工程代建管理辦法

1、龍巖工貿(mào)發(fā)展集團有限公司集團內(nèi)部工程項目代建管理辦法（討論稿）第一章 總 則第一條 為加強集團公司工程項目代建工作的管理，規(guī)范工程項目代建實施過程，以利集團公司相關(guān)業(yè)務(wù)板塊的生存發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合集團公司工程的實際情況，制定本辦法。第二條 本辦法適用于集團本部及所屬全資、控股子公司（以下將所屬全資、控股子公司統(tǒng)稱子公司）的房屋建設(shè)工程集團公司本部、全資子公司、控股公司工程總投資額在200萬元以上，屬于集團監(jiān)控的新增改擴建項目，原則上均需委托龍巖佰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代建，特殊情況不實施代建的，需報集團分管副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)審批。代建單位為集團外部單位的不適用于本辦法。第三條 代建

2、項目不改變建設(shè)單位項目法人主體性質(zhì)，所有對政府及參建方的合同、協(xié)議，文件，均需以項目建設(shè)單位（項目法人，以下簡稱委托人）名義進行。第四條 項目建設(shè)單位擁有項目投資決策權(quán)、知情權(quán)，擁有工程建設(shè)中的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)。第五條 代建單位代表委托人行使項目代建期的建設(shè)管理，實現(xiàn)委托人各項項目管理目標。代建項目需嚴格按照集團財務(wù)管理規(guī)定、集團相關(guān)管理規(guī)定及基建項目委托代建合同執(zhí)行。第二章 工程項目代建周期及范圍第六條 擬代建項目首先需由建設(shè)單位完成向集團申請內(nèi)部項目立項及代建，包含項目建設(shè)規(guī)模、項目建設(shè)內(nèi)容、總投資預(yù)估、工程建設(shè)期要求、交付使用特殊要求等內(nèi)容。第七條 代建單位需在立項及代建申請獲得批準后5個

3、工作日內(nèi)成立前期工作組，20個工作日內(nèi)與委托人完成代建合同審批和簽訂。代建合同簽章手續(xù)完成即日起，代建工作正式啟動。 第八條 代建單位需按合同要求及集團項目基建管理要求與建設(shè)方、使用方正式成立項目聯(lián)合工作組，完成合同規(guī)定的項目前期階段、設(shè)計階段、工程實施階段、項目總體竣工驗收及交付、工程質(zhì)保期滿、尾款支付等各個階段；完成項目的投資、進度、質(zhì)量、職業(yè)健康安全、環(huán)境、采購、合同、信息、溝通管理等工作內(nèi)容，完成委托人批準的各項項目管理目標。 第九條 工程質(zhì)保期滿且工程竣工結(jié)算完成，代建工作結(jié)束，所有合同尾款支付情況隨合同管理臺賬、工程相關(guān)資料與檔案一并移交接收單位。 第十條 項目前期工作代建工作范圍

4、 1、完成可行性研究批復(fù)、項目規(guī)劃選址、用地預(yù)審、環(huán)評、交評等各類行政許可審批手續(xù)； 2、組織設(shè)計、勘察工作，完成方案設(shè)計、初步設(shè)計 ； 3、協(xié)助辦理建設(shè)用地征地、房屋拆遷等工作； 4、辦理施工場地三通一平類工作； 5、配合委托人完成集團內(nèi)其它相關(guān)工作。 第十一條 建設(shè)實施期代建的主要工作內(nèi)容 1、完成施工圖設(shè)計及優(yōu)化； 2、組織各類施工、咨詢、材料、設(shè)備招標采購工作； 3、編制項目總投資計劃，對建設(shè)資金的使用進行管理，審核工程款支付申請； 4、編制項目總體進度計劃，協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方計劃管理； 5、辦理施工及驗收階段各類政府許可； 6、辦理各類變更； 7、組織中間驗收、竣工驗收、單位工程驗收，辦理

5、資產(chǎn)移交； 8、完成工程結(jié)算報告； 9、完成質(zhì)量保修階段管理及合同收尾移交工作。第三章 工程項目前期工作職能分工第十二條 工程項目代建需求管理：1、項目代建委托人負責(zé)明確項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容，提出項目的使用功能配置和建設(shè)標準，其需求階段以委托人為主導(dǎo)，代建單位負責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)參建單位及相關(guān)部門，提供技術(shù)配合。2、委托人需對規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計及影響功能使用的設(shè)計變更進行審查和批準。3、委托人需審核涉及產(chǎn)品定位、使用功能、建設(shè)標準、裝修等級等技術(shù)標準。4、委托人負責(zé)協(xié)助制定以下文件并完成集團內(nèi)部審批：可行性研究報告的需求調(diào)研資料 方案階段設(shè)計任務(wù)書。5、委托人負責(zé)批準以下文件，其審批程序

6、委托人自行規(guī)定：可（預(yù)可）行性研究報告 建筑方案設(shè)計、景觀設(shè)計文件 初步設(shè)計文件 樣板間裝修方案 主要空間裝修方案空調(diào)、電梯等通用設(shè)備采購技術(shù)標準 工藝設(shè)備采購技術(shù)標準。6、需求調(diào)整：委托人對既定的建設(shè)內(nèi)容提出需求調(diào)整，由代建單位對調(diào)整內(nèi)容進行評估，提交需求調(diào)整評估報告。因需求調(diào)整造成的投資、建設(shè)周期、工程質(zhì)量、運營影響及相關(guān)后果由委托人承擔(dān)。第十三條 政府許可辦理：1、未委托前期工作代理的各項政府前期報建工作由委托人自行負責(zé)辦理。2、委托代建單位進行前期工作的，項目在政府層面的立項工作以委托人名義完成。代建單位需按政府相關(guān)程序要求逐項完成相關(guān)前期工作。委托人應(yīng)同時履行國家法定的建設(shè)單位法人職

7、責(zé)，主動配合代建單位完善相關(guān)行政事務(wù)的申報、填表、蓋章等辦理，推動項目組與政府之間的溝通、協(xié)調(diào)。第四章 工程項目建設(shè)實施階段工作職能分工第十四條 工程投資立項與目標成本控制1、工程投資立項原則上在初步設(shè)計完成后以設(shè)計概算為基礎(chǔ)，由代建單位負責(zé)編制，委托人負責(zé)審核。工程投資立項文件在完成代建單位審批后由委托人執(zhí)行集團投資立項審批程序。2、經(jīng)批準的工程投資立項金額即該項目工程成本控制目標。代建單位在項目實施中應(yīng)確保工程成本控制在投資立項金額范圍內(nèi)，不產(chǎn)生重大偏離。第十五條 資金計劃及保障1、項目的年度預(yù)算及月度資金計劃由代建單位負責(zé)編制報委托人按集團規(guī)定審批程序?qū)徍伺鷾省?、委托人需負責(zé)項目的資金

8、來源，按合同要求及資金計劃支付各類合約約定款項、費用。3、代建單位負責(zé)審核各類款項、費用支付額度，完成代建單位支付申請批準后按委托人財務(wù)程序批準、執(zhí)行。4、出現(xiàn)合同約定外的延期支付時，委托人應(yīng)預(yù)先與代建單位溝通支付進度。代建單位應(yīng)主動與合同當事方各供應(yīng)商就支付問題溝通協(xié)調(diào)，盡量減少因延期支付對項目進度、質(zhì)量影響，問題嚴重時應(yīng)同時向委托人提交延期支付專項評估報告。第十六條 招標、合同管理：按集團招投標、合同管理辦法執(zhí)行。第十七條 工程變更：設(shè)計類變更，不論由參建何方提出，均需代建單位進行合理性、經(jīng)濟型綜合評估，報委托人批準后，由代建單位執(zhí)行設(shè)計變更程序?，F(xiàn)場發(fā)生的非設(shè)計變更原因調(diào)整的工程變更，單

9、項金額低于5010萬元（含10萬元）的，由代建單位負責(zé)審核批準后執(zhí)行。單項金額大于5010萬元，或變更對工程總工期、總成本、質(zhì)量目標、安全管理目標影響較大的，應(yīng)報委托人批準。所有工程變更均需在委托人處備案。第十八條 重要的外立面飾面、內(nèi)裝修飾面、重要裝飾燈具、重要景觀造型等，由委托人共同參與認質(zhì)認價程序。與代建單位有異議時，雙方協(xié)商解決。第十九條 計劃管理：1、項目代建工作啟動后，代建單位項目組應(yīng)編制項目總體管理規(guī)劃大綱及項目總體進度計劃，深度至里程碑及關(guān)鍵節(jié)點，報委托人批準。2、方案設(shè)計完成后，項目組應(yīng)在批準的總體進度計劃框架下制訂以下工作計劃：設(shè)計計劃、資金計劃、采購計劃、工程招標計劃、專

10、業(yè)施工單位進場等各分項計劃，報委托人備案。3、非代建單位主觀原因或管理原因造成計劃調(diào)整，需報委托人批準。委托人需對代建單位計劃執(zhí)行進行監(jiān)督檢查，并及時預(yù)警。第二十條 驗收管理：1、工程的分部分項驗收、中間驗收、竣工預(yù)驗收由代建單位及監(jiān)理組織，邀請委托人參加。驗收評定按國家工程質(zhì)量驗收標準要求。2、樣板間的驗收：代建單位需邀請委托建設(shè)單位參加，對偏離樣板間方案的，委托人有權(quán)不通過驗收。3、代建單位及委托人需共同組織工程竣工驗收，雙方應(yīng)成立工程驗收工作小組，確定驗收工作組組長，制定項目總體驗收計劃，明確各專項驗收內(nèi)容及雙方驗收職責(zé)。4、委托人需按照國家法定程序以項目法人名義完善各項報驗手續(xù)、質(zhì)監(jiān)驗

11、收手續(xù)及檔案驗收程序。報驗具體事務(wù)由代建單位負責(zé)辦理，委托人協(xié)調(diào)配合。5、屬于行業(yè)管理內(nèi)容的專項驗收，由委托人負責(zé)協(xié)調(diào)組織，代建單位配合。6、工程驗收合格通過后15個工作日內(nèi)，代建單位需將工作組撤離現(xiàn)場，向委托人辦理項目移交手續(xù)，提交項目運營期間的建筑維保建議。委托人負責(zé)組織各使用方接收。第五章 工程項目建成運營階段工作職能分工 第二十一條 辦理房產(chǎn)證所需的各類工程驗收、工程類資料由代建單位負責(zé)完成。委托人具體負責(zé)房產(chǎn)證辦理業(yè)務(wù)。 第二十二條 代建單位負責(zé)組織委托建筑運營期間必要的工程監(jiān)測，負責(zé)保修期內(nèi)各項質(zhì)量保修整改工作。至質(zhì)量缺陷責(zé)任期滿，一并移交保修整改驗收記錄。 第六章 工程項目報告制

12、度 第二十三條 項目管理規(guī)劃大綱：代建工作啟動后15個工作日內(nèi)，由代建單位報委托人備案。 第二十四條 代建單位需向委托人報告的定期信息文件 1、周報：工作周報、周會議紀要，記錄周工作內(nèi)容，計劃、存在問題等。 2、工程月報，主要含以下內(nèi)容：月度項目進展情況 月度工程投資報表 合同變更及工程變更情況 工程款支付情況 代建服務(wù)情況 施工質(zhì)量、安全情況 工程建設(shè)大事記 下月工作計劃 待委托人協(xié)調(diào)解決問題 其他 第二十五條 代建單位需報告的不定期信息文件，包括但不限于： 工程優(yōu)化設(shè)計或變更建議資金、資源投入及合理配置的建議委托人采購分項計劃需求報告合理要求提交的其他報告工程分階段驗收、竣工驗收建設(shè)管理服

13、務(wù)報告等。 第二十六條 工程竣工移交，代建單位需向委托人提交項目總結(jié)報告，全面闡述代建項目進度、質(zhì)量、成本管理的總體情況。 第二十七條 代建單位在報告中提交的需委托人解決協(xié)調(diào)事項，委托人應(yīng)按期完成，及時回復(fù)。第六章 工程項目代建費用 第二十八條 代建費用（包括管理服務(wù)費、利潤、稅金）列入工程投資中的建設(shè)單位管理費子目。第二十九條 代建費用應(yīng)綜合考慮工程項目規(guī)模、范圍、內(nèi)容、深度和復(fù)雜程度、市場行情、代建過程等因素，由雙方協(xié)商確定，能夠覆蓋代建公司管理成本。原則上按下列范圍計??；1、投資在萬（含萬）以下的，按5%計取免費代建；2、投資在-1000萬（含1000萬）的，按4.55%計?。?、投資在

14、1000-萬（含萬）的，按4%計??；4、投資在-萬（含萬）的，按3.5%計取；5、投資在5000-10000萬（含10000萬）的，按3%計?。?、投資在10000萬以上的，按2.5%計取。 第三十條 代建費一經(jīng)確定，在代建單位責(zé)任期內(nèi)，不再因人工、物價、稅率、匯率、利率等變動因素調(diào)整。但當因項目業(yè)主原因?qū)е马椖客顿Y額或工期延期超過原定合同范圍10%以上時，代建費按合同計費方式作相應(yīng)調(diào)整。第七章 附 則第三十一條 本辦法由集團公司運營中心負責(zé)解釋。第三十二條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。附件：1. 代建項目管理職能分工表 2.基建項目委托代建合同（示范文本）附件1代建項目管理職能分工表工作任務(wù)代建

15、委托雙方管理職能備注委托人代建單位一項目需求及立項管理按集團管理規(guī)定執(zhí)行1可(預(yù)可)行性研究報告辦理、審核、批準參與2設(shè)計任務(wù)書制訂、審核、批準參與3方案設(shè)計批復(fù)審核、批準參與審核4集團內(nèi)項目立項批復(fù)批準參與5工程投資立項批復(fù)批準編制6影響功能的設(shè)計變更批準審核、批準7影響投資額的工程變更批準/備案審核、批準二政府許可類辦理1行業(yè)類許可辦理參與2前期地方類行政許可參與/辦理辦理視委托代建階段定3施工階段地方行政許可參與辦理三財務(wù)管理按集團管理規(guī)定執(zhí)行1資金預(yù)算批準申請2專項業(yè)務(wù)活動費批準、執(zhí)行申請3代理服務(wù)費支付辦理申請4建設(shè)各專業(yè)單位款項支付辦理申請5結(jié)算管理備案辦理、批準 四合同管理按集團管理規(guī)定執(zhí)行1設(shè)計類、行業(yè)類合同招標參與、批準辦理2非設(shè)計類、行業(yè)類合同招標備案辦理、批準3工藝設(shè)備招標辦理參與4合同簽字、蓋章辦理