萬科金域藍灣項目-分析報告ppt課件

1、萬科金域藍灣項目個案,南京中原地產(chǎn)研究部 NanJIng.09.2011,項目配套解析,數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù),項目詳細解析,供銷及價格分析,戶型詳細解析,項目營銷推廣,項目基本概況,萬科金域藍灣項目個案分析,精裝修、物管、智能化,開發(fā)商：仁南京金域藍灣置業(yè)有限公司 位置：清水亭東路9號 占地面積：272298.4平米 總建面：544596平米 容積率：2.0 綠化率：40% 建筑風(fēng)格：西班牙 車位配比：機動車位4009個，非機動車位6882個 規(guī)劃總套數(shù)：3836套 物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、別墅 建筑類型：高層（22棟）、花園洋房（7棟），聯(lián)排（36棟） 主力戶型：二房（88平米）、

2、三房（110、135平米）、四房（168平米） 銷售價格： 14000-15000元/平米,萬科金域藍灣項目基本信息,項目點評：做為曾經(jīng)名震南京樓市的“江寧牛首山河地王”金域藍灣是萬科在南京最大的開發(fā)項目，也是萬科進軍江寧的開山之作,項目實景,項目實景,萬科金域藍灣位于江寧百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心。地鐵一號、三號線雙地鐵覆蓋區(qū)域，雙龍大道快速通道與主城無縫對接。緊鄰百家湖商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯,項目雖然沒有位于主城區(qū)，但卻位于百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心,區(qū)位優(yōu)勢明顯,萬科金域藍灣項目區(qū)位,方位】項目位于江寧百家湖以南，雙龍大道以東、清水亭東路以北，雙河交匯

3、之處，是江寧百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心，還是牛首山河和外秦淮河雙河交匯處。 【對外道路】周邊有清水亭東路、雙龍大道、地鐵一號南延線、在建的地鐵三號線等，交通較為便利。 【公共交通】區(qū)內(nèi)21路、119路、安廣線，地鐵一號南延線。小區(qū)在早晚高峰有到地鐵百家湖站的班車,萬科金域藍灣交通,項目所在的九龍湖板塊是南部新城建設(shè)重點打造部分。項目規(guī)劃了商業(yè)街、會所、幼兒園、社區(qū)中心等一系列社區(qū)配套，打造高端宜居的西班牙風(fēng)情社區(qū),項目周邊公共交通不太便利，周邊只有幾條公交線路，對外路網(wǎng)較為發(fā)達，能便捷達到市區(qū)各區(qū)域,項目配套解析,數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù),供銷及價格分析,戶型詳細解

4、析,項目營銷推廣,萬科金域藍灣個案分析,精裝修、物管、智能化,項目詳細解析,項目基本概況,萬科金域藍灣項目規(guī)劃,萬科金域藍灣規(guī)劃四期，目前已經(jīng)推出兩期。該項目規(guī)劃了22棟高層（16-33）、7棟花園洋房（5）、36棟聯(lián)排別墅。其中一期規(guī)劃了8棟高層（16-18）、9棟聯(lián)排別墅（3）；二期規(guī)劃了4棟高層（33）、14棟聯(lián)排別墅；三期、四期未定,項目規(guī)劃了四期，目前已經(jīng)銷售到第二期。一期現(xiàn)已經(jīng)銷售殆盡,一期,一期,二期,萬科金域藍灣項目規(guī)劃,北部、西部和東部的高密度成團和南面的商業(yè)將卡蒂斯莊園圍合在內(nèi)部，形成園中園設(shè)計，進可共享大社區(qū)配套，退可獨擁庭院靜謐，充分體現(xiàn)了低密度住宅特有的幽靜安逸,項目

5、規(guī)劃了兩大組團，分別為高密度組團和低密度組團（卡蒂斯莊園）。卡蒂斯莊園為多層的花園洋房和聯(lián)排別墅。花園洋房一層住戶可享有一個30-70平米不等的南向小院和一個20平米左右的下沉式庭院，聯(lián)排別墅每位住戶均享有80-210平米不等的小院面積,高密度組團,低密度組團 （卡蒂斯莊園,萬科金域藍灣項目規(guī)劃,萬科金域藍灣規(guī)劃四期，目前已經(jīng)推出二期。該項目規(guī)劃了22棟高層（16-18）、7棟花園洋房（5）、36棟聯(lián)排別墅。其中一期規(guī)劃了8棟高層（16-18）、9棟聯(lián)排別墅（3）；二期規(guī)劃了4棟高層（33）、14棟聯(lián)排別墅（3）；三期、四期未定,項目是一個以16-33層高層和聯(lián)排別墅為主的中密度住宅社區(qū)，但未

6、來規(guī)劃了少量的多層花園洋房產(chǎn)品,高層住宅區(qū),聯(lián)排別墅區(qū),花園洋房區(qū),會所,商業(yè)區(qū),社區(qū)中心,幼兒園,建筑風(fēng)格：西班牙建筑風(fēng)格 材質(zhì)：外墻為涂料 屋頂：平頂 陽臺：一期除168平米均封閉，二期為敞開式,項目外立面采用淡黃色的涂料，顯得舒適而高貴，符合項目的西班牙建筑風(fēng)格,萬科金域藍灣建筑風(fēng)格,萬科金域藍灣景觀設(shè)計,項目營造出西班牙風(fēng)格的生態(tài)庭院，運用綠植，結(jié)合坡地起伏打造出景觀層次感,景觀風(fēng)格：西班牙生態(tài)庭院 設(shè)計公司：ACLA 特點：運用綠植，結(jié)合坡地起伏打造出景觀層次感。各個樓棟間的陽光草坪、兒童游樂場、景亭觀景平臺、花廊層次分明、錯落有致根據(jù)季節(jié)精心挑選了四季植被，綴以西班牙特色小品，打造

7、出布局自然、錯落有致的西班牙自然庭院。小區(qū) 重點景觀：3000平米的內(nèi)部水景、5000平米社區(qū)廣場,一期特別設(shè)計有陽光運動帶，用卵石鋪設(shè)出一條極富韻味的漫步長廊，長廊兩側(cè)配有芳香植物，演繹靈動空間。二期入口設(shè)計了一個階梯式跌瀑水景，配以歐式風(fēng)情的木廊架，與鐵藝景觀亭一起構(gòu)成了精致的臺地景觀,萬科金域藍灣優(yōu)劣勢分析,年齡層次：30歲以上 從事行業(yè)：以企業(yè)高管、私營業(yè)主、公務(wù)員為主 個人收入：年收入20萬以上 購買方式： 按揭、全款 認知渠道： 地鐵廣告、老業(yè)主介紹 客戶區(qū)域：江寧本地居民為主，少量其他區(qū)域居民 購買動機：改善性需求較多，二期剛性需求較多 購買誘因：看重項目的品牌、物業(yè)管理等方面,

8、萬科金域藍灣客群,項目無論產(chǎn)品定位還是營銷推廣均定位高端，因此客群主要以35歲以上私營企業(yè)中高收入者為主,數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù),項目詳細解析,供銷及價格分析,戶型詳細解析,項目營銷推廣,萬科金域藍灣個案分析,精裝修、物管、智能化,項目配套解析,項目基本概況,萬科金域藍灣外部配套,項目位于新區(qū)，周邊配套尚未完全成熟，還需經(jīng)過多年發(fā)展才能完全滿足生活和日常需要,商業(yè)配套】：殷巷商業(yè)中心、鳳凰港、同曦鳴城、小龍灣臺灣廣場、金鷹國際等； 【生活配套】：殷巷農(nóng)貿(mào)市場； 【教育配套】：清水亭小學(xué)、南師大附中江寧分校、清水亭中學(xué)、東南大學(xué)江寧分校； 【醫(yī)療配套】：同仁醫(yī)院，百家湖社區(qū)醫(yī)療中心；

9、【娛樂配套】：1912,萬科金域藍灣外部配套,項目周邊的雙龍大道沿線云集了鳳凰港、同曦鳴城、21世紀商業(yè)等大型商業(yè)體。緊鄰江寧唯一三級甲等醫(yī)院同仁醫(yī)院,雖然項目周邊的商業(yè)配套尚待完善，已有商業(yè)配套距離項目有一定距離，但是項目自身的配套獨立成體，配備了功能完善的公共配套服務(wù)設(shè)施，有運動會館、21班的幼兒園、菜場、餐飲區(qū)、生活區(qū)、娛樂休閑場地,萬科金域藍灣內(nèi)部配套,商業(yè)街（生活區(qū),2個籃球場,2000平米3層社區(qū)中心,萬科金域藍灣商業(yè)配套,商業(yè)定位：社區(qū)型獨立式商業(yè)，以餐飲為主力業(yè)態(tài)，超市、會所、服務(wù)配套等為輔助業(yè)態(tài)，為社區(qū)及周邊提供便捷的商業(yè)服務(wù)。 規(guī)劃業(yè)態(tài)：約24000平米，位于小區(qū)西側(cè)一層小

10、型底商,另有部分大面積2-3層的獨立式商業(yè)，一層商鋪，二樓是物業(yè),局部有3層。17套小型商鋪(一樓),一個會館，5套獨立商鋪 運營方式：只租不售，開發(fā)商根據(jù)項目體量在各個區(qū)域規(guī)劃好業(yè)態(tài)，自主選擇招商，不能隨便更改業(yè)態(tài)。 租金和售價：對符合條件的大型品牌是2元/平米/天。 招商策略：全部招租結(jié)束,味洲生鮮超市 （2000平米,餐飲區(qū),餐飲區(qū),皇典賓府,會所 （ 2000平米,生活配套區(qū),中心景觀廣場,項目商業(yè)定位于社區(qū)型商業(yè)，主要滿足小區(qū)居民日常生活需求為主。商業(yè)規(guī)劃為24000平米2-3層的沿街商業(yè),萬科金域藍灣商業(yè)配套,一層平面圖,三層平面圖,二層平面圖,商業(yè)規(guī)劃：總共規(guī)劃24000平米二到

11、三層沿街商業(yè)。 商業(yè)層高：一層（4.8米）二層三層（4.5米） 進深開間：開間4米，進深10-30米 商管公司：萬科物業(yè) 物管費用： 商鋪面積： 17套小型商鋪(一樓)，一個會所，5套獨立商鋪，一層50-60平米、三層2000平米,該項目規(guī)劃了2-3層共60套左右的商鋪，主力面積在60-300平米之間,萬科金域藍灣商業(yè)配套,招商引入品牌,2000多平方米奢華頂級會所，包括室內(nèi)外雙游泳池、高爾夫模擬器、健身房、動感單車房、跳操房、 瑜伽館等,萬科金域藍灣會所,項目配套解析,數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù),項目詳細解析,戶型詳細解析,項目營銷推廣,萬科金域藍灣個案分析,精裝修、物管、智能化,供銷

12、及價格分析,項目基本概況,拿地時間 2007.07,售樓處開放 產(chǎn)品發(fā)布會 2010.03,二期2011年7月開盤,2011年元月 一期1-4#交付,2010年4月領(lǐng)銷售許可證， 并與4月10日開盤,推售歷史,土地信息,萬科金域藍灣推售歷史及土地信息,2011年6月 一期5-6#交付,萬科金域藍灣推盤節(jié)奏,萬科金域藍灣推盤節(jié)奏,項目于2010年4月10日、7月15日/12月11日，2011年7月29日、9月24日分五次開盤。其中第一次推出的房源較多，達到480套，第二、三次較少，均為144套，第四次和第五次為二期房源，均為260套。 項目五次開盤推出的產(chǎn)品類似，沒有太大的變化，但二期（第四、五

13、批）推出的房源價格比一期（第一、二、三批）跌了1000-1500元/平米不等,第一批房源,第二批房源,第三批房源,第四批房源,22,第五批房源,紅色字體為一期房源，藍色字體為二期房源,供銷及價格,萬科金域藍灣供銷及價格,項目配套解析,數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù),項目詳細解析,供銷及價格分析,項目營銷推廣,萬科金域藍灣個案分析,精裝修、物管、智能化,戶型詳細解析,項目基本概況,萬科金域藍灣戶型,從銷售情況來看，81-90平米、121-143平米的供應(yīng)最多，從銷售情況來說，81-90平米、121-143平米的銷售量也是最多的。從銷售率來看161-180平米是最高的，達到80.89%，81-9

14、0平米、111-120平米、121-143平米的銷售率均道道72%以上。二期的主力戶型為78平米的兩房，90平米、113平米、128平米的三房為主,該項目產(chǎn)品豐富，共有高層、聯(lián)排別墅和花園洋房三類產(chǎn)品，戶型面積從78-325平米均有分布，幾乎覆蓋所有的客群,該項目為兩梯兩戶、兩梯三戶，二期均為兩梯四戶，項目每次開盤前都有充分的蓄水，因此每次開盤的去化率都較高，一期的戶型以135、168平米的大戶型為主，二期的戶型以78-128的中小戶型為主,萬科金域藍灣戶型,M1戶型：78平米，兩房兩廳一衛(wèi)。 1、南北通透，主臥、客廳南向設(shè)計，更佳通風(fēng)、采光效果。 2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細

15、作。 3、78平米精睿兩房，更優(yōu)性價比，社會新銳首置首選。 4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。 5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。 6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。 7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。 8、多功能浴霸系統(tǒng)，干燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動掛衣桿,萬科金域藍灣經(jīng)典戶型鑒賞,M2戶型：90平米，三房兩廳一衛(wèi)。 1、寬闊戶型開間，主次臥、客廳朝南設(shè)計，更佳通風(fēng)、采光效果。 2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細作。 3、陽臺特設(shè)家政區(qū)域，更全收納設(shè)計，更高空間利用率。 4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。 5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。 6

16、、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。 7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。 8、多功能浴霸系統(tǒng)，干燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動掛衣桿,萬科金域藍灣經(jīng)典戶型鑒賞,M4戶型：110平米，三房兩廳一衛(wèi)。 1、寬闊戶型開間，主次臥、客廳朝南設(shè)計，更佳通風(fēng)、采光效果。 2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細作。 3、陽臺特設(shè)家政區(qū)域，更全收納設(shè)計，更高空間利用率。 4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。 5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。 6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。 7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。 8、110平米舒適三房，戶型方正,萬科金域藍灣經(jīng)典戶型鑒賞,M5

17、戶型：125平米，三房兩廳兩衛(wèi)。 1、客廳橫廳、主臥套房設(shè)計，從容布局，彰顯居住氣度。 2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細作。 3、四件套舒適次衛(wèi)，全家衛(wèi)浴享受。 4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。 5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。 6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。 7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。 8、多功能浴霸系統(tǒng)，干燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動掛衣桿,萬科金域藍灣經(jīng)典戶型鑒賞,B1戶型：135平米，三房兩廳兩衛(wèi)。 1、功能強大的收納空間。 2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細作。 3、北陽臺空間預(yù)置洗衣機位，陽臺功能更豐富。 4、“方太-

18、柏廚”整體櫥柜，更科學(xué)，更專業(yè)。 5、舒適地暖設(shè)計，操作簡單單。 6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。 7、次衛(wèi)獨特親子蓋板設(shè)計，兒童使用更舒適。 8、入戶密碼門鎖設(shè)計，安全更尊貴，電梯特設(shè)有適合兒童使用的按鈕，更貼心設(shè)計，方便兒童操作,萬科金域藍灣經(jīng)典戶型鑒賞,項目配套解析,數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù),項目詳細解析,供銷及價格分析,戶型詳細解析,萬科金域藍灣個案分析,精裝修、物管、智能化,項目營銷推廣,項目基本概況,萬科金域藍灣營銷中心,萬科金域藍灣營銷中心】 裝修風(fēng)格：外觀：西班牙風(fēng)格。 內(nèi)部：西班牙風(fēng)格 層數(shù)：2層 建造價格：萬 未來用途：小區(qū)會所,該項目的營銷中心位于小區(qū)的會所內(nèi)

19、，共2層。一層是對外的接待區(qū)，二層為銷售區(qū)。營銷中心采用的西班牙風(fēng)格，符合項目的定位。 營銷人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，對待客戶不卑不亢，對答得體，但專業(yè)能力稍差，對項目某些專業(yè)知識略顯缺乏,項目營銷中心裝修奢華、功能分布合理，銷售人員較為專業(yè)，符合項目的定位,樣板房類型：展示樣板間 樣板房裝修風(fēng)格：現(xiàn)代裝修風(fēng)格 樣板房房型：二期樣板間共有78、90、113、128平米四種 樣板房點評： 整個房間以喜慶的紅色和黃色為主，符合90平米主打的婚房裝修風(fēng)格； 配以現(xiàn)代簡約的家具擺設(shè)，配以燈光的設(shè)計，營造出溫馨的家庭氛圍,樣板房裝修風(fēng)格為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，裝修突出產(chǎn)品的優(yōu)勢，注重細節(jié)，增加潛在客戶的購買欲望,萬科

20、金域藍灣樣板間,衣櫥,主臥,餐廳,衛(wèi)生間,化妝屋,客廳,整體景觀效果已基本呈現(xiàn)，各種樹種搭配比較協(xié)調(diào)，施工現(xiàn)場有圍欄阻擋，現(xiàn)場在緊張的施工中,萬科金域藍灣示范區(qū),小區(qū)水景,小區(qū)噴泉,小區(qū)水景,小區(qū)泳池,小區(qū)道路,施工現(xiàn)場較為雜亂，例如參觀通道雜亂、施工材料亂放，給客戶印象較差,萬科金域藍灣施工現(xiàn)場,萬科金域藍灣營銷活動,萬科金域藍灣營銷活動,萬科金域藍灣營銷活動,萬科金域藍灣營銷活動,萬科金域藍灣營銷活動,萬科金域藍灣媒體投放,萬科金域藍灣主要在金陵晚報、揚子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報、南京日報五個平面媒體投放廣告，2010年至今合計投放30次共139個版面，廣告主題主要以為開盤造勢為主,萬科金

21、域藍灣媒體投放,萬科金域藍灣主要在金陵晚報、揚子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報、南京日報五個平面媒體投放廣告，2010年至今合計投放30次共139個版面，廣告主題主要以為開盤造勢為主,萬科金域藍灣媒體投放,萬科金域藍灣主要在金陵晚報、揚子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報、南京日報五個平面媒體投放廣告，2010年至今合計投放30次共139個版面，廣告主題主要以為開盤造勢為主,萬科金域藍灣廣告鑒賞,廣告訴求點：品牌,廣告訴求點：營銷節(jié)點、產(chǎn)品,廣告訴求點：產(chǎn)品、戶型,廣告訴求點：精裝、樣板間,廣告訴求點：營銷節(jié)點、誠意登記,廣告訴求點：營銷節(jié)點、戶型,項目配套解析,數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù),項目詳細解析

22、,供銷及價格分析,戶型詳細解析,項目營銷推廣,萬科金域藍灣個案分析,精裝修、物管、智能化,項目基本概況,萬科金域藍灣自2010年4月10日開盤以來，共推出24棟樓共1573套房源，其中精裝修10棟，共計推出1506套。毛坯房源集中在花園洋房和聯(lián)排別墅，合計推出67套，占到整體供應(yīng)的4.26%，精裝修房源為高層房源，集中在 1-8幢、19、22幢.合計推出1506套，占到整體供應(yīng)的95.74,萬科金域藍灣第一次開盤就推出一期的近一半的房源，合計4棟樓480套，全部為精裝修房源,萬科金域藍灣精裝修,精裝房源,毛坯房源,項目普通住宅戶型全部采用精裝修交付，裝修材料均選取國際一線品牌,萬科金域藍灣精裝修,精裝定位：典雅、簡約 精裝標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平米 精裝內(nèi)容：硬裝 硬裝：地板、雙層吊頂、墻紙、防輻射天然石材等 電器：熱水器、空調(diào)、電視機、冰箱等 精裝風(fēng)格：一期簡歐，二期現(xiàn)代簡約 精裝檔次：國際一線品牌（科勒、摩恩等,萬科金域藍灣精裝修,項目高層戶型全部采用精裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米，材料均選取國內(nèi)外一線品牌,萬科金域藍灣高科技系統(tǒng),采用多功能浴霸系統(tǒng)（干燥、換氣、除菌