房地產(chǎn)會計制度

1、精品 料推薦房地產(chǎn)企業(yè)會計核算一、概念及執(zhí)行的會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營范圍中地位的不同，可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項目公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計準則和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 。二、會計科目的設(shè)置1、資 產(chǎn) 類級次科目代碼科目名稱輔助核算11001現(xiàn)金11002銀行存款11009其他貨幣資金11101短期投資11102短期投資跌價準備11111應(yīng)收票據(jù)11121應(yīng)收股利11122應(yīng)收利息11131應(yīng)收賬款2113101房款（工程款）項目核算2113102其他客戶往來

2、11132內(nèi)部往來11133其他應(yīng)收款2113301備用金2113302保證金2113303公司內(nèi)部往來2113304公司外部往來2113309其他11141壞賬準備11151預付賬款客戶往來、項目核算11161應(yīng)收補貼款1精品 料推薦11201物資采購11211原材料11221包裝物11231低值易耗品11232材料成本差異11233周轉(zhuǎn)材料11241自制半成品11243開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）項目核算（房產(chǎn)企業(yè)）11244商品進銷差價11245出租開發(fā)產(chǎn)品項目核算（房產(chǎn)企業(yè)）2124501出租開發(fā)產(chǎn)品原值項目核算2124502出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷項目核算11251委托加工物資11261委托代銷商品

3、11271受托代銷商品11281存貨跌價準備11291分期收款發(fā)出商品11301待攤費用11401長期股權(quán)投資11402長期債權(quán)投資11421長期投資減值準備11431委托貸款11501固定資產(chǎn)2150101運輸設(shè)備2150102辦公設(shè)備2150103電器設(shè)備2150104生產(chǎn)設(shè)備2150105房屋2150109其他11502累計折舊2150201運輸設(shè)備2150202辦公設(shè)備2150203電器設(shè)備2150204生產(chǎn)設(shè)備2150205房屋2150209其他11505固定資產(chǎn)減值準備11506臨時設(shè)施11507臨時設(shè)施攤銷11601工程物資2160101專用材料2160102專用設(shè)備216010

4、3預付大型設(shè)備款2精品 料推薦2160104為生產(chǎn)準備的工具及器具11603在建工程11605在建工程減值準備11701固定資產(chǎn)清理11702臨時設(shè)施攤銷清理11801無形資產(chǎn)11805無形資產(chǎn)減值準備11815未確認融資費用11901長期待攤費用2190101開辦費2190102其他11911待處理財產(chǎn)損溢2191101待處理流動資產(chǎn)損溢2191102待處理固定資產(chǎn)損溢2、負債類級次科目代碼科目名稱輔助核算12101短期借款12111應(yīng)付票據(jù)12121應(yīng)付賬款客戶往來、項目核算12123工程結(jié)算12131預收賬款2213101房款（工程款）項目核算2213102其他客戶往來12141代銷商品

5、款12151應(yīng)付工資12153應(yīng)付福利費12161應(yīng)付股利12171應(yīng)交稅金2217101應(yīng)交增值稅2217102未交增值稅2217103應(yīng)交營業(yè)稅2217104應(yīng)交消費稅2217105應(yīng)交資源稅2217106應(yīng)交所得稅2217107應(yīng)交土地增值稅2217108應(yīng)交城市維護建設(shè)稅2217109應(yīng)交房產(chǎn)稅2217110應(yīng)交土地使用稅2217111應(yīng)交車船使用稅2217112應(yīng)交個人所得稅12176其他應(yīng)交款2217601應(yīng)交教育費附加3精品 料推薦2217602應(yīng)交河道管理費2217609其他12181其他應(yīng)付款2218101保證金2218102應(yīng)交住房公積金2218103應(yīng)交工會經(jīng)費22181

6、04應(yīng)交職工教育經(jīng)費2218105公司外部往來2218109其他12191預提費用12201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值12211預計負債12301長期借款12311應(yīng)付債券12321長期應(yīng)付款12331專項應(yīng)付款12341遞延稅款3、所有者權(quán)益類級次科目代碼科目名稱13101實收資本13103已歸還投資13111資本公積13121盈余公積13131本年利潤13141利潤分配4、成本類（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）級次科目代碼科目名稱輔助核算14101開發(fā)成本項目核算2410101土地征用及拆遷補償費項目核算341010101政府地價項目核算341010102土地有關(guān)的稅費項目核算341010103拆遷補償費項目核算241

7、0102前期工程費項目核算341010201勘察丈量費項目核算341010202規(guī)劃設(shè)計費項目核算341010203報批報建費項目核算341010204招標及失標費項目核算341010205三通一平費項目核算341010206建設(shè)方臨時設(shè)施費項目核算2410103建筑安裝工程費項目核算341010301土建工程費項目核算4精品 料推薦44101030101基礎(chǔ)工程項目核算44101030102地下室工程項目核算44101030103主體結(jié)構(gòu)工程項目核算44101030104門工程項目核算44101030105窗工程項目核算44101030106幕墻項目核算44101030107戶內(nèi)精裝修項目核

8、算44101030108公共部位精裝修項目核算44101030109鋼結(jié)構(gòu)工程項目核算44101030110施工用水項目核算44101030111施工用電項目核算341010302安裝工程費項目核算44101030201室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費項目核算44101030202室內(nèi)設(shè)備及其安裝費項目核算44101030203外立面泛光照明工程項目核算2410104基礎(chǔ)設(shè)施費項目核算341010401市政配套費項目核算341010402給水系統(tǒng)費項目核算341010403雨污水系統(tǒng)費項目核算341010404供電系統(tǒng)費項目核算341010405燃氣系統(tǒng)費項目核算341010406有線電視工程費項目核算

9、341010407電話通訊工程費項目核算341010408寬帶工程費項目核算341010409智能化系統(tǒng)費項目核算341010410采暖系統(tǒng)費項目核算341010411園林環(huán)境工程費項目核算2410105公共配套設(shè)施費項目核算341010501會所項目核算341010502幼兒園項目核算341010503學校項目核算341010504游泳池項目核算341010505球場項目核算341010506車站項目核算2410106開發(fā)間接費項目核算341010601轉(zhuǎn)入項目核算2410198成本預提項目核算2410199結(jié)轉(zhuǎn)項目核算14106開發(fā)間接費項目核算2410601工程管理費項目核算341060

10、101監(jiān)理費項目核算341060102預結(jié)算編審費項目核算341060103工程質(zhì)量監(jiān)督費項目核算5精品 料推薦341060104安全監(jiān)督費項目核算341060105工程保險費項目核算341060106其他項目核算2410602資本化借款費用項目核算2410603營銷設(shè)施建造費項目核算341060301廣告設(shè)施費項目核算341060302銷售環(huán)境改造費項目核算341060303售樓處裝修裝飾費項目核算341060304樣板間費用項目核算341060305其他項目核算2410604物業(yè)管理完善費項目核算2410605行政管理費項目核算341060501工資項目核算341060502職工福利費項目

11、核算341060503職工社會保險項目核算341060504住房公積金及房貼項目核算341060505工會經(jīng)費項目核算341060506職工教育經(jīng)費項目核算341060507勞動保護費項目核算341060508辦公費項目核算341060509業(yè)務(wù)招待費項目核算341060510差旅費項目核算341060511出國費用項目核算341060512租賃費項目核算341060513運輸費項目核算341060514折舊費項目核算341060515修理費項目核算341060516低值易耗品攤銷項目核算341060517無形資產(chǎn)攤銷項目核算341060518咨詢費項目核算341060519勞務(wù)費項目核算34

12、1060520手續(xù)費項目核算341060521其他項目核算2410699結(jié)轉(zhuǎn)項目核算5、損益 類級次科目代碼科目名稱15101主營業(yè)務(wù)收入15102其他業(yè)務(wù)收入15201投資收益15203補貼收入15301營業(yè)外收入15401主營業(yè)務(wù)成本6精品 料推薦15402主營業(yè)務(wù)稅金及附加15405其他業(yè)務(wù)支出15501營業(yè)費用15502管理費用15601營業(yè)外支出15701所得稅15801以前年度損益調(diào)整三、開發(fā)成本核算內(nèi)容開發(fā)成本：1、土地征用及拆遷補償2、前期工程費3、建筑安裝工程費4、基礎(chǔ)設(shè)施費5、公共配套設(shè)施費6、開發(fā)間接費（一）土地征用及拆遷補償土地征用及拆遷補償指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生

13、的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：1、政府地價：支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發(fā)費、土地變更用途和超面積補交的地價等；2、土地有關(guān)的稅費：向政府部門交納的契稅、土地使用金、土地使用權(quán)初始登記費等；3、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費、征地包干管理7精品 料推薦費、拆遷管理費等；（二）前期工程費前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：1、勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、環(huán)

14、境評估費、環(huán)境檢測費、交通影響分析、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。2、規(guī)劃設(shè)計費：(1) 規(guī)劃費：規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。(2) 設(shè)計費：地質(zhì)勘察設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費、綜合管網(wǎng)設(shè)計費、排水方案設(shè)計費等所有設(shè)計費。(3) 其他：可行性研究費、審圖費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制作費等。3、報批報建費：包括安檢、質(zhì)檢等檢測檢驗費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、集中供熱參建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金 ( 或墻改

15、專項基金 ) 、教師住宅基金 ( 或中小學教師住宅補貼費 ) 、招投標管理費、地名費、地籍地形圖核地、合同審核費等。還包括項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)8精品 料推薦部門交納的報批費、辦證費（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預售證等）。4、招標及失標費：包含所有招標及失標費，如勘察工程、設(shè)計、監(jiān)理、施工等的招標及失標費。5、“三通一平”費：(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水

16、設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。6、建設(shè)方臨時設(shè)施費指建設(shè)方承擔的臨時設(shè)施費，包括：(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。（三）建筑安裝工程費1、土建工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。主要包括：(1) 基礎(chǔ)工程，包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測試費、土石方、基礎(chǔ)圍護、基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水等；9精品 料推薦(2) 地下

17、室工程：地下室工程（含人防工程） ，含半地下、地下車庫；(3) 主體結(jié)構(gòu)工程，主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等基礎(chǔ)） 、砌體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、內(nèi)墻保溫、外墻保溫、屋面保溫、陽臺欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻飾面（涂料、面磚、石材、線條）、公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的簡裝修（如防滑磚和涂料等） 、集中避雷系統(tǒng)、地上獨立車庫；(4) 門工程：包括單元門、進戶門、防火門等（不含陽臺門） ；(5) 窗工程：包括窗及陽臺門工程；(6) 幕墻；(7) 戶內(nèi)精裝修：以精裝修標準交房所發(fā)生的裝修費，主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝

18、修費用等；(8) 公共部位精裝修：公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的精裝修；(9) 鋼結(jié)構(gòu)工程：整體為鋼結(jié)構(gòu)的項目不在此科目核算，應(yīng)在“主體結(jié)構(gòu)工程”核算；(10) 施工用水；(11) 施工用電。2、安裝工程費(1) 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費，包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費：包括自來水、排水、直飲水、熱水；10精品 料推薦室內(nèi)采暖系統(tǒng)費：包括地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片；室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費； 室內(nèi)電氣系統(tǒng)費： 包括樓棟及單元配電箱、 電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預埋；寬帶網(wǎng)：主體內(nèi)外布線及終端插座費用；有線電視費用：有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；

19、電話系統(tǒng)費用：主體內(nèi)外布線及終端插座費用。(2) 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費，包括：通風空調(diào)系統(tǒng)及安裝費：空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)費用；電梯及其安裝費；發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費：發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；人防設(shè)備及其安裝費：密閉門、氣體過濾裝置等；消防系統(tǒng)及其安裝費：水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；鍋爐系統(tǒng)及其安裝費；廚房設(shè)備及其安裝費等；(3) 外立面泛光照明工程：建筑物外立面的燈光照明工程；（四）基礎(chǔ)設(shè)施費1、市政配套費：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等；2、給水系統(tǒng)費：(1

20、) 管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費用；(2) 水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等；11精品 料推薦(3) 用水增容3、雨污水系統(tǒng)費(1) 管道系統(tǒng)(2) 雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等4、供電系統(tǒng)費：(1) 管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用，室外強電管道及電纜敷設(shè)；(2) 配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等；(3) 用電增容5、燃氣系統(tǒng)費：(1) 室外管道系統(tǒng)；(2) 調(diào)壓站；(3) 煤氣增容費6、有線電視工程費：室外有線電視的管道預埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費用；7、電話通訊工程費：室外電話的管

21、道預埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費用；8、寬帶工程費：室外寬帶網(wǎng)的管道預埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費用；9、智能化系統(tǒng)費：(1) 停車管理系統(tǒng)費用： 包括露天停車場管理系統(tǒng)、 地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；12精品 料推薦(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用： 包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費 ;(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 電子公告屏費用；(7) 居家防盜系統(tǒng)費用： 包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、 門磁、緊急按扭等；(8) 三表遠傳系統(tǒng)費用：水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；(9) 對講系統(tǒng)費用：可視及非可視對講系統(tǒng)費用。10、采暖系統(tǒng)

22、費：(1) 管道系統(tǒng)；(2) 熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等(3) 鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費等11、園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：(1) 綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；(2) 建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3) 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；(4) 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；(5) 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6) 室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運動器材、各種指示牌、標識13精品 料推薦牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等；(7) 集中滅蚊、噴

23、霧系統(tǒng)。（五）公共配套設(shè)施費：指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；4、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位

24、等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：(1) 會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；(2) 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；(3) 學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；(4) 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；(5) 球場；14精品 料推薦(6) 車站：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。（六）開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費。1、工程管理

25、費(1) 監(jiān)理費：支付給聘請的監(jiān)理單位的費用， 包括設(shè)計監(jiān)理、 工程監(jiān)理、造價監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費；(2) 預結(jié)算編審費： 支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、 審核費用；(3) 工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(4) 安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(5) 工程保險費：(6) 其他：門牌號費、印花稅等其他費用。2、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。3、營銷設(shè)施建造費(1) 廣告設(shè)施費；(2 、銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤( 含示范單位 ) 周圍等銷售區(qū)

26、域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；15精品 料推薦(4) 樣板間費用：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；(5) 其他。4、物業(yè)管理完善費 : 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。5、行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。四、成本費用的歸集與分配1、土地征用及拆遷補償費一般能分清

27、成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地征用及拆遷補償費”之“待分攤成本”項目核算中進行歸集，然后，至少每年度一次在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：(1) 按占地面積計征土地征用及拆遷補償費時的分配方法方法一：可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。方法二：也可先按期（區(qū)）的占地面積將土地成本分配到各期（區(qū)）；再將分配到各期（區(qū)）內(nèi)的土地成本，按期（區(qū)）內(nèi)房屋等16精

28、品 料推薦成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到期（區(qū)）內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔的土地成本。計算出以上房屋等成本核算對象應(yīng)負擔的土地成本后，再按該房屋等成本核算對象的可售面積來分攤每平方米可售面積應(yīng)分攤的土地成本。(2) 、直接按可售面積計征土地征用及拆遷補償費時的分配方法：直接按成本核算對象的可售面積來分攤土地成本。2、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費能夠分清成本核算對

29、象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之項目核算進行歸集，并至少每年度一次按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象；也可以不進行歸集而直接通過下表所示分攤標準分配計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：成本項目分攤標準前期工程費按可售面積分攤建筑安裝工程費按可售面積分攤基礎(chǔ)設(shè)施費按可售面積分攤； 若能區(qū)分可按占地面積分攤公共配套設(shè)施費按可售面積分攤3、開發(fā)間接費17精品 料推薦能夠分清成本核算對象的開發(fā)間接費，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的開發(fā)間接費，可通過各成本項

30、目下的“待分攤成本”之項目核算進行歸集，并至少每年度一次，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按各成本核算對象的可售面積分配計入各成本核算對象。五、存貨核算房產(chǎn)企業(yè)存貨包括擬開發(fā)土地、在建項目、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品（出租開發(fā)產(chǎn)品原值、出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷）、低值易耗品等。通過“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“低值易耗品”、“存貨跌價準備”等科目核算。如下表：存貨類別說明會計科目核算要求購入的、尚未動工但已決定開發(fā)成本（項目在 項 目 核擬開發(fā)土地 將之發(fā)展為出售或出租物核 算： 擬開發(fā)土算 的 項 目業(yè)的土地地）屬 性 中 增加 占 地 面開發(fā)間積 及 可 售已開工但尚未辦理竣工驗開發(fā)

31、成本（除“擬 接費建筑面積，在建項目收手續(xù)的、以出租或出售為開 發(fā)土 地 ” 以外并 至 少 每開發(fā)目的的物業(yè)的項目核算）季 度 依 照存貨 實 際 情 況跌價 進行調(diào)整。已辦理竣工驗收手續(xù)、 待出準備開發(fā)產(chǎn)品售的物業(yè)，包括住宅、商鋪、開發(fā)產(chǎn)品項目核算寫字樓、車庫及車位等出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)項目核算出租開發(fā)產(chǎn) 已辦理竣工驗收手續(xù)、 用于 產(chǎn)品原值品出租或自我經(jīng)營的物業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)項目核算產(chǎn)品攤銷低值易耗品不能作為固定資產(chǎn)的各種低值易耗品用具物品，如工具等六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，18精品 料推薦土地增值稅、 房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所

32、得稅、 個人所得稅以及契稅等。1、營業(yè)稅 : 是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；銷售不動產(chǎn)，稅率為5%；包銷商承銷，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征稅。土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征稅。計算公式=營業(yè)額適用稅率2、城市維護建設(shè)稅和教育費附加：以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護稅，依3%計征教育費附加。3、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收

33、的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額適用稅率 - 速算扣除額速算扣除率。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 - 扣除項目金額。計算扣除項目有：（ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（ 2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；（ 3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；（ 4）舊房及建筑物的評估價格；（ 5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；19精品 料推薦（6）加計扣除。4、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位

34、和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值 ( 評估值 ) 為計稅依據(jù) , 稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值 ( 評估值 ) (1 - 30%)1.2%。5、城鎮(zhèn)土地使用稅 : 是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=( 各級土地面積相應(yīng)稅額 ) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。6、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費：城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房

35、產(chǎn)原值征收的一稅種。 城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅, 稅率為 1.2%。年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值稅率 (1 -30%)。三資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。依外資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應(yīng)納土地使用費額 =占用土地面積適用的單位標準。7、印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額稅率 , 應(yīng)納稅額 =憑20精品 料推薦證數(shù)量單位稅額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓

36、書立的憑證( 合同 ) 暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。8、契稅：契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓( 包括出售、

37、贈與和交換 ) 、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率9、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅: 大部分地區(qū)，目前已經(jīng)停止征收。10、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額 =( 全部應(yīng)稅收入 - 準予扣除項目 ) 適用稅率。11、個人所得稅 : 是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率 。應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額 適用稅率 - 速算扣

38、除數(shù)。21精品 料推薦七、房地產(chǎn)開發(fā)公司業(yè)務(wù)流程1、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套4、 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得5、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置6、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段（1）項目開工前準備工作（2）工程建設(shè)招投標（3）項目開工手續(xù)的辦理（4）開發(fā)項目的工程施工（5）房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收7、房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段8、房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準4、辦理工商

39、注冊登記22精品 料推薦5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請批準項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人年度檢驗費4、補、換、領(lǐng)證照費第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費23精品 料推薦1、可行性研究費2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設(shè)計條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)