對房地產(chǎn)市場是否真正“回暖”的分析與判斷

國研專稿對房地產(chǎn)市場是否真正“回暖”的分析與判斷2009521摘要在降息、減稅等一系列旨在鼓勵住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策刺激以及部分開發(fā)商采取主動降價促銷的營銷策略下，2008年以來持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成交回升的勢頭，階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現(xiàn)。但從目前情況來看，雖然國家出臺的一系列刺激經(jīng)濟增長的政策對恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心有重要的作用，將縮短房價下調(diào)的周期，使得前期降價起步早、幅度大的一些城市樓市成交量出現(xiàn)比較明顯的增長，但并不能就此斷言房地產(chǎn)市場真正開始回暖。在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2008年以來持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場今年開始出現(xiàn)成交回升的勢頭，各重點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，多數(shù)城市住宅成交量環(huán)比上漲。特別是2月份以來，主要城市住宅交易量持續(xù)大幅反彈，階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現(xiàn)。據(jù)中國指數(shù)研究院最新監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2009年4月份全國住宅市場成交量持續(xù)走高，在重點監(jiān)測的30個城市中，有22個城市住宅成交面積環(huán)比上升。其中，北京、上海等城市住宅成交面積均超過200萬平方米，成交面積超過100萬平方米的城市達9個。與此同時，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示2009年14月全國商品房銷售面積17625萬平方米，同比增長175，增幅同比提高224。其中，商品住宅銷售面積同比增長186，增幅同比提高226；同期，全國商品房銷售額7996億元，同比增長354，增幅同比提高369。其中，商品住宅銷售額同比增長386，增幅同比提高370。全國樓市疑似大好。2009年4月份重點城市商品房銷售情況重點城市銷售情況北京4月份住宅期房網(wǎng)上簽約量延續(xù)了去年11月以來的同比大幅攀升勢頭，簽約14977套，同比增長207，環(huán)比增長19，單月銷量創(chuàng)下2006年5月份以來新高，14月累計銷量達到了2008年全年銷量的47。天津4月份銷量延續(xù)2月份以來的同比上升勢頭，新建商品住宅成交10086套，同比增長124，環(huán)比回落144。14月累計銷量達到了2008年全年銷量的66。上海4月份銷量延續(xù)了2月份以來的上升勢頭，商品房預(yù)售23554套，同比增長92，環(huán)比增長36，單月銷量創(chuàng)下2007年10月份以來新高。14月累計銷量達到了2008年全年銷量的42。南京4月份成交暢旺，銷量延續(xù)了2月份以來的同比上升勢頭，一手商品住宅成交8513套，同比增長141，環(huán)比增長11，單月銷量創(chuàng)下2007年9月份以來新高。14月累計銷量已達到2007年全年銷量的46，達到2008年全年銷量的58。杭州4月份銷量延續(xù)了2月份以來的上升勢頭，一手商品房銷量6268套，同比增長197，環(huán)比增長31，單月銷量創(chuàng)下2007年7月份以來新高。14月累計銷量達到了2008年全年銷量的55。深圳4月份一、二手商品房成交量均在高位運行一手商品房成交7694套，同比增長178，環(huán)比下降96；14月累計銷量已達到2007年全年銷量的71，達到2008年全年銷量的64；二手商品住宅成交13477套，環(huán)比增長22。武漢4月份一手商品房成交11694套，同比增長277，環(huán)比減少3。14月累計銷量已達到2008年全年銷量的63。長沙4月份銷量延續(xù)了2月份以來的火爆行情，一手商品住宅成交11268套，同比增長148，環(huán)比減少24；14月累計銷量已達到2008年全年銷量的64。成都4月份銷量延續(xù)了2月份以來的上升勢頭，一手商品房成交14066套，同比增長51，環(huán)比增長11，單月銷量創(chuàng)下2007年6月以來的新高。14月累計銷量已達到2008年全年銷量的61。西安4月份銷量延續(xù)了2月份以來的上升勢頭，一手商品房成交5988套，同比增長107；14月累計銷量已達到2008年全年銷量的59。銷售均價為4752元/平方米，同比下跌04，環(huán)比下跌16。資料來源中國證券報；國研網(wǎng)行業(yè)研究部整理在全國樓市疑似大好的情況下，各種評價莫衷一是。有的高唱市場轉(zhuǎn)暖，有的慎言這只是“寒冬”中的“小陽春”；有的斷言屬于觸底反彈，還有的說只是1月份成交量下降的報復(fù)性反彈。盡管各種觀點不同，但是，持“目前提出全國樓市轉(zhuǎn)暖為時尚早”的觀點仍占主流。分析認為，造成當(dāng)前樓市的這種回暖應(yīng)該說更多的是前期受到抑制的需求在各種政策及因素的催化下集中釋放的結(jié)果一是相關(guān)政策產(chǎn)生效應(yīng)。2008年10月中旬以來，由美國次貸危機引發(fā)的國際金融危機對我國經(jīng)濟影響的嚴(yán)重程度遠超出此前預(yù)期，再加上我國經(jīng)濟自身客觀上也面臨著周期性調(diào)整，這些因素疊加使我國經(jīng)濟下行壓力日益加大，因此促進經(jīng)濟增長便成為當(dāng)前中央工作的第一要務(wù)。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策悄然轉(zhuǎn)向從宏觀政策的密集調(diào)控對象到再次被定位為“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”；從想方設(shè)法平抑價格狂飆、降溫投資投機熱度到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求一系列促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的調(diào)控政策從供需兩方對市場產(chǎn)生了提振作用，房地產(chǎn)市場開始活躍。二是前期積壓的剛性需求集中釋放。2008年，全國房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落、開發(fā)企業(yè)資金來源全面趨緊、市場觀望氣氛濃厚，商品房銷售量持續(xù)萎縮。數(shù)據(jù)顯示112月全國商品房銷售面積62088萬平方米，同比下降197，其中，商品住宅銷售面積55886萬平方米，同比下降203；與此同時，全國商品房銷售額24071億元，同比下降195，其中，商品住宅銷售額20424億元，同比下降201。從全國各地的情況來看，整個2008年不同地域的成交量均有萎縮，大中城市萎縮更為嚴(yán)重，同比降幅甚至超過50。一年的時間里累積的剛性需求受政策刺激等因素的綜合影響開始釋放。三是房價下降成為引發(fā)市場需求的主要因素。2008年開始全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，到12月份成為負數(shù)，今年以來這一態(tài)勢得以延續(xù)并創(chuàng)出新低。當(dāng)房價降低到一定程度，與部分居民的購買期望和購買能力相匹配時，市場積蓄的被壓抑了一年多的剛性需求得到一定釋放，促成了當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷量的回升，這也進一步證明了打開我國樓市癥結(jié)的關(guān)鍵點在于房價，只要房價降下來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的狀態(tài)就能得到緩解。但值得注意的是，從目前情況來看，雖然國家出臺的一系列刺激經(jīng)濟增長的政策對恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心有重要的作用，將縮短房價下調(diào)的周期，使得前期降價起步早、幅度大的一些城市樓市成交量出現(xiàn)比較明顯的增長，但并不能就此斷言房地產(chǎn)市場真正回暖首先，從宏觀層面來看，國際金融危機仍在加深和蔓延，對我國經(jīng)濟的沖擊仍在繼續(xù)，國內(nèi)外多變的復(fù)雜環(huán)境必然給我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來諸多不利影響。就房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的一般規(guī)律而言，其調(diào)整周期需要經(jīng)歷成交縮量房價滯漲、下跌成交放量房價上漲的過程，目前重點城市成交量延續(xù)放大的趨勢，甚至某些區(qū)域個別樓盤還出現(xiàn)了漲價的現(xiàn)象，但是就整體來說，并沒有出現(xiàn)房價整體上漲的跡象，目前的成交量放大是伴隨房價下跌而出現(xiàn)的，成交量能否持續(xù)放大還有待觀察。因此，在國際金融危機還沒有見底、國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力依然較大的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資情況不容樂觀，去庫存化及資金鏈緊張等問題短時間內(nèi)不可能得到全面改觀。其次，從市場供給層面來看，在國家增加信貸規(guī)模以及出臺政策給予優(yōu)質(zhì)開發(fā)商信貸支持的影響下，2009年以來部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源緊張局面得到一定程度的緩解，但與去年同期相比，除利用外資外，其他各項資金來源增幅下降依然明顯。也就是說，對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，信貸放松使國內(nèi)貸款對房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度加大，但與行業(yè)景氣時相比還有很大差距，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況依然不容樂觀。受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資相當(dāng)謹慎，今年前4個月全國房地產(chǎn)投資增幅同比回落272個百分點；與此同時，受宏觀經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期以及大量空置房屋無法較快消化等一系列因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地、開發(fā)土地和建設(shè)房屋的意愿都不會明顯上升。再次，從市場需求層面來看，雖然2008年以來全國房價漲幅逐季回落，今年1季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅更是出現(xiàn)負增長，但相對于居民購買力而言，目前房價仍然過高，當(dāng)房價已經(jīng)超過居民承受能力時，要使樓市回暖、拉動交易量上升就顯得十分困難。同時，有分析認為，樓市回