)季度預(yù)算執(zhí)行分析進(jìn)行核對(duì)，編制公司季度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告，其中包括對(duì)各部門(mén)剩余季度預(yù)算執(zhí)行預(yù)測(cè)的匯總財(cái)務(wù)部門(mén)預(yù)算管理員步驟十三十四對(duì)季度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告及預(yù)測(cè)進(jìn)行審核，若符合年度預(yù)算目標(biāo)，提交總經(jīng)理，由總經(jīng)理向董事會(huì)匯報(bào)季度預(yù)算執(zhí)行情況；若不符合年度預(yù)算目標(biāo)，則提出預(yù)算調(diào)整意見(jiàn)總會(huì)計(jì)師某地產(chǎn)公司預(yù)算控制和調(diào)整流程說(shuō)明（續(xù)）主要步驟操作說(shuō)明責(zé)任單位/人步驟十五根據(jù)總會(huì)提供的預(yù)算調(diào)整意見(jiàn)，編制預(yù)算調(diào)整提案，對(duì)預(yù)算調(diào)整的原因、必要性、調(diào)整方式、數(shù)額及可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行說(shuō)明總經(jīng)理步驟十六十七對(duì)預(yù)算調(diào)整提案進(jìn)行審批，批準(zhǔn)后交由總經(jīng)理確定預(yù)算調(diào)整方案國(guó)際置地董事會(huì)總經(jīng)理步驟十八回到步驟四各業(yè)務(wù)職能部門(mén)按照預(yù)算調(diào)整方案執(zhí)行，同時(shí)回到步驟四，按月進(jìn)行月度預(yù)算執(zhí)行分析、季度預(yù)算執(zhí)行分析過(guò)程直到年度結(jié)束各業(yè)務(wù)職能部門(mén)步驟十九年度結(jié)束后，財(cái)務(wù)部預(yù)算管理員根據(jù)各部門(mén)提交的各季度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告匯總編制年度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告財(cái)務(wù)部預(yù)算管理員步驟二十二十一總會(huì)計(jì)師對(duì)年度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行審核后，提交總經(jīng)理，由總經(jīng)理向董事會(huì)匯報(bào)年度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告總會(huì)計(jì)師總經(jīng)理步驟二十二進(jìn)入以辦公室為主要推動(dòng)部門(mén)的預(yù)算評(píng)估考核流程辦公室某房地產(chǎn)公司預(yù)算評(píng)估考核流程提案、申訴、審核，預(yù)算評(píng)估考核貫穿整個(gè)組織架構(gòu)某地產(chǎn)公司預(yù)算評(píng)估考核流程各業(yè)務(wù)職能部門(mén)董事會(huì)總會(huì)計(jì)師辦公室財(cái)務(wù)部總經(jīng)理公司預(yù)算控制流程年度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告公司年度預(yù)算方案編制年度預(yù)算考評(píng)獎(jiǎng)懲提案提出修改意見(jiàn)審批否是最終審批修改年度預(yù)算考評(píng)獎(jiǎng)懲提案審核否是年度預(yù)算考評(píng)獎(jiǎng)懲方案公司預(yù)算調(diào)整方案各部門(mén)建議、申訴執(zhí)行獎(jiǎng)懲方案預(yù)算考評(píng)結(jié)果23456789101112211是否某房地產(chǎn)公司預(yù)算評(píng)估考核流程實(shí)例某地產(chǎn)公司預(yù)算評(píng)估考核流程說(shuō)明主要步驟操作說(shuō)明責(zé)任單位/人步驟一根據(jù)公司預(yù)算控制流程，編制公司年度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告，并經(jīng)總會(huì)計(jì)師審核確認(rèn)財(cái)務(wù)部預(yù)算管理員步驟二三將年度預(yù)算執(zhí)行報(bào)告與公司年初制定的年度預(yù)算方案以及中期可能調(diào)整后的預(yù)算調(diào)整方案進(jìn)行比較分析，提出年度預(yù)算考評(píng)和獎(jiǎng)懲的草案辦公室步驟四總會(huì)計(jì)師對(duì)辦公室提交的年度預(yù)算考評(píng)獎(jiǎng)懲草案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行審核總會(huì)計(jì)師步驟五各