房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃問題研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃問題研究文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) , 也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來 源。隨著房地產(chǎn)市場的升溫 ,房地產(chǎn)交易日益頻繁 , 房地產(chǎn)交易過程的稅收問題也 越來越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中 ,大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多 ,稅收負(fù)擔(dān)重 ,令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)此感到頭疼 , 因此通過合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來達(dá) 到減輕稅負(fù)顯得非常重要。 同時(shí), 部分地區(qū)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象 , 也促 使政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加大。 隨著市場不確定因素的增加、 觀 望氣氛的抬頭 ,導(dǎo)致市場成交量的減少 , 意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將進(jìn)一步 縮小, 在這種情況下

2、 ,通過合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來達(dá)到減輕稅負(fù)就顯得更為重要。1 稅收籌劃的概述與現(xiàn)狀1.1 稅收籌劃的概念西方國家被視為 “智慧者的文明行為” 的稅收籌劃， 在我國過去較長時(shí)期被 人們視為神秘地帶和禁區(qū)。直到 1994 年，我國第下部由中國國際稅收研究會(huì)副 會(huì)長、福州市稅務(wù)學(xué)會(huì)會(huì)長唐騰翔與唐向撰寫，題為稅收籌劃的專著由中國 財(cái)經(jīng)出版社出版，才揭開了稅收籌劃的神秘面紗。隨著我國經(jīng)濟(jì)對(duì)外開放程度的提高以及納稅人理財(cái)意識(shí)的提高，越來越多 的納稅人己經(jīng)開始精心研究稅收法規(guī)和企業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)，以合法的方式達(dá)到 減輕稅負(fù)、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的，稅收籌劃也因此成為人們關(guān)注的熱門話題。竇慶菊（ 2003）指

3、出，稅收籌劃 （ 英文為 Taxplanning） 是市場經(jīng)濟(jì)條件下納稅人 的必然選擇。稅收籌劃是指納稅人在不違反稅法及相關(guān)法律法規(guī)的前提下 , 為保證自身的稅后收益 ,運(yùn)用一定的方法 , 對(duì)納稅事宜所作的周密安排或巧妙運(yùn)作。 因 其是在不違法的范圍內(nèi) ,所以于社會(huì)無害。在稅法執(zhí)行中 , 法無明文一般也不為 過。因稅收籌劃對(duì)各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體 （包括單位和個(gè)人 ）有利, 應(yīng)視為其合法權(quán)益 , 故很 為納稅人所重視。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下 , 稅收籌劃在保證納稅人取得稅后最 大收益的基礎(chǔ)上 , 應(yīng)當(dāng)而且能夠?qū)υ鰪?qiáng)納稅人的納稅意識(shí)、促使企業(yè)提高經(jīng)營管 理水平、促進(jìn)稅收法律法規(guī)的進(jìn)一步完善、 降低稅收征納

4、成本等方面發(fā)揮應(yīng)有的 作用。謝東明（2009）指出，稅收籌劃 , 是指納稅人在稅收法律允許的范圍內(nèi) ,以適用稅收政策和稅收征收管理制度為前提 , 采用稅收法規(guī)所賦予的稅收優(yōu)惠或政策選擇 機(jī)會(huì), 對(duì)自身經(jīng)營、投資和利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先規(guī)劃與安 排, 以達(dá)到節(jié)稅和實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。陳守英（ 2009）認(rèn)為，納稅籌劃就是指納稅人在稅收法律許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)、交易等事項(xiàng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事前選擇和籌劃，以達(dá)到稅負(fù) 最低或利益最大化的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。 納稅籌劃對(duì)企業(yè)而言， 籌劃得當(dāng)有利于 減輕稅負(fù)，提高競爭力；對(duì)國家而言， 稅收籌劃促使企業(yè)遵循

5、國家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo) 向，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使國民經(jīng)濟(jì)健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展。1.2 我國稅收籌劃的現(xiàn)狀李珍萍（2005）認(rèn)為，稅收籌劃在我國起步較晚 ,發(fā)展較為緩慢 ,主要原因之一是我國稅收法制和稅收征管還存在一些問題。 征管水平低造成的稅源或稅基流失問 題嚴(yán)重。如果偷稅的獲益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于稅收籌劃的收益和偷稅的風(fēng)險(xiǎn)時(shí) , 納稅人顯然 不會(huì)再去勞神費(fèi)力地從事稅收籌劃。 二是稅收籌劃一般是針對(duì)直接稅的稅負(fù)的減 少。而我國現(xiàn)行稅制過分倚重增值稅等間接稅 , 所得稅和財(cái)產(chǎn)稅體系簡單且不完 整, 尚未開征國際上通行的社會(huì)保障稅、 遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅、 證券交易利得稅等直接 稅種。這使得我國的所得稅等直接稅

6、收入占整個(gè)稅收收入的比重偏低 , 大量的個(gè) 人納稅人的納稅義務(wù)很小 , 稅收籌劃的空間有限。 蔣麗斌, 彭喜陽（2007）認(rèn)為，稅收籌劃在我國經(jīng)過了數(shù)十年的發(fā)展 , 雖然在理論 研究和實(shí)務(wù)操作上均取得了明顯的成績 , 但從目前的狀況來看 , 我國稅收籌劃無 論是理論還是實(shí)踐都處于系統(tǒng)化的起步階段 , 迄今為止還沒有一套系統(tǒng)、嚴(yán)密的 理論框架和比較規(guī)范的操作技術(shù)。2 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的概述陳美華（ 2008 ）認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是指通過市場機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建 設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo) 性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)

7、。具體可分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)等行業(yè)，廣義的還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性江為鳳（ 2008）認(rèn)為，于其他行業(yè)相比 , 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是對(duì)各種社會(huì)資源的整 合運(yùn)用,資金使用量大 ,涉及領(lǐng)域廣泛、而且產(chǎn)業(yè)鏈和運(yùn)作周期相對(duì)較長。 在房地 產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營、開發(fā)和管理過程中 , 適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用稅收籌劃策略可以為企業(yè)節(jié)省大 量不必要的稅收支出 , 為企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益。鄭麗青（ 2006）指出，納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即 納稅人在法律許可的范圍內(nèi)， 通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排， 以充 分利用稅法

8、提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展， 已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一， 也是 國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收人規(guī)模相當(dāng) 大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用 雖然處于嘗試階段， 但是作為納稅人的一種理財(cái)行為， 有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本 作出計(jì)劃和按排。劉瓊瓊（ 2009）認(rèn)為，稅收籌劃是指企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營事項(xiàng) 的事先籌劃，最終使企業(yè)獲取最大的稅收利益。稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性等特征。房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售 周期長、

9、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于 房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)， 以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。 具體來講， 房 地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性在于：1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，故房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、城 市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。2）合理的稅收籌劃可降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說是公司經(jīng)營管理的一項(xiàng)成本， 合理的稅收籌劃能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。 如，房 地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅制 差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達(dá)到遲納、少納甚至不納稅款的目的。3）房地產(chǎn)

10、企業(yè)的發(fā)展需加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的重視。隨著經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收問題會(huì)愈加復(fù)雜， 其稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、 稅收違法風(fēng)險(xiǎn)、 經(jīng)營損益 風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)變大。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃的重視。張卓（2007）指出，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 各地均制訂了吸引資本流入的政策 , 其核 心內(nèi)容之一便是可選擇的低稅率形式。 我國的一系列經(jīng)濟(jì)特區(qū)、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等都 有顯著的稅收優(yōu)惠政策 ,以吸引投資者進(jìn)行投資 ,這種行為的結(jié)果 ,使得稅收籌劃的條件和機(jī)會(huì)大大改善和增加了。3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與防范3.1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)定義孟英姿（2006）認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)經(jīng)常在稅法規(guī)定性的邊緣操作，而稅

11、收籌劃的根本目的在于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化， 因此企業(yè)的籌劃行為很可 能因?yàn)樽陨韺I(yè)素質(zhì)不高、 對(duì)稅法理解不透徹或稅收政策的變化， 而在不經(jīng)意間 違反稅法，使本來的合法籌劃行為變?yōu)檫`法的偷稅行為，從而導(dǎo)致籌劃風(fēng)險(xiǎn)。王珍義（ 2004）指出，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn) , 通俗地講就是稅收籌劃活動(dòng)因各種原因失敗而付出的代價(jià)。由于稅收籌劃是在經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生之前作出的決策 , 而稅收法規(guī)具有時(shí)效性 , 再加上經(jīng)營環(huán)境因素及其他因素的錯(cuò)綜復(fù)雜 ,使其具有不確定性 ,蘊(yùn)涵著較大的風(fēng)險(xiǎn)。韓雪（2009）指出，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，是指納稅人在開展稅收籌劃時(shí)，由于各種不確定因素的存在， 使稅收籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期目標(biāo)的可能性以及由此

12、造成的損失，或?qū)е碌牟涣己蠊?。稅收籌劃是門科學(xué)，也是一項(xiàng)復(fù)雜的決策過程。 它不僅涉及納稅人的納稅行為， 也涉及納稅人的經(jīng)營活動(dòng)、 管理活動(dòng)以及會(huì)計(jì)信息等， 不僅涉及到稅收法律法規(guī)， 也涉及到財(cái)務(wù)管理、 會(huì)計(jì)等其他的法律法規(guī)， 不僅涉及企業(yè)本身經(jīng)營狀況的變化， 也涉及到企業(yè)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化， 這其中存在有大量的不確定因素， 從而導(dǎo)致了稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的存在。3.2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范陳煥平（2009）指出，由于稅收籌劃目的的特殊性 ,其風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的 , 但也是可以防范和控制的。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn) , 籌劃人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出擊 ,針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因 , 采取積極有效的措施 ,預(yù)防和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。只

13、有這樣 , 才能提高稅收籌劃的收益 ,實(shí)現(xiàn)籌劃的目的。李珍萍（ 2009）認(rèn)為 ，第一，樹立稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)意思 , 立足于事先防范。作為委托人和納稅人本身也要對(duì)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí) , 稅收籌劃只能在定的政策條件下 ,并且在定的范圍內(nèi)發(fā)生作用 ,不能對(duì)其要求過高。 第二，研究掌握稅法規(guī)定和充分領(lǐng)會(huì)立法精神 , 準(zhǔn)確理解和把握稅收政策的內(nèi)涵稅收籌劃必須堅(jiān)持合法性原則。所以納稅人必須及時(shí)、系統(tǒng)地學(xué)習(xí)稅收法律和稅收政策,并全面了解與投資、經(jīng)營、籌資活動(dòng)相關(guān)的稅收法規(guī)、其他法規(guī)及處理慣例, 使稅收籌劃在合法條件下進(jìn)行。第三，充分了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)征管的特點(diǎn)和具體要求,使稅收籌劃能得到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)

14、可。進(jìn)行稅收籌劃 , 由于許多活動(dòng)都是在法律的邊界運(yùn)作 ,稅收籌劃人員很難準(zhǔn)確把握其確切的界限 , 有些問題在概念的界定上本來就很模糊 ,比如稅收籌劃與避稅的區(qū)別等 ,況且我國國情比較復(fù)雜 , 因此,我國的稅收立法賦予地方一定的稅收立法權(quán) , 對(duì)稅收?qǐng)?zhí)法部門也賦予較大的自由裁 量權(quán), 這就要求稅收籌劃者在正確理解稅收政策的規(guī)定性、巧妙運(yùn)用會(huì)計(jì)技術(shù)的 同時(shí), 隨時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)管理的特點(diǎn)和具體方法。第四，聘請(qǐng)稅收籌 劃專家,提高稅收籌劃的權(quán)威性和可靠性。稅收籌劃是一門綜合性學(xué)科 ,涉及稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、企業(yè)管理、經(jīng)營管理等多方面 , 其專業(yè)性相當(dāng)強(qiáng) , 需要專業(yè)技能 較高的專家來操作主要

15、參考文獻(xiàn)1 竇慶菊 . 論稅收籌劃的積極作用 J. 山西財(cái)政稅務(wù)?？茖W(xué)校學(xué)報(bào) ,2003,2306):49-50.謝東明. 對(duì)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)思考 J. 大眾商務(wù),2009, (102):120,123 陳守英.房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃發(fā)展研究 J. 發(fā)展研究, 2009,(05):76-77 李珍萍.稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及防范J.湖南稅務(wù)高等?？茖W(xué)校學(xué)4報(bào),2005,(02):3-5J. 中南林業(yè)科中國商界 ( 下半月 ),時(shí)代經(jīng)貿(mào)(下旬5 蔣麗斌, 彭喜陽 . 稅收籌劃在我國的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析 技大學(xué)學(xué)報(bào) (社會(huì)科學(xué)版 ), 2007,(03):110-1126 陳美華 . 房地產(chǎn)企業(yè)稅收的現(xiàn)狀和納稅的策略探析 J.2008,(12):3,77 江為鳳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析J.刊),2008,(7):56-578 鄭麗青.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實(shí)踐的探討N.科技創(chuàng)業(yè)月刊,2006,(1):103,1239 劉瓊瓊. 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃問題探究 J.