2007年廣州十一黃金周房地產(chǎn)市場總結(jié)報(bào)告-中原

黃金周樓價(jià)照常走高，樓市照常高溫今年十一黃金周廣州房地產(chǎn)住宅市場總體供應(yīng)量較五一黃金周充裕，銷售氣氛亦較“五一”高，尤其是市中心的供貨量加大，大大刺激了城中心樓市氣氛上升。天河、海珠、白云和番禺等主力成交區(qū)域以及老城區(qū)不少推出新貨的樓盤在國慶期間都迎來鼎盛的人氣。而城外圍區(qū)域如南沙、蘿崗、花都等區(qū)域在十一期間的供應(yīng)量較五一有所回落，而且缺乏焦點(diǎn)樓盤帶動(dòng)區(qū)內(nèi)樓市的銷售氣氛，市民對(duì)其關(guān)注度有所減少，不少城外圍樓盤加大優(yōu)惠力度，以求吸引買家的關(guān)注。今年十一黃金周的另一個(gè)特點(diǎn)是樓價(jià)仍然高企，進(jìn)入市場的新貨普遍調(diào)高樓價(jià)，白云區(qū)同和板塊更因“新地王”的誕生，樓價(jià)全面調(diào)升至12000元/平方米，較五一黃金周期間約8000元/平方米的均價(jià)上升超過50。海珠區(qū)、天河區(qū)及番禺區(qū)各推出新貨的樓盤都有不同程度的價(jià)格上調(diào)。海珠區(qū)的富力銀禧花園三期均價(jià)18000元/平方米，較五月份上升超過3000元/平方米，新開盤的蘭亭御園更達(dá)到2萬元/平方米。天河區(qū)的珠江新城在國慶期間價(jià)格基本超過22萬元/平方米，定位更勝一籌的凱旋新世界及譽(yù)峰現(xiàn)時(shí)的價(jià)格更升至4萬元/平方米以上，低于2萬元/平方米的一手豪宅在珠江新城已幾乎絕跡，而今年五一期間珠江新城的一手住宅均價(jià)僅約在1500020000元/平方米。今年國慶期間廣州最受關(guān)注的板塊為白云區(qū)的金沙洲，恒大御景半島、萬科金域藍(lán)灣和中海金沙灣等大型樓盤將金沙洲樓市提升至高點(diǎn)，尤其是恒大御景半島在國慶前夕樓盤密集式的廣告宣傳令其成為市民重點(diǎn)關(guān)注樓盤，開盤當(dāng)日樓盤迎來了數(shù)萬人前來參觀選購，成為十一黃金周銷售最火爆的樓盤。中海金沙灣、萬科金域藍(lán)灣兩大品牌樓盤人氣旺盛，亦為金沙洲樓市增色不少。恒大御景半島在國慶期間開盤，成為金沙洲目前價(jià)格最高的豪宅樓盤，恒大御景半島銷售火爆給金沙洲后續(xù)出場的江景豪宅樓盤打一支強(qiáng)心針。恒大御景半島開盤標(biāo)志著金沙洲的高端江景豪宅市場正式面世，金沙洲高端住宅市場之爭逐步升溫，有望成為白云區(qū)江景豪宅的匯聚之地。天河區(qū)珠城樓價(jià)持續(xù)攀升，無阻銷售氣氛高漲2007年的國慶黃金周期間，天河區(qū)新建商品住宅的供貨量集中在珠江新城、天河公園東圃和后天河三大板塊。這次國慶黃金周的樓價(jià)比今年“51”黃金周的樓價(jià)有大幅上調(diào)，均價(jià)全部“破萬”，均價(jià)由133萬不等/平方米，珠江新城最低22萬元/平方米，其它板塊普遍在12萬元之間/平方米。當(dāng)然，發(fā)展商根據(jù)不同的時(shí)間、不同的客戶給予不同程度的折扣。雖然樓價(jià)高企，但依然阻擋不住購房者的熱情，只要是國慶期間有新貨推出或樣板房首次對(duì)外開放的樓盤，均能引來大批熱情高漲的買房或看房者，而且每個(gè)樓盤的銷售率幾乎都接近或超過五成的銷售率，一些熱銷樓盤更由于購房者反應(yīng)熱烈，當(dāng)場加推。當(dāng)然，購房者反應(yīng)熱烈與發(fā)展商推貨量有限有一定的關(guān)系，大部分樓盤在黃金周期間的推貨量都是100200套左右。但也并非每個(gè)樓盤的人氣都十分充足的，少數(shù)樓盤由于沒有新貨推的關(guān)系，現(xiàn)場十分冷清。天河區(qū)除個(gè)別少數(shù)樓盤走中檔路線外，其余均走高檔路線，100平方以上的三房至四房毫無疑問擔(dān)當(dāng)天河樓市的主角，兩房及以下的中小戶型在珠江新城等地早就成為“瀕臨絕種動(dòng)物”，而現(xiàn)在這一趨勢更蔓延至其它板塊，現(xiàn)在只有很少一部分的樓盤愿意做單間或一房一廳等小戶型，時(shí)代花生和橡樹園就是其中一員。為把樓盤打造成高檔豪華的形象，許多樓盤都把裝修標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理等附加價(jià)值大幅提升。豪華裝修高達(dá)25003500元/平方米，物業(yè)管理費(fèi)2835元/平方米，提供24小時(shí)酒店式管理等等都成了高檔樓盤的賣點(diǎn)之一。珠江新城板塊均價(jià)達(dá)到223萬元/平方米，主要針對(duì)投資人士及高收入者。黃金周期間推貨量較少，除嘉裕君玥國際公寓有新貨外，其它樓盤如匯峰苑、雋峰苑等均在賣尾貨，而中海璟暉華庭、中?；ǔ菫臣氨＠?08公館等等均要國慶后才有新貨推。除一些在推尾貨的樓盤的人氣與平時(shí)周未差不多之外，大部分樓盤的人氣都比較充足，看樓咨詢或買樓的人絡(luò)繹不絕。天河公園東圃板塊均價(jià)約17萬元/平方米。推貨量一般?，F(xiàn)場人氣較足，除個(gè)別沒新貨樓盤較冷清外。天河公園及東圃板塊的一些樓盤憑借其景觀或品牌優(yōu)勢，逐漸向高端市場靠攏，例如公園一號(hào)及駿景花園的“天駿帝景”組團(tuán)，均價(jià)為17萬元或以上/平方米，“天駿帝景”最小戶型是160平方米的三房兩廳三衛(wèi)?？梢娞旌庸珗@東圃板塊主要針對(duì)二次以上置業(yè)者。后天河北板塊推貨量較大，主要針對(duì)首次置業(yè)的年輕人，戶型面積從25平方米的單間至111平方米的三房兩廳不等，價(jià)格亦是天河區(qū)當(dāng)中較便宜的，均價(jià)1315萬元/平方米。其中，一些較大型的小區(qū)盤例如時(shí)代花生等銷售情況理想，受到許多買家熱捧。海珠區(qū)黃金周樓市濱江東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷“十一”黃金周，海珠區(qū)有一手樓盤供應(yīng)的板塊主要是南洲路板塊、赤崗板塊及濱江東板塊，其中濱江東板塊因?yàn)橐皇謽潜P集中、戶型選擇多樣而毫無疑問成為本次黃金周中海珠樓市的亮點(diǎn)。南洲路板塊沒有全新的樓盤推出，在售的也僅有羅馬家園的凱雅庭小戶型組團(tuán)，戶型以5396平方米一房至三房單位為主，價(jià)格約在14000元/平方米左右，銷售情況未見火爆；而南洲路板塊的中低價(jià)樓盤芳草軒已全部售完，最后的均價(jià)約8500元/平方米；至于合生集團(tuán)的樓盤頤景華苑新一期目前暫時(shí)還未能在黃金周上市，令到這一帶的一手樓市多少顯得有些冷清；赤崗板塊在售樓盤索麗苑和金豐大廈等，其中索麗苑為全新小區(qū)盤，主打中小戶型，均價(jià)在8000元/平方米左右，金豐大廈的均價(jià)已超過1萬元/平方米。對(duì)比起其它板塊，濱江東本次黃金周的供貨量相對(duì)比較集中，并且新貨的單價(jià)全部在14000元以上。雖然價(jià)格貴，但勝在戶型選擇比較豐富，既有以200平方米以上江景豪宅為主的樓盤，如保利康橋（均價(jià)30000元/平方米）和珠江帝景（均價(jià)25000元/平方米）；也有以82160平方米兩房至四房單位為主的富力銀禧（均價(jià)20000元/平方米）還有全新樓盤恒鑫東和灣，5098平方米一房至三房單位的戶型、14000元/平方米的價(jià)格，補(bǔ)充了濱江東小戶型單位的貨源。海珠區(qū)西部在售貨源少，樓市顯得平靜。革新路板塊可售貨源少，新貨未及在黃金周上市，住宅市場交投平靜，其中光大榕岸已進(jìn)入銷售后期，部分樓宇已交樓入住，可售的單位不足50套，富力現(xiàn)代廣場新一期亦未開始認(rèn)購。海珠區(qū)西部人氣最旺的只有蘭亭御苑，雖然該盤僅在國慶期間進(jìn)行咨詢，參觀咨詢?nèi)耸坎唤^，樓盤園林設(shè)計(jì)采用廣州少有的中式嶺南園林，戶型設(shè)計(jì)77142平方米的二房及三房為主，均價(jià)達(dá)到20000元/平方米。總的來說，海珠區(qū)一手貨源的供應(yīng)雖然比較分散，但在售的樓盤卻也不少，并且90平方米以下的小戶型單位有所增加，如索麗苑、江南玫瑰園和羅馬家園的部分組團(tuán)等。價(jià)格落差非常的大，赤崗板塊的索麗苑尚未破萬，離其不遠(yuǎn)的濱江路上，就已出現(xiàn)30000元/平方米高價(jià)的保利康橋。番禺區(qū)樓價(jià)高位運(yùn)行考驗(yàn)營銷水平市橋板塊“樓價(jià)洼地”相對(duì)于廣州中心地段動(dòng)輒單價(jià)2萬以上的樓盤，市橋或許算得上一個(gè)“價(jià)格洼地”東方白云花園6800元/平方米、花樣年華9000元/平方米、柏麗花園9500元/平方米柏麗花園則毗鄰番禺地鐵站和區(qū)政府，建筑風(fēng)格和地理位置均有一定的優(yōu)勢，戶型設(shè)計(jì)以大三房、四房為主，符合市橋買家的自住習(xí)慣，是一個(gè)素質(zhì)較高的樓盤?；幽耆A則是市橋板塊知名度相當(dāng)高的樓盤，這得益于海倫堡、御院等所積累的客源及聲譽(yù)。市橋房地產(chǎn)目前買家以二次置業(yè)為主，因此他們對(duì)購房的需求遠(yuǎn)不如廣州市區(qū)的買家迫切。目前番禺樓市已不再是一年前“只要是蓋樓就賣得出”的市場環(huán)境，不少樓盤的樓價(jià)已高出大部分市民的心理預(yù)期，如何調(diào)整購房者的心理預(yù)期，是對(duì)發(fā)展商營銷能力的極大考驗(yàn)。華南板塊貨量少皇帝女兒不愁嫁這個(gè)國慶節(jié)華南板塊有點(diǎn)冷清，只有錦繡銀灣、廣州雅居樂和江山帝景還有比較多的住宅貨源，星河灣則接受咨詢未能趕上國慶開售，南國奧園僅推出商鋪和酒店式公寓，其他大盤已基本沒有推貨。供應(yīng)量少，使得華南板塊的開發(fā)商并不急于清貨。星河灣新推組團(tuán)目前接受咨詢，預(yù)期均價(jià)已達(dá)到22000元/平方米，比去年的樓王“星座”還高出一倍。但即使是如此，星河灣的品牌號(hào)召力還是吸引了充足的人氣。星河灣為黃金周專門在售樓部旁邊建起臨時(shí)樣板房，戶型方正，裝修大氣，受到了不少看樓者的認(rèn)可。廣州雅居樂“天域二期”2棟高層及3棟小高層共300套貨量已于9月推出發(fā)售，國慶期間剩余數(shù)量未足4成，可供選擇產(chǎn)品有限。天域二期定位為大戶型中高端住宅，主力戶型為96130的三房單位及180207的四房單位。戶戶南北對(duì)流，均可望園林景觀，奇數(shù)樓層01單元還附帶送一半面積的主人房陽臺(tái)。銷售均價(jià)14000元/，比去年同期高出將近一倍。另于10月下旬推出“新地”組團(tuán)，戶型單位為8097二房單元及133的三房單元?，F(xiàn)已提前推出小戶型的示范單位。具體發(fā)售價(jià)格未定。江山帝景的聯(lián)排別墅“江御壹品”9月中已開始接受咨詢選購，國慶期間銷售現(xiàn)場人數(shù)不多。別墅面積約300平方米，含60平方米開間逾6米的商鋪，可作商業(yè)用途。別墅商鋪設(shè)計(jì)在小區(qū)外圍，住宅入口則在小區(qū)內(nèi)。均價(jià)28000元/（不含裝修）。由于其別墅、商鋪均緊靠山林排列而建，無論是居住或首層休閑長廊，均能欣賞山林景色。另推出擁有江景和山景的高層洋房。每層三梯兩戶，南北對(duì)流，面積在266313之間。銷售均價(jià)23000元/，也必去年同期高出一倍。從目前在推的幾個(gè)大盤來看，均價(jià)已比去年同期上升了100左右，但由于新貨供應(yīng)不足，加上番禺的居住環(huán)境已被越來越多的市區(qū)買家所認(rèn)可，開發(fā)商對(duì)目前的定價(jià)信心十足。如廣州雅居樂、江山帝景等樓盤，在這個(gè)黃金周的人氣雖然并不高漲，但眾多售樓人員并沒有表現(xiàn)出急于出貨的情緒，開發(fā)商更有繼續(xù)上調(diào)售價(jià)的趨勢?！盎实叟畠翰怀罴蕖保蛟S是華南板塊樓市的最好注腳。老城區(qū)新貨供應(yīng)倍增帶動(dòng)銷售高漲十一黃金周期間，老城區(qū)因長期處于缺貨期，國慶期間迎來今年的供應(yīng)最高峰期，越秀區(qū)及荔灣區(qū)的樓市都有相當(dāng)不錯(cuò)的表現(xiàn)，即使不少樓盤在國慶期間只是內(nèi)部認(rèn)購，并未正式開盤，也吸引了眾多買家到來參觀，為各樓盤帶來不俗的人氣氛。在優(yōu)惠活動(dòng)方面，老城區(qū)各樓盤樓價(jià)較高，但給予買家的優(yōu)惠卻比較少，不少樓盤沒有任何的優(yōu)惠措施，老城區(qū)新貨供應(yīng)少，住宅新貨“不愁賣”是優(yōu)惠少的主要原因。國慶期間越秀區(qū)的東山欣園、東山華庭、越秀上品軒和萬科金色家園四大樓盤正式開售或認(rèn)購，成為最具人氣的樓盤。四盤都位于越秀區(qū)的繁華路段，地理位置非常優(yōu)越，其中三個(gè)樓盤更位于原東山區(qū)，因此樓價(jià)普遍處于高位，其中萬科金色家園的均價(jià)達(dá)到2萬元/平方米，東山欣園均價(jià)1800021000元/平方米，為現(xiàn)時(shí)越秀區(qū)售價(jià)最高的洋房單位，其它三個(gè)樓盤的價(jià)格也超過14000元/平方米。雖然越秀區(qū)的樓價(jià)越走越高，但仍然吸引了眾多買家，其中位于東風(fēng)路的萬科金色家園和地鐵上蓋樓盤的越秀上品軒人氣最高，參觀人流絡(luò)繹不絕。除了上述四個(gè)新盤，越秀區(qū)在售的東山紫園、淘金家園及東堤水岸尚有部分尚貨，人氣較四盤淡，價(jià)格較早期單位有所提升，如東堤水岸開盤均價(jià)為12000元/平方米，十一期間已升至15000元/平方米。越秀區(qū)十一黃金周在售的新貨顯現(xiàn)多元化，90平方米以下的小戶型單位明顯較五一期間增加，越秀上品軒、萬科金色家園都有90平方米以下的中小戶型單位供應(yīng)，只有東山欣園主推160200平方米的大戶型單位。荔灣區(qū)下半年面市的新樓盤比越秀區(qū)多，但其中不少樓盤趕不及在國慶期間推出市場。如逸翠灣、麗豐中山七項(xiàng)目和十八甫北一號(hào)尚處于施工期間；西門口廣場新一期、萬科金色系列的金色康荔和金色荔苑、雅居樂進(jìn)老城區(qū)新作荔尚國際和粵沛地產(chǎn)位于中山七路的美荔心筑則還沒有取得銷售資格，現(xiàn)階段只能作咨詢，沒有板房，新貨上市時(shí)間未能確定，國慶期間參觀咨詢的人較少，咨詢中心人氣淡靜，與荔灣區(qū)在售的樓盤形成較大的差異。荔灣區(qū)在國慶期間新推出市場的新盤缺乏，在售的新貨基本為舊盤新推，力迅原筑為四季花園的三期、逸彩新世界推出荔逸園、富力盛悅居、荔港南灣、恒荔灣畔和西門口廣場推出新一批單位。雖然沒有全新樓盤刺激荔灣區(qū)的十一黃金周的樓市，但推出新貨的樓盤都為老城區(qū)少有的小區(qū)盤，對(duì)買家具有更大的吸引力，各在售樓盤迎來大批的買家參觀。荔灣區(qū)國慶期間在售的樓盤價(jià)格全部超過10000元/平方米，即使是原芳村的樓盤在國慶期間推出新貨的三大樓盤力迅原筑、逸彩新世界和恒荔灣畔的售價(jià)均突破萬元/平方米，原為四季花園四期的力迅原筑現(xiàn)時(shí)售價(jià)為1100012000元/平方米，較四季花園二期約7000元/平方米的價(jià)格上升4000元/平方米。為了迎合老城區(qū)買家的需求，荔灣區(qū)新貨的戶型設(shè)計(jì)以中等戶型為主，90120平方米的三房單位占較大份額。白云區(qū)這個(gè)國慶樓市不太熱新地王誕生同和樓價(jià)應(yīng)聲而漲國慶前不久，經(jīng)過137輪的激烈爭奪，位處同和的云祥路地塊終以每平方米18萬多元的樓面地價(jià)加冕為廣州的新地王?！暗赝酢闭Q生后，周邊開發(fā)商迅速反應(yīng)，紛紛調(diào)高售價(jià)，致使新地王所處板塊已難覓萬元以下的樓盤。十月一日當(dāng)天人氣較高的樓盤是云山熹景，從簽約客戶及銷控情況來看，新組團(tuán)云瑞軒、云悅軒在發(fā)售當(dāng)天上午估計(jì)售出超過30套，銷售理想?？紤]到很多客戶趁著國慶假期出游，由雅居樂開發(fā)的南湖半山豪廷并沒有在國慶當(dāng)天推貨，而是選擇在黃金周開始前兩天推出。作為目前白云區(qū)檔次最高的高層洋房之一，高達(dá)18萬元/平方米的均價(jià)成為同和板塊洋房的標(biāo)桿。高價(jià)固然把不少自住買家拒之門外，但雅居樂的品牌影響力、專線看樓車、依山傍水的自然環(huán)境還是為本樓盤帶來了不少人氣。合一國際則成為目前同和板塊售價(jià)最低的樓盤之一，一般洋房的均價(jià)僅12萬元左右，小復(fù)式則為15萬元/平方米，兩者均帶裝修。白云大道板塊黃金周新貨不多本板塊的樓盤似乎已并不對(duì)傳統(tǒng)的“黃金周樓市”抱有太大期望，致使萬科云山選擇在國慶最后一天才開盤，尚山佳境、頤和上院于10月下旬才開始發(fā)售。托斯卡納本周推出130200三至五房大戶型南湖山景洋房，銷售均價(jià)12000元/以上。均價(jià)20000元/以上正對(duì)中心水景的46套珍罕別墅。另有洛可可別墅少許珍藏現(xiàn)樓單位推出。據(jù)銷售人員稱自推出后已售出過半單位，尤以洋房較為搶手。嶺南新世界國慶期間推出倚灣園二期26及2931棟共4棟，戶型面積77140二房至四房400多套單位。均價(jià)9700元/，樓盤以交通方便、生活配套成熟及社區(qū)環(huán)境作為賣點(diǎn)，主要針對(duì)人群是以自住為主的中等消費(fèi)群。云山詩意國慶期間推出以戶型面積從60200平方米不等的二至三房單位。據(jù)銷售人員稱10月2日發(fā)售當(dāng)天即已售出近6成單位。御景半島撐起半邊天僻壤成江景豪宅恒大御景半島開盤，使金沙洲這一新興板塊在黃金周大搶市區(qū)樓盤的風(fēng)頭，稀缺的江景資源更是該板塊樓盤的最大賣點(diǎn)。恒大御景半島于10月1日正式公開發(fā)售，是該板塊于十一期間唯一發(fā)售新盤，產(chǎn)品層次豐富、廣告強(qiáng)勢轟炸、恒大豐富的客源網(wǎng)絡(luò)，為開盤當(dāng)天帶來了數(shù)萬人前來參觀選購，聲勢之浩大實(shí)屬罕見，開售后未足一小時(shí)已售出近1/3數(shù)量。戶型方面，其獨(dú)立別墅均價(jià)在3萬元/以上，湖景聯(lián)排別墅預(yù)計(jì)售價(jià)2萬25萬元/，戶型面積從96308平方米不等的“江景園景”雙景觀房均價(jià)13000元/15000元/。御景半島的成功推出，將使金沙洲完全擺脫