浙江2011年4月自考真題房地產(chǎn)投資分析54404

1、浙江省2011年4月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)投資分析試題課程代碼：00171一、單項選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分) 在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。 1具備開發(fā)建設(shè)條件、可以立即開始建設(shè)的土地稱為( ) A.生地 B.熟地 C.毛地 D.建設(shè)用地 2通貨膨脹風險也稱為( ) A.購買力風險 B.持有期風險 C.利率風險 D.變現(xiàn)風險 3一個投資者花費100萬元購買了一套商品住宅，這一行為屬于( ) A.房地產(chǎn)開發(fā)投資 B.置業(yè)投資 C.間接投資 D.金融投資 4企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)

2、生的費用叫做( ) A.管理費用 B.期間費用 C.財務(wù)費用 D.經(jīng)營費用 5全部投資收益率反映了( ) A.未來收益的現(xiàn)值是多少 B.投資者自有資金的收益水平 C.某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率 D.全部已投入資本的收益水平 6某企業(yè)2008年經(jīng)營利潤100萬元，經(jīng)營成本90萬元，支付所得稅20萬元，營業(yè)外收支凈額為30萬元，則該企業(yè)2008年利潤總額為( ) A.20萬元 B.40萬元 C.80萬元 D.130萬元 7某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟寫字樓，并將其用于出租以獲取租金收入，則該開發(fā)商的成本構(gòu)成為( ) A.開發(fā)過程中的成本支出 B.建設(shè)成本和出租成本 C.

3、建設(shè)成本和經(jīng)營成本 D.出租成本 8按照規(guī)定，征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的( ) A.一至三倍 B.四至六倍 C.六至十倍 D.十至十二倍 9按照國家有關(guān)法律規(guī)定，工業(yè)用地最高土地使用權(quán)出讓年限為( ) A.40年 B.50年 C.60年 D.70年 10按照規(guī)定，征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的，由_批準。 ( ) A.國務(wù)院 B.建設(shè)部 C.全國人民代表大會 D.省、自治區(qū)、直轄市人民政府 11所謂市場是指( ) A.參與市場交易的買家和賣家 B.買賣雙方交易的對象 C.能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達成彼此都能接受的價格的任何安排 D.

4、買賣行為發(fā)生的特定空間場合 12根據(jù)購買者購買目的的不同，可以將房地產(chǎn)市場分為( ) A.自用市場和轉(zhuǎn)賣市場 B.自用市場和投資市場 C.自用市場和出租市場 D.自用市場和投機市場 13降低土地使用權(quán)出讓金收費標準會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低，從而供給曲線會_平移。( ) A.向左 B.向右 C.向上 D.向下 14分析利潤為零時項目的成本、售價或銷售率所處的狀態(tài)，這一分析方法是( ) A.盈虧平衡分析 B.單變量敏感性分析 C.多變量敏感性分析 D.風險分析 15市場分析人員通過專家訪談自行調(diào)查收集到的信息叫做( ) A.內(nèi)部數(shù)據(jù) B.外部數(shù)據(jù) C.加工信息 D.原始信息16可行性研究包括四個

5、工作階段：項目的評估和決策初步可行性研究投資機會研究詳細可行性研究，按照發(fā)生的先后順序排列正確的是( ) A. B. C. D. 17借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下將財產(chǎn)作為貸款的擔保，這一擔保形式被稱為( ) A.保證 B.抵押 C.質(zhì)押 D.留置 18房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)權(quán)益增長率的計算公式是( ) A.(報告期所有者權(quán)益-基期所有者權(quán)益)/報告期所有者權(quán)益100% B.(報告期所有者權(quán)益-基期所有者權(quán)益)/基期所有者權(quán)益100% C.(基期所有者權(quán)益-報告期所有者權(quán)益)/基期所有者權(quán)益100% D.(基期所有者權(quán)益-報告期所有者權(quán)益)/報告期所有者權(quán)益100% 19以下關(guān)于流動比率1

6、的說法正確的是( ) A.該指標屬于長期償債能力指標 B.在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上 C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動比率1通常較高，在2左右 D.流動比率1=（流動資產(chǎn)/流動負債）100% 20融資決策過程中包括以下環(huán)節(jié)：發(fā)現(xiàn)問題；擬定方案；方案選擇；組織實施；信息反饋調(diào)整；確定目標，各環(huán)節(jié)的先后順序排列正確的是( ) A. B. C. D. 21降低或減免交易契稅的原因是( ) A.減少政府稅收 B.擴大市場就業(yè) C.鼓勵居民買房 D.鼓勵開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn) 22耕地占用稅的征收方式為( ) A.稅務(wù)機關(guān)征收 B.地方人民政府代征 C.土地管理部門代征 D.建設(shè)主管部門代征 23單

7、純?yōu)楂@取地塊升值而購買及持有土地，在能夠獲得足夠的利潤時將土地原封不動的出售出去，這一行為稱作( ) A.土地期權(quán) B.土地置換 C.土地投機 D.土地開發(fā) 24反映計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的還款及償還計劃的表格是( ) A.營業(yè)成本測算表 B.財務(wù)現(xiàn)金流量表 C.資金來源與運用表 D.營業(yè)利潤測算表二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分) 在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。 25以下關(guān)于土地位置與價值之間的關(guān)系的說法正確的有( ) A.土地的位置從根本上決定

8、了它未來的增值能力 B.地處偏僻的土地沒有開發(fā)價值 C.位于城市邊緣地區(qū)的土地不可能得到高額回報 D.相比較而言，位置好的地塊總是更容易升值 E.距離城市交通要道越近的地塊的價值越高 26小型購物中心投資的特點是( ) A.小型購物中心的輻射半徑通常為步行15分鐘 B.主要向周圍居民出售日常生活用品及提供日常服務(wù) C.通常面向為數(shù)500040000的顧客群 D.主要租客是服裝鞋帽商店 E.主要租客是普通商品店 27以下屬于計征土地增值稅時可以扣除的項目有( ) A.取得土地使用權(quán)所支付的金額 B.房地產(chǎn)開發(fā)成本 C.房地產(chǎn)開發(fā)費用 D.舊房及建筑物的評估價格 E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 28以

9、下關(guān)于土地使用費的繳納人說法正確的有( ) A.土地使用費的繳納人一般為使用土地的單位和個人 B.租賃房屋的，房屋所有人為繳納人 C.土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳納人 D.宅基地使用人為繳納人 E.農(nóng)村工商用地，工商企業(yè)為繳納人 29五通一平中的“五通”指的是上水、下水和( ) A.道路 B.煤氣 C.供電 D.通訊 E.熱力 30以下關(guān)于房地產(chǎn)直接投資和間接投資說法正確的有( ) A.對某一個特定的投資者而言，直接投資和間接投資只能選其一 B.投資者進行房地產(chǎn)直接投資需參與有關(guān)的管理工作 C.投資者進行房地產(chǎn)間接投資不需直接參與有關(guān)管理工作 D.間接投資中投資資金投向有關(guān)證券市場 E.間

10、接投資中投資資金用于購買已經(jīng)建成的房地產(chǎn)商品 31投資分析和企業(yè)財務(wù)會計中成本概念的區(qū)別體現(xiàn)在( ) A.財務(wù)會計中得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的 B.財務(wù)會計中的成本數(shù)據(jù)是對實際發(fā)生費用的記錄 C.投資分析中的成本數(shù)據(jù)是對實際發(fā)生費用的記錄 D.投資分析中的成本數(shù)據(jù)是對未來情況的預(yù)測和估算 E.投資分析中得到的成本數(shù)據(jù)隨方案不同而改變 32可行性研究中的“調(diào)查研究”步驟主要調(diào)查( ) A.供需狀況 B.市場 C.資源 D.人口 E.收入水平 33房地產(chǎn)金融提供服務(wù)的范圍包括( ) A.房屋的抵押貸款 B.土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓 C.房地產(chǎn)開發(fā) D.房屋的銷售 E.房屋的租賃 34以下關(guān)于需求收入彈性系數(shù)

11、的說法正確的有( ) A.需求收入彈性系數(shù)=收入變化的百分比/需求數(shù)量變化的百分比 B.需求收入彈性系數(shù)=需求數(shù)量變化的百分比/收入變化的百分比 C.需求收入彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對收入變化的敏感程度就越高 D.當某種商品的需求量隨收入的增加而增加時，稱對該商品的需求具有“負收入彈性” E.當某種商品的需求量隨收入的增加而增加時，稱對該商品的需求具有“正收入彈性” 三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分) 35何謂財務(wù)評價？房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)效益及財務(wù)費用的主要表現(xiàn)是什么？ 36簡述房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因。 37簡述房地產(chǎn)項目融資對房地產(chǎn)投資者和金融機構(gòu)的意義。 38房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的證書工本費包括哪些費用項目？ 39在吸引新租戶落戶的過程中，寫字樓業(yè)主常采用的租金折扣策略有哪些？ 四、計算題（本大題共2小題，共24分） 40某方案的現(xiàn)金流量如下表所示，基準收益率為15%，試計算（1）靜態(tài)投資回收期；（2）凈現(xiàn)值NPV（將計算表空格處填滿）。（本小題14分） 計算表 單位：萬元 年份012345凈現(xiàn)金流量-2000450550650700800折現(xiàn)系數(shù) 凈現(xiàn)值 累計凈現(xiàn)值 41某人欲購買一套面積