住房公積金的政策調(diào)整及其成效

1、住房公積金的政策調(diào)整及其成效一、住房公積金政策調(diào)整住房公積金作為一種重要的金融工具，在最近一輪房地產(chǎn)調(diào)控中也出臺了系列政策，概括起來主要包括以下三項。使用住房公積金建設保障房：2009 年 10 月住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見，其中規(guī)定：在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將 50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行，嚴格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。調(diào)整住房公積金貸款首付比例：進入 2010 年以來，根據(jù)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟調(diào)整的要求，部分城市小幅度

2、提高了住房公積金首套住房貸款比例；北京、沈陽、石家莊等城市紛紛大幅度提高二套房首付比例，調(diào)整以后首付比例最低為 40%；大部分城市停止發(fā)放三套以上住房公積金貸款。2010 年 11月 2 日，住建部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知（下稱通知）規(guī)定，對第一套房貸按照 90 平方米上下區(qū)別分別為不低于 30%和20%；第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于 50，停止發(fā)放第三套房貸。上調(diào)住房公積金存貸款利率：2010 年 10 月住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知，其中規(guī)定，從 2010 年 10 月20 日起，上調(diào)個

3、人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 0.17 和 0.18 個百分點。五年期以下（含五年）從 3.33%調(diào)整為 3.50%，五年期以上從 3.87%調(diào)整為 4.05%。2010 年 11 月 2 日，通知規(guī)定，個人住房公積金貸款購買第二套住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 1.1 倍。二、住房公積金調(diào)整效果分析住房公積金政策調(diào)整是有利于住房市場穩(wěn)定的。加強保障房建設，有利于擴大住房供應數(shù)量，而且保障房本身價格大大低于商品房價格，有利于住房價格總水平的下降，同時也將極大地打擊房價瘋狂上漲的預期；調(diào)整住房公積金貸款首付比例，尤

4、其是提高二套住房貸款比例和停止發(fā)放三套及以上住房的公積金貸款，則會從公積金這個渠道擠出投機需求，確保自住需求；而自住需求是根據(jù)自身消費預算約束線作出消費決策的，這種需求與房地產(chǎn)價格成反比，有助于住房價格回調(diào)。總體而言，這條政策的作用是降低了住房需求的總量，使得需求曲線向左移動；提高公積金貸款利率，公積金貸款利率提高幅度較小，但提高了貸款成本，有利于減少住房需求。三、進一步調(diào)整建議1.進一步提高住房公積金存貸款利率經(jīng)過 2010 年 10 月的調(diào)整以后，住房公積金存貸款利率仍然較低，以五年期住房公積金存貸款利率為例，調(diào)整以后存、貸款利率分別為1.91%和 3.5%。2010 年全年官方公布的通貨

5、膨脹率已經(jīng)接近 3.5%，據(jù)此判斷，則住房公積金實際存款利率為負，而貸款的實際利率接近于零，則意味著購買住房基本上沒有利息成本，而存款人的資金則面臨著貶值的困境。住房公積金的負利率政策不利于從根本上打擊投機需求，因此必須進一步提高住房公積金存貸款利率，至少應該將存款利率提高到 5%以上，對于首套住房申請住房公積金貸款的，應該將貸款利率提高到 8%以上。2.住房公積金首付比例的調(diào)整進入 2010 年以來，我國全面提高住房公積金購買住房首付比例。有些地方對申請住房公積金購買首套住房的首付款比例也做了相應的調(diào)整，有的地方提高到 30%。這種調(diào)整實際上是不利于自住需求得到滿足的，應該保持對申請住房公積金購買首套住房的首付比例保持不變；而對于購買第二、第三套住房的首付比例則可以進一步提高，這樣才有利于打擊投機需求，促進住房價格的穩(wěn)定。3.使用住房公積金建設保障房的建議首先，要完善住房公積金建設保障房的制度建設。一方面要加強資金監(jiān)管，確保住房公積金建設保障房過程中的正確合理使用以及資金安全；另一方面，要通過完善住房公積金參與保障房的機制建設，確保住房公積