不動產(chǎn)抵押評估操作實務(wù)

1、不動產(chǎn)抵押評估操作實務(wù),劉秋芬 湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司 湖北眾聯(lián)土地估價有限公司 湖北眾聯(lián)房地產(chǎn)估價有限公司 注冊房地產(chǎn)估價師 注冊土地估價師,擬討論以下問題,2,一、不動產(chǎn)抵押的概念,不動產(chǎn)（英語：Real Estate），它包括土地及其上之房屋等不可移動、可以有固定地址的建筑物，因此物業(yè)也屬于不動產(chǎn)。 中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)第186條規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。比如尚未收割的農(nóng)作物，就是不動產(chǎn)，但收割后的農(nóng)作物就是動產(chǎn)。 不動產(chǎn)抵押評估中主要針對的是土地及地上房屋建筑物，也即是通常意義的房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)抵押估價，是指為確

2、定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動,3,二、相關(guān)技術(shù)規(guī)范,建設(shè)部、人行和銀監(jiān)會聯(lián)合制定了關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知及配套的技術(shù)規(guī)則房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見。 建設(shè)部、人行和銀監(jiān)會聯(lián)合制定的關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知明確要求將科學(xué)、合理的確定房地產(chǎn)抵押價值，選用房地產(chǎn)估價機構(gòu)，審慎放貸，貫徹到房地產(chǎn)抵押與處置的全過程。 銀監(jiān)會發(fā)布的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引也有相關(guān)要求,4,三、價值類型,房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去

3、房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款,5,三、價值類型,注：抵押物處置后所得價款的清償次序為：（1）支付處分抵押物的費用，如拍賣傭金、評估費、保管費、司法費用等；（2）扣除抵押物應(yīng)繳納的稅費，如補繳土地出讓金、契稅、土地增值稅、過戶登記費等；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本金、利息及支付違約金；（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失或賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。 由此可見需扣除（1）、（2）兩項費用后才可償還抵押權(quán)人的債權(quán)，

4、為了抵押權(quán)人債權(quán)的安全，（1）、（2）兩項費用對抵押價格和處置價格的影響應(yīng)予以考慮。 （如平安銀行扣除變現(xiàn)費用,6,四、估價原則,1、獨立、客觀、公正原則（對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格） 2、合法原則（在依法判定的估價對象狀況下） 3、價值時點原則（根據(jù)估價目的確定的某一特定時間） 4、替代原則（與類似房地產(chǎn)在同等條件下價值偏差在合理范圍） 5、最高最佳原則（最高最佳利用狀況：最佳用途、規(guī)模和檔次） 6、謹(jǐn)慎原則（充分考慮導(dǎo)致估價對象價值偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致導(dǎo)致估價對象價值偏高的因素） 其中1-5為市場價值的原則，房地產(chǎn)抵押價值和抵押凈值的評估，除應(yīng)遵循市場價值評估的原則外

5、，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則,7,五、估價方法,主要有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。 對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。（舊版規(guī)范） 當(dāng)估價對象僅適用一種估價方法進行估價時，可只選用一種估價方法進行估價。當(dāng)估價對象適用兩種或兩種以上估價方法進行估價時，宜同時選用所有適用的估價方法進行估價，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。（新版規(guī)范,8,五、估價方法,1、比較法 （1）原理 比較法，也稱為市場法、市場比較法、交易實例比較法。是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到的估價對象價值或價格的方法。 （2）適

6、用范圍：適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。 （3）計算公式 交易情況 市場狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價格可比實例價格100/( ) （1價格變動率）期數(shù)100/(,9,五、估價方法,4）步驟 搜集交易實例 交易對象基本情況，交易方式，成交日期，成交價格，付款方式，交易目的等 選取可比實例 不少于三個，不宜超過一年、不得超過兩年，能修正為正常價格，案例真實、估價報告中說明名稱、位置及附位置圖和外觀照片 建立比較基礎(chǔ) 單位統(tǒng)一、付款方式統(tǒng)一等,10,五、估價方法,4）步驟 進行交易情況修正 非正常成交價格

7、修正為正常成交價格 進行市場狀況調(diào)整 價格變動率或價格指數(shù)來源真實可靠 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況 計算比較價值,11,五、估價方法,5）進行相關(guān)修正必須符合以下規(guī)定： 分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%； 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價和最低價的比值不宜大于1.2。 最后計算結(jié)果可根據(jù)各個可比實例的差異程度、相似程度、可靠程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算,12,五、估價方法,2、收益法 （1）原理 預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為

8、價值得到估價對象價值或價格的方法。 （2）適用范圍 適用于估價對象或同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、餐館、停車場等。（酒店、加油站等也可用收益法，但評估房地產(chǎn)價值的時候需要扣除商業(yè)利潤,13,五、估價方法,2、收益法 （3）計算公式 式中： V房地產(chǎn)在估價時點的收益價格，通常稱為現(xiàn)值。 Ai房地產(chǎn)的未來凈運營收益，通常簡稱凈收益。 R房地產(chǎn)的報酬率 n房地產(chǎn)的收益期限，是從估價時點開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間，通常稱為收益年限,14,五、估價方法,2、收益法 （4）步驟： 選擇具體估價方法； 測算收益期或持有期； 測算未來收益； 確定報酬率或資本化

9、率、收益乘數(shù)； 計算收益價值,15,五、估價方法,2、收益法 （5）參數(shù)選取 收益期限問題： 土地使用權(quán)剩余期限=建筑物剩余經(jīng)濟壽命，收益期限任選其一； 土地使用權(quán)剩余期限建筑物剩余經(jīng)濟壽命，收益價值為按收益期限計算的價值，加自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值,16,五、估價方法,2、收益法 （5）參數(shù)選取 收益期限問題： 土地使用權(quán)剩余期限建筑物剩余經(jīng)濟壽命，按出讓合同約定： 第一種，出讓合同約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值； 第二種，出讓合同未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的房

10、地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值,17,五、估價方法,2、收益法 （5）參數(shù)選取 報酬率取值方法（較常用的兩種）： 市場提取法：選擇不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測算報酬率。 累加法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用國務(wù)院金融主管部門公布的同一時期一年定期存款年利率或一年期國債年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)為承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，并應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定,18,五、估價方法,3、成本法 （1）原理 是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成

11、本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。 （2）適用范圍： 新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)(如期房)等 （3）計算公式： 房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤,19,五、估價方法,3、成本法 注：開發(fā)利潤率有多種，不同利潤率內(nèi)涵和計算口徑也不同。 直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本） 投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用） 成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息） 銷售利潤率=開發(fā)利潤

12、/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值,20,五、估價方法,3、成本法 （4）步驟： 選擇具體估價路徑 測算重置成本或重建成本 測算折舊 計算成本價值,21,五、估價方法,4、假設(shè)開發(fā)法 （1）原理 是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。 （2）適用范圍： 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的舊

13、房等,22,五、估價方法,4、假設(shè)開發(fā)法 （3）計算公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費,23,五、估價方法,4、假設(shè)開發(fā)法 （4）步驟： 選擇具體估價方法； 選擇估價前提； 選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式； 測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期； 測算后續(xù)開發(fā)的必要支出； 測算開發(fā)完成后的價值； 確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤； 計算開發(fā)價值,24,五、估價方法,4、假設(shè)開發(fā)法 注： 根據(jù)估價對象的實際情況，選擇動態(tài)分析法或靜態(tài)分析法，并優(yōu)先選用動態(tài)分析法； 動態(tài)分析法應(yīng)對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值

14、進行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，且不另外測算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應(yīng)得利潤； 靜態(tài)分析法應(yīng)另外測算后續(xù)開發(fā)的投資利息和應(yīng)得利潤。 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，包括出售、出租、自營等,25,六、估價程序,1、受理估價委托 出具估價委托合同（估價委托書），并約定是否提供技術(shù)報告 根據(jù)項目的規(guī)模、難易程度和完成的時間確定安排的估價師數(shù)量，并至少選派兩名能勝任該工作的估價師 2、確定估價基本事項 估價目的、價值時點、估價對象、價值類型 3、編制估價作業(yè)方案 根據(jù)估價對象的實際情況來確定估價方法和技術(shù)路線,26,六、估價程序,4、搜集估價所需資料 估價對象的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況 估價對象及同類房地產(chǎn)的交易、收益

15、、成本等資料 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料 查看估價對象的權(quán)屬證明文件的原件，并將復(fù)印件與原件核對（如兩證、出讓合同、出讓金、在建工程工程款支付情況等,27,六、估價程序,5、實地查勘估價對象 觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況 拍攝估價對象內(nèi)部、外部、周圍環(huán)境的照片，估價師本人在現(xiàn)場的照片 制作實地查勘記錄，并記載查勘對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名 注：無法進入估價對象內(nèi)部進行實地查看時，對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進行實地查勘，并在估價報告中說明未進入估價對象內(nèi)部進行實地查勘及其具體原因。對未進行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價假設(shè)中的依

16、據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。 （征收和司法鑒定中經(jīng)常會遇到,28,六、估價程序,6、選用估價方法進行測算 根據(jù)估價對象的實際情況選擇合適的估價方法 7、確定估價結(jié)果 運用的方法不能隨意取舍，權(quán)重的選取要有充分的理由 （不同的銀行對估價結(jié)果的精確度要求不一樣，如中信銀行精確到元、平安銀行扣變現(xiàn)費用等，提前和銀行溝通） 8、撰寫估價報告,29,六、估價程序,9、審核估價報告 審核記錄要注明審核意見、結(jié)論、日期和人員簽名 10、交付估價報告 審核合格后的正式報告不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機構(gòu)公章，并按約定是否提供技術(shù)報告（新規(guī)范的要求） 11、保存估價資料 所有的底稿資料保存時間不少于

17、10年,30,七、房地產(chǎn)估價報告,口頭報告（如預(yù)估值） 估價報告 表格式報告（成套住宅批量估價） 書面報告 （預(yù)評、正式） 敘述式報告 1、封面 估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師姓名及注冊號、估價報告出具日期,31,七、房地產(chǎn)估價報告,2、致估價委托人函 致函對象、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價方法、估價結(jié)果、特別提示、致函日期、加蓋估價機構(gòu)公章和法人章 3、目錄 包含估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件的每個組成部分 （不提供技術(shù)報告時可不列技術(shù)報告的目錄） 4、估價師聲明 估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、勤勉盡責(zé)等的保證,32,七

18、、房地產(chǎn)估價報告,5、估價假設(shè)和限制條件 一般假設(shè)(估價對象權(quán)屬、面積、用途等) 未定事項假設(shè)（土地用途、容積率等，房地產(chǎn)抵押的配套土地報告較常見） 不相一致假設(shè)（實際用途、登記用途、規(guī)劃用途不一致，兩證記載地址不一致等） 估價報告使用限制（使用者、使用期限，不宜超過自估價報告出具日起一年） 6、估價結(jié)果報告 7、估價技術(shù)報告 8、附件,33,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （一）估價委托人 說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所 （二）房地產(chǎn)估價機構(gòu) 說明本估價項目的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、估價資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號

19、 （三）估價目的 說明本次估價的目的和應(yīng)用方向,34,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （四）估價對象 概要說明估價對象的名稱，坐落，規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本情況。 其中，對土地的基本狀況說明應(yīng)包括：四至、形狀、開發(fā)程度、土地使用期限。 對建筑物的基本狀況說明應(yīng)包括：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、新舊程度。 （五）價值時點 說明所評估的價值對應(yīng)的年月日及確定的簡要理由 （六）價值類型 說明所評估的價值的名稱、定義或內(nèi)涵,35,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （七）估價原則 說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則名稱、定義或內(nèi)涵 （八）估價依據(jù) 說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地

20、方的法律、法規(guī)，估價委托人提供的有關(guān)資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)資料 （九）估價方法 估價方法的名稱和定義,36,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （十）估價結(jié)果 說明本次估價的不同估價方法的測算結(jié)果和最終估價結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明價值日期中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格,37,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （十）估價結(jié)果,38,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （十一）注冊房地產(chǎn)估價師（舊規(guī)范是估價人員） 列出所有參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號，并由本人簽名及

21、注明簽名日期 （十二）實地查勘期 應(yīng)說明實地查勘估價對象的起止日期 （十三）估價作業(yè)期 估計工作的起止日期,39,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 （十四）估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示（非抵押不需要） 通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小及房地產(chǎn)市場狀況等影響估價對象變現(xiàn)能力的因素 假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度，變現(xiàn)時間長短、稅費和清償順序,40,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 （一）估價對象描述與分析 詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況 區(qū)位狀況：位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，單套住

22、宅還報貨所處樓幢、樓層、朝向 土地實物狀況：面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等 建筑物實物狀況：建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等 權(quán)益狀況：用途、規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、擔(dān)保設(shè)立情況、查封等,41,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 （二）市場背景描述與分析 簡要說明估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場總體狀況 并有針對性的詳細(xì)說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來 （三）估價對象最高最佳利用分析 詳細(xì)分析、說明估價對象的最高最佳利用 維持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、改變規(guī)模、重新開發(fā)及某種組

23、合 抵押估價中多為維持現(xiàn)狀,42,七、房地產(chǎn)估價報告,房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 （四）估價方法適用性分析 逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法的適用性 對于理論上不適用的，簡述理由 對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說明理由 對于選用的估價方法，簡述選用的理由并說明其技術(shù)路線 （五）估價測算過程 詳細(xì)說明測算步驟、計算公式、計算過程及參數(shù)來源或確定依據(jù)等 （六）估價結(jié)果確定 說明不同估價方法測算結(jié)果和最終評估值，并詳細(xì)說明最終評估值確定的方法和理由,43,七、房地產(chǎn)估價報告,附件 1、估價委托書 2、估價對象位置圖 3、估價對象實地查勘情況和相關(guān)照片 4、估價對象權(quán)屬證

24、明復(fù)印件 5、估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況 6、可比實例位置圖和外觀照片（未采用比較法可不需要） 7、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見 8、估價所依據(jù)的其他文件資料 9、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價資質(zhì)證書復(fù)印件 10、注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件,44,八、土地估價報告,土地估價報告 項目名稱:說明估價項目的全稱，內(nèi)容宜包括估價對象（按照土地證書坐落填寫）、評估目的、價格類型（土地使用權(quán)或其他）等要素 受托估價單位:說明進行該項估價并符合估價資質(zhì)的機構(gòu)名稱，可同時列出合作估價機構(gòu) 土地估價報告編號:說明估價機構(gòu)對該項目的編號，含有“（地名）估價機構(gòu)簡稱（年度）（估）字第號”等字樣，其中年度

25、為提交土地估價報告日期所在年度 電子備案編號：（新規(guī)程的要求） 提交估價報告日期:說明土地估價報告提交的具體日期,45,八、土地估價報告,土地估價報告 第一部分 摘要 一、估價項目名稱同“土地估價報告”文字式封面 二、委托估價方說明該項估價的委托單位或個人 三、估價目的說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據(jù)、估價結(jié)果的應(yīng)用方向等，對估價依據(jù)則應(yīng)注明文號、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等 四、估價期日說明估價結(jié)果對應(yīng)的具體日期，樣式為 年 月 日 五、估價日期說明該項估價工作的起止日期,46,八、土地估價報告,土地估價報告 第一部分 摘要 六、地價定義說明估價對象實際用途和宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、

26、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、供水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整；地價定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指在公開市場（或特定市場）條件下、于估價期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價格,47,八、土地估價報告,土地估價報告 第一部分 摘要 七、估價結(jié)果說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的

27、，應(yīng)標(biāo)明估價期日外幣與人民幣的比價。 對涉及抵押的估價，應(yīng)注明上述估價結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。 八、土地估價師簽字由參加評估及符合估價資質(zhì)的估價機構(gòu)中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估價師資格證書號 九、土地估價機構(gòu)由簽字土地估價師所在的估價機構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質(zhì)的估價機構(gòu) 估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機構(gòu)公章） 年 月 日,48,八、土地估價報告,土地估價報告 第一部分 摘要,49,八、土地估價報告,土地估價報告 第二部分 估價對象界定 一、委托估價方說明該項估價

28、的委托單位及其隸屬關(guān)系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等 二、估價對象說明估價對象的具體范圍，指出估價對象僅為土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等 三、估價對象概況 1、土地登記狀況說明估價對象的權(quán)源以及權(quán)屬變更情況、估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等未辦理登記手續(xù)的，應(yīng)說明理由,50,八、土地估價報告,土地估價報告 第二部分 估價對象界定 2、土地權(quán)利狀況說明估價對象的土

29、地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明 3、土地利用狀況說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用條件。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)，以及其他地上附著物狀況等；土地利用條件包括估價對象的規(guī)劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況，對以規(guī)劃條

30、件進行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等,51,八、土地估價報告,土地估價報告 第二部分 估價對象界定 四、影響地價的因素說明 1、一般因素應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）（2） 不動產(chǎn)制度與不動產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）（3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)（5）城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內(nèi)容） 2、區(qū)域因素說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括：（1）區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、

31、級別、經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢等）（2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）（3）基礎(chǔ)設(shè)施條件（指區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）（5）商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚狀況（6）規(guī)劃限制等,52,八、土地估價報告,土地估價報告 第二部分 估價對象界定 四、影響地價的因素說明 3、個別因素說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、容積率、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明,53,八、土地估價報告,土地估價報告 第三部分 土地估價結(jié)果及其使用 一、估

32、價依據(jù)說明該項估價所依據(jù)的：1、國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章、估價對象所在省市的有關(guān)法律法規(guī)和政策；2、采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；3、委托方提供的有關(guān)資料；4、受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等 上述估價依據(jù)應(yīng)與估價過程相一致，對估價過程中方法選擇、有關(guān)參數(shù)確定所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出名稱和文號 二、土地估價 1、估價原則簡要說明該項估價所遵循的主要原則 估價原則應(yīng)根據(jù)估價對象特點與估價目的有所選擇,54,八、土地估價報告,土地估價報告 第三部分 土地估價結(jié)果及其使用 2、估價方法簡要說明估價中采用的主要方法、方法選擇的依據(jù)。估價方法應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象特點等選定，并與估價

33、原則和估價依據(jù)銜接一致。本標(biāo)準(zhǔn)推薦使用而未選用的方法應(yīng)說明不選用的理由除符合本規(guī)標(biāo)準(zhǔn)定的特殊情況外，每項估價所選估價方法應(yīng)不少于兩種 3、估價結(jié)果說明每種估價方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果的確定方法及依據(jù)、以人民幣表示的單位地價及總地價 如用外幣表示地價，應(yīng)注明估價期日外幣與人民幣的比價,55,八、土地估價報告,土地估價報告 第三部分 土地估價結(jié)果及其使用 三、估價結(jié)果和估價報告的使用 1、估價的前提條件和假設(shè)條件說明進行本次估價及估價報告與估價結(jié)果成立的前提條件（如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）、假設(shè)條件（如估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價期日設(shè)定等） 2、估價

34、結(jié)果和估價報告的使用包括以下內(nèi)容： （1）估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 （2）本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結(jié)果在一定評估目的下使用，注明土地估價報告的提供對象和使用條件,56,八、土地估價報告,土地估價報告 第三部分 土地估價結(jié)果及其使用 （3）說明估價報告的有效期限，自報告提交日起，原則上不超過 1 年。 （4）申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)。 （5）違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任。 3、需要特殊說明

35、的事項 說明：（1） 有關(guān)資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法實地確認(rèn)的資料和估價事項； （2） 對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施； （3） 估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時說明原因或依據(jù)； （4） 其他需要特殊說明的問題,57,八、土地估價報告,土地估價報告 第四部分 附件 應(yīng)包括： （1）委托估價函、委托方營業(yè)執(zhí)照、待估對象權(quán)屬證明材料、土地利用狀況或規(guī)劃證明材料等。 權(quán)屬證明材料包括：土地使用證、出讓合同或協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證；無上述權(quán)屬證明材料時， 應(yīng)說明原因；估價人員應(yīng)對權(quán)屬證明原件進行核對核實后，在復(fù)印

36、件上加蓋估價機構(gòu)公章。 土地利用狀況與條件或規(guī)劃證明材料。 （2）宗地區(qū)域位置圖、估價對象及比較案例照片、現(xiàn)場查勘記錄表、估價師現(xiàn)場查勘照片、估價機構(gòu)資格及簽字土地估價師證書復(fù)印件、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照等。 （3）其他相關(guān)資料復(fù)印件,58,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 項目名稱: 說明估價項目的全稱，內(nèi)容宜包括估價對象、評估目的、價格類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價項目全稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“縣（市）”字樣 受托估價單位:同“土地估價報告”文字式 土地估價報告編號: 同“土地估價報告”文字式 土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 編號:說明估價機構(gòu)對該項目

37、的技術(shù)編號，含有“（地名）估價機構(gòu)簡稱（年度）（技）字第 號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度 電子備案號： 提交估價報告日期: 同“土地估價報告”文字式,59,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 關(guān)鍵詞： 估價對象所在市、縣全名，與項目名稱中市、縣全名一致； 估價目的，應(yīng)簡要說明本次評估的估價目的，如“出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押”等； 估價機構(gòu)，說明估價機構(gòu)全稱； 年度，說明提交土地估價報告日期所在年度,60,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第一部分 總 述 一、估價項目名稱同土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿）封面 如一個項目涉及兩個以上市縣時，應(yīng)分市縣

38、分別出具土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 二、委托估價方同“土地估價報告”文字式 三、受托估價方說明該項估價的受托估價機構(gòu)、機構(gòu)地址、估價機構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等 四、估價目的同“土地估價報告”文字式 五、估價依據(jù)同“土地估價報告”文字式 六、估價期日同“土地估價報告”文字式,61,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第一部分 總 述 七、估價日期同“土地估價報告”文字式 八、地價定義同“土地估價報告”文字式 九、估價結(jié)果同“土地估價報告”文字式 十、需要特殊說明的事項同“土地估價報告”文字式 十一、土地估價師簽字同“土地估價報告

39、”文字式 十二、土地估價機構(gòu)同“土地估價報告”文字式 估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字： （機構(gòu)公章） 年 月 日,62,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1、土地登記狀況同“土地估價報告”文字式 2、土地權(quán)利狀況同“土地估價報告”文字式 3、土地利用狀況同“土地估價報告”文字式 上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實際勘察與調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn) 土地權(quán)利狀況中他項權(quán)利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢及影響程度,6

40、3,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 二、地價影響因素與市場背景分析 按照一般因素、區(qū)域因素、個別因素歸類說明影響估價對象地價水平的因素 影響因素可根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側(cè)重。 地價影響因素的分析，應(yīng)做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的應(yīng)定量描述,64,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 一、估價原則同“土地估價報告”文字式 二、估價方法與估價過程要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程 應(yīng)根據(jù)估價對象特點及項目的實際情況，依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)選取適宜的估價方法。除符合本規(guī)程規(guī)定

41、的特殊情況外，每項估價所選估價方法應(yīng)不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。對本標(biāo)準(zhǔn)推薦使用而未選用的方法或選用本標(biāo)準(zhǔn)中明確 “慎用”、“不宜使用”的方法，應(yīng)說明理由。各種估價方法的應(yīng)用過程應(yīng)分別滿足本標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng)要求 在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之外，可以在充分分析論證其可行性的基礎(chǔ)上，選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價的末級地進行評估,65,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （一）市場比較法 應(yīng)用此種方法估價，應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，選擇相似比較實例，進行因素比較修正后，確定待估土地的價格。對比較實例選擇、比較因素選擇、因素

42、條件的比較及因素修正應(yīng)滿足以下具體要求： 1、比較實例選擇。要求比較實例至少三個，選擇的實例與估價對象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價期日相差不超過 3 年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實例應(yīng)發(fā)生實際交易，并具體說明實例的位置、用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格及價格內(nèi)涵等,66,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （一）市場比較法 2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。其中區(qū)域因素修正的主要因子有商服繁華程度、交通條

43、件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制等。 個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、容積率、 其他規(guī)劃限制條件等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素、個別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。以上因素應(yīng)與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明因素選擇的依據(jù),67,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （一）市場比較法 3、因素條件說明。（詳見案例） 根據(jù)不同用途，并結(jié)合實際調(diào)查情況和估價對象的特點確定，因素描述的應(yīng)具體量

44、化，不宜使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語；無法量化的指標(biāo)，也應(yīng)具體描述。 估價對象和比較實例的各項條件說明應(yīng)客觀、具體，其中估價對象的因素條件說明應(yīng)與第二部分影響地價的因素分析相一致，避免前后矛盾,68,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （一）市場比較法 4、編制比較因素條件指數(shù)表 為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正， 必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為 100，將比較實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說

45、明確定的依據(jù)。 在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況（如市場交易實例、基準(zhǔn)地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等,69,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （一）市場比較法 5、因素修正 在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)。 6、實例修正后的地價計算 經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法

46、，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比準(zhǔn)價格，再依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的地價確定方法，測算估價對象的比較價格,70,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （二）收益還原法 應(yīng)用此方法估價，應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明: 1、具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計算步驟和計算過程。 2、總費用中涉及的項目和各項標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，應(yīng)說明批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及內(nèi)容等。 3、說明土地純收益的測算依據(jù)和方法。

47、涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取及計算過程。 4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。 5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定,71,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （三）剩余法 應(yīng)用此方法估價，應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明: 1、通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑容積率、層數(shù)等項內(nèi)容。 2、明確估價對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。 在估算不動產(chǎn)總價時，采用

48、市場比較法確定其價值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。 3、對計算中所采用的建筑費、專業(yè)費用應(yīng)說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費、手續(xù)費和利潤等應(yīng)說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。 4、說明計算公式、計算過程和結(jié)果,72,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （四）成本逼近法 應(yīng)用此種方法估價，應(yīng)明確以下有關(guān)內(nèi)容： 1、說明土地取得費的各組成項目及費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明確定的依據(jù)。征收土地及地上建筑物、構(gòu)筑物時，土地取得費是可按有關(guān)征收補償、 安置補助費用計算。 從市場購買土地時，土地取得費是土

49、地購買價格。土地取得費均按取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用計算。 2、明確估價對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。 3、貸款利息、土地開發(fā)利潤率、土地增值率的確定，應(yīng)說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。 4、根據(jù)估價對象的個別因素條件進行修正 5、說明土地價格的確定方法和結(jié)果,73,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 （五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 應(yīng)用此種方法估價，應(yīng)對如下事項予以明確說明： 1、具體說明采用的基準(zhǔn)地價的頒布實施時間、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)機關(guān)、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及其利用基準(zhǔn)地價計算宗地價格的公式等。 2、說明宗地位置、用途及估

50、價對象所在級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。 3、說明估價對象的各項因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。 4、確定估價對象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。 5、說明年期、期日及其他影響地價因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。 6、按照相應(yīng)公式，利用基準(zhǔn)地價進行修正，測算宗地地價,74,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第三部分 土地估價 三、地價的確定 1、地價確定的方法要求說明對不同估價方法結(jié)果進行增值或減值調(diào)整的原因。對采用眾數(shù)、簡單或加權(quán)平均值、綜合分析法或以其中某一價格等為最終宗地地價的，應(yīng)解釋其方法選擇的依據(jù)，若舍棄某

51、種估價方法的測算結(jié)果，應(yīng)說明理由。 2、估價結(jié)果應(yīng)注明地價種類、總地價、單位面積地價、地價單位，總地價并用大寫表示。如用外幣表示地價，應(yīng)注明估價期日外幣與人民幣的比價,75,八、土地估價報告,土地估價技術(shù)報告（評估工作底稿） 第四部分 附件 同“土地估價報告”文字式,76,九、房地產(chǎn)抵押注意的主要問題,一）在權(quán)屬的審查上要注意的問題 1、權(quán)屬文件的真實性 對權(quán)屬文件進行審查，確認(rèn)是否真實、合法、必要時向國土部門或房產(chǎn)部門進行查詢核實。 （1）“假按揭”套取房地產(chǎn)開發(fā)貸款 即：開發(fā)商利用自己員工及其親屬的身份證，或者從社會上租借來的個人身份證，簽訂所謂的“商品房預(yù)售合同”，并以此申請個人住房抵押

52、貸款，取得貸款后，由開發(fā)商以個人的名義按月償還本息。 同時，開發(fā)商將已設(shè)定抵押的商品房向社會銷售，實際成交后，購房人一次付款的，則解除抵押；購房人選擇按揭的，開發(fā)商就以變更借款人為由，要求銀行重新辦理按揭；更有甚者，開發(fā)商既不解除抵押，也不重新辦理按揭，而是通過長期不協(xié)助辦理個人住房產(chǎn)權(quán)，掩蓋事實。開發(fā)商以這種假“按揭”方式取得貸款的現(xiàn)象在各地都不同程度地存在,77,九、房地產(chǎn)抵押注意的主要問題,一）在權(quán)屬的審查上要注意的問題 （2）“售后再抵”、“抵后再售” 有的開發(fā)商預(yù)售商品房后，不到房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)，通過隱瞞預(yù)售事實，又以其開發(fā)項目（含已預(yù)售商品房部分）辦理在建工程抵押登記

53、，從銀行取得貸款；也有的開發(fā)商在沒有取得抵押權(quán)人同意的情況下，隱瞞開發(fā)項目已設(shè)定在建工程抵押的事實，擅自銷售商品房。 這兩種情況下，如果開發(fā)商經(jīng)營不善或惡意逃廢債務(wù)，不能償還到期借款，在建工程抵押權(quán)不解除，購房人即使已經(jīng)實際付清房款，房地產(chǎn)管理部門也無法為其確權(quán)登記，其產(chǎn)權(quán)也得不到保護；而在購房人已經(jīng)入住的情況下，銀行也將難以處分抵押物，貸款風(fēng)險就不可避免。 2、權(quán)屬文件記載的權(quán)利關(guān)系和權(quán)利狀況 權(quán)屬來源、用途、年限、轉(zhuǎn)讓限制事項等，權(quán)屬是否清晰、是否有查封、凍結(jié)等情況,78,九、房地產(chǎn)抵押注意的主要問題,二）不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險與防范 1、土地使用權(quán)抵押 （1）明確地價款是否交清。若分期

54、或延期，需計算利息，并在抵押價值中扣除。 （2）明確拆遷安置及場地平整情況。若拆遷安置由開發(fā)商負(fù)責(zé)，應(yīng)弄清拆遷安置或征地費用是否已付清或拆遷安置是否完畢等。 （3）注意項目是否有限制條件，如在抵押和轉(zhuǎn)讓時需補交出讓金、無償配建公租房等。 （4）注意是否是閑置土地且超過兩年，因為按法律規(guī)定，出讓土地閑置二年，政府有權(quán)無償收回。嚴(yán)格上應(yīng)要求開發(fā)商辦理延期手續(xù)較為安全。 （5）注意土地剩余年限。隨著剩余年限的減少，土地價值會減少。 （6）劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) 扣除須補交的土地出讓金數(shù)額,79,九、房地產(chǎn)抵押注意的主要問題,二）不同類型房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險與防范 2、在建工程抵押 （1）在建工程的整體性

55、，不能只抵押其中的幾套或幾層樓。 （2）合理確定形象進度百分比。 （3）是否存在已經(jīng)預(yù)售的部分納入了抵押范圍。 3、農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn) 該類房地產(chǎn)進行抵押，嚴(yán)格的程序是：征得村委會同意簽訂征地協(xié)議；簽訂出讓協(xié)議，確定補交的出讓金數(shù)額；抵押登記。這套程序很復(fù)雜，現(xiàn)在一般不用。直接在交易登記部門辦理抵押鑒證登記，辦理他項權(quán)證。但在確定抵押物價值時需謹(jǐn)慎，一般只考慮房屋的現(xiàn)值，不考慮地價因素,80,九、房地產(chǎn)抵押注意的主要問題,三）估價工作中的特例分享 1、購房發(fā)票、出讓合同造假 2、舊房產(chǎn)證和土地證 3、客戶要求房地只抵其一 4、證載用途與實際用途不一致 5、購房合同無備案信息 6、配套土

56、地報告中容積率的不確定,81,十、案例分析,一）抽查部分報告主要問題 1、房產(chǎn): （1）建安造價費用取值無來源和文件依據(jù)； （2）計算過程不完整，缺項漏項比較多（如前期費用、資金成本、投資利潤都未考慮），部分案例中建安成本、前期費用、資金成本只有一個數(shù)據(jù)，沒有計算過程； （3）現(xiàn)場勘查成新率無打分的計算過程，沒有結(jié)合年限成新率確定綜合成新率,82,十、案例分析,2、土地: 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法： （1）基準(zhǔn)地價內(nèi)涵介紹不清楚，未按規(guī)定列出基準(zhǔn)地價批文的時間、文號，土地的級別確定較隨意； （2）地價增長率、年期修正系數(shù)等取值無依據(jù)； （3）個別因素修正不齊全，如缺少土地面積和形狀的修正，同時部分參

57、數(shù)不合理，如工業(yè)用地涉及到容積率的修正； （4）同時也存在使用過期基準(zhǔn)地價的情況，如基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中基準(zhǔn)地價估價基準(zhǔn)日與估價對象基準(zhǔn)日間隔超過3年，報告中沒有詳細(xì)分析地價變化的情況，期日修正錯誤或未進行期日修正等問題也比較嚴(yán)重,83,十、案例分析,2、土地: 成本逼近法: （1）部分費用取值的基數(shù)有誤（如增值收益的計算基數(shù)漏項） （2）未做個別因素修正等 市場比較法 (1) 案例選擇過程不清楚，因素修正的過程也較簡單，未做詳細(xì)說明，同時有的案例之間差異超過30%，部分市場比較法的修正結(jié)果亦超過了30%； (2) 商業(yè)用地未做容積率修正,84,十、案例分析,2、土地: 剩余法 該方法主要問題

58、集中在各重要項目計算依據(jù)不足上，如不動產(chǎn)總價、開發(fā)成本等，未通過獲取案例并采用市場比較法來確定售價、建筑成本，單價估算沒有過程等，缺依據(jù)、成本核算不完整。 土地登記狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況等描述不清晰； 方法的選擇未說明理由，未選用的估價方法理由未作分析； 部分報告表達方式不清晰，同時有些說法前后不一致，如剩余年限前后不對應(yīng)，術(shù)語表述不規(guī)范，如土地估價規(guī)程,85,十、案例分析,案例： 辦公樓 1、重置單價 A建筑部分：750元/ B裝飾裝璜部分：460元/ a.樓地面：146元/ b.內(nèi)外墻面：136元/ c.天棚：63元/ d門窗：70元/ e.欄桿扶手及歐式裝修：20元/ f水電衛(wèi)：25元

59、/ 合 計：1210元,86,十、案例分析,案例： 2、成新率 由于委托方?jīng)]有提供投入使用時間，現(xiàn)場勘測發(fā)現(xiàn)靠西邊山墻有裂縫，雨蓬處女兒墻涂料開始起殼及脫落，其余完好，現(xiàn)場觀察確定成新率90%。 3、重置全價 357.231210=432248.30元，取432248元 4、評估凈值 43224890%=389023.20元，取389000元,87,十、案例分析,案例： 土地使用權(quán) 待估宗地位于*，*國用（2012）第141802020號記載用途為工業(yè)用地，使用類型為國有出讓，使用權(quán)面積為10203.05，終止日期為2061年4月27日，評估基準(zhǔn)日2014年6月28日至終止日剩余46年10個月

60、，折合46.83年。 1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估 （1）基準(zhǔn)地價成果及內(nèi)涵介紹: 按照城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程和土地估價規(guī)程要求，*縣國土資源局2013年更新了*縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，并于2013年12月27日經(jīng)湖北省物價局、湖北省國土資源廳鄂價工服規(guī)2013227號文件批準(zhǔn)執(zhí)行了鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價。該基準(zhǔn)地價將*縣*鎮(zhèn)土地分為三個級別，具體地價詳見下表,88,十、案例分析,89,十、案例分析,案例： 根據(jù)*縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估報告其基準(zhǔn)地價內(nèi)涵是： 評估基準(zhǔn)日：2012年6月30日； 價格類型：國有出讓土地使用權(quán)的平均價格； 土地使用年限：商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年； 土地開發(fā)程度：商業(yè)、住宅為“五通一平