成都市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

成都市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告目錄一、成都市房產(chǎn)宏觀市場分析二、成都市區(qū)域市場調(diào)查分析三、成都市房產(chǎn)類型調(diào)查分析四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析五、項目概況六、項目分析七、項目認知一、成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析2003年成都社會經(jīng)濟指標GDP為1870億元社會消費零售總額771億元人均GDP2300美元資料來源統(tǒng)計年鑒2004年一季度成都房地產(chǎn)開發(fā)概況數(shù)量新開盤項目共計35個（包含亮相項目）供應總量約10912萬類型小戶型住宅商業(yè)物業(yè)區(qū)域分布狀況環(huán)域分布狀況0304年度成都房地產(chǎn)小結消費者研究二、成都房地產(chǎn)區(qū)域市場分析城西區(qū)域市場表現(xiàn)成都的傳統(tǒng)居住區(qū)域城西成為成都樓市的一大亮點巨大的投放量在短時間內(nèi)就被市場消化了近80原因城西的生活配套設施的日益完善，并且房價低于城南房價結構城西二環(huán)至三環(huán)外住宅價格在3000元/左右浮動代表樓盤向左向右、博瑞都市花園、楠極地等城南區(qū)域市場表現(xiàn)人南南延線樓市發(fā)展迅速，但是由于大量土地手續(xù)辦理還需要較長的時間，新城南近年的開發(fā)量不會很大。所以城南的可供選擇的樓盤不多。城南的房價平在成都一直保持領先。但住房卻一直供不應求。值得思考原因由于成熟的城市配套和高品質的樓盤建筑，形成已久的居住偏好，導致了區(qū)域房價的攀升和高價位。房價結構城南的房價基本維持在3500元/這個價格線左右。代表樓盤玉林都市金岸、SOHU沸城、水漪裊銅、棕北國際等城東區(qū)域市場表現(xiàn)向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式。2004年，城東房價急劇上漲。東湖片區(qū)、建設路、望江路、蜀都大道是城東高價位樓盤的主要集中區(qū)，華潤翡翠城和萬科城市花園的開發(fā)，以及新加坡吉寶集團的進駐，使得城東的樓盤品質得到大幅度提升。原因稀缺的城市景觀使得目前越來越重視居住環(huán)境的市民所追逐的。房價結構二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的樓盤價格普遍超過了3000元/代表樓盤蜀都花園、萬科城市花園、南府錦、中海九眼橋項目、吉寶粼江峰閣等城北區(qū)域市場表現(xiàn)城北的房價已有提升。城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是城北是目前離城區(qū)最近，房價最便宜，住宅性價比最高的區(qū)域。下半年萬科金色花園的推出將會進一步提高城北樓盤的品質及房價。原因由于舊城改造、沙河整治，新的城市規(guī)劃，使得該區(qū)域的居住環(huán)境有很大的改善和提升，房價的上漲也是預期的事。房價結構城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房價在2500元/3200元/左右，城北的房價還有很大的提升空間。代表樓盤前鋒項目、迪康銀色詩典、金荷花等典型項目解讀玉林都市金岸錦都一期繽紛假日水木光華向左向右華潤翡翠城蜀都花園典型項目解讀之一玉林都市金岸玉林都市金岸該項目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面68萬平方米，戶型面積38180，價格34003500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心?，F(xiàn)代城市功能時尚人文典范出入便利大型中心景觀園林典型項目解讀之二錦都一期少城新天地市中心大型風尚建筑集群錦都近30萬平方米市中心大型風尚建筑集群。融合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，時尚與古典的雙重姿態(tài)。建筑成都時尚地標、魅力生活排場。位于城市中心，身處寬窄巷子歷史文化保護區(qū)堅持人文地產(chǎn)理念，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代城市的理解。城市休閑地標。匯聚一線休閑娛樂時尚。空中院落式公寓、新派寫字樓、物色商業(yè)廣場、咖啡館、俱樂部、會館、新潮娛樂及時尚風情餐飲。典型項目解讀之三繽紛假日典型項目解讀之四水木光華向左向右精致/實用3155平方米個性空間，真正實現(xiàn)都市實用主義生態(tài)/成熟水木光華13萬平方米大社區(qū)，共享空中花園、森林泳池，色葉樹林、銀杏林等景觀配套，社區(qū)生活豐富多彩。休閑/舒暢超大面積陽光泛會所，浪漫摘星臺、乒乓球打拼場、完善周全。舒適/人性錦繡物管提供貼心服務，令你感受無比的優(yōu)越與舒適。時尚/藝術2萬平方米風情商業(yè)街，休閑設施、娛樂配套、餐飲茶樓一應俱全，展現(xiàn)時尚生活魅力。潛力/良機緊鄰西南財大，校園商機無限典型項目解讀之五華潤翡翠城項目總占地1245畝，總建筑面積近100萬平米，預計分5期開發(fā)。項目整個地塊被一湖、兩河、三個公園層層環(huán)抱，風水浩淼，人杰地靈，其中東湖水面面積185畝，東湖公園420畝，沙河公園200余畝，府河公園100余畝，是一塊難得的風水寶地。翡翠城一期北靠東湖公園，西鄰府河，南接華潤大道。凈用地占地104畝，住宅建筑面積12萬多平米，會所面積2100平米，商業(yè)建筑面積2500平米，總戶數(shù)983戶，設計有556個停車位。售價在3600元/平方米左右。典型項目解讀之六蜀都花園成都市二環(huán)路內(nèi)最大電梯公寓組團“蜀都花園”，總占地156畝，總建筑面積38萬平方米。與澳大利亞的貝爾高林、英國的威格斯及上海同策等合作方的強強連手使得蜀都花園這個房產(chǎn)更具市場競爭力。低價位掀起高層電梯公寓的價格風暴配套設施完備，以MALL的形式出現(xiàn)三、成都房地產(chǎn)分類調(diào)查分析類型分析別墅多數(shù)人擁有的居住理想，少數(shù)人擁有的詩意棲居小戶型“靈動空間，自由世界”，繁榮之下暗流涌動多層住宅“很生活，很成都”，當前成都市民的住家首選電梯公寓“高層維新”，代言都市居住的時代正在來臨（注本報告在解構分析中對高層、小高層電梯公寓將作重點解析）類型解析之別墅篇區(qū)域城西、城南、城北的三環(huán)和外環(huán)周邊城市別墅區(qū)域南延線、牧馬山、溫江光華大道、龍泉、大豐、新津近郊別墅區(qū)域崇州白塔湖、崇州街子鎮(zhèn)、青城山遠郊別墅區(qū)域類型解析之小戶型篇分布區(qū)域一般都集中在一環(huán)路內(nèi)及城中有少量的小戶型分布在城北和城南的一環(huán)和二環(huán)之間城南又是小戶型的集中區(qū)域代表項目SOHO沸城、花樣年華、單人房雙人床、新城市廣場、西岸蒂景、現(xiàn)代城、凱悅新城等（目前高校小戶型開發(fā)熱潮正在興起，其銷售狀況都比較良好）價格表現(xiàn)小戶型的價格一般在3000元/平方米以上破題小戶型供求關系發(fā)生巨大變化，小戶型物業(yè)正逐步走向飽和。值得開發(fā)商警惕類型解析之多層住宅篇區(qū)域分析城東集中在建設路八里小區(qū)、成龍路東湖兩個片區(qū)。萬科、靜居嘉苑、翰林花園、香江花園等樓盤都將陸續(xù)推出。城南集中到人南延線三環(huán)路以外區(qū)域心怡房產(chǎn)、深長城、遠大等大盤將是城南多層住宅的主要供應商。城西集中于二環(huán)路至三環(huán)之間，光華片區(qū)、外雙楠、金沙等區(qū)域博瑞地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、中房地產(chǎn)繼續(xù)領銜區(qū)域的多層之舞城北駟馬橋片區(qū)和人民北路片區(qū)有望成為市場供求最旺盛的區(qū)域。多層住宅市場破題成都市民的居住習慣，決定了多層是成都市民的良好選擇。所以成都的開發(fā)商多以多層住宅為產(chǎn)品選擇。多層產(chǎn)品的海量入市，導致競爭的白熱化，賦予住宅概念和含義是測試開發(fā)商對市場應變能力的有效因素。川西名居、歐式風格、院子、閣樓無數(shù)的居住樣式成為多層住宅冠冕的外衣引導居住風向的同時，為成都住宅的發(fā)展帶來革新的氣息大型多層住宅社區(qū)，成為居住組團的構成因子。而居住大盤的外移開發(fā)也正成為成都多層住宅開發(fā)的一個趨勢一切便應起了居住郊區(qū)化關鍵詞大盤、外移開發(fā)、居住郊區(qū)化類型解析之多層電梯公寓篇電梯公寓破題之法成都正漸漸形成電梯公寓的居住熱潮電梯公寓在成都已經(jīng)度過其“冰河季”，市民的購買熱情被電梯公寓的“高瞻遠矚”所調(diào)動因此，開發(fā)商開始對電梯公寓的開發(fā)情有獨鐘市中心的高層項目開發(fā)，寫字樓、住宅、商務酒店、商務公寓等是主要的物業(yè)類型。而成都的高層建筑主要集中與城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域的高層住宅開發(fā)主要是小戶型項目，其中的代表作為長富新城、時代錦江等項目成都二環(huán)路以外的高層項目主要是居住性項目，但就目前的市場狀況看，成都在二環(huán)路以外的高層住宅開發(fā)項目還不多。本項目正可以填補市場空白，是否可以旗開得勝，還有待市場檢驗四、項目周邊區(qū)域的競爭樓盤分析玉林都市金岸凱萊帝景國際花園羅浮世家二期棕北國際水漪裊銅玉林都市金岸玉林都市金岸該項目是一棟位于成都市玉林小區(qū)玉林南街1號的小高層電梯公寓，總建面68萬平方米，戶型面積38180，價格34003500元/平方米左右。小區(qū)內(nèi)有游泳池、綜合功能籃球場、大型中心園林、大型活動廣場、社區(qū)會所中心?，F(xiàn)代城市功能時尚人文典范出入便利擁有大型中心景觀園林凱萊帝景建筑設計既具歐陸皇室建筑之典雅，兼得中華宮廷建筑之雄偉，巍峨聳立，豪氣凌云。地址成都市人民南路四段桐祥林北路44號規(guī)劃占地面積20001綠化率30總建筑面積108888平方米主力戶型面積13861平方米304平方米主力戶型價格3480元/平方米5800元/平方米交通狀況處于城市中心軸線，有多路公次車途經(jīng)，三條環(huán)狀交通干線和多條南北干道組成便捷完善的交通網(wǎng)絡，往返市區(qū)內(nèi)極為便利。國際花園先進的開發(fā)理念，優(yōu)越的地理位置，成熟的社區(qū)環(huán)境，合理的價格項目地址武侯武候永豐路24號開發(fā)商林鳳集團占地面積190000平方米容積率306建筑面積60000平方米綠化率4190價格3100元/平方米3900元/平方米配套眾多的休閑配套讓項目更人性化。羅浮世家二期羅浮世家，一座30萬平方米的大型景觀社區(qū),在尊重傳統(tǒng)，擁抱時尚的同時，呈現(xiàn)的是一次關于美學、關于建筑、關于品味、關于格調(diào)、關于生活的現(xiàn)代歐洲都會之旅地址武侯高升橋路9號交通狀況緊臨一環(huán)，交通便利，四通八達開發(fā)商成都達義房產(chǎn)均價3500元/平方米占地面積53333平方米建筑面積227000平方米停車位913綠化率50戶數(shù)1353戶棕北國際CBD核心，與繁華為鄰棕北國際，坐享周邊成熟的公建、生活配套和便捷的交通，得天獨厚地兼納科華、棕北、棕南三大商圈的繁華便利。沿城市的軌道，與時間賽跑城市交通樞紐，一環(huán)、二環(huán)、人南路、科華北路氣宇軒昂品質出眾在成都，領事館路是著名的涉外街區(qū)；在棕北我們是最高的建筑。洗練的線條，冷峻而又細膩的色彩在園林美景間自在悠游棕北國際的園林布局，以現(xiàn)代城市廣場為主風格，運用現(xiàn)代造園藝術手法由五岳房產(chǎn)開發(fā)，位于錦繡路33號總建5萬余平方米，共300多戶，均價3800元/平方米，主力戶型由90平方米左右的二居室的戶型為主金茂禮都王者領域，知本英雄，逐鹿CBD金茂禮都以多功能的商務小戶型，6星級酒店工服務品質、CBD新商務帶形成的商務氛圍和交通優(yōu)勢、良好地理位置的結合，體現(xiàn)出新一代國際商務公寓風范。開發(fā)商成都市開元房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成都市投資公司房地產(chǎn)開發(fā)公司地址武侯區(qū)洗面橋下街20號目前項目尚未開盤面積及售價不詳該項目周邊配套齊全，交通便利，價格應該在4000元/平方米左右五、項目概況本項目位于成都市高新區(qū)，在二環(huán)與三環(huán)之間。項目占地面積18173畝，凈用地面積1168畝，總建筑面積197250。住宅183875，會所2000，綜合商業(yè)9180，農(nóng)貿(mào)市場2000，其他195。該項目容積率253，綠地率45，住宅總戶數(shù)1733，共有1155個停車位。8095的兩房和110130三房為主要戶型，其建筑形態(tài)是歐式風格小高層電梯公寓。六、項目SWOT分析優(yōu)勢經(jīng)濟實力強勁,開發(fā)經(jīng)驗充足,企業(yè)信譽力高產(chǎn)品質量及售后服務的強力保障項目開發(fā)周期短從開工到呈現(xiàn)現(xiàn)房只需半年大體量,快消化18173畝總用地,197250平米總建面,1733戶總戶數(shù),10個月內(nèi)清盤入市時機良好使銷售高峰期與市場疲軟期避開市場總體銷售均價較年初已逐漸開始回升引導了下半年成都市房地產(chǎn)市場又一高峰期的出現(xiàn),再次掀起購買及投資風暴項目SWOT分析劣勢項目周邊環(huán)境較差規(guī)劃布局多為圍合式建筑,異型房較多,采光及通風會有一定影響銷售價格較高銷售計劃周期短景觀及內(nèi)環(huán)境