武漢市漢口西園市場產(chǎn)品建議書

武漢市漢口西園市場產(chǎn)品建議書第一部分市場篇一、項(xiàng)目現(xiàn)狀（添圖片）“漢口西園“項(xiàng)目位于武漢市硚口區(qū)古田二路與南泥灣大道交匯處，該項(xiàng)目首期“正康花園”始建于2001年，早期已修建完成4棟多層住宅，1、2、4、7樓已入住多年。期間由于出現(xiàn)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)困難而停止建設(shè)。目前該項(xiàng)目后期居住組團(tuán)規(guī)劃已啟動。項(xiàng)目信息特征一覽表項(xiàng)目名稱漢口西園項(xiàng)目地址武漢市硚口區(qū)古田二路與南泥灣大道交匯處占地面積26102建筑面積53989（其中已建29800，擬建24189）容積率20項(xiàng)目用地性質(zhì)居住用地物業(yè)形態(tài)多層、小高層建設(shè)內(nèi)容規(guī)劃建設(shè)城市和諧居住小區(qū)二、項(xiàng)目立地研究1）區(qū)域環(huán)境“漢口西園”項(xiàng)目位于古田區(qū)域范圍內(nèi)，古田區(qū)域過去一直是武漢的老工業(yè)基地，近年來隨著區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)在的古田片區(qū)已經(jīng)由原來城市的老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行乱?guī)劃的居住新城區(qū)及城市商業(yè)副中心。2）區(qū)域共建配套交通配套古田區(qū)域范圍內(nèi)道路暢通，交通便利。主要包括城市交通主干道建設(shè)大道和解放大道；目前城市軌道交通1號線和3號線正在修建，建成后將在宗關(guān)交叉并貫穿城市的東西南北，形成立體的交通樞紐，同是也是武漢西部地區(qū)通向武漢市商業(yè)中心的交通樞紐。具體路況情況如下建設(shè)大道雙向6車道主要公交線路70、506、550、560、597路等；解放大道雙向6車道主要公交線路546、741、523、46、548路等；長豐大道雙向6車道主要公交線路31、549、605、710、715路等。商業(yè)配套根據(jù)城市規(guī)劃，古田區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)發(fā)展成為城市的商業(yè)副中心。目前區(qū)域主要商業(yè)配套有大武漢家裝市場、中百倉儲超市、麥德龍超市。在未來的時(shí)間里區(qū)域的商業(yè)配套還將不斷發(fā)展完善。文教配套古田區(qū)域文教配套規(guī)模較大，設(shè)施齊全，主要包括幼兒園永紅幼兒園,海工幼兒園,商業(yè)廳幼兒園小學(xué)陳家墩小學(xué)中學(xué)武漢市4中、武漢市17中、市63中、興華中學(xué)其他湖北警官學(xué)院、武漢市供銷商業(yè)學(xué)校、軍事經(jīng)濟(jì)學(xué)院醫(yī)療配套古田區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施較齊全，主要包括同濟(jì)協(xié)和醫(yī)院、普愛醫(yī)院。3）區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢區(qū)域范圍內(nèi)道路暢通，交通便利，未來將成為城市西部地區(qū)通向武漢市商業(yè)中心的交通樞紐，區(qū)內(nèi)交通環(huán)境較好；區(qū)域商業(yè)、文教、醫(yī)療配套齊全，能夠滿足居民日常生活需要；與漢江相鄰區(qū)域目前正在修建江灘公園，未來將給居民提供面積較大的公共活動場所，同時(shí)有助于區(qū)域整體居住環(huán)境的改善。劣勢區(qū)域范圍內(nèi)道路通行車輛量較大，會存在一定的空氣污染，影響居住環(huán)境；區(qū)域舊式住宅較多，暫住人員較多，會對區(qū)域治安環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。4）區(qū)域市場市場概況現(xiàn)在古田片區(qū)作為政府舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)項(xiàng)目向規(guī)?；较虬l(fā)展。片區(qū)內(nèi)商品住宅產(chǎn)品已經(jīng)脫離了以往小規(guī)模、設(shè)計(jì)單一、多層為主的住宅特點(diǎn)，產(chǎn)品的形態(tài)及品質(zhì)都有較大的提高。先后有匯豐企業(yè)總部、漢口春天、漢水熙園、融僑錦城等項(xiàng)目總建筑面積在20萬上下的住宅大盤推出。由于古田區(qū)域緊鄰漢口中心城區(qū)，加上城市輕軌1號線二期工程的建設(shè)，交通生活配套優(yōu)勢將日趨明顯。目前該區(qū)域市場樓盤銷售情況良好，2008城市花園、漢口人家、漢水熙園等項(xiàng)目都已售罊。區(qū)域在售項(xiàng)目主要有融僑錦城、漢口春天、天澤一方。本月市場成交價(jià)格在6800元/左右。其中融僑錦城項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及內(nèi)部公建配套方面都具有代表性。古田區(qū)域在售樓盤項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成漢口春天257137729多層、小高層108127680020070692硚口區(qū)域公務(wù)員、湖北警官學(xué)校教師、私營業(yè)主等，客戶年齡主要集中在2850歲融僑錦城230000114小高層、高層117138700020061190古田片區(qū)公司職員、中學(xué)老師、國企干部等，年齡結(jié)構(gòu)集中在32歲50歲天澤一方89293268高層122138600020070975古田片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主香港映象270000178小高層、高層931207000（預(yù)計(jì)）200803古田片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主價(jià)格分析項(xiàng)目名稱最高價(jià)（元/）最低價(jià)（元/）均價(jià)（元/）漢口春天720066006800融僑錦城650080007000天澤一方700060006000總結(jié)分析由圖表可看出目前古田區(qū)域在售樓盤價(jià)格差異較大，這與項(xiàng)目地理位置、規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)有著緊密聯(lián)系。融僑錦城在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面優(yōu)勢明顯，所以價(jià)格也處于市場主導(dǎo)地位。7200800070006500650060006800700065000100020003000400050006000700080009000漢口春天融僑錦城天澤一方6200630064006500660067006800690070007100最高價(jià)（元/）最低價(jià)（元/）均價(jià)（元/）產(chǎn)品分析由右表可以看出古田區(qū)域目前市場供應(yīng)量以中大戶型為主；小面積戶型市場占有量少，這是區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)市場的一個(gè)空白點(diǎn)?？驮捶治隹蛻舴秶饕性诔~口區(qū)域；客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括政府機(jī)關(guān)職員、企事業(yè)單位干部及學(xué)校老師等；大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度高，經(jīng)濟(jì)收入較高，對居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客源購房多以銀行貸款為主。5）市場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢古田區(qū)域作為城市規(guī)劃中的漢口三大居住組團(tuán)之一及主城區(qū)人口向外拓展分流的承接地，古田板塊的價(jià)值逐步得到市場認(rèn)可與實(shí)現(xiàn)；城市有關(guān)古田區(qū)域的眾多利好規(guī)劃政策將提高該區(qū)域在社會上的公眾認(rèn)知度，區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境較好；目前區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目較多，這些項(xiàng)目的成功運(yùn)作將為后續(xù)項(xiàng)目入市降低了相應(yīng)的市場開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；古田區(qū)域各戶型面積比例分布1247231890M2以下91M2120M2121M2140M2140M2以上區(qū)域目前存在較大規(guī)模的古田當(dāng)?shù)鼐用?，隨著居民生活收入的提高，他們將成為區(qū)域市場主要的客源供應(yīng)量；目前區(qū)域市場客戶主要來自古田當(dāng)?shù)鼐用?，有利于?xiàng)目鎖定目標(biāo)客戶群；隨著區(qū)域交通配套系統(tǒng)的不斷建設(shè)完善，今后勢必加強(qiáng)古田區(qū)域與城市其他區(qū)域的交通聯(lián)系，區(qū)域市場客源范圍將得以擴(kuò)大；本區(qū)域緊鄰城市建設(shè)中的王家墩中央商務(wù)區(qū)，受其輻射將帶有較為濃厚的商業(yè)氛圍，有利于挖掘項(xiàng)目的商業(yè)部分市場開發(fā)價(jià)值。劣勢本區(qū)域?qū)儆诔~口的中心城區(qū)，現(xiàn)有人口密度大，舊式居民住宅較多，會對市場后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)帶來大量的拆遷工作，增加項(xiàng)目的開發(fā)成本；古田區(qū)域?qū)儆谖錆h的居住老城區(qū)，目前區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年限久遠(yuǎn)，將影響區(qū)域整體居住檔次的提升；目前區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，市場競爭激烈。三、武漢房地產(chǎn)市場概況1、發(fā)展歷程從1998年武漢市首屆房交會舉辦至今近10年時(shí)間里，武漢房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了起跑飛速規(guī)范三個(gè)階段。從1998年開始武漢房地產(chǎn)市場進(jìn)入起跑階段，但此時(shí)的武漢房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量少，項(xiàng)目開發(fā)層次參差不齊，房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范。進(jìn)入21世紀(jì)，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，武漢房地產(chǎn)市場也進(jìn)入飛速發(fā)展期，武漢房地產(chǎn)建設(shè)大量興起，此時(shí)期內(nèi)市場項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模積聚增加，開發(fā)檔次逐漸提高。進(jìn)入2005年政府加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場發(fā)展慢慢由無序競爭朝著良性競爭方面發(fā)展。最近三年，武漢房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)增長迅速，武漢房地產(chǎn)市場擁有巨大的發(fā)展空間。2、發(fā)展特征1）房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長武漢市近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)投資均保持較大幅度的增長，其中2004年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資36615億元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長376，增幅創(chuàng)8年來最好水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)284。在旺盛的住房需求的刺激下，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步放大。2）商品房施工面積逐年增加2006年年房地產(chǎn)施工面積287692萬平方米，增長46；竣工面積87383萬平方米，增長70。其中住宅施工面積242916萬平方米，增長57；竣工面積77447萬平方米，增長72。3）高層、小高層占市場主流，120以下戶型熱銷2006年武漢市商品房銷售面積為96088萬平方米，同比增長51；商品住房銷售高層和小高層占總銷售套數(shù)的78以上；120平方米以下的戶型所占比例超過5665；商品住房的銷售主體以本市和省內(nèi)為主，占全市去年商品住房銷售套數(shù)的87以上，境外人士購買住房僅105套，占012。4）商品房價(jià)格順勢上揚(yáng)、成交量激增在宏觀調(diào)控政策作用下，06年武漢市商品房綜合價(jià)格上漲一度趨緩；但步入2007年后整體市場集中放量，價(jià)格呈蓄勢爆漲狀態(tài)。截止07年5月，全市在售樓盤396個(gè)，成交均價(jià)為403273元/平方米；月銷售總套數(shù)高達(dá)7753套。3、發(fā)展規(guī)劃近年來武漢舊城改造、新區(qū)建設(shè)發(fā)展態(tài)勢良好，城市建設(shè)也進(jìn)入了新的發(fā)展階段。武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景及市場開發(fā)潛力較大。但武漢市作為一個(gè)內(nèi)陸城市，與國內(nèi)沿海城市相比較，目前城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的水平還不高，人民可支配收入和消費(fèi)水平有限。因此，政府一方面要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，保證房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展，帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使房地產(chǎn)發(fā)展水平與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平基本適應(yīng)，體現(xiàn)武漢的城市價(jià)值；另一方面必須建立起一個(gè)滿足不同人群、多層次的住房供應(yīng)體系，形成商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。目前武漢市以優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)，有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。注重引導(dǎo)和促進(jìn)住房消費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展與市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房，適當(dāng)發(fā)展中高檔商品房，控制別墅項(xiàng)目建設(shè)。堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)協(xié)調(diào)，在后湖、四新、古田等地區(qū)建設(shè)完善一批居住新區(qū)，基本完成中心城區(qū)舊城改造。大力發(fā)展“節(jié)能省地型”住宅。大力發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)，不斷完善房地產(chǎn)二、三級市場，擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。規(guī)范發(fā)展室內(nèi)裝飾、物業(yè)管理，確保新建項(xiàng)目物業(yè)管理率達(dá)到100。4、小結(jié)整體而言，武漢市房地產(chǎn)市場自2000年以來飛速發(fā)展，隨著政府相關(guān)政策的不斷出臺，武漢房地產(chǎn)市場日益成熟、規(guī)范化。近幾年，由于土地供應(yīng)量不斷增加，商品房供應(yīng)量也相應(yīng)增加，大量的高品質(zhì)項(xiàng)目迅速崛起，商品房價(jià)格也有了較大的漲幅，中小戶型受到廣大市民的熱捧。2007年武漢市樓市受深圳、溫州購房團(tuán)影響，商品房銷售價(jià)格一路攀升，但銷售情況依然很好，市場供需兩旺。目前在售樓盤銷售率高，其中光谷板塊、南湖板塊、金銀湖板塊、古田板塊的商品房銷售最為活躍，商品房銷售價(jià)格不斷上漲，整體房地產(chǎn)市場潛力巨大，存在很好的市場前景。因此，本項(xiàng)目擁有著良好市場開發(fā)環(huán)境。四、市場格局總結(jié)（一）板塊發(fā)展格局概述目前武漢房地產(chǎn)市場已逐步形成區(qū)域特征明顯的板塊，在漢口中心區(qū)域有永清板塊、武廣商圈板塊、新華路板塊、漢正街板塊等，另有城市規(guī)劃的大規(guī)模居住區(qū)如后湖板塊、金銀湖板塊等。各城市區(qū)域板塊間聯(lián)系緊密但又特征各異，共同形成了武漢市漢口區(qū)域樓盤板塊格局。（二）板塊價(jià)格分析由上表可看出永清板塊、武廣板塊樓盤價(jià)格較高，銷售均價(jià)在10500元/M2左右，這與該區(qū)域地理位置優(yōu)越，周邊配套齊全有密切聯(lián)系。新華路板塊屬于武漢市規(guī)劃中心居住區(qū)域，價(jià)格較高，銷售均價(jià)為8400元/M2，后湖、金銀湖板塊開發(fā)量較大，帶動了房地產(chǎn)銷售價(jià)格的提升，銷售價(jià)格提升幅度較大。吳家山板塊起步較晚，主要以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為支撐，價(jià)格相對較低，銷售均價(jià)都在3800元/M2以下。根據(jù)長春市目前的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，在未來幾年內(nèi)，古田板塊、吳家山板塊、后湖和金銀湖板塊將是房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，房價(jià)還有較大的上漲空間。（三）板塊客戶分析武漢市城市地理位置優(yōu)越性及良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境吸引了部分深圳、溫州等城市的客戶，與武漢本地客戶共同組成了武漢樓盤產(chǎn)品的客戶來源，其中本地客戶占到70。客戶分布范圍較廣且客戶的職業(yè)、文化程度及年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多樣化趨勢?？蛻艨释岣咦陨砭幼…h(huán)境條件，對住宅產(chǎn)品相關(guān)配套硬件有著較高的要求，且注重樓盤所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。板塊名稱銷售均價(jià)（元/）板塊名稱銷售均價(jià)（元/）后湖板塊6300武廣板塊9800永清板塊10500新華路板塊8400古田板塊6750漢正街板塊7500吳家山板塊3800金銀湖板塊5200（四）板塊環(huán)境分析武漢市金銀湖板塊板塊自然環(huán)境優(yōu)勢明顯，古田板塊、新華路板塊、漢正街板塊生態(tài)環(huán)境相對較差，根據(jù)政府規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，金銀湖板塊、古田板塊、后湖板塊、吳家山板塊將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。（五）板塊市場開發(fā)特征武漢市場目前開發(fā)中高檔樓盤較多，且越來越注重樓盤的景觀規(guī)劃和配套設(shè)施建設(shè)，近年來隨著城市發(fā)展的需要和市中心房價(jià)的上漲，城郊結(jié)合部的房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸升溫，金銀湖、后湖、吳家山板塊的樓盤市場關(guān)注度也有了極大提高。（六）板塊特征總結(jié)漢口各區(qū)域板塊自身地理位置、自然資源各異，功能分區(qū)明顯。城市中心區(qū)域的永清板塊、武廣板塊、漢正街板塊臨近長江，各種生活配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)以高層為主，樓盤價(jià)格高。古田板塊、新華路板塊屬于新規(guī)劃的居住區(qū)，自然環(huán)境一般但樓盤升值空間大，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模都比較大，建筑形式多層、小高層、高層均有，樓盤價(jià)格比較高。金銀湖板塊、后湖板塊、吳家山板塊的自然環(huán)境相對較好，但生活配套設(shè)施尚不完善，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，樓盤建筑形態(tài)別墅、多層、小高層、高層等均有，樓盤價(jià)格較低但漲價(jià)速度快。五、所在區(qū)域市場在全市市場中的地位1、總體市場格局根據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及我們對市場的調(diào)研分析，將武漢市總體住宅市場分為漢口、武昌、漢陽三大區(qū)域，其中漢口區(qū)域劃分為十個(gè)板塊，分別為漢正街區(qū)域、古田區(qū)域、武廣商圈區(qū)域、新華路區(qū)域、永清區(qū)域、金銀湖區(qū)域、吳家山區(qū)域、后湖區(qū)域、二七區(qū)域、寶豐區(qū)域。2、各板塊分析1）漢正街區(qū)域區(qū)域環(huán)境漢正街擁有500年的悠久歷史，是全國著名的小商品批發(fā)市場。目前區(qū)域范圍內(nèi)居民住宅建設(shè)年限久遠(yuǎn)，是城市傳統(tǒng)意義上的居住老城區(qū)。隨著近幾年政府對該區(qū)域資源的不斷整合，目前正把漢正街區(qū)域打造成為新的商品批發(fā)中心的同時(shí)，還要將其建成商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂中心及濱水生態(tài)宜居區(qū)。區(qū)域市場概況近幾年隨著政府對漢正街區(qū)域市場功能的重新細(xì)化及定位，對區(qū)域資源進(jìn)行了重新整合、優(yōu)化。政府針對漢正街區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)資金的投入正逐年遞增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。同時(shí)也有力推進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。目前漢正街區(qū)域在售樓盤3個(gè)，物業(yè)形態(tài)以高層為主，主要包括江山如畫、海山友誼城、美奇青年匯。市場成交均價(jià)在7400元/左右。漢正街區(qū)域房地長市場的發(fā)展正屬于上升階段。區(qū)域在售樓盤項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成江山如畫96000729高層108127760020071092硚口片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主海山友誼城38000114高層6894750020070798客源范圍較廣，客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括教師、企事業(yè)單位職員及個(gè)體營運(yùn)者美奇青年匯2200050高層3672680020070590客源范圍較廣，主要為投資型購房者，包括企事業(yè)單位干部、IT工程師、教師等小結(jié)漢正街區(qū)域與長江、漢江相鄰，擁有豐富的自然資源；區(qū)內(nèi)交通便捷，商貿(mào)、文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，能夠滿足居民日常生活需要。介于政府對該區(qū)域多功能的定位規(guī)劃（商品批發(fā)中心、商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂中心及濱水生態(tài)居住區(qū)），給區(qū)內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目提供了多種策劃方案進(jìn)行選擇，區(qū)域市場開發(fā)前景樂觀。2）古田區(qū)域區(qū)域環(huán)境古田區(qū)域過去一直是武漢的老工業(yè)基地，近年來隨著區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，現(xiàn)在的古田已經(jīng)由原來城市的老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行乱?guī)劃的居住城區(qū)及城市商業(yè)服中心。區(qū)域市場概況古田區(qū)域由于緊鄰漢口中心城區(qū)，加上城市輕軌1號線二期工程的建設(shè)，交通生活配套優(yōu)勢將日趨明顯。該區(qū)域目前樓盤銷售情況良好，2008城市花園、漢口人家、漢水熙園等項(xiàng)目都已售罊。區(qū)域在售項(xiàng)目主要有融僑錦城、漢口春天、天澤一方。目前市場成交價(jià)格在6750元/左右。其中融僑錦城項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及共建配套方面都具有代表性。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成漢口春天257137729多層、小高層108127680020070692硚口區(qū)域公務(wù)員、湖北警官學(xué)校教師、私營業(yè)主等，客戶年齡主要集中在2850歲融僑錦城230000114小高層、高層117138690020061190古田片區(qū)公司職員、中學(xué)老師、國企干部等，年齡結(jié)構(gòu)集中在32歲50歲天澤一方9000050高層122138600020070990古田片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主香港映象27000028小高層、高層931207000（預(yù)計(jì)）200803古田片區(qū)企事業(yè)單位干部、私營業(yè)主小結(jié)古田區(qū)內(nèi)交通便利，生活配套齊全，未來將成為城市西部地區(qū)通向武漢商業(yè)中心的交通樞紐。隨著區(qū)域交通配套系統(tǒng)的不斷建設(shè)完善，今后勢必加強(qiáng)古田區(qū)域與城市其他區(qū)域的交通聯(lián)系，區(qū)域市場客戶范圍將得以擴(kuò)大。由于漢正街區(qū)域緊鄰城市建設(shè)中的王家墩中央商務(wù)區(qū)，受其輻射將帶有較為濃厚的商業(yè)氛圍，有利于發(fā)揮開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)部分市場商業(yè)價(jià)值。目前古田區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境較好。3）武廣商圈區(qū)域區(qū)域環(huán)境武廣商圈區(qū)域是目前武漢市配套最完善、檔次最高、功能最齊全的綜合性中心商業(yè)區(qū)。其中以泰合廣場、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場為代表，區(qū)域內(nèi)匯聚了萬松園國際精品商業(yè)街及武廣、世貿(mào)、SOGO等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場。區(qū)內(nèi)公共綠化地不多，中山公園作為區(qū)內(nèi)唯數(shù)不多的大型公園已成為居民日常健身活動的主要場所。區(qū)域市場概況作為城市的中心商業(yè)區(qū)，武廣商圈區(qū)域土地稀缺性表現(xiàn)得尤為明顯，這主要表現(xiàn)在區(qū)內(nèi)市場項(xiàng)目整體檔次較高，在售項(xiàng)目不多。目前區(qū)域市場運(yùn)作的項(xiàng)目主要包括新華明珠、漢口中心嘉園、天下國際公館，且都處于市場預(yù)熱階段，預(yù)計(jì)未來市場成交均價(jià)在9000元/左右。區(qū)域在售樓盤情況一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成新華明珠62466450高層60120800020070885漢口中心城區(qū)銀行高管、私營業(yè)主，以居住為主天下紅公館14111480高層5060900020071075在漢企業(yè)高管，以投資為主，客戶年齡集中在3050歲漢口中心嘉園150000450高層861281000020071170在漢企業(yè)高管，以投資為主，客戶購買力較強(qiáng)觀湖鉑金公寓27649406高層60881000020070990在漢企業(yè)高管，客戶購買力強(qiáng)小結(jié)武廣商圈區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，便捷度較高，區(qū)域地段優(yōu)勢明顯。區(qū)內(nèi)文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，居民生活便利，但區(qū)內(nèi)人口密集大，人員文化層次差異大，人文環(huán)境復(fù)雜。目前區(qū)域市場客戶分布范圍較廣，區(qū)內(nèi)居民購買力強(qiáng)。介于本區(qū)域?qū)儆诔鞘兄行木C合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，有利于項(xiàng)目進(jìn)行多元化市場開發(fā)經(jīng)營。但作為城市的中心城區(qū)，武廣商圈區(qū)域可供開發(fā)土地量較少，土地資源稀缺性表現(xiàn)明顯，區(qū)內(nèi)建筑密度大，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加了項(xiàng)目市場開發(fā)成本。4）新華路區(qū)域區(qū)域環(huán)境新華路板塊處于整個(gè)漢口區(qū)域的中心地帶，多方經(jīng)濟(jì)的融合和文化的交流造就了如今的新華路區(qū)域。城府通過對新華路片區(qū)舊城改造，區(qū)域整體居住環(huán)境得到改善。新華路現(xiàn)在是整個(gè)漢口南北方向的主通道，將來還會往北延伸，穿過鐵路，與北面連起來。交通的便捷，肯定會帶來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。未來新華路片區(qū)將會成為城市中高端商務(wù)、中高端人群生活、休閑、消費(fèi)的集中聚集區(qū)域。區(qū)域市場概況新華路區(qū)域作為城市正在崛起的中央生活區(qū)，目前區(qū)內(nèi)內(nèi)已聚集了三金、長源、華立等多家地產(chǎn)知名開發(fā)企業(yè)。其中由三金地產(chǎn)所開發(fā)的鑫城國際更是憑借著國際化和48萬平方米的超大體量，躍位于漢口之上，成為新華路板塊這一中央生活區(qū)中的首位形象。我們有理由相信整體待發(fā)的新華路片區(qū)正以武漢唯一中央生活區(qū)的角色，更新著城市市場格局。區(qū)域在售樓盤情況一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成三金鑫城國際480000348高層90125830020070685漢口中心城區(qū)銀行高管、私營業(yè)主，以居住為主新華西美林公館130000305高層85125800020070575新華路片區(qū)的企業(yè)管理者，區(qū)域周邊的私營業(yè)主，外地購房者，收入比較高，購買力強(qiáng)。中僑觀邸76123850高層86128900020070495在漢企業(yè)高管，以投資為主，客戶購買力較強(qiáng)香港麗都18183978高層5480700020070498新華路片區(qū)企業(yè)員工，周邊私營業(yè)主，教師等日月華庭90000430高層98135800020070790新華路及建設(shè)大道一帶的中高收入管理層，外來私營業(yè)主等小結(jié)新華路區(qū)域緊鄰武廣商圈和王家墩商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)生活配套完善，商業(yè)金融氛圍濃厚，地理位置條件優(yōu)勢明顯。目前區(qū)內(nèi)市場開發(fā)環(huán)境較好，但區(qū)內(nèi)可供開發(fā)土地量較少，土地資源稀缺性表現(xiàn)明顯，區(qū)內(nèi)建筑密度大，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場開發(fā)成本。5）永清區(qū)域區(qū)域環(huán)境永清區(qū)域由于聚集了武漢市主要行政辦公機(jī)關(guān)，區(qū)內(nèi)金融、商貿(mào)、商務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá)，已成為武漢市重要政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。目前隨著多家國際知名企業(yè)的進(jìn)駐并參與建設(shè)，永清區(qū)域已成為武漢市“沿江高品質(zhì)的中央商務(wù)區(qū)”。同時(shí)區(qū)內(nèi)歷史文化沉淀深厚，擁有國內(nèi)規(guī)模最大的江灘公園漢口江灘公園，區(qū)內(nèi)居住環(huán)境理想，人文環(huán)境較高。區(qū)域市場概況本區(qū)域?qū)儆跐h口中心城區(qū)，城區(qū)內(nèi)擁有科教、醫(yī)療、商貿(mào)、金融等完善成熟的生活設(shè)施?；趨^(qū)內(nèi)建筑密度大，土地資源稀缺，開發(fā)成本高，與城中其他區(qū)域相比較，永清片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體價(jià)格體系較高，樓盤檔次較高。區(qū)域在售樓盤項(xiàng)目信息一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成外灘棕櫚泉15000035高層1301701400020070585永清片區(qū)私營業(yè)主、企業(yè)高管、政府官員，多為二次置業(yè)常陽永清城200000738高層120140760020070575江岸區(qū)老居民，事業(yè)單位高官居多武漢天地御江菀1400000035高層1281501300020071095在漢企業(yè)高管，以投資為主，客戶購買力較強(qiáng)融科天城45000040高層1011351200020070598集中在江岸片區(qū)，主要是生意人和事業(yè)政府單位的官員君悅尚品30000704高層98135740020070990永清片區(qū)中高收入管理層，外來私營業(yè)主等小結(jié)永清區(qū)域緊鄰長江，自然環(huán)境資源豐富，整體居住環(huán)境較好。區(qū)內(nèi)商貿(mào)、文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，地段優(yōu)勢明顯，市場升值潛力空間較大。目前區(qū)域內(nèi)呈綜合現(xiàn)代型商務(wù)居住區(qū)，對產(chǎn)品的開發(fā)呈多元化，有利于市場開發(fā)。區(qū)內(nèi)武漢新天地大型城市綜合體項(xiàng)目的市場開發(fā)將極大推動永清區(qū)域生活居住品質(zhì)的整體提升。6）金銀湖區(qū)域區(qū)域環(huán)境根據(jù)城市規(guī)劃，環(huán)金銀湖地區(qū)將成為國家級生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)域，其中規(guī)劃控制范圍420平方公里，規(guī)劃居住人口30萬人。目前武漢市已將東西湖區(qū)定位為漢口生態(tài)新城，列為武漢“第八城區(qū)”。金銀湖區(qū)域作為東西湖區(qū)的核心位置，是居住生態(tài)新城中心。環(huán)金銀湖周邊將打造成與國家級風(fēng)景名勝區(qū)東湖、黃鶴樓齊名的集城市休閑、娛樂、居住、旅游觀光為一體的多緯度生態(tài)風(fēng)景區(qū)。金銀湖區(qū)域未來將建設(shè)成為一座生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、適宜人居及創(chuàng)業(yè)的濱水新城。區(qū)域市場概況金銀湖區(qū)域作為武漢新規(guī)劃建設(shè)的“第八城區(qū)”中的核心區(qū)域，沒有舊城改造所帶來的麻煩，加之區(qū)域交通較為順暢，自然環(huán)境優(yōu)雅，生活氛圍良好。目前區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施正在逐步完善，市場土地儲備量豐富，區(qū)域市場已涌現(xiàn)出大量知名樓盤，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)。目前金銀湖區(qū)域在售樓盤以普通住宅開發(fā)為主發(fā)，代表項(xiàng)目包括銀湖翡翠、萬科高爾夫城市花園、升華現(xiàn)代城等，區(qū)域市場樓盤成交價(jià)格在4800元/左右。區(qū)域在售樓盤基本信息一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成順馳柏林20000011多層、別墅110128470020070570主要來自漢口區(qū)域客戶，主要職業(yè)特征為企業(yè)白領(lǐng)，銀行客戶經(jīng)理，教師等，投資房比例大高爾夫城市花園143100139高層、別墅120180700020060480高爾夫俱樂部會員，中國移動通信高管、飛機(jī)場機(jī)師，生意人居多銀湖翡翠530000178小高層、高層、別墅120160670020061185江漢區(qū)銀行中高層、私營業(yè)主居多，年齡層次以35歲到45歲的購房者居多，收入多數(shù)超過10萬/年萬科西半島24215612小高層、高層、別墅112128600020060590漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工，年齡層次分布比較廣，從25歲60歲翠堤春曉270000139高層、小高層78110470020060580主要來自古田區(qū)域居民及企事業(yè)單位職工金珠港灣14539322多層、高層83100510020041270古田片區(qū)私營企業(yè)主；武煙集團(tuán)團(tuán)購，外地投資買房者泰躍金河147000139小高層、高層112124530020061075漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工銀湖水印桃源170000140多層、小高層1051384100小高310020070370漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工新澳陽光城126000146小高層、多層1031264000（尾盤）20050998漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工升華現(xiàn)代城106072160多層、小高層、高層109138420020071285主要來自漢口區(qū)域，客戶以多次置業(yè)為主小結(jié)金銀湖區(qū)域自然資源豐富，整體居住環(huán)境較好，區(qū)內(nèi)道路狀況較好，已形成一定規(guī)模的道路交通網(wǎng)，但生活配套還在進(jìn)一步完善建設(shè)中。區(qū)內(nèi)高檔旅游休閑設(shè)施齊全，如金銀湖生態(tài)旅游區(qū)、城市高爾夫球場、東方賽馬場等，極大提升了區(qū)域居住生活品質(zhì)。金銀湖區(qū)域地理?xiàng)l件較好，項(xiàng)目開發(fā)不存在大規(guī)模的拆遷安置費(fèi)用，有利于減少項(xiàng)目前期開發(fā)運(yùn)營成本，目前區(qū)內(nèi)市場樓盤物業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)多樣化，包括多層、小高層、高層及別墅，方便客戶進(jìn)行置業(yè)選擇。如今金銀湖區(qū)域已成為武漢房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。7）吳家山區(qū)域區(qū)域環(huán)境吳家山板塊位于張柏路以西，金山大道以南的區(qū)域，板塊屬于東西湖區(qū)范圍內(nèi)，是集產(chǎn)業(yè)、居住為一體的綜合性區(qū)域。吳家山板塊現(xiàn)有武漢吳家山臺商投資區(qū)、吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園的功能園區(qū)，隨著區(qū)內(nèi)建設(shè)中的物流中心、武煙集團(tuán)新址入駐金銀湖，有望帶動整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，有利于增強(qiáng)板塊內(nèi)的人氣及原區(qū)域游離的人員就業(yè)。吳家山區(qū)域周邊自然資源豐富，有黃獅海、涇河、西郊公園等自然環(huán)境，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域市場概況近年來吳家山區(qū)域顯現(xiàn)出與金銀湖區(qū)域匯合的趨勢，目前吳家山板塊已有多個(gè)開發(fā)規(guī)模在10萬平方以上的項(xiàng)目，區(qū)域早期市場開發(fā)的山水星辰、園藝花城等立足優(yōu)越的自然資源，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)等方面都下足功夫，樓盤開發(fā)品質(zhì)有很大提高。隨著城市輕軌二期工程建設(shè)，吳家山區(qū)域交通將得到有效感受，這將有效提升了吳家山板塊在樓市中的地位，促進(jìn)區(qū)域市場的快速發(fā)展。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成沿海賽洛城1450000160多層、小高層105130420020070495吳家山區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工，外地購房客戶鑫海花城3期152900168多層、小高層87120350020060999東西湖城區(qū)的居民，工業(yè)園的企業(yè)高管金山銀湖灣129000160多層8692300020070698主要以吳家山居民為主、工業(yè)園的職員、少量投資客戶紫云黃獅海18700015多層、小高層81127370020070980主要來自吳家山的居民及周邊區(qū)域的私營業(yè)主小結(jié)吳家山區(qū)域周邊醫(yī)療、文教、商貿(mào)、金融等生活配套比較齊全，能滿足居民基本日常生活需要。隨著輕軌2期工程的建設(shè)，將改善整個(gè)區(qū)域的交通狀況，增強(qiáng)本區(qū)域與城市中心城區(qū)的聯(lián)系。目前吳家山區(qū)域土地資源豐富，可為市場后續(xù)開發(fā)提供良好的土地供應(yīng)量，房地產(chǎn)開發(fā)前景良好。8）后湖區(qū)域區(qū)域環(huán)境后湖板塊泛指位于江岸區(qū)西北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨金橋大道，北接中環(huán)線的地區(qū)。作為新一輪城市規(guī)劃確定的四個(gè)新城之一，規(guī)劃居住人口為30萬人。目前后湖區(qū)域市場發(fā)展定位是以建設(shè)健康、綠色新城為宗旨，營造一個(gè)以居住功能為主體，兼具生活、交通等多功能為一體的可持續(xù)發(fā)展的大型居住城區(qū)。區(qū)域市場概況由于全國城運(yùn)會的舉行，后湖區(qū)域的塔子湖體育運(yùn)動中心作為城運(yùn)會的分賽場將承擔(dān)一部分比賽任務(wù)。目前后湖區(qū)域整體居住環(huán)境及基礎(chǔ)生活配套正在不斷改善中。目前區(qū)內(nèi)在售樓盤共5個(gè)，主要集中在金橋大道的兩側(cè)。目前后湖片區(qū)的項(xiàng)目的市場供應(yīng)量不大，最新推出的項(xiàng)目香利國庭、御景東方、新地東方明珠等，其中新地東方明珠作為武漢市唯一國家安居工程示范小區(qū)目前已通過國家建設(shè)部驗(yàn)收合格，市場關(guān)注度較高。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成中一花園50000014小高層135162560020050595以二次職業(yè)的都市精英為主，高收入的白領(lǐng)族、私營業(yè)主新地東方明珠200735193高層、小高層93124580020070995漢口區(qū)域主要來自政府官員、企事業(yè)單位干部香利國庭22974531高層130160480020070698漢口區(qū)域白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、公司高管御景東方17229320高層8599460020070598后湖區(qū)域內(nèi)的居民，年齡層次偏大，養(yǎng)老人群多吉祥谷8000030高層6096530020061285后湖周邊的市民，花橋區(qū)域工作的年輕人。小結(jié)后湖區(qū)域文體休閑配套設(shè)施齊全，整體居住環(huán)境較好，由于后湖區(qū)域承建城運(yùn)會的部分比賽競技項(xiàng)目，這將最大程度的改善區(qū)域內(nèi)交通環(huán)境及日常配套。目前后湖區(qū)域作為武漢市規(guī)劃建設(shè)“城市居住新城”的區(qū)域定位，必將進(jìn)一步吸引開發(fā)商與置業(yè)者的關(guān)注目光。后湖區(qū)內(nèi)地理?xiàng)l件較為理想，無舊城改造、拆遷安置的少，這將有效降低項(xiàng)目的市場開發(fā)成本。9）寶豐區(qū)域區(qū)域環(huán)境寶豐商圈區(qū)域?qū)儆诔~口的中心城區(qū)，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈的核心位置。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)區(qū)；同時(shí)該區(qū)域絕大多數(shù)居民住宅建設(shè)年限較長，屬于城市的居住老城區(qū)，公共綠化面積較少，整體居住環(huán)境不是很理想。市場概況寶豐商圈區(qū)域由于緊鄰正在建設(shè)中王家墩，又屬于武廣商圈的西擴(kuò)部分，本區(qū)域地段優(yōu)勢明顯，交通便利，商業(yè)配套種類多，規(guī)模較大，商業(yè)氛圍濃厚。針對市場存在著龐大的商業(yè)潛力，目前寶豐區(qū)域范圍內(nèi)在建項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)有商業(yè)裙樓。隨著天驕國際大廈、中環(huán)新天地、金葉SOLO、東輝時(shí)代、中環(huán)新天地等一系列寫字和商住兩用小戶型項(xiàng)目的成功運(yùn)作。目前區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境較好，在售樓盤主要包括時(shí)代天驕、同馨花園。其中時(shí)代天驕項(xiàng)目自開盤至今銷售情況良好。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成時(shí)代天驕3800049高層102125830020061197硚口當(dāng)?shù)鼐用?，客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括教師、企事業(yè)單位職員及個(gè)體營運(yùn)者同馨花園700000428高層121176800020070990硚口區(qū)域主要來自政府官員、企事業(yè)單位干部小結(jié)寶豐區(qū)域?qū)儆谖錆h居住老城區(qū)，是城市規(guī)劃建設(shè)的城市商業(yè)副中心之一。區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，交通便捷。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)市場商業(yè)氛圍濃厚，有利于發(fā)揮項(xiàng)目市場商業(yè)部份潛力。10）二七區(qū)域區(qū)域環(huán)境二七區(qū)域位于漢口東部，與長江相鄰。區(qū)內(nèi)基本生活配套設(shè)施齊全，居住氛圍濃厚。目前政府對區(qū)內(nèi)堤角都市工業(yè)園進(jìn)行了重新定位，園區(qū)產(chǎn)業(yè)分別包含了機(jī)電、皮革、服裝及食品基地，無污染的工業(yè)園對二七區(qū)域帶來的不會是環(huán)境的破壞，而是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人才的聚集。政府規(guī)劃的“黃埔新城”正位于二七片區(qū)范圍內(nèi)，總面積1693平方公里，規(guī)劃人口總規(guī)模將達(dá)到125萬人。二七片區(qū)未來將成為武漢又一規(guī)劃居住新城。區(qū)域市場概況隨著武漢第七座長江大橋項(xiàng)目二七長江大橋項(xiàng)目的即將啟動，城市輕軌的延伸，二七板塊區(qū)域的地段價(jià)值正在逐步提升，借此，徐東商圈模式有望在二七區(qū)域被復(fù)制，依托二七片區(qū)的優(yōu)勢，同時(shí)也對該區(qū)域房價(jià)產(chǎn)生了直接的拉動作用。目前本板塊可售樓盤包括美聯(lián)公園前、東立國際、百步亭花園，目前區(qū)內(nèi)樓盤平均成交均價(jià)在6300元/左右。其中新項(xiàng)目航天雙城目前正在項(xiàng)目前期預(yù)熱。區(qū)域市場在售樓盤基本信息一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成美聯(lián)公園前9000022多層、小高層7095540020070790江岸區(qū)當(dāng)?shù)鼐用瘢蛻袈殬I(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括教師、企事東立國際3期45000025高層117128780020071075江岸區(qū)域主要來自政府官員、企事業(yè)單位干部百步亭花園180000190多層、小高層95117560020070888江岸區(qū)域，客戶職業(yè)主要包括教師、企事業(yè)單位職工航天雙城40000030高層90128預(yù)熱小結(jié)目前漢口城市居住方向已經(jīng)開始向漢口東部偏移。二七板塊，與長江相鄰，交通便利位于漢口東部的核心區(qū)域。近兩年，漢口東更是崛起多個(gè)大型新興住宅項(xiàng)目，如永清段的永清城、二七段的東立國際、堤角段的黃埔新城，以及三江航天即將面市推出的大型綜合項(xiàng)目航天雙城，其中東部購物公園項(xiàng)目的入市將填補(bǔ)區(qū)內(nèi)缺少大型商貿(mào)配套的市場空白，二七片區(qū)將具有強(qiáng)勁的發(fā)展動力和極具潛力的發(fā)展未來。五、競爭區(qū)域、競爭個(gè)案分析（一）競爭區(qū)域針對本項(xiàng)目所在的位置及市場特征，在充分進(jìn)行市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對比項(xiàng)目周邊環(huán)境和市場現(xiàn)狀，我們確定寶豐區(qū)域、金銀湖區(qū)域、吳家山區(qū)域作為我們的競爭區(qū)域。這些區(qū)域無論在建筑形態(tài)、地位位置、價(jià)格、房型上都與本項(xiàng)目發(fā)展方向有著相同或相似之處。1、寶豐區(qū)域1）區(qū)域環(huán)境寶豐商圈區(qū)域?qū)儆诔~口的中心城區(qū)，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈的核心位置。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)區(qū)；同時(shí)該區(qū)域絕大多數(shù)居民住宅建設(shè)年限較長，屬于城市的居住老城區(qū)，公共綠化面積較少，整體居住環(huán)境不是很理想。2）區(qū)域公建配套交通配套本區(qū)域道路暢通、交通便利，有多條公交線路通達(dá)全市。解放大道、寶豐一路、硚口路作為區(qū)域的主要交通干道貫穿整個(gè)區(qū)域，具體路況情況如下解放大道雙向6車道主要公交線路31、46、208、621、536、路等；寶豐一路雙向4車道主要公交線路411、801、802路等；硚口路雙向4車道主要公交線路5、42、411、558、609路等商業(yè)配套解放大道與寶豐路交匯處是寶豐商圈的核心區(qū)域。區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，配套實(shí)施齊全，主要包括中百倉儲超市、時(shí)代天驕商業(yè)中心、國美電器、艷陽天酒店、工貿(mào)家電等。能夠滿足區(qū)域居民日常生活需要。醫(yī)療配套本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括同濟(jì)醫(yī)院、省中山醫(yī)院及沿街的中聯(lián)大藥房、康宇大藥房等。文體配套區(qū)域文教配套設(shè)施齊全，主要包括市26中、市62中、市體育館。方便區(qū)域居民子女教育。3）區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢區(qū)內(nèi)商貿(mào)、醫(yī)療等生活配套設(shè)施齊全，滿足居民日常生活需要；區(qū)域道路暢通，交通便利，有多條公交線路運(yùn)行通過；區(qū)域范圍內(nèi)文體配套齊全，方便居民子女教育及進(jìn)行社外活動。劣勢區(qū)域范圍內(nèi)公共綠地面積較少，道路車流量較大，存在一定程度的噪音污染，整體居住環(huán)境不好；區(qū)域多數(shù)居民住宅過于陳舊，人口普遍受教育文化程度不高，人文環(huán)境不高；區(qū)域流動人口較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，會對區(qū)域社會治安造成一定的影響。4）區(qū)域市場市場概況寶豐商圈區(qū)域由于緊鄰正在建設(shè)中王家墩，又屬于武廣商圈的西擴(kuò)部分，本區(qū)域地段優(yōu)勢明顯，交通便利，商業(yè)配套種類多，規(guī)模較大，商業(yè)氛圍濃厚。針對市場存在著龐大的商業(yè)潛力，目前寶豐區(qū)域范圍內(nèi)在建項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)有商業(yè)裙樓。隨著天驕國際大廈、中環(huán)新天地、金葉SOLO、東輝時(shí)代、中環(huán)新天地等一系列寫字和商住兩用小戶型項(xiàng)目的成功運(yùn)作。目前區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境較好，在售樓盤主要包括時(shí)代天驕、同馨花園。其中時(shí)代天驕項(xiàng)目自開盤至今銷售情況良好。區(qū)域在售樓盤項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成時(shí)代天驕3800049高層102125830020061197硚口當(dāng)?shù)鼐用瘢蛻袈殬I(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括教師、企事業(yè)單位職員及個(gè)體營運(yùn)者同馨花園700000428高層121176800020070990硚口區(qū)域主要來自政府官員、企事業(yè)單位干部價(jià)格分析總結(jié)分析從左圖表可以看出目前寶豐區(qū)域在售樓盤市場成交均價(jià)在6500元/M2左右；樓盤間價(jià)格差異明顯，這與項(xiàng)目自身?xiàng)l件、區(qū)位價(jià)值有著緊密聯(lián)系。產(chǎn)品分析總結(jié)分析從右表可以看出目前寶豐區(qū)域市場供應(yīng)以中大戶型為主，主要集中在90140M2為主，比例達(dá)到市場供應(yīng)量的79。反應(yīng)區(qū)域居民居住舒適度得到進(jìn)一步提高?？驮捶治隹蛻舴秶植驾^廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；外地客戶比例較大，占到市場銷售份額的25；項(xiàng)目名稱均價(jià)元/M2最低價(jià)元/M2最高價(jià)元/M2時(shí)代天驕830078008500同馨花園800077008400寶豐區(qū)域各戶型面積比例分布123841990M2以下91M2120M2121M2140M2140M2以上客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括政府機(jī)關(guān)職員、企事業(yè)單位干部及學(xué)校老師等；大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度高，經(jīng)濟(jì)收入較高，對居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客源購房多以銀行貸款為主。（5）區(qū)域市場總結(jié)優(yōu)勢區(qū)域市場前期項(xiàng)目的成功運(yùn)作，大大降低后續(xù)項(xiàng)目的市場開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；區(qū)內(nèi)市場商業(yè)氛圍濃厚，有利于發(fā)揮項(xiàng)目市場商業(yè)部份潛力；目前本區(qū)域范圍內(nèi)中高檔樓盤不多，有利于后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目填補(bǔ)市場空白；區(qū)域地段優(yōu)勢明顯，交通便利，客戶分布范圍較廣，有利于增加市場客源；目前區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品戶型種類較多，面積較廣，方便客戶進(jìn)行購房選擇。劣勢本區(qū)域?qū)儆诔鞘械木幼±铣菂^(qū)，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場開發(fā)成本；目前區(qū)域市場樓盤價(jià)格調(diào)整頻率過高，漲幅額度較大，與區(qū)域居民消費(fèi)能力差距較大；目前區(qū)域市場客源分布范圍較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；本區(qū)域存在競爭樓盤，會對后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)成一定的市場威脅。2、金銀湖區(qū)域1）區(qū)域環(huán)境根據(jù)城市規(guī)劃，環(huán)金銀湖地區(qū)將成為國家級生態(tài)示范區(qū)的核心區(qū)域，其中規(guī)劃控制范圍420平方公里，規(guī)劃居住人口30萬人。目前武漢市已將東西湖區(qū)定位為漢口生態(tài)新城，列為武漢“第八城區(qū)”。金銀湖區(qū)域作為東西湖區(qū)的核心位置，是居住生態(tài)新城中心。環(huán)金銀湖周邊將打造成與國家級風(fēng)景名勝區(qū)東湖、黃鶴樓齊名的集城市休閑、娛樂、居住、旅游觀光為一體的多緯度生態(tài)景區(qū)。金銀湖區(qū)域未來將建設(shè)成為一座生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、適宜人居及創(chuàng)業(yè)的濱水新城。2）區(qū)域公共配套交通配套金銀湖區(qū)域有機(jī)場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道、環(huán)湖路等城市干道，路面平整，交通順暢，交通路網(wǎng)完善，但公交線路較少，通勤率低，只有207路、604路、47路、713路、730路。會對區(qū)內(nèi)居民出行造成一定的影響。武漢城市輕軌1號線二期宗關(guān)三店全長115公里將連接已經(jīng)通車的一期宗關(guān)黃浦路，將東西湖區(qū)與漢口中心城區(qū)連成一個(gè)整體，在一定范圍內(nèi)改善本區(qū)域的交通環(huán)境。商業(yè)配套目前區(qū)內(nèi)缺少大型商貿(mào)配套設(shè)施，主要包括金盛家居廣場、陽光超市、武商百盛量販店、中百超市，不能滿足區(qū)內(nèi)居民的日生活需求。醫(yī)療配套區(qū)內(nèi)缺少綜合性醫(yī)療配套設(shè)施，主要包括同濟(jì)醫(yī)學(xué)院附屬協(xié)和醫(yī)院、武漢市第四醫(yī)院。不能滿足區(qū)內(nèi)居民日常就醫(yī)需要。文教配套區(qū)內(nèi)文教資源主要包括武漢工業(yè)學(xué)院、睿升中學(xué)、馬池路小學(xué)、馬池路中學(xué)、常青第一中學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué)、深圳海麗達(dá)國際幼兒教育中心。休閑娛樂配套區(qū)內(nèi)休閑娛樂配套設(shè)施檔次較高，規(guī)模較大。主要包括金銀湖生態(tài)公園、武漢人民會議中心、東方馬城、高爾夫城市俱樂部。3）區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢金銀湖區(qū)域自然資源豐富，空氣清晰，整體居住環(huán)境較好；正在建設(shè)中的城市輕軌1號線2期終點(diǎn)站是吳家山，這將改善東西湖區(qū)的交通配套設(shè)施，進(jìn)而縮短本區(qū)域與市中心其它區(qū)域的距離；區(qū)內(nèi)道路狀況較好，已形成一定規(guī)模的道路交通網(wǎng)；區(qū)域高檔旅游休閑設(shè)施齊全，如金銀湖生態(tài)旅游區(qū)、城市高爾夫球場、東方賽馬場等，極大提升了區(qū)域居住生活品質(zhì)劣勢區(qū)內(nèi)目前缺少大型商貿(mào)、文教、醫(yī)療配套設(shè)施，影響居民日常生活；區(qū)內(nèi)現(xiàn)有公交線路較少，通勤率不高，嚴(yán)重限制了居民日常出行活動。4）區(qū)域市場市場市場概況金銀湖區(qū)域作為武漢新規(guī)劃建設(shè)的“第八城區(qū)”中的核心區(qū)域，沒有舊城改造所帶來的麻煩，加之區(qū)域交通較為順暢，自然環(huán)境優(yōu)雅，生活氛圍良好。目前區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施正在逐步完善，市場土地儲備量豐富，區(qū)域市場已涌現(xiàn)出大量知名樓盤，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)。目前金銀湖區(qū)域在售樓盤以普通住宅開發(fā)為主發(fā)，代表項(xiàng)目包括銀湖翡翠、萬科高爾夫城市花園、升華現(xiàn)代城等，區(qū)域市場樓盤成交價(jià)格在4800元/左右。區(qū)域在售項(xiàng)目基本信息一覽表項(xiàng)目名稱建筑面積（容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)（元/）開盤時(shí)間銷售率客源組成順馳柏林20000011多層、別墅110128470020070570主要來自漢口區(qū)域客戶，主要職業(yè)特征為企業(yè)白領(lǐng)，銀行客戶經(jīng)理，教師等，投資房比例大半島嘉年華19670008多層、小高層116130售罄20050475主要來自漢口區(qū)域內(nèi)的企業(yè)白領(lǐng)，銀行經(jīng)理、職員等高爾夫城市花園143100139高層、別墅120180700020060480高爾夫俱樂部會員，中國移動通信高管、飛機(jī)場機(jī)師，生意人居多銀湖翡翠530000178小高層、高層、別墅120160670020061185江漢區(qū)銀行中高層、私營業(yè)主居多，年齡層次以35歲到45歲的購房者居多，收入多數(shù)超過10萬/年萬科西半島24215612小高層、高層、別墅112128600020060590漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工，年齡層次分布比較廣，從25歲60歲翠堤春曉270000139高層、小高層78110470020060580主要來自古田區(qū)域居民及企事業(yè)單位職工金珠港灣14539322多層、高層83100510020041270古田片區(qū)私營企業(yè)主；武煙集團(tuán)團(tuán)購，外地投資買房者泰躍金河147000139小高層、高層112124530020061075漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工銀湖水印桃源170000140多層、小高層1051384100小高310020070370漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工新澳陽光城126000146小高層、多層1031264000（尾盤）20050998漢口區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工升華現(xiàn)代城106072160多層、小高層、高層109138420020071285主要來自漢口區(qū)域，客戶以多次置業(yè)為主區(qū)域市場代表項(xiàng)目價(jià)格分析總結(jié)分析目前區(qū)內(nèi)住宅產(chǎn)品開發(fā)量較多，但產(chǎn)品市場價(jià)格差異明顯，區(qū)內(nèi)代表項(xiàng)目銀湖翡翠、城市高爾夫花園項(xiàng)目在整體規(guī)劃、產(chǎn)品特點(diǎn)、風(fēng)景園林景觀等方面都處于優(yōu)勢。產(chǎn)品分析總結(jié)分析從上圖中看出，本區(qū)域內(nèi)住宅面積以121140為主力戶型，占總成交量的38。其次是面積在91120及90以下的戶型面積，分別占總成交量的24和22其中別墅類的產(chǎn)品推出的面積多在160以項(xiàng)目名稱最高價(jià)（元/）最低價(jià)（元/）均價(jià)（元/）順馳柏林520044004700高爾夫城市花園750062007000銀湖翡翠720062006700萬科西半島640055006000翠堤春曉510042004700金珠港灣530048005100泰躍金河570050005300升華現(xiàn)代城450040004200金銀湖區(qū)域戶型面積比例分布222