物業(yè)管理概論：第十章 物業(yè)管理法律責(zé)任制度

1、第十章 物業(yè)管理法律責(zé)任制度,第十章 物業(yè)管理法律責(zé)任制度,第一節(jié) 法律責(zé)任與物業(yè)管理法律責(zé)任概述 第二節(jié) 物業(yè)管理民事法律責(zé)任 第三節(jié) 物業(yè)管理行政法律責(zé)任 第四節(jié) 物業(yè)管理刑事責(zé)任,第一節(jié) 法律責(zé)任與物業(yè)管理法律責(zé)任概述,法律責(zé)任與法律制裁 物業(yè)管理的法律責(zé)任的概念和特征,一、法律責(zé)任與法律制裁,一)法律責(zé)任的概念和特征 法律責(zé)任是指由于違法行為或者不屬于違法的某些法律事實(shí)的出現(xiàn)使責(zé)任主體應(yīng)對國家、社會或者他人承擔(dān)的法律上的責(zé)任。 法律責(zé)任與政治責(zé)任、道德責(zé)任等其他社會責(zé)任不同，它具有以下三個(gè)特征：(1)法定性。(2)國家強(qiáng)制性。(3)專門性。(4)程序性,二)法律責(zé)任的種類,法律責(zé)任的種

2、類，也是法律責(zé)任的各種表現(xiàn)形式，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以作不同的劃分。 下面是以引起責(zé)任的行為性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，將法律責(zé)任劃分為民事法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、國家賠償法律責(zé)任與違憲法律責(zé)任,二)法律責(zé)任的種類,1民事法律責(zé)任 民事法律責(zé)任，簡稱民事責(zé)任，是指由于違反民法、違約或由于民法規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的一種法律責(zé)任,二)法律責(zé)任的種類,2刑事法律責(zé)任 刑事法律責(zé)任，簡稱刑事責(zé)任，是指行為人因其犯罪行為所必須承受的，由司法機(jī)關(guān)代表國家所確定的否定性法的后果，與民事責(zé)任不同，刑事責(zé)任不存在無過錯(cuò)責(zé)任的問題；同時(shí)，行為人在主觀上是故意還是過失，以及故意或過失的形式和程度，對刑事責(zé)任的有無

3、、刑事責(zé)任的種類與大小，都有重要的意義，這一點(diǎn)，也與民事責(zé)任明顯不同,二)法律責(zé)任的種類,3行政法律責(zé)任 行政法律責(zé)任，簡稱行政責(zé)任，是指因違反行政法或因行政法規(guī)定而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。 在中國，行政責(zé)任大體可以分為以下四類：一般公民、法人違反一般經(jīng)濟(jì)、行政管理法律、法規(guī)而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。無過錯(cuò)行政責(zé)任。行政機(jī)關(guān)工作人員違法失職行為而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，即行政處分。行政機(jī)關(guān)及其工作人員在行政訴訟敗訴后而產(chǎn)生的行政責(zé)任,二)法律責(zé)任的種類,4經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任 經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任，簡稱經(jīng)濟(jì)責(zé)任，是指因違反一般經(jīng)濟(jì)法規(guī)或特定的法律事實(shí)出現(xiàn)而承擔(dān)的法律責(zé)任。 5國家賠償法律責(zé)任 國家賠償法律責(zé)任，簡稱國家賠償責(zé)任

4、，是指國家對于國家機(jī)關(guān)及其工作人員執(zhí)行職務(wù)、行使公共權(quán)力，損害公民、法人和其他組織的法定權(quán)利與合法利益所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任,二)法律責(zé)任的種類,6違憲法律責(zé)任 違憲法律責(zé)任，簡稱違憲責(zé)任，是指由于有關(guān)國家機(jī)關(guān)制定的某種法律、法規(guī)和規(guī)章，或有關(guān)國家機(jī)關(guān)、社會組織或公民從事的與憲法規(guī)定相抵觸的活動而產(chǎn)生的法律責(zé)任,三)法律責(zé)任的構(gòu)成,1責(zé)任主體 責(zé)任主體是指因違法、違約或違反法定事由而承擔(dān)法律責(zé)任的人，包括自然人、法人和其他社會組織。 2違法行為或違約行為 違法行為或違約行為包括作為和不作為兩類。作為是指人的積極的身體活動。不作為是指人的消極的身體活動,三)法律責(zé)任的構(gòu)成,3損害結(jié)果 損害結(jié)果是指違

5、法行為或違約行為侵犯他人或社會的權(quán)利和利益所造成的損失和傷害，包括實(shí)際損害、喪失所得利益以及預(yù)期可得利益,三)法律責(zé)任的構(gòu)成,4因果關(guān)系 因果關(guān)系是違法行為或違約行為與損害結(jié)果之間的必然聯(lián)系。 5主觀過錯(cuò) 主觀過錯(cuò)是指行為人實(shí)施違法行為或違約行為時(shí)的主觀心理狀態(tài),四)追究法律責(zé)任的原則,1)責(zé)任法定原則。 (2)責(zé)任自負(fù)原則。 (3)程序保障原則。 (4)過錯(cuò)或者罪過與懲罰相適應(yīng)的原則。 (5)懲罰與教育相結(jié)合的原則,五)法律責(zé)任的減輕與免除,法律責(zé)任的減輕和免除，即通常所說的免責(zé)?！懊庳?zé)”同“無責(zé)任”或“不負(fù)責(zé)任”在內(nèi)涵上是不同的。 免責(zé)以法律責(zé)任的存在為前提，是指雖然違法者事實(shí)上違反了法律

6、，并且具備承擔(dān)法律責(zé)任的條件，但由于法律規(guī)定的某些主觀或客觀條件，可以被部分或全部地免除(即不實(shí)際承擔(dān))法律責(zé)任,五)法律責(zé)任的減輕與免除,無責(zé)任”或“不負(fù)責(zé)任”則是指雖然行為人事實(shí)上或形式上違反了法律，但因其不具備法律上應(yīng)負(fù)責(zé)任的條件，故沒有也不承擔(dān)法律責(zé)任。 例如，未達(dá)到法定責(zé)任年齡、精神失常、正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)等屬于不負(fù)法律責(zé)任的條件,五)法律責(zé)任的減輕與免除,按免責(zé)的條件和方式可以分為：(1)時(shí)效免責(zé)(2)不訴免責(zé)(3)自首、立功免責(zé)(4)補(bǔ)救免責(zé)(5)協(xié)議免責(zé)或意定免責(zé)(6)自助免責(zé)(7)人道主義免責(zé),六)法律制裁,法律制裁，根據(jù)違法行為和法律責(zé)任的性質(zhì)以及實(shí)施制裁的機(jī)關(guān)和方法的不同

7、，一般可以分為以下幾類： 1刑事制裁 2民事制裁 3經(jīng)濟(jì)制裁,六)法律制裁,4行政制裁 根據(jù)行政違法的程度，實(shí)施制裁的機(jī)關(guān)、方法和承受制裁的主體不同，行政制裁又可分為以下幾種：(1)行政處罰(2)行政處分(3)勞動教養(yǎng) 5違憲制裁 違憲制裁的方式有兩種： (1)撤銷同憲法相抵觸的法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)。 (2)罷免違憲失職的國家重要領(lǐng)導(dǎo)人,二、物業(yè)管理的法律責(zé)任的概念和特征,一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念和分類 (二)物業(yè)管理法律責(zé)任的特征,一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念和分類,物業(yè)管理法律責(zé)任是指物業(yè)管理責(zé)任主體包括自然人、法人、其他社會組織或國家機(jī)關(guān)工作人員等因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定

8、的義務(wù)或物業(yè)管理合同約定的義務(wù)，或者因不正當(dāng)行使自己的權(quán)利、職權(quán)，或者因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，而要依法承受的法律上的責(zé)任,一)物業(yè)管理法律責(zé)任的概念和分類,由于應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任性質(zhì)、程度的不同，通常物業(yè)管理的法律責(zé)任可分為民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任三種,二)物業(yè)管理法律責(zé)任的特征,1)法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合。 (2)法律責(zé)任的種類和復(fù)合關(guān)系復(fù)雜性。 (3)技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任分量比較大。 (4)法律責(zé)任的承擔(dān)主體具有特定的身份,第二節(jié) 物業(yè)管理民事法律責(zé)任,民事法律責(zé)任，簡稱民事責(zé)任，是指由于違反民法、違約或由于民法規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的一種法律責(zé)任。民事責(zé)任一般分為以下種類：違約責(zé)任，侵權(quán)責(zé)任，不

9、履行法定義務(wù)的民事責(zé)任。 按照我國民法的規(guī)定，對應(yīng)的物業(yè)管理民事法律責(zé)任就由物業(yè)管理違約責(zé)任、物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任組成,一、物業(yè)管理違約責(zé)任,物業(yè)管理活動中通常主要的違約行為有： (1)房地產(chǎn)發(fā)展商或前期物業(yè)管理單位未按政府有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定提供公用設(shè)施專用基金、物業(yè)管理用房、部分商業(yè)用房。 (2)物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定內(nèi)容和義務(wù)提供物業(yè)管理服務(wù)工作,一、物業(yè)管理違約責(zé)任,3)物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、住戶收取管理費(fèi)。 (4)業(yè)主、住戶違反物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主公約的規(guī)定義務(wù)，不繳納管理費(fèi)、住宅維修基金。 (5)

10、業(yè)主、住戶、業(yè)主大會或業(yè)主委員會違反業(yè)主公約規(guī)定義務(wù)，擅自改變房屋用途或違章裝修，或不服從物業(yè)管理公司的正當(dāng)合理管理,二、物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任,一)侵權(quán)行為的概念和特征 (二)侵權(quán)行為的分類 (三)侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則 (四)一般侵權(quán)民事責(zé)任的構(gòu)成要件 (五)特殊侵權(quán)的民事責(zé)任 (六)免除民事責(zé)任的條件 (七)物業(yè)管理活動中的侵權(quán)行為,一)侵權(quán)行為的概念和特征,侵權(quán)行為，指行為人侵害他人財(cái)產(chǎn)和其他合法利益，依法應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的行為。 侵權(quán)行為的一般特征是： (1)侵權(quán)行為是一種民事違法行為，依法產(chǎn)生民事責(zé)任后果。 (2)侵權(quán)行為侵犯的是民事主體的法定權(quán)利或相對權(quán)利。 (3)侵權(quán)行為是一種由侵害人單方

11、實(shí)施的不法行為,二)侵權(quán)行為的分類,侵權(quán)行為按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以作不同的分類。 (1)一般侵權(quán)行為與特殊侵權(quán)行為。 (2)侵害財(cái)產(chǎn)權(quán)行為和侵害人身權(quán)行為。 (3)單獨(dú)侵權(quán)行為與共同侵權(quán)行為。 (4)積極侵權(quán)行為和消極侵權(quán)行為,三)侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則,1過錯(cuò)責(zé)任原則 2無過錯(cuò)責(zé)任原則 3公平責(zé)任原則,四)一般侵權(quán)民事責(zé)任的構(gòu)成要件,按照民法學(xué)的通說，構(gòu)成一般民事責(zé)任應(yīng)具備以下要件： 1損害事實(shí)的客觀存在 2行為的違法性 3違法行為和損害事實(shí)之間的因果關(guān)系 4行為人的過錯(cuò),五)特殊侵權(quán)的民事責(zé)任,1國家機(jī)關(guān)及其工作人員職務(wù)侵權(quán)致人損害的民事責(zé)任 2產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任 3高度危險(xiǎn)作業(yè)致人

12、損害的民事責(zé)任 4污染環(huán)境致人損害的民事責(zé)任 5地面施工致人損害的民事責(zé)任 6建筑物致人損害的民事責(zé)任 7動物致人損害的民事責(zé)任 8被監(jiān)護(hù)人致人損害的民事責(zé)任,六)免除民事責(zé)任的條件,根據(jù)現(xiàn)行法律和司法實(shí)踐，免除民事責(zé)任的條件，除了前面已經(jīng)談到的職務(wù)授權(quán)行為、正當(dāng)防衛(wèi)及緊急避險(xiǎn)外，還有以下一些： 1不可抗力 2受害人的過錯(cuò) 3受害人的同意 4第三人的過錯(cuò) 5意外事件 6自助行為,七)物業(yè)管理活動中的侵權(quán)行為,物業(yè)管理活動中通常主要的侵權(quán)行為有： (1)因房屋建筑質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。 (2)因物業(yè)維修施工造成他人損害的侵權(quán)行為。 (3)物業(yè)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造

13、成他人損害的侵權(quán)行為。 (4)因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。 (5)物業(yè)管理公司員工違法履行職務(wù)造成的侵權(quán)行為,三、物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式,物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式實(shí)際上就是我國民法所規(guī)定的民事責(zé)任承擔(dān)方式。主要有： (1)停止侵害。這是指停止正在進(jìn)行的不法侵害行為。 (2)排除妨礙。這是指將妨礙他人權(quán)利行使的障礙除去。 (3)消除危險(xiǎn)。這是指行為人的行為有造成他人損害或再次造成他人損害的危險(xiǎn)時(shí)，行為人應(yīng)將危險(xiǎn)的源頭除去,三、物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式,4)返還財(cái)產(chǎn)。這是指一方當(dāng)事人將無權(quán)占有的他人財(cái)產(chǎn)返還對方當(dāng)事人。 (5)修復(fù)、更換或恢復(fù)原狀,三、物業(yè)管理民事責(zé)任的承擔(dān)方式,6)賠償損失。這是指行為人用支付一定的金錢或其他財(cái)物，賠償因不法行為給他人造成的損害。 (7)消除影響，恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉。這些都是指對侵害人身權(quán)的行為適用的精神上補(bǔ)救的責(zé)任形式,第三節(jié) 物業(yè)管理行政法律責(zé)任,物業(yè)管理活動中的違法行為 物業(yè)管理行政管理處罰的種類 物業(yè)管理行政主體的行政處分種類,一、物業(yè)管理活動中的違法行為,追究物業(yè)管理行政法律責(zé)任的事實(shí)依據(jù)是物業(yè)管理活動中產(chǎn)生的行政責(zé)任的違法行為。通常這種違法行為主要有以下四種： (1)非法經(jīng)營行為。 (2)妨礙管理行為。 (3)不正當(dāng)競爭行為。 (4)非法買賣、租賃物業(yè)的行為,二、物業(yè)管理行政管