房屋租賃、二手房交易培訓(xùn).ppt

1、法 律 培 訓(xùn), 房屋租賃及二手房交易 主 講 人 ：李 瑾 律師 日期：2008/12/19,霞浦房屋出租 wenku1,第一部分 房屋租賃,一、房屋租賃合同的概念與法律特征 二、房屋租賃合同的訂立 三、房屋租賃合同的成立與生效 四、房屋租賃合同主要條款的法律分析 五、物業(yè)返租的相關(guān)規(guī)定,一、房屋租賃合同的概念與法律特征,1、概念 房屋租賃合同 出租人在一定期限內(nèi)將房屋交付給承租人使用，承租人按約定向出租人交付一定租金，并于合同終止時(shí)將房屋返還給出租人的合同。,一、房屋租賃合同的概念與法律特征,2、房屋租賃合同的法律特征 租賃標(biāo)的物是作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋，是特定物。 是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有、使用、收益

2、權(quán)利的合同。不發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，承租人對(duì)標(biāo)的物不享有處分權(quán)。 是諾成性合同，自雙方當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致時(shí)成立，其成立無需標(biāo)的物的交付。 是雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，雙方的權(quán)利義務(wù)具有對(duì)應(yīng)性、對(duì)價(jià)性。出租人有義務(wù)向承租人交付租賃房屋、有權(quán)利收取租金；承租人有權(quán)獲得租賃房屋的占有、使用、收益權(quán)利，同時(shí)有義務(wù)交付租金。,二、房屋租賃合同的訂立,1、出租人簽約時(shí)需提交的文件： 租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件（房產(chǎn)證、購房合同等） 產(chǎn)權(quán)人、出租人的主體資格證明文件 A、自然人出租：要提供身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等。 B、法人出租：要提供工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書、法定代表人身

3、份證等。 共有房屋出租：要提供全體共有人的主體資格證明文件、全體共有人同意出租的書面證明。 轉(zhuǎn)租：要提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。 委托他人代為簽約：要提供授權(quán)委托書（自然人出租的要辦理委托書公證）、代理人身份證。,二、房屋租賃合同的訂立,2、承租人簽約時(shí)需提交的文件 （1）承租人本人簽約 承租人是自然人：要提供身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等身份證明文件。 承租人是法人：要提供工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明書、法定代表人身份證。 （2）承租人委托他人代為簽約 授權(quán)委托書（承租人是自然人的，要辦理委托書公證） 代理人的身份證、護(hù)照、回鄉(xiāng)證等身份證明文件。,二、房屋租賃合同的訂立,3、不

4、得出租的房屋范圍 未依法取得房屋所有權(quán)證的； 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 權(quán)屬有爭議的； 屬于違法建筑的； 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； 拆遷范圍內(nèi)的房屋； 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。,三、房屋租賃合同的成立與生效,1、區(qū)分合同的成立與生效 （1）合同成立 要約和承諾符合法律規(guī)定，當(dāng)事人的意思表示協(xié) 商一致。 合同成立的兩個(gè)要件： A、有兩個(gè)或兩個(gè)以上的當(dāng)事人； B、當(dāng)事人意思表示一致。,三、房屋租賃合同的成立與生效,（2）合同生效 合同符合法定生

5、效條件，依法對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。 合同生效的四個(gè)要件： A、當(dāng)事人有相應(yīng)的民事行為能力； B、當(dāng)事人的意思表示真實(shí)； C、不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定； D、不違反社會(huì)公共利益。,三、房屋租賃合同的成立與生效,（3）合同成立與合同生效的區(qū)別 A、法律意義、判斷結(jié)果不同： 【合同成立】屬事實(shí)問題，意義在于識(shí)別某一合同是否已經(jīng)在，該合同是此合同還是彼合同，其判斷結(jié)果，只有成立與不成立兩種。 【合同生效】屬于法律價(jià)值判斷問題，意義在于識(shí)別某一合同是否符合法律的精神和規(guī)定，能否取得法律所認(rèn)可的效力，其判斷結(jié)果包括有效、無效、效力未定、可撤銷四種。,三、房屋租賃合同的成立與生效,（3）合同成立與合同

6、生效的區(qū)別 B、法律效力不同： 【合同成立】法律效力是要約人不得撤回要約，承諾人不得撤回承諾。但要約人與承諾人的權(quán)利義務(wù)仍沒有得到法律的認(rèn)可，合同中的權(quán)利義務(wù)仍處于不確定的狀態(tài)。 【合同生效】是法律對(duì)當(dāng)事人意思表示的肯定性評(píng)價(jià)，當(dāng)事人之間設(shè)定的權(quán)利義務(wù)受到國家法律的保護(hù)。已經(jīng)成立的合同，其效力可以有生效、效力待定、無效三種不同情況。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護(hù)，才能產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律后果。,三、房屋租賃合同的成立與生效,2、房屋租賃合同的成立與生效 （1）房屋租賃合同是諾成性合同，自雙方當(dāng)事人意思表示一致、達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，出租人與承租人之間即產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)。 （2）房屋租賃合同

7、自成立時(shí)生效。因?yàn)榉课葑赓U合同是諾成性合同，不以租賃房屋的實(shí)際交付為合同的生效要件。 （3）注意：房屋租賃合同的承租人取得租賃房屋的使用權(quán)，是以支付租金為代價(jià)的，這是房屋租賃合同的基本特征。租金是租賃合同的必備條款，如果沒有租金條款，那么租賃合同不能成立。,三、房屋租賃合同的成立與生效,3、房屋租賃合同登記備案 【建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第十三條】 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。 簽訂、變更、終止房屋租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。 （1）房屋租賃合同登記備案是基于加強(qiáng)社會(huì)治安綜合治理、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理、防止非法出租房屋、防止國家稅費(fèi)流失等目的而采取的行

8、業(yè)管理手段，不涉及合同的效力。,三、房屋租賃合同的成立與生效,（2）房屋租賃合同登記備案不是房屋租賃合同成立或生效的要件，對(duì)租賃合同的效力無任何影響。因?yàn)榉课葑赓U合同是諾成性合同，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致，合同即告成立。 【最高人民法院關(guān)于合同法的解釋（一）第九條】 法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。,四、房屋租賃合同主要條款的法律分析,【建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第9條】 租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： (一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； (二)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； (三)租賃用途； (四)租賃期限； (五)租

9、金及交付方式； (六)房屋修繕責(zé)任； (七)轉(zhuǎn)租的約定； (八)變更和解除合同的條件； (九)違約責(zé)任； (十)當(dāng)事人約定的其他條款。 下面是對(duì)各主要條款的詳細(xì)分析。,1、租賃用途,指承租人租賃該房屋的目的。 設(shè)置租賃用途條款的意義： （1）有利于承租人按照租賃房屋的性能、用途，正確地使用租賃房屋。因不合理使用租賃房屋，造成房屋損壞的，應(yīng)向出租人賠償損失。 （2）有利于承租人履行合同。承租人不得擅自改變租賃用途，不得用于從事非法活動(dòng)。如果承租人需要改變用途或在租賃房屋上添加新用途，應(yīng)征得出租人同意，并重新協(xié)商租金。,2、定期租賃與不定期租賃,2、定期租賃與不定期租賃,（1）定期租賃 為免發(fā)生糾

10、紛，定期租賃合同不應(yīng)以口頭形式訂立，因?yàn)楫?dāng)事人不能以書面以外的其他方式來證明租賃期限。 A、定期租賃合同的任何一方不得任意單方解除租賃合同。但因一方違約，守約方按租賃合同和法律規(guī)定行使單方解除權(quán)的除外。 B、租賃期限屆滿，租賃合同終止，出租人有權(quán)收回租賃房屋，承租人有義務(wù)返還租賃房屋。 C、承租人要續(xù)租的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。（見建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法第10條）,2、定期租賃與不定期租賃,（2）不定期租賃 A、不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人均可隨時(shí)解除租賃合同，無需以對(duì)方違約為解除條件。 B、但出于承租人利益的考慮，出租人解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)在合理期

11、限前通知承租人，給承租人一個(gè)合理的寬限期，以便承租人及時(shí)妥善作出安排。,3、租金及欠租的違約責(zé)任,（1）租金條款的參考文本 “月租金為（人民幣） 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分（￥ 元）。 租金按 月 結(jié)算，由承租人在每 月 的第 日前繳付本期租金給出租人。 付款方式： ” 【提示】 A、 如選擇非現(xiàn)金支付的付款方式，建議在租賃合同中明確約定出租人收取租金的指定銀行帳戶，寫明戶主名稱、開戶行、銀行帳號(hào)等內(nèi)容，以免發(fā)生糾紛。,3、租金及欠租的違約責(zé)任,B、支付期限如何確定（見合同法第226條） 先看雙方的合同約定 雙方?jīng)]約定或者約定不明的，按雙方達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議確定 達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，按租賃合

12、同其他條款或交易習(xí)慣確定 按上述方式仍不能確定的，應(yīng)在租期屆滿時(shí)支付。 租期一年以上的，應(yīng)在每屆滿一年時(shí)支付。 剩余期間不滿一年的，應(yīng)在租期屆滿時(shí)支付。,3、租金及欠租的違約責(zé)任,（2）要在租賃合同中明確約定欠租的違約責(zé)任 A、承租人應(yīng)向出租人支付滯納金 【參考條款】“承租人逾期交付租金的，自欠付之日起至實(shí)際付清之日止，每日按月租金的 %向出租人支付滯納金?！?B、承租人應(yīng)向出租人支付違約金，要注明違約金具體金額 C、承租人應(yīng)賠償出租人的損失 D、出租人有權(quán)單方解除合同 【參考條款】“承租人逾期交付租金超過 60 天的，出租人有權(quán)提前解除合同?！?3、租金及欠租的違約責(zé)任,【合同法第227條】

13、 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。,3、租金及欠租的違約責(zé)任,（3）催繳租金的注意事項(xiàng) A、租金的訴訟時(shí)效：1 年，自拖欠之日起計(jì)算。 例如，合同約定每月5號(hào)前支付當(dāng)月租金，則自6號(hào)開始計(jì)算該月租金 1 年的訴訟時(shí)效。如果租金是按月支付，則每月租金的訴訟時(shí)效起算時(shí)間都會(huì)不同。 【注意】 其他欠費(fèi)（如物管費(fèi)）的訴訟時(shí)效是 2 年，也是自拖欠之日起計(jì)。,3、租金及欠租的違約責(zé)任,B、發(fā)函催繳租金、欠費(fèi)的注意事項(xiàng) 密切留意承租人何時(shí)開始欠費(fèi)，計(jì)算訴訟時(shí)效，在訴訟時(shí)效屆滿之前發(fā)函催繳或起訴，以引起訴訟時(shí)效中斷，自發(fā)

14、函之日起訴訟時(shí)效重新計(jì)算。 【民法通則第140條】 訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。,3、租金及欠租的違約責(zé)任,從證據(jù)效力和證據(jù)保全的角度考慮，建議用EMS特快專遞寄送催款函件，并在寄送時(shí)注意以下事項(xiàng)： a） 在“國內(nèi)特快專遞郵件詳情單”中“內(nèi)件品名”一欄寫明函件的內(nèi)容，如：（2008）粵正大律函字第*號(hào)律師函原件壹份，要求：*業(yè)主在 年 月 日前向*公司付清欠繳的租金、滯納金共計(jì)人民幣*元。” （如有其他欠費(fèi)項(xiàng)目，要一并寫清楚） b） 在特快專遞寄出后兩個(gè)月內(nèi)要求速遞公司開具妥投證明 c） 保管好寄送的律師函復(fù)印件、“國內(nèi)特快專遞

15、郵件詳情單”原件、妥投證明原件。,4、租賃保證金,【參考條款】 承租人于本合同簽訂之日起 日內(nèi)向甲方支付租賃保證金人民幣 元（大寫 萬 仟佰 拾 元整）。在本合同約定的租賃期限屆滿或本合同解除、終止時(shí)，租賃保證金按以下任一方式處理： 1）承租人結(jié)清依本合同應(yīng)由其承擔(dān)的租金、費(fèi)用和違約金后，由出租人于 日內(nèi)全額無息退回給承租人； 2）折抵依本合同應(yīng)由承租人承擔(dān)的租金、費(fèi)用和違約金后的剩余部分，由出租人于 日內(nèi)無息退回承租人；不足部分由承租人補(bǔ)齊。,4、租賃保證金,租賃保證金是一種履約保證措施，具體數(shù)額由雙方當(dāng)事人約定。實(shí)際操作中要注意以下幾點(diǎn)： （1）收取租賃保證金后開具的收據(jù)要寫明是租賃保證金

16、及具體金額； （2）在租賃合同中明確約定租賃保證金如何處理。 一般來說，租賃關(guān)系終止時(shí)，租賃保證金應(yīng)無息退還給承租人，但若承租人拖欠租金或有其他違約行為的，租賃保證金可用于抵償所欠租金、違約金、應(yīng)由承租人承擔(dān)的費(fèi)用及賠償出租人經(jīng)濟(jì)損失，抵償后的剩余部分應(yīng)當(dāng)無息歸還承租人。,5、租賃房屋的交付,出租人負(fù)有交付租賃房屋的義務(wù)，不但要按合同約定時(shí)間將租賃房屋轉(zhuǎn)移給承租人占有，而且交付的租賃房屋必須符合租賃合同約定的房屋用途。 （1）交付方式：一般采取交付租賃房屋鑰匙的方式， 配套使用的附屬設(shè)施也應(yīng)一并交付。 （2）交付時(shí)間：由雙方在租賃合同中明確約定。 （3）出租人遲延交付租賃房屋的處理 A、出租人

17、應(yīng)向承租人支付違約金，具體數(shù)額要由雙方約定 B、給承租人造成損失的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任 C、承租人有權(quán)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕支付租金。,5、租賃房屋的交付,（4）租賃房屋交接的注意事項(xiàng) A、雙方現(xiàn)場確認(rèn)水表、電表、煤氣表的讀數(shù)，共同簽署讀數(shù)確認(rèn)表。 B、雙方現(xiàn)場查驗(yàn)租賃房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、裝修、配套設(shè)施設(shè)備、電器等，對(duì)查驗(yàn)情況做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)。如有異議應(yīng)當(dāng)場提出。 C、出租人在交付租賃房屋后，最好將租賃房屋已出租并交付給承租人的情況告知物業(yè)管理公司，并督促承租人立即與物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)，簽署物業(yè)管理服務(wù)合同、管理規(guī)約等物業(yè)管理文件。,5、租賃房屋的交付,（5）租賃房屋的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)

18、擔(dān) 房屋租賃合同是不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同，租賃房屋因自然原因等不可抗力而發(fā)生毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由房屋所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。 在租賃期內(nèi)，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之原因致租賃房屋部分毀損、滅失的，承租人可請(qǐng)求減少租金；租賃房屋全部毀損、滅失的，承租人可請(qǐng)求不支付租金、解除合同。,6、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,出租人對(duì)租賃房屋負(fù)有瑕疵擔(dān)保責(zé)任，包括質(zhì)量瑕疵擔(dān)保、權(quán)利瑕疵擔(dān)保兩個(gè)方面。 （1）質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任 A、出租人應(yīng)保證其交付的租賃房屋符合雙方約定或法定的質(zhì)量要求，并有義務(wù)在租賃期間保持租賃房屋符合約定用途，適合于使用、收益。 B、出租人應(yīng)定期對(duì)租賃房屋進(jìn)行檢查、維修。 C、租賃房屋危及承租人的安全或健康的

19、，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。（見合同法第233條）,6、租賃房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,（2）權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任 A、出租人應(yīng)保證其對(duì)租賃房屋享有合法的出租權(quán)，沒有侵犯第三人權(quán)利。 B、出租人不得妨害承租人對(duì)租賃房屋的使用收益。 C、如有第三人妨害承租人行使權(quán)利的，出租人應(yīng)予排除。 C、第三人主張權(quán)利時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。如因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃房屋使用、收益的，承租人可以要求減租或不支付租金。（見合同法第228條）,7、出租人維修租賃房屋的義務(wù),【合同法第220條】 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 【法律

20、分析】 合同法沒有對(duì)出租人的維修義務(wù)作強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人可通過特別約定排除，因此可在租賃合同中明確約定由承租人來承擔(dān)租賃房屋的維修責(zé)任。這是因?yàn)樽赓U房屋由承租人占有、使用、收益，承租人對(duì)租賃房屋的狀態(tài)和情況比較熟悉，容易及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，便于維修。,7、出租人維修租賃房屋的義務(wù),（1）出租人履行維修義務(wù)，須具備以下條件： 租賃房屋有維修的必要； 租賃房屋是由于自然損壞或?qū)儆诤贤s定由出租人維修的情形（因承租人原因?qū)е伦赓U房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修）； 租賃房屋有維修的可能（若維修耗費(fèi)巨大或僅靠維修無法繼續(xù)使用的，即無維修可能）； 租賃期間承租人已及時(shí)通知出租人維修； 當(dāng)事人對(duì)維修義務(wù)的承擔(dān)沒有特

21、別約定。如果當(dāng)事人另有約定，按“約定大于法定”原則，應(yīng)按約定處理。,7、出租人維修租賃房屋的義務(wù),（2）出租人拒不履行維修義務(wù)的責(zé)任 承租人可催告出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人拒不維修的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃房屋影響承租人使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租期。 因出租人不及時(shí)修復(fù)租賃房屋，致使承租人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，出租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。,8、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù),（1）承租人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定及房屋性質(zhì)，合理使用租賃房屋，包括：不改變房屋用途，不改變房屋的結(jié)構(gòu)和內(nèi)部設(shè)備，合理使用公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備；不對(duì)租賃房屋進(jìn)行破壞性使用；采取措施預(yù)防第三人對(duì)租

22、賃房屋造成破壞。 （2）承租人按照約定方法或房屋性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃房屋受到損耗的，屬于合理損耗，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 承租人未按約定方法使用租賃房屋，沒有盡善良管理人應(yīng)有的注意，致使租賃房屋受損的，承租人應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀、賠償損失，出租人有權(quán)解除合同。,8、承租人合理使用租賃房屋的義務(wù),（3）租賃房屋的添附 承租人在租賃房屋上增添附屬物的行為。 A、經(jīng)出租人同意，承租人可對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物。如果雙方已就添附物的歸屬有明確約定的，從其約定；沒有約定的，能夠拆除又不影響其價(jià)值的，在交還租賃房屋時(shí)拆除；不能拆除或拆除會(huì)影響其價(jià)值的，添附物可以歸出租人所有，由出租人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

23、 B、未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，屬侵權(quán)行為，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。雙方也可事后協(xié)商添附物的歸屬。,9、承租人返還租賃房屋的義務(wù),租賃合同解除、終止后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還出租人。 （1）承租人返還的租賃房屋應(yīng)符合租賃合同約定的狀態(tài)，或符合承租人正常使用后合理損耗的狀態(tài)。 （2）承租人拒不返還租賃房屋的法律責(zé)任 應(yīng)按原租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費(fèi)，直至將租賃房屋交回出租人管業(yè)之日止。,10、承租人的優(yōu)先購買權(quán),【合同法第230條】 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 【最高法院關(guān)于貫徹

24、民法通則若干問題的意見第118條】 出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。,10、承租人的優(yōu)先購買權(quán),【法律分析】 （1）出租人在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，有兩層意思：一是使承租人有充分時(shí)間另找房屋租賃或熟悉和適應(yīng)房屋的新產(chǎn)權(quán)人；二是承租人知道租賃房屋將要出賣，可根據(jù)自身情況在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。 （2）“同等條件”，指出賣房屋的價(jià)格條件，包括購房款交付的期限、方式等。 （3）“優(yōu)先”，指在條件等同時(shí)，只有享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人放棄購買之后，產(chǎn)權(quán)人才可以將房屋出賣給他人。

25、,10、承租人的優(yōu)先購買權(quán),【法律分析】 （4）若房屋產(chǎn)權(quán)人以其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)，將房屋出賣給第三人，承租人起訴主張優(yōu)先購買的，法院應(yīng)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人的房屋買賣無效。 （5）“買賣不破租賃”原則 指在租賃房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，承租人對(duì)租賃房屋的使用權(quán)，不因租賃房屋的買賣而受到影響，租賃合同不會(huì)因此而終止，新的房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繼續(xù)將租賃房屋出租給承租人使用。,10、承租人的優(yōu)先購買權(quán),（6）出售租賃房屋的注意事項(xiàng) A、產(chǎn)權(quán)人向承租人發(fā)出告知函，將其欲出售租賃房屋的情況、價(jià)格條件告知承租人，要求承租人在收到函件之日起 日內(nèi)書面回復(fù)是否購買。 B、建議通過EMS特快專遞將告知函寄給承租

26、人，并保全好函件、寄送憑證、妥投證明。 C、承租人放棄購買的，產(chǎn)權(quán)人在出售租賃房屋前，應(yīng)將該房屋已出租的事實(shí)、承租人、租賃期限等情況書面告知買方。最好在購房合同中注明：買方已明晰該房屋已出租給*，并同意購買。,11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果,房屋轉(zhuǎn)租 指房屋承租人不退出租賃關(guān)系，將其承租的房屋再出租給次承租人使用。 （1）轉(zhuǎn)租包含了兩個(gè)法律關(guān)系： A、出租人與承租人之間的租賃關(guān)系 B、承租人（轉(zhuǎn)租人）與次承租人之間的租賃關(guān)系 【比較】 轉(zhuǎn)租不同于租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于第三人與出租人之間。兩者的法律性質(zhì)不同。,11、轉(zhuǎn)租的效力和

27、法律后果,（2）合法轉(zhuǎn)租 承租人（轉(zhuǎn)租人）經(jīng)出租人同意，將租賃房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人（次承租人）。 A、依據(jù)法律規(guī)定，房屋合法轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 B、次承租人對(duì)租賃房屋造成損害的，由轉(zhuǎn)租人向出租人賠償損失，然后再向次承租人追索。 C、轉(zhuǎn)租是以承租人享有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的。根據(jù)合同相對(duì)性原理，出租人與轉(zhuǎn)租人之間的租賃關(guān)系終止時(shí)，次承租人不能向出租人主張權(quán)利，只能向轉(zhuǎn)租人請(qǐng)求賠償。,11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果,（3）轉(zhuǎn)租合同的從屬性 轉(zhuǎn)租合同是基于原租賃合同產(chǎn)生，從性質(zhì)上說，轉(zhuǎn)租合同是原租賃合同的從合同。 轉(zhuǎn)租合同約定的轉(zhuǎn)租人權(quán)利不得超過原租賃合同約定的承租人權(quán)利。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原

28、租賃合同約定的終止日期。但出租人和轉(zhuǎn)租雙方另行約定除外。 轉(zhuǎn)租合同生效后，原租賃合同仍然有效。除出租人與轉(zhuǎn)租人、次承租人另有約定的以外，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同約定的出租人的權(quán)利義務(wù)，同時(shí)享有并承擔(dān)原租賃合同約定的承租人的權(quán)利義務(wù)。 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止的，轉(zhuǎn)租合同隨之變更、解除、終止。,11、轉(zhuǎn)租的效力和法律后果,（4）非法轉(zhuǎn)租 承租人未經(jīng)出租人許可，擅自轉(zhuǎn)租的行為。非法轉(zhuǎn)租違反了法律規(guī)定和租賃合同的約定，侵犯了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。出租人有權(quán)解除租賃合同。,12、房屋租賃合同的終止情形,租賃合同到期 租賃房屋拆除改建 租賃房屋毀損 承租人死亡，又沒有同住的其他人 【合同法第23

29、4條】 承租人在租賃期間內(nèi)死亡，與其生前同住的人可按原租賃合同承租該房屋。 出租人與承租人雙方協(xié)商解除租賃合同 一方嚴(yán)重違約，守約方單方解除租賃合同,13、房屋租賃合同的解除,（1）合同解除的分類 當(dāng)事人協(xié)商解除 單方解除：法定解除、約定解除 （2）房屋租賃合同的法定解除事由： 不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人可隨時(shí)解除合同； 承租人無正當(dāng)理由未付或遲延支付租金，出租人有解除權(quán) 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人享有解除權(quán)； 租賃房屋危及承租人安全、健康的，承租人享有解除權(quán)； 因不可歸責(zé)于承租人的事由，使租賃房屋部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，承租人享有解除權(quán)。,13、房屋租賃合同的解除

30、,（2）房屋租賃合同的法定解除： 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 履行期屆滿前，一方當(dāng)事人明確表示或以自己行為表明不履行主要債務(wù) 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn) 法律規(guī)定的其他情形,13、房屋租賃合同的解除,（3）房屋租賃合同的約定單方解除 【合同法第93條】 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以單方解除合同。 建議在租賃合同中明確約定出現(xiàn)哪些違約情形時(shí)當(dāng)事人可以單方解除合同，以保護(hù)守約方的合法權(quán)益，減少守約方的損失。 在約定單方解除權(quán)時(shí)應(yīng)注意區(qū)分一般性違約事項(xiàng)和根本性違約事項(xiàng)

31、。根據(jù)合同法法理，一般在出現(xiàn)根本性違約情形時(shí)，守約方才可以單方解除合同。,13、房屋租賃合同的解除,違約責(zé)任分為一般性違約及根本性違約。 一般性違約：指一方當(dāng)事人違反合同中的次要條款或從屬性條款，并不危及合同成立的目標(biāo)的情形。 根本性違約：指當(dāng)事人一方完全不履行合同義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù)或預(yù)期違約致使履行不能，其結(jié)果嚴(yán)重影響到另一方根據(jù)合同有權(quán)期待的經(jīng)濟(jì)利益的情形。 二者區(qū)別：出現(xiàn)一般性違約情形時(shí)，違約方需按合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，合同繼續(xù)履行；而出現(xiàn)根本性違約情形時(shí)，違約方不僅需要承擔(dān)違約責(zé)任，還將引致合同的解除或終止。,13、房屋租賃合同的解除,（4）合同解除權(quán)的行使 A、解

32、除權(quán)為形成權(quán)，單方解除合同的意思表示自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效，合同即解除，無需對(duì)方同意。 B、對(duì)方有異議的可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力 C、解除權(quán)的行使必須及時(shí)，在法定或約定的行使期限（除斥期間）內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。行使期限按以下方式確定： 按法律規(guī)定或當(dāng)事人約定 法律沒有規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定的，經(jīng)不享有解除權(quán)的一方催告后，應(yīng)在合理期限內(nèi)行使 【司法實(shí)踐】應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起 1 年內(nèi)行使。,13、房屋租賃合同的解除,（5）合理設(shè)置送達(dá)條款 對(duì)于單方解除合同的情況，合同自解除權(quán)人發(fā)出的解除合同通知書送達(dá)另一方之日起解除。因此合理設(shè)置送達(dá)條款對(duì)行使單方解除權(quán)、明確合同解除時(shí)間至關(guān)

33、重要。 送達(dá)條款應(yīng)明確以下內(nèi)容：第一、雙方當(dāng)事人的各種聯(lián)系方式；第二、怎樣才算是“已送達(dá)”。,13、房屋租賃合同的解除,【送達(dá)條款的參考文本】 雙方約定的通訊地址：甲方： ；乙方： ； 雙方約定的非郵寄送達(dá)方式之聯(lián)系人： 甲方：聯(lián)系人： ；聯(lián)系電話: ；傳真電話： 。 乙方：聯(lián)系人： ；聯(lián)系電話: ；傳真電話： 。 任何一方就本合同發(fā)給另一方的任何通知必須按以上通訊方式、以中文書面形式進(jìn)行，自送達(dá)時(shí)生效。如以人手傳送，以聯(lián)系人簽收之時(shí)視為送達(dá)。如以傳真形式進(jìn)行，則以聯(lián)系人確認(rèn)接到傳真之時(shí)視為送達(dá)。如以郵件郵遞形式進(jìn)行，應(yīng)以掛號(hào)信或特快專遞方式寄送，以郵局在信封面蓋收郵戳之日為發(fā)出日，自發(fā)出之日

34、起三個(gè)工作日后視為送達(dá)。任何一方如需變更通訊地址或聯(lián)系人或聯(lián)系電話，應(yīng)及時(shí)書面通知另一方，否則，以按原通訊資料傳送視為送達(dá)。,13、房屋租賃合同的解除,（6）房屋租賃合同解除的法律后果 雙方租賃關(guān)系終止。 承租人應(yīng)結(jié)清在合同解除前應(yīng)由其支付的租金、違約金及其他費(fèi)用。 承租人應(yīng)在出租人規(guī)定的寬限期或合理期限內(nèi)按約定將租賃房屋交還給出租人。承租人拒不交還租賃房屋的，應(yīng)按約定或原租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋占用費(fèi)，并承擔(dān)因其占用房屋產(chǎn)生的一切費(fèi)用以及出租人的損失。 合同解除后，因違約方過錯(cuò)致使解除權(quán)人遭受損失的，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。,五、物業(yè)返租的相關(guān)規(guī)定,在我國，返租銷售商品房是被禁止的。 【建設(shè)部

35、商品房銷售管理辦法第11條】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。,第二部分 二手房交易,一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述 二、中介方在二手房交易中的法律地位 三、居間合同 四、我國對(duì)房地產(chǎn)中介活動(dòng)的規(guī)定,一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述,1、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的范圍 包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。 （1）房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)。 （2）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和價(jià)格。 （3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：為委托人提供房地產(chǎn)信息和

36、居間代理業(yè)務(wù)。與二手房交易關(guān)系最密切的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。,一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)概述,2、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，是具有獨(dú)立法人資格的組織。 3、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。 4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件： 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； 有固定的服務(wù)場所； 有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)； 有符合國家規(guī)定數(shù)量的，與其經(jīng)營范圍、經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)技術(shù)人員； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,二、中介方在二手房交易中的法律地位,1、 二手房交易中，中介方的作用是為買賣雙方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，中介合同的性質(zhì)是居間合同。 2、 中介方的法律地位：居間人

37、（1）按合同法規(guī)定，居間人有義務(wù)如實(shí)向委托人報(bào)告訂約情況，遵守誠實(shí)信用原則，盡力促進(jìn)雙方交易。 （2）居間人促成合同成立的，有權(quán)請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬。 （3）居間人未能促成合同成立的，無權(quán)請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。 3、支付報(bào)酬一方的法律地位：委托人,三、居間合同,1、居間合同的概念和法律特征 居間合同 指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。 法律特征： （1）是諾成合同，只要雙方意思表示一致，居間合同即告成立，不以當(dāng)事人的物的交付作為合同成立的要件。 （2）是不要式合同，可采用書面、口頭形式訂立合同。如果當(dāng)事人

38、約定不明，可按行業(yè)慣例或交易習(xí)慣確定。 （3）是有償合同，委托人需向居間人支付報(bào)酬。,三、居間合同,2、居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù) 【合同法第425條】 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。 居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。,居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù),A、 居間人應(yīng)就其所知向委托人如實(shí)報(bào)告關(guān)于訂約的有關(guān)事項(xiàng)，如相對(duì)人的基本情況、信用狀況等。 B、 在居間人向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)的居間活動(dòng)中，居間人不負(fù)有向相對(duì)人報(bào)告委托人情況的義務(wù)。 在居間人為委托人提供訂約媒介服務(wù)的居間活動(dòng)中，不論居間人受哪一方委托，居間人均負(fù)

39、有向委托人、相對(duì)人雙方報(bào)告的義務(wù)。 C、 居間人違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)，故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不僅無權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬，還應(yīng)當(dāng)向委托人承擔(dān)損害賠償義務(wù)。,三、居間合同,3、居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán) （1）居間人請(qǐng)求支付報(bào)酬的前提條件：居間人已促成合同成立。 由于居間合同可以隨時(shí)終止，有時(shí)會(huì)發(fā)生委托人為逃避支付報(bào)酬的義務(wù)，故意拒絕居間人已經(jīng)完成的中介服務(wù)，再與因中介而認(rèn)識(shí)的相對(duì)人訂立合同。對(duì)此情況，居間人仍有權(quán)請(qǐng)求支付報(bào)酬。因?yàn)榫娱g人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，是以委托人與相對(duì)人的合同成立為前提。,三、居間合同,（2）支付居間人報(bào)酬的義務(wù)人 A、 在居間人向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)的居間活動(dòng)中，因居間人僅向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，不與相對(duì)人發(fā)生關(guān)系，居間人的報(bào)酬應(yīng)由委托人支付。 B、 在居間人為委托人提供訂約媒介服務(wù)的居間活動(dòng)中