主營業(yè)務(wù)分析

1、三、萬科集團(tuán)主營業(yè)務(wù)分析（1）主營業(yè)務(wù)分析萬科1984年成立，1988年進(jìn)入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè) 務(wù)。是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。住宅行業(yè)是萬科主營業(yè)務(wù)之一，也是最重要的業(yè)務(wù)之一。早在2007年，萬科住宅行業(yè)在全國市場占有率為 2.1%，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn) 的二十九個(gè)城市。2007年房地產(chǎn)直接融資渠道的開拓將被國家進(jìn)一步列入議事日程，但房 地產(chǎn)融資渠道的緊縮態(tài)勢(shì)在年內(nèi)不會(huì)發(fā)生驟變。萬科將一方面積極探索融資方式的創(chuàng)新， 另一方面計(jì)劃采取公開增發(fā)A股的方式在資本市場進(jìn)行一次融資，增發(fā)股數(shù)不超過公司總股本的20%。為了適應(yīng)快速發(fā)

2、展的要求，2007年公司將繼續(xù)推進(jìn)組織管理架構(gòu)的調(diào)整。同時(shí)，公司將進(jìn)一步完善內(nèi)審與風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)，提高快速發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。 當(dāng)年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)。近年來，萬科將全面推進(jìn)裝修房的實(shí)施，提高裝修房比重。年內(nèi)位于東莞的住宅產(chǎn)業(yè) 化基地將正式運(yùn)行，公司將進(jìn)一步提高工業(yè)化技術(shù)的應(yīng)用比例。通過提高產(chǎn)品的創(chuàng)新能力， 公司將向市場提供更貼近客戶需求的、質(zhì)量更好、性價(jià)比更高的產(chǎn)品。20年來，強(qiáng)烈的客戶意識(shí)一直貫穿于萬科的發(fā)展歷程中。成立之初，萬科是日本著名 電器品牌索尼的產(chǎn)品代理商，索尼在銷售及售

3、后客戶服務(wù)等環(huán)節(jié)上做得非常出色，萬科亦 深受影響。進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域后，萬科便迅速以營銷優(yōu)勢(shì)打開局面，物業(yè)管理也獲得了 相應(yīng)的口碑。在第二個(gè)10年里（1992年底到2001年），萬科從香港新鴻基地產(chǎn)的客戶關(guān)系管理模式獲得了不少啟示，比如1998年成立的萬客會(huì)”，便是仿照前者的客戶組織新地會(huì)”成立的。而1997年和2002年分別被萬科定為公司的客戶年”和客戶微笑年”，足見萬科一直以來對(duì)客戶的尊重和關(guān)注。（2）主營業(yè)務(wù)收入分析2014上半年，在整體市場銷售量同比下降的背景下，公司堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位，貫徹積 極銷售策略，取得良好銷售業(yè)績。銷售金額首次半年突破千億，市場地位得到進(jìn)一步鞏固。 1-6月，公

4、司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，銷售金額 1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%。上半年公司所銷售的商品住宅中，144平方米以下的戶型占比達(dá)到 92% 。11 -n 1_ b r- e - t r v ji h趟：人民帀萬兀菅業(yè)禰車金就金額rim4.078.4?5,00-1.05%2.S22.029.D22.92%21!%腳牛百分點(diǎn)帥w1994.401 h丄6陽2.754359.352.24%21測丄90牛百膩S4.053.S742.67%帆 669.6740.97%血個(gè)騎點(diǎn)2其ft蛭1V35.21IB%12.2T%40.0加6個(gè)百鮎合什4M190214.(MH2.829,

5、841.422AI%-1朋個(gè)百弱表3.1 .2014年上半年收入表2014上半年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為10,996元/平方米，較2013年同期上升5.1%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.88%，較2013年同期下降1.90個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)算凈利率為 14.09%，與去年同期持平。報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降、結(jié)算凈利率持平的主 要原因在于，公司實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元，較去年同期大幅增長 237.8%。公司投資收益主要來源于聯(lián)營合營公司實(shí)現(xiàn)的萬科權(quán)益利潤、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合作而實(shí)現(xiàn)的收 益、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)處置的收益。隨著公司“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”模式的進(jìn)一 步推廣，預(yù)計(jì)未來投資收

6、益處于較高水平將成為經(jīng)營常態(tài)，此種“投資收益”屬于經(jīng)常性 的，而非一次性所得。在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，公司雖出讓了部分開發(fā)項(xiàng)目或商用物業(yè)股權(quán)， 或在部分聯(lián)營合營項(xiàng)目中公司僅占較低的股權(quán)比例，但一般情況下此類項(xiàng)目或物業(yè)的經(jīng)營 管理將仍由公司負(fù)責(zé)，公司因此可收取一定管理費(fèi)、或要求獲得高于股權(quán)比例的超額分配 權(quán)。這樣的安排，有利于提升公司的投資回報(bào)率。評(píng)方米）入（萬元）比因（麗）廣駆毎1,157,71J3LS0871J5.85%2843769上駆域S3W2196%L爐郎1朮越15WS.9?27534121768J99.4819.23%9.6叫mi2159%736血 131$.6妁整6合什3,632.47

7、71W.00%1W4.40L1310DJW%562,630JJ1005表3.2.分區(qū)域的營業(yè)收入和利潤表（3）經(jīng)營環(huán)境變化和分析2013年全國（中國大陸地區(qū)，下同）商品住宅銷售面積同比增長17.5%，其中上半年同比增長30.4%。 2014年上半年，全國商品住宅銷售面積為 4.25億平方米，因2013年基 數(shù)較高，同比下降7.8%，但相比2012年同期仍增長20.2%。有較多年度歷史數(shù)據(jù)可連續(xù) 觀察的 14 個(gè)主要城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、 東莞、佛山、無錫、蘇州），今年上半年調(diào)整幅度更大，商品住宅銷售面積同比下降 20.9% 。相比 2012 年上半年

8、，則下降 3.0% 。報(bào)告期內(nèi)，上述 14 城市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積仍延續(xù)增長態(tài)勢(shì)，但增速由去年同期的16.5% 回落至 9.8% 。其中 1 季度商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積基本持平；2 季度新房入市環(huán)比 1 季度大幅增長，批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到銷售面積的 1.51 倍。截至 6 月底，上述 14 城市的新房庫存面積（已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅面積）由 2013 年底的 1.22 億平方米上升至 1.35 億平方米，庫存去化周期（按最近三月移動(dòng)平均成交面積計(jì)算）由 2013 年底的 9.8 個(gè)月上升至 15.4 個(gè)月。上半年全國住宅開發(fā)投資完成額增速由去年同期的 20.8% 下降至 13

9、.7% ，全國商品住 宅新開工面積同比減少 19.8% ，新開工面積為近 5 年來最低。住宅新開工、開發(fā)投資的下 滑將減少未來一兩年的新房供應(yīng)，與市場去庫存的要求相吻合。1 、 2 季度，有公開數(shù)據(jù)可持續(xù)觀察的 16 個(gè)主要城市（深圳、廣州、東莞、佛山、上 海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、武漢、成都、重慶），住宅 （含商?。┩恋毓?yīng)面積同比分別下降1.5% 和 16.2% ，成交面積分別下降 5.9% 和上升26.9% ，土地出讓底價(jià)仍維持高位，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象明顯增加， 2 季度上述 16 城市的流 拍宗數(shù)占比由 1 季度的 11% 上升至 21% ，溢價(jià)成交的宗數(shù)占比由

10、 1 季度的 41% 迅速下降至 24% ，這兩項(xiàng)指標(biāo)均已接近 2012 年同期水平。2 季度土地溢價(jià)率（成交土地的平均實(shí)際成交樓面價(jià)/ 成交土地的平均起拍樓面價(jià)）也由1 季度1.21 下降至1.12 。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般下半年土地供應(yīng)將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)土地市場 的調(diào)整還將延續(xù)。隨著住房供需關(guān)系的改變，以及房價(jià)上漲趨勢(shì)的結(jié)束，行業(yè)調(diào)控政策也 由抑制市場過熱的單邊調(diào)控轉(zhuǎn)向因地制宜的雙向調(diào)控。今年 3 月，政府工作報(bào)告中提出分 類調(diào)控的思路，政策導(dǎo)向變得更加市場化和更有針對(duì)性。 5 月，央行強(qiáng)調(diào)合理配置信貸資 源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，表明合理的自住購房需求 依然獲得肯定

11、和保護(hù)。這些舉措有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，推動(dòng)行業(yè)回歸穩(wěn)定發(fā)展的軌道，實(shí) 現(xiàn)“軟著陸”。五、萬科集團(tuán)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與啟示 萬科與目前的中小企業(yè)有很多相似之處：一是企業(yè)的初期規(guī)模都很小；二是短期內(nèi)急 速膨脹；三是創(chuàng)業(yè)資金很少或沒有；四是毛利率較高，往往通過一個(gè)利潤空間比較大的行 業(yè)起步；五是初期的發(fā)展戰(zhàn)略不清晰；六是創(chuàng)業(yè)者往往缺少現(xiàn)代企業(yè)管理的訓(xùn)練；七是創(chuàng) 業(yè)者具有毋庸置疑的權(quán)威作用。 19993 年，萬科的營業(yè)收入突破 10 億元。而這種跨地域經(jīng) 營、遍地開花的發(fā)展，也造成了資源的過度分散，就在這時(shí)，國家銀根緊縮，開始了宏觀 調(diào)控。在這樣的背景下，萬科放棄了走日本“綜合商社”模式的目標(biāo)，確定了以房地產(chǎn)開

12、發(fā)為未來的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，走專業(yè)化發(fā)展的方向，從而改變了過去攤子平鋪、主業(yè)不突出的局 面。作為一家以多元化經(jīng)營起步的新興企業(yè)，萬科的專業(yè)化道路轉(zhuǎn)向，曾一度受到廣泛的 關(guān)注和爭議。事實(shí)上，萬科的“專業(yè)化”是強(qiáng)調(diào)在社會(huì)分工的大環(huán)境中，企業(yè)必須有所為，有所不 為，通過提高專業(yè)化水準(zhǔn)來提升自身的競爭優(yōu)勢(shì)。這也許不適用于所有的企業(yè)，但是對(duì)萬 科來說，這的確是發(fā)展的必由之路。事實(shí)證明，在成功完成業(yè)務(wù)多元化到專業(yè)化的戰(zhàn)略調(diào) 整的過程中，憑借有節(jié)奏的擴(kuò)張和穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格，萬科已經(jīng)形成了一整套較為成熟的房 地產(chǎn)開發(fā)操作模式，逐步確立了自己在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)地位?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，多 元化是中小企業(yè)的主流。因?yàn)橹行∑?/p>

13、業(yè)創(chuàng)業(yè)之初首先要解決的是生存問題，哪個(gè)行業(yè)有機(jī) 會(huì)、有市場，就投資于這個(gè)行業(yè)。早期的萬科就是如此。由于國家的行業(yè)政策不斷調(diào)整和變化，所以每個(gè)行業(yè)的利潤空間也在不斷變化。中小 企業(yè)很容易隨著政策的傾斜而轉(zhuǎn)行。從而形成多元化的格局。但隨著企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)規(guī) 模、專業(yè)化程度、行業(yè)市場占有率要受到多元化的影響。萬科由多元化轉(zhuǎn)為專業(yè)化正式基 于資源集中的要求。否則，在一個(gè)日漸成熟的市場上，公司的資金、人力、經(jīng)驗(yàn)，都難以 應(yīng)付各行各業(yè)越來越激烈的競爭。房地產(chǎn)是萬科經(jīng)營結(jié)構(gòu)的核心，房地產(chǎn)的盈利在集團(tuán)中 的比重達(dá)到 7 0 以上。房地產(chǎn)本身也是一項(xiàng)范嗣很廣的業(yè)務(wù)，它涉及到住宅、商業(yè)樓宇、 寫字樓、工業(yè)用樓等各

14、種投資領(lǐng)域，萬科逐步深入大眾住宅作為主營業(yè)務(wù)，而且非住宅之 外的其他項(xiàng)目都在調(diào)整、精簡。萬科在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中操作的主線是城市居民住宅。在二十多年的發(fā)展中，萬科自覺地完成了從多元化到專業(yè)化的戰(zhàn)略調(diào)整。第一個(gè)十年 萬科走了多元化的道路，第二個(gè)十年完成了多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)化，目前萬科的目標(biāo)是專 業(yè)化向精細(xì)化的轉(zhuǎn)化，或者說是向越來越專業(yè)發(fā)展。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，企業(yè)存在的理由是 其內(nèi)部交易成本低于社會(huì)交易成本。而企業(yè)之所以能做大（這里的“大”可以理解為“經(jīng)營的多元化” ），是因?yàn)榇嬖谶呺H生產(chǎn)成本降低的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。但企業(yè)不可能無限做大，因 為隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，會(huì)變得越來越復(fù)雜，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的交易成本會(huì)越來越高，直至 完全抵消規(guī)模效益，出現(xiàn)邊際生產(chǎn)成本隨著業(yè)務(wù)量的增多而升高的情況，也就是出現(xiàn)規(guī)模 不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。萬科的發(fā)展歷程完全符合該經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：萬科前身最初是商貿(mào)型企業(yè) （ 銷售攝錄像器材 等）；然后是多元化，從事商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播四大業(yè)務(wù)；最后又逐步整合資源， 收