關(guān)于全市小區(qū)物業(yè)管理情況的視察報告

1、關(guān)于全市小區(qū)物業(yè)管理情況的視察報告關(guān)于全市小區(qū)物業(yè)管理情況的視察報告 根據(jù)工作計劃和主任會議安排，7月下旬，我們調(diào)查組對全市小區(qū)物業(yè)管理情況進行了視察。其間，實地察看了*小區(qū)等住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況，聽取了有關(guān)匯報，召開了有關(guān)人員參加的座談會?，F(xiàn)將視察情況報告如下： 一、主要成績 近年來，市政府及有關(guān)部門從構(gòu)建和諧社會的大局出發(fā)，始終把政策引導、穩(wěn)步推進、突出重點、逐步完善作為物業(yè)管理工作的指導思想，堅持抓試點、促全面，抓規(guī)范、促服務，全市小區(qū)物業(yè)管理工作成效明顯，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，為優(yōu)化群眾生活環(huán)境，提升城市品位，構(gòu)建和諧社會發(fā)揮了積極作用。到目前，我市在物業(yè)管理企業(yè)

2、注冊、物業(yè)管理質(zhì)量和水平等多個方面，都走在了全*市的前頭。其中，*、*、*等一批住宅小區(qū)，已成為物業(yè)管理的樣板小區(qū)。（一）多措并舉抓宣傳，增強了業(yè)主參與物業(yè)管理的意識。市政府及有關(guān)部門比較重視小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，通過發(fā)放明白紙、制作電視專題、開辟報紙專欄、設立咨詢點等多種方式，較好地促進了社會各界對物業(yè)管理工作的認識和了解，增強了業(yè)主的參與意識。去年以來，共發(fā)放宣傳材料2萬多份，印發(fā)業(yè)主手冊2萬多份，接受群眾咨詢達5000多人次。同時，定期編印內(nèi)部資料*市物業(yè)信息，及時登載物業(yè)管理新聞和物業(yè)案例；開通了*物業(yè)管理網(wǎng)站，為業(yè)主進行業(yè)務咨詢和反映問題提供了方便，進一步密切了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和

3、政府的聯(lián)系；設立了物業(yè)管理投訴電話，隨時接受群眾投訴，及時有效地對問題進行處理，初步建立了小區(qū)物業(yè)管理的良性運行機制。此外，還通過宣傳欄、召開業(yè)主委員會會議等形式，定期公開物業(yè)收費等有關(guān)項目，在規(guī)范物業(yè)公司收費行為的基礎上，增加了物業(yè)管理透明度，受到業(yè)主好評。（二）健全制度抓規(guī)范，促進了物業(yè)管理工作的順利開展。近年來，市政府及其相關(guān)部門建章立制、健全法規(guī)政策體系，狠抓規(guī)范運作，在全省縣級市中率先出臺物業(yè)管理辦法的基礎上，又先后出臺了住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金收取使用管理規(guī)定等一系列規(guī)范性文件。一方面是規(guī)范了專項維修資金的收取和管理工作。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，代繳專項

4、維修資金的50%，在辦理工程竣工驗收備案時按實際面積繳納余額部分，同時實行?？顚Ｓ茫瑢魞Υ?，保證了該資金準確及時到位。另一方面是規(guī)范了企業(yè)資質(zhì)管理。嚴格實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審制度，對達不到原定企業(yè)資質(zhì)條件的，服務不達標、服務質(zhì)量差、群眾意見大的企業(yè)，堅決降低資質(zhì)等級或取消資質(zhì)。此外，還引導有關(guān)企業(yè)實行整合重組，積極培育物業(yè)管理品牌企業(yè)。到目前，全市取得物業(yè)管理資質(zhì)證書的企業(yè)達到19家，從業(yè)人員600余人，管理面積達到150萬平方米，涵蓋小區(qū)55處，占城區(qū)小區(qū)總數(shù)的50%以上。（三）創(chuàng)新思路抓投入，提高了物業(yè)管理工作的效率。為適應建設現(xiàn)代化數(shù)字社區(qū)的需要，我市投資50多萬元建立了省內(nèi)第一家“

5、物業(yè)管理信息平臺”，該信息管理系統(tǒng)，對業(yè)主資料進行電腦管理，對水費、電費、物業(yè)管理服務費全部實行電腦收費、打印、統(tǒng)計，同時還可隨時查閱各類管線的維修更換情況，有效地提高了工作效率，方便了廣大業(yè)主。目前，全市已有31個小區(qū)資料進入信息平臺管理，其他小區(qū)的數(shù)據(jù)采集工作正在進行。另外，注重觀念更新和思路創(chuàng)新，積極組織從業(yè)人員參加上級舉辦的物業(yè)管理培訓，組織物業(yè)公司經(jīng)理參觀學習外地先進的管理理念和管理方法，在提高物業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和工作質(zhì)量等方面起到了較好的促進作用。（四）立足職能抓服務，贏得了社會和廣大業(yè)主的認可。市政府充分發(fā)揮行業(yè)主管部門的職能優(yōu)勢，不斷加強對新小區(qū)、單位托管小區(qū)和舊小區(qū)的綜合

6、管理，較好地促進了和諧小區(qū)建設。一是提前介入。去年以來，物業(yè)部門選擇了部分小區(qū)實行物業(yè)管理前期介入，在小區(qū)及配套設施規(guī)劃初期就積極開展了小區(qū)基礎設施配置和物業(yè)信息平臺基礎資料采集等工作，促進了立新嘉園、嘉和公寓和交運景苑等一批小區(qū)配套設施的完善。二是及時改造。針對物業(yè)管理中存在的物業(yè)質(zhì)量問題，物業(yè)管理部門合理調(diào)配維修資金，對部分存有問題的小區(qū)基礎設施及時進行了改造。如市建設局投資14萬元對鑫正小區(qū)排污設施進行了徹底改造；投資12萬元對該小區(qū)的房屋滲漏和陽臺斷裂問題進行了維修；協(xié)調(diào)自來水公司投資*萬元，對其供水系統(tǒng)進行了全面改造，妥善解決了該小區(qū)存在的物業(yè)遺留問題，得到了業(yè)主和周圍群眾的好評。三

7、是快速反應。要求各物業(yè)公司實行24小時值班，并配備專門維修隊伍，增強了對突發(fā)事件的快速反應能力，物業(yè)服務質(zhì)量和水平得到進一步提高。二、存在問題 視察組在充分肯定我市物業(yè)管理工作成績的同時，指出了一些影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的困難和問題。（一）業(yè)主的服務消費觀念比較淡薄。目前，業(yè)主維權(quán)意識不斷增強，但物業(yè)管理消費觀念還有待進一步轉(zhuǎn)變。一些業(yè)主還沒有適應“花錢買服務”的消費模式，買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，對物業(yè)管理問題知之甚少，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務關(guān)系，一旦出現(xiàn)物業(yè)管理方面的問題，很容易情緒化。有相當部分業(yè)主對物業(yè)管理漠不關(guān)心，缺乏足夠的參與意識和自治意識，業(yè)主委員會的作用得

8、不到有效發(fā)揮。（二）開發(fā)遺留問題影響后期物業(yè)管理。由于我市物業(yè)管理工作起步較晚，在前幾年的住宅小區(qū)建設過程中，對物業(yè)管理方面缺乏有效的監(jiān)督指導，沒有整體規(guī)劃，而部分開發(fā)商又以盈利為目的，沒有高標準、嚴要求建設小區(qū)，造成部分住宅小區(qū)建設檔次較低、綠化面積不足、缺乏必要的物業(yè)用房等，達不到物業(yè)管理的要求。一些開發(fā)企業(yè)在促銷期間夸大宣傳，業(yè)主入住后許多承諾不能兌現(xiàn)，給后期物業(yè)管理帶來許多困難。（三）建管不分的管理方式制約著物業(yè)管理市場化進程。我市大部分物業(yè)管理企業(yè)依附于開發(fā)商，建管一體的格局尚未打破，沒有實現(xiàn)有效的市場競爭。有的企業(yè)習慣于對開發(fā)商負責，忽視了業(yè)主的權(quán)益；有的企業(yè)過度追求利潤，不按合同

9、約定提供相應服務。許多開發(fā)遺留問題一般要在居民入住后才會暴露出來，導致居民把不滿都集中到了物業(yè)管理企業(yè)身上，而大部分企業(yè)獨立程度不高，往往成了開發(fā)商的“替罪羊”。目前，物業(yè)管理相對分散，成本高、效益低，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠，這些都制約了物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)和企業(yè)的自我發(fā)展。另外，有的單位固守封閉狀態(tài)的自我保護式管理，難以形成符合市場經(jīng)濟規(guī)律的供求關(guān)系，從一定程度上阻礙了物業(yè)管理的市場化進程。（四）物業(yè)管理工作機制不夠完善。物業(yè)管理企業(yè)與居委會的關(guān)系尚未理順，工作責權(quán)范圍不清，有的出現(xiàn)多頭管理、工作重復，有的相互推諉扯皮、管理缺位。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)

10、雙向選擇的機制尚未建立，物業(yè)管理收費、招投標等方面仍缺乏有效的管理辦法。三、幾點建議 針對上述困難和問題，視察組提出了以下幾點建議： （一）提高認識，切實加強對物業(yè)管理工作的領導。物業(yè)管理是加強社區(qū)建設，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。市政府要高度重視物業(yè)管理工作并切實加強領導，使其真正成為政府社會管理網(wǎng)絡中的組成部分。要穩(wěn)妥有序地推進舊城改造，積極實施成方連片開發(fā)，為做好下步的物業(yè)管理工作和提升城市品位創(chuàng)造有利條件。要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，注重宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和工作動態(tài)，提高社會各界對物業(yè)管理的認識。同時，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為，依法督促開發(fā)商如期足額配置物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房和物

11、業(yè)管理經(jīng)費。（二）注重前期規(guī)劃建設管理，確保物業(yè)配套設施的完善。要嚴格開發(fā)項目準入制度，繼續(xù)實行物業(yè)管理提前介入制度，促進小區(qū)規(guī)劃建設定位超前、用地集約、配套合理、設施齊全，為實施物業(yè)管理奠定堅實基礎。物業(yè)管理部門要參與小區(qū)綜合驗收工作，對違反規(guī)劃要求的、市政公用基礎設施和公用設施不配套的、工程質(zhì)量低劣的，要依法進行督查整改，切實保證小區(qū)配套設施的同步到位。另外，要盡快成立供熱公司并出臺相關(guān)辦法，建立和規(guī)范由熱電廠到供熱公司，再到住宅小區(qū)的三級供暖體系，進一步做好住宅小區(qū)的集中供熱工作。（三）加大市場培育力度，提高物業(yè)管理企業(yè)綜合實力。要重點抓好扶持物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)品牌、增實力、上等級的工作。要進一步推行物業(yè)管理招投標工作，逐步建立行之有效的競爭機制，不斷做大做強物業(yè)管理企業(yè)，使其從開發(fā)商的附屬中分離出來，真正成為獨立的法人主體和市場主體。要千方百計擴大物業(yè)管理市場總量和覆蓋面，有計劃、有步驟地推進機關(guān)、企事業(yè)單位住房管理社會化，加快物業(yè)管理市場化進程。（四）加強業(yè)主委員會建設，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用。業(yè)主委員會是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系的橋梁，是反映業(yè)主利益，對業(yè)主進行自我教育、自我監(jiān)督、自治自律的群眾組織。建立并完善、規(guī)范業(yè)主委員會的運作機制，充分發(fā)揮其作用，是培育物業(yè)管