成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目錄一、成都市房產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析二、成都市區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析三、成都市房產(chǎn)類型調(diào)查分析四、項(xiàng)目周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析五、項(xiàng)目概況六、項(xiàng)目分析七、項(xiàng)目認(rèn)知一、成都市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析2003年成都社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP為1870億元社會(huì)消費(fèi)零售總額771億元人均GDP2300美元資料來(lái)源統(tǒng)計(jì)年鑒2004年一季度成都房地產(chǎn)開發(fā)概況數(shù)量新開盤項(xiàng)目共計(jì)35個(gè)（包含亮相項(xiàng)目）供應(yīng)總量約10912萬(wàn)類型小戶型住宅商業(yè)物業(yè)區(qū)域分布狀況環(huán)域分布狀況0304年度成都房地產(chǎn)小結(jié)消費(fèi)者研究二、成都房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析城西區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)成都的傳統(tǒng)居住區(qū)域城西成為成都樓市的一大亮點(diǎn)巨大的投放量在短時(shí)間內(nèi)就被市場(chǎng)消化了近80原因城西的生活配套設(shè)施的日益完善，并且房?jī)r(jià)低于城南房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)城西二環(huán)至三環(huán)外住宅價(jià)格在3000元/左右浮動(dòng)代表樓盤向左向右、博瑞都市花園、楠極地等城南區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)人南南延線樓市發(fā)展迅速，但是由于大量土地手續(xù)辦理還需要較長(zhǎng)的時(shí)間，新城南近年的開發(fā)量不會(huì)很大。所以城南的可供選擇的樓盤不多。城南的房?jī)r(jià)平在成都一直保持領(lǐng)先。但住房卻一直供不應(yīng)求。值得思考原因由于成熟的城市配套和高品質(zhì)的樓盤建筑，形成已久的居住偏好，導(dǎo)致了區(qū)域房?jī)r(jià)的攀升和高價(jià)位。房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)城南的房?jī)r(jià)基本維持在3500元/這個(gè)價(jià)格線左右。代表樓盤玉林都市金岸、SOHU沸城、水漪裊銅、棕北國(guó)際等城東區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式。2004年，城東房?jī)r(jià)急劇上漲。東湖片區(qū)、建設(shè)路、望江路、蜀都大道是城東高價(jià)位樓盤的主要集中區(qū)，華潤(rùn)翡翠城和萬(wàn)科城市花園的開發(fā)，以及新加坡吉寶集團(tuán)的進(jìn)駐，使得城東的樓盤品質(zhì)得到大幅度提升。原因稀缺的城市景觀使得目前越來(lái)越重視居住環(huán)境的市民所追逐的。房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的樓盤價(jià)格普遍超過(guò)了3000元/代表樓盤蜀都花園、萬(wàn)科城市花園、南府錦、中海九眼橋項(xiàng)目、吉寶粼江峰閣等城北區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)城北的房?jī)r(jià)已有提升。城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是城北是目前離城區(qū)最近，房?jī)r(jià)最便宜，住宅性價(jià)比最高的區(qū)域。下半年萬(wàn)科金色花園的推出將會(huì)進(jìn)一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房?jī)r(jià)。原因由于舊城改造、沙河整治，新的城市規(guī)劃，使得該區(qū)域的居住環(huán)境有很大的改善和提升，房?jī)r(jià)的上漲也是預(yù)期的事。房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)在2500元/3200元/左右，城北的房?jī)r(jià)還有很大的提升空間。代表樓盤前鋒項(xiàng)目、迪康銀色詩(shī)典、金荷花等典型項(xiàng)目解讀玉林都市金岸錦都一期繽紛假日水木光華向左向右華潤(rùn)翡翠城蜀都花園典型項(xiàng)目解讀之一玉林都市金岸玉林都市金岸該項(xiàng)目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街1號(hào)的小高層電梯公寓，總建面68萬(wàn)平方米，戶型面積38180，價(jià)格34003500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場(chǎng)、大型中心園林、大型活動(dòng)廣場(chǎng)、社區(qū)會(huì)所中心?，F(xiàn)代城市功能時(shí)尚人文典范出入便利大型中心景觀園林典型項(xiàng)目解讀之二錦都一期少城新天地市中心大型風(fēng)尚建筑集群錦都近30萬(wàn)平方米市中心大型風(fēng)尚建筑集群。融合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，時(shí)尚與古典的雙重姿態(tài)。建筑成都時(shí)尚地標(biāo)、魅力生活排場(chǎng)。位于城市中心，身處寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)堅(jiān)持人文地產(chǎn)理念，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代城市的理解。城市休閑地標(biāo)。匯聚一線休閑娛樂(lè)時(shí)尚。空中院落式公寓、新派寫字樓、物色商業(yè)廣場(chǎng)、咖啡館、俱樂(lè)部、會(huì)館、新潮娛樂(lè)及時(shí)尚風(fēng)情餐飲。典型項(xiàng)目解讀之三繽紛假日典型項(xiàng)目解讀之四水木光華向左向右精致/實(shí)用3155平方米個(gè)性空間，真正實(shí)現(xiàn)都市實(shí)用主義生態(tài)/成熟水木光華13萬(wàn)平方米大社區(qū)，共享空中花園、森林泳池，色葉樹林、銀杏林等景觀配套，社區(qū)生活豐富多彩。休閑/舒暢超大面積陽(yáng)光泛會(huì)所，浪漫摘星臺(tái)、乒乓球打拼場(chǎng)、完善周全。舒適/人性錦繡物管提供貼心服務(wù)，令你感受無(wú)比的優(yōu)越與舒適。時(shí)尚/藝術(shù)2萬(wàn)平方米風(fēng)情商業(yè)街，休閑設(shè)施、娛樂(lè)配套、餐飲茶樓一應(yīng)俱全，展現(xiàn)時(shí)尚生活魅力。潛力/良機(jī)緊鄰西南財(cái)大，校園商機(jī)無(wú)限典型項(xiàng)目解讀之五華潤(rùn)翡翠城項(xiàng)目總占地1245畝，總建筑面積近100萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)分5期開發(fā)。項(xiàng)目整個(gè)地塊被一湖、兩河、三個(gè)公園層層環(huán)抱，風(fēng)水浩淼，人杰地靈，其中東湖水面面積185畝，東湖公園420畝，沙河公園200余畝，府河公園100余畝，是一塊難得的風(fēng)水寶地。翡翠城一期北靠東湖公園，西鄰府河，南接華潤(rùn)大道。凈用地占地104畝，住宅建筑面積12萬(wàn)多平米，會(huì)所面積2100平米，商業(yè)建筑面積2500平米，總戶數(shù)983戶，設(shè)計(jì)有556個(gè)停車位。售價(jià)在3600元/平方米左右。典型項(xiàng)目解讀之六蜀都花園成都市二環(huán)路內(nèi)最大電梯公寓組團(tuán)“蜀都花園”，總占地156畝，總建筑面積38萬(wàn)平方米。與澳大利亞的貝爾高林、英國(guó)的威格斯及上海同策等合作方的強(qiáng)強(qiáng)連手使得蜀都花園這個(gè)房產(chǎn)更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。低價(jià)位掀起高層電梯公寓的價(jià)格風(fēng)暴配套設(shè)施完備，以MALL的形式出現(xiàn)三、成都房地產(chǎn)分類調(diào)查分析類型分析別墅多數(shù)人擁有的居住理想，少數(shù)人擁有的詩(shī)意棲居小戶型“靈動(dòng)空間，自由世界”，繁榮之下暗流涌動(dòng)多層住宅“很生活，很成都”，當(dāng)前成都市民的住家首選電梯公寓“高層維新”，代言都市居住的時(shí)代正在來(lái)臨（注本報(bào)告在解構(gòu)分析中對(duì)高層、小高層電梯公寓將作重點(diǎn)解析）類型解析之別墅篇區(qū)域城西、城南、城北的三環(huán)和外環(huán)周邊城市別墅區(qū)域南延線、牧馬山、溫江光華大道、龍泉、大豐、新津近郊別墅區(qū)域崇州白塔湖、崇州街子鎮(zhèn)、青城山遠(yuǎn)郊別墅區(qū)域類型解析之小戶型篇分布區(qū)域一般都集中在一環(huán)路內(nèi)及城中有少量的小戶型分布在城北和城南的一環(huán)和二環(huán)之間城南又是小戶型的集中區(qū)域代表項(xiàng)目SOHO沸城、花樣年華、單人房雙人床、新城市廣場(chǎng)、西岸蒂景、現(xiàn)代城、凱悅新城等（目前高校小戶型開發(fā)熱潮正在興起，其銷售狀況都比較良好）價(jià)格表現(xiàn)小戶型的價(jià)格一般在3000元/平方米以上破題小戶型供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，小戶型物業(yè)正逐步走向飽和。值得開發(fā)商警惕類型解析之多層住宅篇區(qū)域分析城東集中在建設(shè)路八里小區(qū)、成龍路東湖兩個(gè)片區(qū)。萬(wàn)科、靜居嘉苑、翰林花園、香江花園等樓盤都將陸續(xù)推出。城南集中到人南延線三環(huán)路以外區(qū)域心怡房產(chǎn)、深長(zhǎng)城、遠(yuǎn)大等大盤將是城南多層住宅的主要供應(yīng)商。城西集中于二環(huán)路至三環(huán)之間，光華片區(qū)、外雙楠、金沙等區(qū)域博瑞地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、中房地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)銜區(qū)域的多層之舞城北駟馬橋片區(qū)和人民北路片區(qū)有望成為市場(chǎng)供求最旺盛的區(qū)域。多層住宅市場(chǎng)破題成都市民的居住習(xí)慣，決定了多層是成都市民的良好選擇。所以成都的開發(fā)商多以多層住宅為產(chǎn)品選擇。多層產(chǎn)品的海量入市，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，賦予住宅概念和含義是測(cè)試開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)應(yīng)變能力的有效因素。川西名居、歐式風(fēng)格、院子、閣樓無(wú)數(shù)的居住樣式成為多層住宅冠冕的外衣引導(dǎo)居住風(fēng)向的同時(shí)，為成都住宅的發(fā)展帶來(lái)革新的氣息大型多層住宅社區(qū)，成為居住組團(tuán)的構(gòu)成因子。而居住大盤的外移開發(fā)也正成為成都多層住宅開發(fā)的一個(gè)趨勢(shì)一切便應(yīng)起了居住郊區(qū)化關(guān)鍵詞大盤、外移開發(fā)、居住郊區(qū)化類型解析之多層電梯公寓篇電梯公寓破題之法成都正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮電梯公寓在成都已經(jīng)度過(guò)其“冰河季”，市民的購(gòu)買熱情被電梯公寓的“高瞻遠(yuǎn)矚”所調(diào)動(dòng)因此，開發(fā)商開始對(duì)電梯公寓的開發(fā)情有獨(dú)鐘市中心的高層項(xiàng)目開發(fā)，寫字樓、住宅、商務(wù)酒店、商務(wù)公寓等是主要的物業(yè)類型。而成都的高層建筑主要集中與城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域的高層住宅開發(fā)主要是小戶型項(xiàng)目，其中的代表作為長(zhǎng)富新城、時(shí)代錦江等項(xiàng)目成都二環(huán)路以外的高層項(xiàng)目主要是居住性項(xiàng)目，但就目前的市場(chǎng)狀況看，成都在二環(huán)路以外的高層住宅開發(fā)項(xiàng)目還不多。本項(xiàng)目正可以填補(bǔ)市場(chǎng)空白，是否可以旗開得勝，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)四、項(xiàng)目周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析玉林都市金岸凱萊帝景國(guó)際花園羅浮世家二期棕北國(guó)際水漪裊銅玉林都市金岸玉林都市金岸該項(xiàng)目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街1號(hào)的小高層電梯公寓，總建面68萬(wàn)平方米，戶型面積38180，價(jià)格34003500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場(chǎng)、大型中心園林、大型活動(dòng)廣場(chǎng)、社區(qū)會(huì)所中心?，F(xiàn)代城市功能時(shí)尚人文典范出入便利擁有大型中心景觀園林凱萊帝景建筑設(shè)計(jì)既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。地址成都市人民南路四段桐祥林北路44號(hào)規(guī)劃占地面積20001綠化率30總建筑面積108888平方米主力戶型面積13861平方米304平方米主力戶型價(jià)格3480元/平方米5800元/平方米交通狀況處于城市中心軸線，有多路公次車途經(jīng)，三條環(huán)狀交通干線和多條南北干道組成便捷完善的交通網(wǎng)絡(luò)，往返市區(qū)內(nèi)極為便利。國(guó)際花園先進(jìn)的開發(fā)理念，優(yōu)越的地理位置，成熟的社區(qū)環(huán)境，合理的價(jià)格項(xiàng)目地址武侯武候永豐路24號(hào)開發(fā)商林鳳集團(tuán)占地面積190000平方米容積率306建筑面積60000平方米綠化率4190價(jià)格3100元/平方米3900元/平方米配套眾多的休閑配套讓項(xiàng)目更人性化。羅浮世家二期羅浮世家，一座30萬(wàn)平方米的大型景觀社區(qū),在尊重傳統(tǒng)，擁抱時(shí)尚的同時(shí)，呈現(xiàn)的是一次關(guān)于美學(xué)、關(guān)于建筑、關(guān)于品味、關(guān)于格調(diào)、關(guān)于生活的現(xiàn)代歐洲都會(huì)之旅地址武侯高升橋路9號(hào)交通狀況緊臨一環(huán)，交通便利，四通八達(dá)開發(fā)商成都達(dá)義房產(chǎn)均價(jià)3500元/平方米占地面積53333平方米建筑面積227000平方米停車位913綠化率50戶數(shù)1353戶棕北國(guó)際CBD核心，與繁華為鄰棕北國(guó)際，坐享周邊成熟的公建、生活配套和便捷的交通，得天獨(dú)厚地兼納科華、棕北、棕南三大商圈的繁華便利。沿城市的軌道，與時(shí)間賽跑城市交通樞紐，一環(huán)、二環(huán)、人南路、科華北路氣宇軒昂品質(zhì)出眾在成都，領(lǐng)事館路是著名的涉外街區(qū)；在棕北我們是最高的建筑。洗練的線條，冷峻而又細(xì)膩的色彩在園林美景間自在悠游棕北國(guó)際的園林布局，以現(xiàn)代城市廣場(chǎng)為主風(fēng)格，運(yùn)用現(xiàn)代造園藝術(shù)手法由五岳房產(chǎn)開發(fā)，位于錦繡路33號(hào)總建5萬(wàn)余平方米，共300多戶，均價(jià)3800元/平方米，主力戶型由90平方米左右的二居室的戶型為主金茂禮都王者領(lǐng)域，知本英雄，逐鹿CBD金茂禮都以多功能的商務(wù)小戶型，6星級(jí)酒店工服務(wù)品質(zhì)、CBD新商務(wù)帶形成的商務(wù)氛圍和交通優(yōu)勢(shì)、良好地理位置的結(jié)合，體現(xiàn)出新一代國(guó)際商務(wù)公寓風(fēng)范。開發(fā)商成都市開元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成都市投資公司房地產(chǎn)開發(fā)公司地址武侯區(qū)洗面橋下街20號(hào)目前項(xiàng)目尚未開盤面積及售價(jià)不詳該項(xiàng)目周邊配套齊全，交通便利，價(jià)格應(yīng)該在4000元/平方米左右五、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于成都市高新區(qū)，在二環(huán)與三環(huán)之間。項(xiàng)目占地面積18173畝，凈用地面積1168畝，總建筑面積197250。住宅183875，會(huì)所2000，綜合商業(yè)9180，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000，其他195。該項(xiàng)目容積率253，綠地率45，住宅總戶數(shù)1733，共有1155個(gè)停車位。8095的兩房和110130三房為主要戶型，其建筑形態(tài)是歐式風(fēng)格小高層電梯公寓。六、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁,開發(fā)經(jīng)驗(yàn)充足,企業(yè)信譽(yù)力高產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)的強(qiáng)力保障項(xiàng)目開發(fā)周期短從開工到呈現(xiàn)現(xiàn)房只需半年大體量,快消化18173畝總用地,197250平米總建面,1733戶總戶數(shù),10個(gè)月內(nèi)清盤入市時(shí)機(jī)良好使銷售高峰期與市場(chǎng)疲軟期避開市場(chǎng)總體銷售均價(jià)較年初已逐漸開始回升引導(dǎo)了下半年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)又一高峰期的出現(xiàn),再次掀起購(gòu)買及投資風(fēng)暴項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)項(xiàng)目周邊環(huán)境較差規(guī)劃布局多為圍合式建筑,異型房較多,采光及通風(fēng)會(huì)有一定影響銷售價(jià)格較高銷售計(jì)劃周期短景觀及內(nèi)環(huán)境