物業(yè)管理概論：第十章 物業(yè)管理法律責任制度

1、第十章 物業(yè)管理法律責任制度,第十章 物業(yè)管理法律責任制度,第一節(jié) 法律責任與物業(yè)管理法律責任概述 第二節(jié) 物業(yè)管理民事法律責任 第三節(jié) 物業(yè)管理行政法律責任 第四節(jié) 物業(yè)管理刑事責任,第一節(jié) 法律責任與物業(yè)管理法律責任概述,法律責任與法律制裁 物業(yè)管理的法律責任的概念和特征,一、法律責任與法律制裁,一)法律責任的概念和特征 法律責任是指由于違法行為或者不屬于違法的某些法律事實的出現(xiàn)使責任主體應對國家、社會或者他人承擔的法律上的責任。 法律責任與政治責任、道德責任等其他社會責任不同，它具有以下三個特征：(1)法定性。(2)國家強制性。(3)專門性。(4)程序性,二)法律責任的種類,法律責任的種

2、類，也是法律責任的各種表現(xiàn)形式，根據不同的標準，可以作不同的劃分。 下面是以引起責任的行為性質為標準，將法律責任劃分為民事法律責任、刑事法律責任、行政法律責任、經濟法律責任、國家賠償法律責任與違憲法律責任,二)法律責任的種類,1民事法律責任 民事法律責任，簡稱民事責任，是指由于違反民法、違約或由于民法規(guī)定所應承擔的一種法律責任,二)法律責任的種類,2刑事法律責任 刑事法律責任，簡稱刑事責任，是指行為人因其犯罪行為所必須承受的，由司法機關代表國家所確定的否定性法的后果，與民事責任不同，刑事責任不存在無過錯責任的問題；同時，行為人在主觀上是故意還是過失，以及故意或過失的形式和程度，對刑事責任的有無

3、、刑事責任的種類與大小，都有重要的意義，這一點，也與民事責任明顯不同,二)法律責任的種類,3行政法律責任 行政法律責任，簡稱行政責任，是指因違反行政法或因行政法規(guī)定而應承擔的法律責任。 在中國，行政責任大體可以分為以下四類：一般公民、法人違反一般經濟、行政管理法律、法規(guī)而應承擔的法律責任。無過錯行政責任。行政機關工作人員違法失職行為而應承擔的法律責任，即行政處分。行政機關及其工作人員在行政訴訟敗訴后而產生的行政責任,二)法律責任的種類,4經濟法律責任 經濟法律責任，簡稱經濟責任，是指因違反一般經濟法規(guī)或特定的法律事實出現(xiàn)而承擔的法律責任。 5國家賠償法律責任 國家賠償法律責任，簡稱國家賠償責任

4、，是指國家對于國家機關及其工作人員執(zhí)行職務、行使公共權力，損害公民、法人和其他組織的法定權利與合法利益所應承擔的賠償責任,二)法律責任的種類,6違憲法律責任 違憲法律責任，簡稱違憲責任，是指由于有關國家機關制定的某種法律、法規(guī)和規(guī)章，或有關國家機關、社會組織或公民從事的與憲法規(guī)定相抵觸的活動而產生的法律責任,三)法律責任的構成,1責任主體 責任主體是指因違法、違約或違反法定事由而承擔法律責任的人，包括自然人、法人和其他社會組織。 2違法行為或違約行為 違法行為或違約行為包括作為和不作為兩類。作為是指人的積極的身體活動。不作為是指人的消極的身體活動,三)法律責任的構成,3損害結果 損害結果是指違

5、法行為或違約行為侵犯他人或社會的權利和利益所造成的損失和傷害，包括實際損害、喪失所得利益以及預期可得利益,三)法律責任的構成,4因果關系 因果關系是違法行為或違約行為與損害結果之間的必然聯(lián)系。 5主觀過錯 主觀過錯是指行為人實施違法行為或違約行為時的主觀心理狀態(tài),四)追究法律責任的原則,1)責任法定原則。 (2)責任自負原則。 (3)程序保障原則。 (4)過錯或者罪過與懲罰相適應的原則。 (5)懲罰與教育相結合的原則,五)法律責任的減輕與免除,法律責任的減輕和免除，即通常所說的免責。“免責”同“無責任”或“不負責任”在內涵上是不同的。 免責以法律責任的存在為前提，是指雖然違法者事實上違反了法律

6、，并且具備承擔法律責任的條件，但由于法律規(guī)定的某些主觀或客觀條件，可以被部分或全部地免除(即不實際承擔)法律責任,五)法律責任的減輕與免除,無責任”或“不負責任”則是指雖然行為人事實上或形式上違反了法律，但因其不具備法律上應負責任的條件，故沒有也不承擔法律責任。 例如，未達到法定責任年齡、精神失常、正當防衛(wèi)、緊急避險等屬于不負法律責任的條件,五)法律責任的減輕與免除,按免責的條件和方式可以分為：(1)時效免責(2)不訴免責(3)自首、立功免責(4)補救免責(5)協(xié)議免責或意定免責(6)自助免責(7)人道主義免責,六)法律制裁,法律制裁，根據違法行為和法律責任的性質以及實施制裁的機關和方法的不同

7、，一般可以分為以下幾類： 1刑事制裁 2民事制裁 3經濟制裁,六)法律制裁,4行政制裁 根據行政違法的程度，實施制裁的機關、方法和承受制裁的主體不同，行政制裁又可分為以下幾種：(1)行政處罰(2)行政處分(3)勞動教養(yǎng) 5違憲制裁 違憲制裁的方式有兩種： (1)撤銷同憲法相抵觸的法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)。 (2)罷免違憲失職的國家重要領導人,二、物業(yè)管理的法律責任的概念和特征,一)物業(yè)管理法律責任的概念和分類 (二)物業(yè)管理法律責任的特征,一)物業(yè)管理法律責任的概念和分類,物業(yè)管理法律責任是指物業(yè)管理責任主體包括自然人、法人、其他社會組織或國家機關工作人員等因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定

8、的義務或物業(yè)管理合同約定的義務，或者因不正當行使自己的權利、職權，或者因某種法律事實的出現(xiàn)，而要依法承受的法律上的責任,一)物業(yè)管理法律責任的概念和分類,由于應當承擔的法律責任性質、程度的不同，通常物業(yè)管理的法律責任可分為民事責任、行政責任和刑事責任三種,二)物業(yè)管理法律責任的特征,1)法定責任與協(xié)議責任相結合。 (2)法律責任的種類和復合關系復雜性。 (3)技術規(guī)范確定的責任分量比較大。 (4)法律責任的承擔主體具有特定的身份,第二節(jié) 物業(yè)管理民事法律責任,民事法律責任，簡稱民事責任，是指由于違反民法、違約或由于民法規(guī)定所應承擔的一種法律責任。民事責任一般分為以下種類：違約責任，侵權責任，不

9、履行法定義務的民事責任。 按照我國民法的規(guī)定，對應的物業(yè)管理民事法律責任就由物業(yè)管理違約責任、物業(yè)管理侵權責任組成,一、物業(yè)管理違約責任,物業(yè)管理活動中通常主要的違約行為有： (1)房地產發(fā)展商或前期物業(yè)管理單位未按政府有關規(guī)定及物業(yè)管理服務合同規(guī)定提供公用設施專用基金、物業(yè)管理用房、部分商業(yè)用房。 (2)物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理服務合同的規(guī)定內容和義務提供物業(yè)管理服務工作,一、物業(yè)管理違約責任,3)物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務合同約定，擅自擴大收費范圍，提高收費標準，超標準向業(yè)主、住戶收取管理費。 (4)業(yè)主、住戶違反物業(yè)管理服務合同和業(yè)主公約的規(guī)定義務，不繳納管理費、住宅維修基金。 (5)

10、業(yè)主、住戶、業(yè)主大會或業(yè)主委員會違反業(yè)主公約規(guī)定義務，擅自改變房屋用途或違章裝修，或不服從物業(yè)管理公司的正當合理管理,二、物業(yè)管理侵權責任,一)侵權行為的概念和特征 (二)侵權行為的分類 (三)侵權責任的歸責原則 (四)一般侵權民事責任的構成要件 (五)特殊侵權的民事責任 (六)免除民事責任的條件 (七)物業(yè)管理活動中的侵權行為,一)侵權行為的概念和特征,侵權行為，指行為人侵害他人財產和其他合法利益，依法應承擔民事責任的行為。 侵權行為的一般特征是： (1)侵權行為是一種民事違法行為，依法產生民事責任后果。 (2)侵權行為侵犯的是民事主體的法定權利或相對權利。 (3)侵權行為是一種由侵害人單方

11、實施的不法行為,二)侵權行為的分類,侵權行為按照不同的標準可以作不同的分類。 (1)一般侵權行為與特殊侵權行為。 (2)侵害財產權行為和侵害人身權行為。 (3)單獨侵權行為與共同侵權行為。 (4)積極侵權行為和消極侵權行為,三)侵權責任的歸責原則,1過錯責任原則 2無過錯責任原則 3公平責任原則,四)一般侵權民事責任的構成要件,按照民法學的通說，構成一般民事責任應具備以下要件： 1損害事實的客觀存在 2行為的違法性 3違法行為和損害事實之間的因果關系 4行為人的過錯,五)特殊侵權的民事責任,1國家機關及其工作人員職務侵權致人損害的民事責任 2產品質量不合格致人損害的民事責任 3高度危險作業(yè)致人

12、損害的民事責任 4污染環(huán)境致人損害的民事責任 5地面施工致人損害的民事責任 6建筑物致人損害的民事責任 7動物致人損害的民事責任 8被監(jiān)護人致人損害的民事責任,六)免除民事責任的條件,根據現(xiàn)行法律和司法實踐，免除民事責任的條件，除了前面已經談到的職務授權行為、正當防衛(wèi)及緊急避險外，還有以下一些： 1不可抗力 2受害人的過錯 3受害人的同意 4第三人的過錯 5意外事件 6自助行為,七)物業(yè)管理活動中的侵權行為,物業(yè)管理活動中通常主要的侵權行為有： (1)因房屋建筑質量不合格而產生的侵權行為。 (2)因物業(yè)維修施工造成他人損害的侵權行為。 (3)物業(yè)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造

13、成他人損害的侵權行為。 (4)因妨礙行為而產生的侵權行為。 (5)物業(yè)管理公司員工違法履行職務造成的侵權行為,三、物業(yè)管理民事責任的承擔方式,物業(yè)管理民事責任的承擔方式實際上就是我國民法所規(guī)定的民事責任承擔方式。主要有： (1)停止侵害。這是指停止正在進行的不法侵害行為。 (2)排除妨礙。這是指將妨礙他人權利行使的障礙除去。 (3)消除危險。這是指行為人的行為有造成他人損害或再次造成他人損害的危險時，行為人應將危險的源頭除去,三、物業(yè)管理民事責任的承擔方式,4)返還財產。這是指一方當事人將無權占有的他人財產返還對方當事人。 (5)修復、更換或恢復原狀,三、物業(yè)管理民事責任的承擔方式,6)賠償損失。這是指行為人用支付一定的金錢或其他財物，賠償因不法行為給他人造成的損害。 (7)消除影響，恢復名譽，賠禮道歉。這些都是指對侵害人身權的行為適用的精神上補救的責任形式,第三節(jié) 物業(yè)管理行政法律責任,物業(yè)管理活動中的違法行為 物業(yè)管理行政管理處罰的種類 物業(yè)管理行政主體的行政處分種類,一、物業(yè)管理活動中的違法行為,追究物業(yè)管理行政法律責任的事實依據是物業(yè)管理活動中產生的行政責任的違法行為。通常這種違法行為主要有以下四種： (1)非法經營行為。 (2)妨礙管理行為。 (3)不正當競爭行為。 (4)非法買賣、租賃物業(yè)的行為,二、物業(yè)管理行政管