土地估價(jià)師《估價(jià)實(shí)務(wù)》備考答疑精選

1、姓名：_ 班級：_ 學(xué)號(hào)：_-密-封 -線- 土地估價(jià)師估價(jià)實(shí)務(wù)備考答疑精選考試時(shí)間：120分鐘 考試總分：100分題號(hào)一二三四五總分分?jǐn)?shù)遵守考場紀(jì)律，維護(hù)知識(shí)尊嚴(yán)，杜絕違紀(jì)行為，確?？荚嚱Y(jié)果公正。張老師，有一例題中提到建筑物殘值率為10%，,但在解答過程中未扣除此項(xiàng)，為什么?題目如下：例題3：1.估價(jià)對象概況某公司于1995年11月以有償出讓方式取得a地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物b，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1限為55年，目前該類建筑重置價(jià)格為每平方米1500元，殘值率為10%，a地塊面積450，建筑面積為400，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，

2、當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅科椒矫?0元，土地及房屋還原率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米管理費(fèi)為同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%。2.估價(jià)要求試根據(jù)上述資料估算a地塊在1999年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。3. 估價(jià)過程(1)該宗土地與房屋出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。(2)計(jì)算出租總收益：收益應(yīng)采用客觀收益，即每月每平方米30元。年總收益=3040012=144000元(3)計(jì)算出租總費(fèi)用總費(fèi)用包括以下幾項(xiàng)：年稅金=管理費(fèi)=30400124%=5760元年維修費(fèi)=15004002%=1保險(xiǎn)費(fèi)=150040

3、00.2%=1折舊費(fèi)房屋的折舊費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的重置價(jià)、耐用年限、殘值率進(jìn)行計(jì)算。但本案例中土地使用權(quán)出讓年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和國務(wù)院55號(hào)令規(guī)定，土地使用權(quán)期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，城市房地產(chǎn)管理法未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號(hào)令則規(guī)定由國家無償取得。因此使用者可使用房地產(chǎn)年限不能超過出讓年期。對本案例而言，使用者可使用房地產(chǎn)年限為51-1=49;而房屋在使用期滿并不能由房產(chǎn)主取得。因此，整個(gè)房屋重置價(jià)必須在可使用年期內(nèi)全部收回，以回收整個(gè)投資。因此，本案例中房屋年折舊費(fèi)為：年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房

4、屋可使用年限=1500400/49=12245元所以:總費(fèi)用=+=39純收益：房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)已使用年限=1500400-122453=563265元房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原率=5632656%=33795.9(元)(5)計(jì)算年土地純收益：土地年純收益=(2)-(3)-(4)=144000-3911月的土地使用權(quán)價(jià)格案例土地在1999年11月的土地使用權(quán)剩余使用年期為46年，因此土地使用權(quán)價(jià)格為：回答：題目中：公司于1995年11月以有償出讓方式取得a地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物b，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1限為55年，可以看出經(jīng)濟(jì)耐用年限長于土地使

5、用年限，根據(jù)國務(wù)院令，此建筑不計(jì)算殘值，具體講解建議看一下：如果房屋耐用年限超過了出讓的土地使用權(quán)年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和國務(wù)院(1990)55號(hào)令規(guī)定，土地使用期滿而使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，關(guān)于地上建筑物的處置，城市房地產(chǎn)管理法未作具體規(guī)定，而國務(wù)院55號(hào)令則規(guī)定由國家無償取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超過土地使用權(quán)出讓年期。這樣，當(dāng)房屋耐用年限超過土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，按土地使用權(quán)出讓年限調(diào)整確定房屋可使用年限，在計(jì)算年折舊時(shí)也不應(yīng)考慮殘值。相應(yīng)的計(jì)算公式為：年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限房屋可

6、使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限張老師，您好。在您講的實(shí)務(wù)第27講基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，我覺得公式欠妥，pi=p(1k)tkijf y我覺得應(yīng)該為pi=p(1k)tkijyf ，為什么呢，因?yàn)槟昶谛拚彩且曰鶞?zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)修正的，它和期日修正、容積率修正一樣，都是以基準(zhǔn)地價(jià)p為基準(zhǔn)，所以應(yīng)放在前面，修正完了以后最后再加減開發(fā)程度差異，我覺得這樣才符合邏輯，才符合以基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為基準(zhǔn)的系數(shù)修正?；卮穑喊凑栈鶞?zhǔn)低價(jià)的內(nèi)涵，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行開發(fā)程度修正，然后再進(jìn)行年期修正。因?yàn)檫M(jìn)行開發(fā)程度修正后，才能達(dá)到基準(zhǔn)地價(jià)修正后的樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)格，最后，進(jìn)行年期修正。得到土地價(jià)格。老師我想問一下。在制定容積

7、率表和地價(jià)修正系數(shù)表的時(shí)候，怎么確定他是用定比或是用環(huán)比呢?(如(1+1%)n次方，1%*n，)回答：假如說是增加，那么要用定比，假如說是遞增需要用環(huán)比。(1)市場比較法測算中，交易日期修正指數(shù)(地價(jià)指數(shù))的確定。在計(jì)算地價(jià)指數(shù)時(shí)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是根據(jù)不同時(shí)段的地價(jià)變動(dòng)差異，分段計(jì)算;二是根據(jù)地價(jià)變動(dòng)的不同規(guī)律，采用不同的公式計(jì)算。1)如果某類用地的地價(jià)變動(dòng)用百分點(diǎn)形式表示，通常表述為地價(jià)以某年為基期，以后平均每年(或每月)增加幾個(gè)百分點(diǎn)。則基期年的地價(jià)指數(shù)為100，以后某一時(shí)點(diǎn)的地價(jià)指數(shù)為：地價(jià)指數(shù)=niri+100 (i=1t)式中：n代表年(月)數(shù);r表示每年(月)增加的百分點(diǎn);i表示不同期間;t表示期間數(shù)。2)如果地價(jià)變動(dòng)用環(huán)比形式表示，通常表述為地價(jià)在某一期間