萬科金街2012年庫(kù)存清盤營(yíng)銷方案

1、2012-2-1,萬科金街2012年庫(kù)存清盤方案,1,庫(kù)存清盤難,周邊商業(yè)入市加劇競(jìng)爭(zhēng),40#蓄勢(shì)待發(fā),金街現(xiàn)狀,營(yíng)銷背景,商家入駐少， 人氣未形成,2,偉業(yè)的任務(wù)： 實(shí)現(xiàn)萬科金街庫(kù)存快速穩(wěn)妥銷售，完成清盤任務(wù),一、庫(kù)存產(chǎn)品分析及任務(wù)分解,二、市場(chǎng)競(jìng)品分析及針對(duì)競(jìng)品銷售說辭,三、項(xiàng)目核心賣點(diǎn)梳理,目錄,四、營(yíng)銷策略及推廣,一期、二期庫(kù)存情況,目前可售商鋪庫(kù)存合計(jì)24套；可將庫(kù)存產(chǎn)品分為三類：1.一期二期單層8套；2. 3#-5#大面積總價(jià)高復(fù)式6套（未調(diào)價(jià)，銷售難度大）； 3. 16#沿規(guī)劃路不臨主干道庫(kù)存10套,1,庫(kù)存4個(gè),1#-105,優(yōu)勢(shì)： 臨香樟路，昭示性好；便利的停車廣場(chǎng)，且緊鄰復(fù)

2、式商鋪，客群高端，適合多種業(yè)態(tài)；位于香樟路沿線商街的核心，商業(yè)氛圍聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，商家租賃首選,劣勢(shì)： 1、鋪面不周正，空間浪費(fèi)多，商家往往看中位置后，卻因鋪面不好利用而放棄；2、單價(jià)、總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大；3、4.6米層高，無法做兩層，相比2#、3#價(jià)格卻相差不多,銷售對(duì)策： 1、昭示性好-投資商鋪，地段和位置是硬道理，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)； 2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，商機(jī)無限，投資首選。 3、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)-該鋪所處位置好，且結(jié)構(gòu)均適合煙酒專賣店、干洗店、名品展示店、西點(diǎn)、復(fù)式、酒庫(kù)、特色餐飲等； 4、面積小，投資門檻低-作為高端商街的臨街商鋪，因鋪面

3、形象好，面積不大，因此總價(jià)低，比投資一般的固定資產(chǎn)回報(bào)穩(wěn)定且速度快。 5、價(jià)值擁有多樣性-1、該商鋪以其價(jià)值，可便于業(yè)主進(jìn)行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商鋪，現(xiàn)在估價(jià)36萬/，但業(yè)主卻不因高價(jià)而轉(zhuǎn)手，體現(xiàn)的就是商鋪?zhàn)畲蟮镊攘?，快速增值，永遠(yuǎn)有價(jià)有市；3、投資萬科金街，品牌保障，投資無風(fēng)險(xiǎn)；4、坐享長(zhǎng)沙唯一高端商街增值夢(mèng)想，賺有錢人的錢，做生意人的生意,適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗店、藥店、西點(diǎn)、服飾、特色餐飲等,1#-109,優(yōu)勢(shì)： 位于香樟路，商鋪周邊客流量大，昭示性好，二樓：采光效果好，有獨(dú)立走廊，內(nèi)部結(jié)構(gòu)便于設(shè)計(jì)，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，鋪型周正，利于使用，商家已簽約，屬帶租約銷售商

4、鋪,劣勢(shì)： 由于商鋪已有商家租賃，商鋪業(yè)態(tài)目前定位明確，客戶會(huì)存在業(yè)態(tài)、心理租金以及年投資回報(bào)率差異的因素,銷售對(duì)策：優(yōu)勢(shì)再優(yōu)，劣勢(shì)優(yōu)化； 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-帶租約銷售，既買既收益；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目周邊雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，武廣客運(yùn)量，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪屬于復(fù)式商鋪，且位置結(jié)構(gòu)均適合餐飲、茶餐廳、攝影，美容等高端生活必須配 套，對(duì)于整條街來講，其業(yè)態(tài)搶占的就是最好的位置，這是商鋪投資最重要的一點(diǎn)，投資性價(jià)比高；目前克緹高端美容已經(jīng)簽約； 6、面積、結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)化-該商鋪在業(yè)態(tài)的選址上面積恰當(dāng)，

5、銷售單價(jià)低，投資門檻不高，并且適合商家的合理化布局，是投資的旺鋪。 4、小資情調(diào)-該商鋪一樓二樓具有獨(dú)特的小資外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，直走國(guó)際化路線。 5、機(jī)會(huì)難得-因性價(jià)比高，最早為保留商鋪招商先行，不對(duì)外銷售，現(xiàn)商家已簽約，這么好的鋪，一般只有關(guān)系戶才能買的到，機(jī)會(huì)難得,1#-110地下室商鋪,優(yōu)勢(shì)： 臨香樟路，客流量大，昭示性好，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，空間利用合適。150地下室超低價(jià)買進(jìn),劣勢(shì)： 1、該鋪內(nèi)凹區(qū)占據(jù)面積大，因衛(wèi)生間門口設(shè)計(jì)的限制，因此，空間利用率低，不實(shí)用。2、地下室不實(shí)用，租不出價(jià)格,適合業(yè)態(tài)：名品展示、特色餐飲、服飾、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策： 參考1#-106號(hào)地下室商鋪價(jià)值分解方法，

6、引導(dǎo)客戶投資； 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目周邊雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，武廣客運(yùn)量消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、最大贈(zèng)送空間-實(shí)際購(gòu)買面積達(dá)208平米，商鋪寸土寸金； 4、機(jī)會(huì)難得-投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是與好產(chǎn)品同步,1#-113,優(yōu)勢(shì)： 臨香樟路，一期商業(yè)街拐角處客流量大，昭示性好，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，面積不大、投資門檻不高，利于使用,劣勢(shì)：內(nèi)部設(shè)有電梯井及承重墻，遮擋了商鋪內(nèi)部部分采光面積效果,銷售對(duì)策： 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客

7、群流量大、高端，項(xiàng)目周邊雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，武廣客運(yùn)量消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-適合多種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)； 4、面積小，投資門檻低-客流量大，昭示性好且面積不大，小投資大收益。 5、機(jī)會(huì)難得-投資面積恰當(dāng)，業(yè)態(tài)劃分多樣化，收益、升值雙重性，機(jī)會(huì)就是與好產(chǎn)品同步,適合業(yè)態(tài)：金銀店、快消品店、旅游接待處、餐飲、西點(diǎn)等,2,庫(kù)存2個(gè),2#-111,適合業(yè)態(tài)：名品展示、干洗中心、時(shí)尚潮流店、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：買一層得兩層 1、層高5.25米-投資商鋪，性價(jià)比同樣重要，買一層得兩層，財(cái)富翻倍； 2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，消費(fèi)客群集中，商機(jī)無限，投資首選。 3、業(yè)

8、態(tài)多元化特點(diǎn)-該鋪所處位置好，且結(jié)構(gòu)均適合時(shí)尚精品店、名品展示店、西點(diǎn)、服飾、特色餐飲等； 4、價(jià)值擁有多樣性-1、該商鋪以其價(jià)值，可便于業(yè)主進(jìn)行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商鋪，現(xiàn)在估價(jià)36萬/，但業(yè)主卻不因高價(jià)而轉(zhuǎn)手，體現(xiàn)的就是商鋪?zhàn)畲蟮镊攘?，快速增值，永遠(yuǎn)有價(jià)有市；3、投資萬科金街，品牌保障，投資無風(fēng)險(xiǎn)；4、坐享長(zhǎng)沙唯一高端商街增值夢(mèng)想，賺有錢人的錢，做生意人的生意,優(yōu)勢(shì)： 臨香樟路，昭示性好；便利的停車廣場(chǎng)，一層得兩層，客群高端，適合多種業(yè)態(tài)；位于香樟路沿線商街的核心，商業(yè)氛圍聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，商家租賃首選,劣勢(shì)： 1、鋪面不周正，空間浪費(fèi)多，商家往往看中位置后，卻因鋪面不好利用而

9、放棄；2、單價(jià)、總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大,2#-115,適合業(yè)態(tài)：名品包包、時(shí)尚餐飲、服飾、西點(diǎn)等,優(yōu)勢(shì)： 臨香樟路，昭示性好；便利的停車廣場(chǎng)，客群高端，適合多種業(yè)態(tài)；位于香樟路沿線商街的核心，商業(yè)氛圍聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)，商家租賃首選,劣勢(shì)： 1、鋪面不周正，空間浪費(fèi)多，商家往往看中位置后，卻因鋪面不好利用而放棄； 2、單價(jià)、總價(jià)高，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大,銷售對(duì)策：香樟路絕版旺鋪 1、昭示性好-緊鄰香樟路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、消費(fèi)群體廣-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端；香樟路又是去武廣的必經(jīng)之地，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、客流量大-一期、二期商業(yè)街緊

10、密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高。 4、層高相對(duì)二期較高-可隔層做倉(cāng)庫(kù)，利用空間大,15,庫(kù)存3個(gè),15#-102,優(yōu)勢(shì)： 位于二期入口位置，正對(duì)水景廣場(chǎng)，客流量大，昭示性好，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，鋪型特別周正，利于使用,銷售對(duì)策：庫(kù)存產(chǎn)品中面積最小戶型最方正商鋪； 1、靈活運(yùn)用-緊鄰鋪王103號(hào)鋪，可與其打通靈活運(yùn)用，租金水平更高； 2、最小最方正-在整個(gè)庫(kù)存產(chǎn)品中，面積最小，戶型結(jié)構(gòu)最好，產(chǎn)品實(shí)用性強(qiáng)； 3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪所處位置好，且位置結(jié)構(gòu)均適合便利店、精品店、西點(diǎn)等生活必須配 套，對(duì)于整條街來講，其業(yè)態(tài)搶占的就是最好的位置，這是商鋪投資最重要的一點(diǎn)，投資性

11、價(jià)比高； 4、與16#裙樓對(duì)望-作為小區(qū)入口、又與16#裙樓形成一個(gè)小廣場(chǎng)，更能匯聚人氣，是其他商鋪所沒有的利好條件,劣勢(shì)： 1、單價(jià)62486.15，為15#庫(kù)存中單價(jià)最高的一個(gè)商鋪，面積小，但總價(jià)偏高，2、且不臨香樟路,適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、精品店、西點(diǎn)等,15#-104,適合業(yè)態(tài)：中西餐廳、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等,銷售對(duì)策：多個(gè)商家關(guān)注、洽談，零風(fēng)險(xiǎn)投資； 1、昭示性好-緊鄰香樟路，武廣客流到市中心的必經(jīng)之路；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、一樓使用率高-在所

12、有復(fù)式商鋪中，該鋪一樓的面積最大，我們定價(jià)是一樓和二樓的整體（一樓價(jià)格明顯高于二樓，所以一樓的面積越多越劃算），因此該鋪性價(jià)比高，而且實(shí)用性強(qiáng)。 4、機(jī)會(huì)難得-因性價(jià)比高，最早作為保留商鋪招商先行，不對(duì)外銷售，現(xiàn)已有幾家商家在洽談，這么好的鋪，一般只有關(guān)系戶才能買的到，機(jī)會(huì)難得,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，獨(dú)立臨街復(fù)式商鋪，客流量大，昭示性好，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，利于使用，且在復(fù)式鋪中單價(jià)占優(yōu)勢(shì),劣勢(shì)： 1、相比一期，雖臨街，但無停車位設(shè)計(jì)，按業(yè)態(tài)要求，該鋪對(duì)車位的要求是必要的； 2、一樓鋪面使用率不高，二樓鋪面承重墻過多，對(duì)業(yè)態(tài)有影響,3、4、5,庫(kù)存4個(gè)復(fù)式鋪,3#-112,銷售

13、對(duì)策：突顯位置優(yōu)勢(shì)； 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-帶租約銷售，既買既收益；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、位置優(yōu)勢(shì)明顯-3號(hào)棟為商務(wù)樓，可與旗艦中心、4、5號(hào)棟連成整體，形成門對(duì)門對(duì)街的整體街區(qū)；且緊鄰小區(qū)會(huì)所中心廣場(chǎng)，旁邊為鋪王、旗艦中心，更能帶動(dòng)人氣，更能體現(xiàn)財(cái)富價(jià)值； 4、門面周正-沒有電梯井，相對(duì)來說承重墻也比較少，相鄰商鋪可分可合，實(shí)用性更強(qiáng)，業(yè)態(tài)也更豐富，商務(wù)氛圍濃。 5、機(jī)會(huì)難得-因性價(jià)比高，最早作為保留商鋪招商先行，不對(duì)外銷售，現(xiàn)商家已簽約，這么好的鋪，一般只有關(guān)系戶才能買的

14、到，機(jī)會(huì)難得,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰小區(qū)會(huì)所中心廣場(chǎng)位置，且旁邊為鋪王，起到強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。客流量大，昭示性好，已有商家簽約，屬帶租約銷售商鋪,劣勢(shì)： 1、總價(jià)942萬多，單價(jià)31449.50，為目前復(fù)式商鋪單價(jià)總價(jià)最高，暫沒有能接受此價(jià)格的客戶；2、因?qū)賻ё饧s銷售，交房時(shí)間推遲到2012年年底,4#-101,適合業(yè)態(tài)：電器專賣、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等,銷售對(duì)策：業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，性價(jià)比高； 1、昭示性好-位于萬家麗路上，小區(qū)主入口位置，三面展示，能吸引更多人流； 2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪所

15、處位置好， 本身緊鄰流金大道萬家麗路，車流人流多，適合做電器專賣店，家紡，培訓(xùn)中心等，且有煙道從1樓經(jīng)過，可自行改造，中西餐廳也可經(jīng)營(yíng)； 4、位置突顯-作為小區(qū)入口、臨街商鋪，鋪面形象好，可與5號(hào)棟、旗艦中心連成整體商街。 5、性價(jià)比高-層高為5.5米，完全可以做兩層使用，由此以來，收益翻倍,優(yōu)勢(shì)： 位于一期主入口位置，客流量大，昭示性好，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，鋪型周正，利于使用,劣勢(shì)： 1、無煙道，2、且與1#、2#棟復(fù)式比起來，作為大面積經(jīng)營(yíng)性投資，考慮到 停車場(chǎng)及萬家麗為快車道等因素，位置抗性大,4#-110,適合業(yè)態(tài)：培訓(xùn)中心、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等,銷售對(duì)策：位置好，總價(jià)低，性價(jià)比

16、高； 1、昭示性好-位于萬家麗路上，小區(qū)主入口位置，三面展示，能吸引更多人流； 2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪所處位置好， 本身緊鄰流金大道萬家麗路，車流人流多，適合做電器專賣店，家紡，培訓(xùn)中心、美容美體中心等； 4、位置突顯-作為小區(qū)入口、臨街商鋪，鋪面形象好，可與5號(hào)棟、旗艦中心連成整體商街。 5、性價(jià)比高-層高為5.5米，完全可以做兩層使用，由此以來，收益翻倍。且在臨萬家麗路的復(fù)式商鋪中總價(jià)最低，更能突顯價(jià)值,優(yōu)勢(shì)： 位于一期入口位置，客流量大，昭示性好，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，鋪型周

17、正，利于使用,劣勢(shì)： 1、無煙道，且不鄰路，業(yè)態(tài)受影響；2、與1#、2#棟復(fù)式比起來，作為大面積經(jīng)營(yíng)性投資，考慮到停車場(chǎng)及萬家麗為快車道等因素，位置抗性大,5#-101,適合業(yè)態(tài)：酒莊，中西餐廳、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等,銷售對(duì)策：金角位置，主力店商家； 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-已有商家看中，即買即收益；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯-該鋪所處位置好，且位置結(jié)構(gòu)均適合便利店、藥店、母嬰用品、家紡、西點(diǎn)等生活必須配 套，對(duì)于整條街來講，其業(yè)態(tài)搶占的就是最好的位置，這是商鋪投

18、資最重要的一點(diǎn)，投資性價(jià)比高； 4、金角位置-商鋪處于黃金拐角位置，北面與9#、10#形成了一個(gè)小廣場(chǎng)，南面與4#中間又是一期主入口位置，西面又緊鄰流金大道萬家麗路，多面展示性，更能匯聚人氣，人氣就是財(cái)氣！ 5、機(jī)會(huì)難得-因性價(jià)比高，最早作為保留商鋪招商先行，不對(duì)外銷售，現(xiàn)商家已有很大意向簽約，這么好的鋪，一般只有關(guān)系戶才能買的到，機(jī)會(huì)難得,優(yōu)勢(shì)： 商鋪處于拐角黃金位置，多面展示，離一期主入口較近，北面有一個(gè)小廣場(chǎng)，昭示性特別好,劣勢(shì)： 1、無煙道，業(yè)態(tài)受影響；2、與1#、2#棟復(fù)式比起來，作為大面積經(jīng)營(yíng)性投資，考慮到停車場(chǎng)及萬家麗為快車道等因素，位置抗性大,16,10個(gè),主要受到不臨主干道且

19、價(jià)格高的影響，銷售不理想,優(yōu)勢(shì)：鋪面周正，面積適中,待售產(chǎn)品分析,14#棟產(chǎn)品情況,劣勢(shì)： 1、商鋪開間短，進(jìn)深過長(zhǎng)； 2、因多承重柱，空間浪費(fèi)面積大； 3、無對(duì)香樟路的車行出入口，后期經(jīng)營(yíng)受限,優(yōu)勢(shì)： 1、東接市政規(guī)劃路，南臨香樟路，雨花區(qū)政府對(duì)面，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 2、右接社區(qū)幼兒園與物業(yè)服務(wù)用房，近公交站臺(tái)，未來人流量大； 3、商鋪前坪設(shè)停車場(chǎng)，未來商業(yè)氣息濃厚； 4、面積適中，投資門檻低,14,未推出12個(gè),14#-101,適合業(yè)態(tài)：中西餐廳、網(wǎng)吧、美容美體中心、家紡等,銷售對(duì)策：黃金位置，買一層得兩層； 1、昭示性好-緊鄰香樟路，武廣客流到市中心的必經(jīng)之路；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好；

20、2、客流量大-臨近公交站臺(tái)，項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、一樓使用率高-復(fù)式商鋪中，該鋪一樓的面積大，我們定價(jià)是一樓和二樓的整體（一樓價(jià)格明顯高于二樓，所以一樓的面積越多越劃算），因此該鋪性價(jià)比高，而且實(shí)用性強(qiáng)。 4、買一層得兩層-層高為5.45米，完全可以做兩層使用，性價(jià)比高,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌；獨(dú)立臨街復(fù)式商鋪，客流量大，昭示性好，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，業(yè)態(tài)廣，利于使用,劣勢(shì)： 1、相比一期，停車位較少，而此鋪面面積較大，對(duì)車位的要求就免不了； 2、一樓鋪面使用率不高，二樓鋪面承重墻

21、過多，對(duì)業(yè)態(tài)有影響,14#-102,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,銷售對(duì)策：緊鄰復(fù)式，客群集中； 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、與復(fù)式組合-緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無限，投資首選。 3、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)與地下通道出入口位置，人流集中； 4、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，

22、商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高,適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、移動(dòng)聯(lián)通點(diǎn)、西點(diǎn)等,14#-103,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,適合業(yè)態(tài)：特色餐飲、干洗中心、藥店、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：緊鄰公交站臺(tái)，財(cái)富聚集； 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)與地下通道出入口位置，人流集中； 3、面積小、投資門檻低-臨街商鋪

23、，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高,14#-104,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪不規(guī)則，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,適合業(yè)態(tài)：時(shí)尚潮流店、干洗中心、藥店、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：香樟路絕版旺鋪即將加推 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)與地下通道出入口位置，人流集中； 3、面積小、投資門檻低-臨街商鋪

24、，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高,14#-105,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪不規(guī)則，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、精品店、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：香樟路絕版旺鋪即將加推 1、昭示性好-投資商鋪，地段和位置是硬道理，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)； 2、業(yè)態(tài)多元化特點(diǎn)-該鋪所處位置好，且結(jié)構(gòu)均適合煙酒專賣店、干洗店、名品展示店、西點(diǎn)、酒庫(kù)、特色餐飲等；

25、 3、面積小，投資門檻低-作為高端商街的臨街商鋪，因鋪面形象好，面積不大，因此總價(jià)低，比投資一般的固定資產(chǎn)回報(bào)穩(wěn)定且速度快,14#-106,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、ATM點(diǎn)、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：空間改造利用大 1、昭示性好-投資商鋪，地段和位置是硬道理，該鋪則同時(shí)具備這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)； 2、空間改造-將凸出去的一部分改作試衣間，或者收銀臺(tái)，就能達(dá)到面積利用的最大化，優(yōu)勢(shì)即顯！

26、 3、面積小，投資門檻低-作為高端商街的臨街商鋪，因鋪面形象好，面積不大，因此總價(jià)低，比投資一般的固定資產(chǎn)回報(bào)穩(wěn)定且速度快,14#-107,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，開間進(jìn)深比優(yōu)勢(shì)明顯，利于使用，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、由于承重墻等原因，造成商鋪結(jié)構(gòu)不規(guī)則，且停車位較少；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、精品店、奶茶店、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：14#一樓獨(dú)立臨街面積最小商鋪； 1、昭示性好-緊鄰香樟路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、消費(fèi)群體廣-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端；香樟路又是去武廣的必經(jīng)之地，項(xiàng)目外雨花區(qū)政

27、府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、客流量大-該鋪所處位置好，離公交站臺(tái)近，目前有十來?xiàng)l公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來越大，財(cái)富越來越多； 4、總價(jià)低，投資門檻小-作為臨街商鋪面積小，總價(jià)低，投資門檻小，升值空間大,14#-108,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪不規(guī)則，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、服飾、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：香樟路絕版旺鋪即將加推 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版

28、商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)位置，人流集中； 3、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高,14#-109,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪不規(guī)則，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,適合業(yè)態(tài)：時(shí)尚潮流店、干洗中心、精品店、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：消費(fèi)群體廣，財(cái)富聚集 1、昭示性好-緊鄰香樟路，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、

29、昭示性好； 2、消費(fèi)群體廣-項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端；香樟路又是去武廣的必經(jīng)之地，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、客流量大-該鋪所處位置好，離公交站臺(tái)近，目前有十來?xiàng)l公交線路，等明年交房后線路還會(huì)增加，客流量越來越大，財(cái)富越來越多； 4、總價(jià)低，投資門檻小-作為臨街商鋪面積小，總價(jià)低，投資門檻小，升值空間大,14#-110,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年底,適合

30、業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、服飾、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)更廣 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、隨意組合-可與111號(hào)鋪連接復(fù)式鋪，業(yè)態(tài)更廣，租金收益更佳，且臨近公交站臺(tái)位置，人流集中； 3、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高,14#-111,優(yōu)勢(shì)： 緊鄰香樟路，比一期商鋪更臨街，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好，業(yè)態(tài)廣，為香樟路絕版旺鋪,劣勢(shì)： 1、商鋪結(jié)構(gòu)欠缺，開間窄，進(jìn)深較長(zhǎng)，且電梯井及承重墻造成商鋪凸出一塊，不好利用；2、交房時(shí)間晚，為2012年年

31、底,適合業(yè)態(tài)：煙酒專賣店、干洗中心、精品店、西點(diǎn)等,銷售對(duì)策：緊鄰復(fù)式，客群集中； 1、投資無風(fēng)險(xiǎn)-香樟路絕版商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、與復(fù)式組合-緊鄰復(fù)式，消費(fèi)客群集中，也可與復(fù)式組合，商機(jī)無限，投資首選。 3、客流量大-位于商街中心、金角地帶，且臨近公交站臺(tái)與地下通道出入口位置，人流集中； 4、面積小、投資門檻低-臨街商鋪，面積小，投資門檻相對(duì)較低，一期、二期商業(yè)街緊密相連，商業(yè)氛圍濃厚，升值空間無限，小投資大回報(bào)，性價(jià)比高,14#-112,適合業(yè)態(tài)：中西餐廳、網(wǎng)吧、培訓(xùn)中心、招待所等,優(yōu)勢(shì)： 獨(dú)立臨街復(fù)式商鋪，緊鄰香樟路及規(guī)劃路，比一期商鋪更臨街，且旁邊為小區(qū)配套幼兒園，客流

32、量大，昭示性好,劣勢(shì)： 1、相比一期，停車位較少，而此鋪面面積較大，對(duì)車位的要求就免不了； 2、一樓鋪面使用率不高，二樓鋪面承重墻過多，對(duì)業(yè)態(tài)有影響,銷售對(duì)策：黃金位置，緊鄰幼兒園及規(guī)劃路； 1、昭示性好-緊鄰香樟路，武廣客流到市中心的必經(jīng)之路；獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、臨街、昭示性好； 2、客流量大-臨近公交站臺(tái)，項(xiàng)目本身消費(fèi)客群流量大、高端，項(xiàng)目外雨花區(qū)政府、中南院及附近成熟小區(qū)，消費(fèi)能力強(qiáng)，投資、租賃雙保險(xiǎn)； 3、一樓使用率高-復(fù)式商鋪中，該鋪一樓的面積大，我們定價(jià)是一樓和二樓的整體（一樓價(jià)格明顯高于二樓，所以一樓的面積越多越劃算），因此該鋪性價(jià)比高，而且實(shí)用性強(qiáng)。 4、緊鄰規(guī)劃路-該商鋪位于14#最東

33、邊的位置，旁邊是小區(qū)配套幼兒園，現(xiàn)已建成；緊鄰規(guī)劃路，通往三期及地鐵杜花路口站必經(jīng)之地，黃金位置，升值空間巨大,庫(kù)存產(chǎn)品分類,庫(kù)存產(chǎn)品特點(diǎn): 昭示性：臨香樟路鋪面（一期及15#，14#商鋪）及沿規(guī)劃路鋪面（16#）； 產(chǎn)品分類：一層單層商鋪及復(fù)式商鋪； 結(jié)構(gòu)分類：結(jié)構(gòu)周正（16#臨規(guī)劃路）及結(jié)構(gòu)不周正帶電梯井的（除16#所有庫(kù)存）； 價(jià)格分類：總價(jià)200萬左右的（16#）；總價(jià)200-250萬左右的（一期庫(kù)存及15#）；總價(jià)250萬以上的（復(fù)式鋪,一期庫(kù)存及15#： 復(fù)式鋪總價(jià)高，利用率低（暫時(shí)不賣或調(diào)價(jià)后再賣）其余單層先散賣,16#沿規(guī)劃路： 雖不臨主干道，但鋪面周正，且商鋪連在一起，可幾間

34、鋪打通共用，宜一起推出,14#保留鋪： 臨香樟路，雖鋪面結(jié)構(gòu)不周正，但臨街，昭示性好，且靠近小區(qū)幼兒園，人氣較旺,目標(biāo)分解,總思路：任務(wù)分解，各個(gè)擊破,將產(chǎn)品歸類，利用近3個(gè)月的時(shí)間各個(gè)擊破,一二期庫(kù)存散賣階段，其他庫(kù)存封盤,2月,3月,4月,16#庫(kù)存集中開盤,14#庫(kù)存集中開盤,庫(kù)存銷售套數(shù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議,第一階段： 時(shí) 間：2月5日3月1日 主推鋪號(hào)：1#-105、110、113；2#-111、115；合計(jì)5套，總面積295.66，總銷額12684399元； 銷售對(duì)策：采取”金鋪任領(lǐng)“計(jì)劃，由銷售組每人負(fù)責(zé)一套自己理解最深的商鋪進(jìn)行一對(duì)一推售； 推廣策略：以16#開盤加推為主，為3月開盤蓄

35、客,第二階段： 時(shí) 間：3月1日-3月31日 主推鋪號(hào)：15#-102、104、110；16#101-105,107-110，合計(jì)12套；總面積724.14，總銷額26033472元； 推廣策略：為14#開盤蓄客做準(zhǔn)備,第三階段： 時(shí) 間：4月1日-4月底 主推目標(biāo)：一期庫(kù)存6套復(fù)式鋪，總面積約1397.21，總銷額約33864075元（暫未調(diào)價(jià)）； 14#棟加推房源12套，總面積904.98，總銷額約2600萬元；合計(jì)18套。 推廣策略：為40#造勢(shì)，金街包裝,第 49 頁(yè),潛在競(jìng)品項(xiàng)目情況橫向?qū)Ρ缺?利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有利優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)出擊，開源截客,第 50 頁(yè),1#：（2萬/層，層高5M） 1-

36、2層，百貨商場(chǎng)（分割產(chǎn)權(quán)售賣，20-200） 3-8層，家居商場(chǎng)（自持，預(yù)計(jì)2013年開業(yè),地下室： 地下3層，負(fù)一層，精品，大型超市（1萬） 負(fù)2-3層為地下停車場(chǎng)（4.7萬/層，預(yù)計(jì)2000個(gè)左右,2#（32F，平層1900）： 定位：國(guó)際金融商務(wù)中心，5A甲級(jí)寫字樓； 主力戶型：200； 建筑：共150M，層高4.2M； 配置：23F以下10部電梯；23層以上6部電梯,4-6#：（1500/層） 定位：公寓式酒店（商業(yè)性質(zhì)40年產(chǎn)權(quán)）； 主力戶型：40/80； 層高：3-5F層高3M，6層以上層高3.2M； 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（豪裝，送所有家居家電，兩種裝修風(fēng)格：40時(shí)尚現(xiàn)代型、80優(yōu)雅簡(jiǎn)

37、潔型,公寓底商（總體約1萬）： 定位：步行街（酒吧為主） 主力戶型：2F復(fù)式鋪（酒吧一條街）100-200/間。 層高：1F5M，2F4.5M,3#（平層3300）： 1-2F復(fù)式鋪（500-1000獨(dú)立大鋪； 3-6F（規(guī)劃KTV、影院、餐飲）預(yù)計(jì)整層售賣。 層高：5M（均,競(jìng)品分析喜盈門,推售節(jié)奏： 第一批：商業(yè) 時(shí)間：因工程進(jìn)度的影響，原計(jì)劃2月份銷售延后，預(yù)計(jì)2012年3月開始辦理VIP，4月開盤。 開盤產(chǎn)品：第一批1-2層產(chǎn)權(quán)式商業(yè) 主力面積：50-80 售價(jià)：具體未定（對(duì)外報(bào)價(jià)2萬-5萬） 銷售政策：客戶于開發(fā)商簽訂20租約合同，前7年共計(jì)返租45%，第八年開始租金業(yè)主與開發(fā)商八二

38、分成。 目前招商引進(jìn)確定商家：保利影院、蘇寧電器,春節(jié)動(dòng)向： 外地投資客回湘客短信投放，電臺(tái)，電視，戶外宣傳。 春節(jié)后動(dòng)向：3月3日召開招商慶典，啟動(dòng)VIP認(rèn)籌,競(jìng)品分析喜盈門,第 52 頁(yè),針對(duì)喜盈門銷售說辭,1.關(guān)于價(jià)格：喜盈門一批開盤商鋪均價(jià)在3萬左右，比金街便宜 喜盈門商鋪3月份首次開盤公攤在50%左右，而金街的公攤只有5%，目前金街商鋪折后均價(jià)在3.5萬-4萬左右，折算下來金街價(jià)格其實(shí)更實(shí)惠，且我們的地段和位置都跟由于喜盈門產(chǎn)品，而且是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，現(xiàn)在又是開發(fā)商保留的現(xiàn)鋪發(fā)售，即買即可出租收益，金街鋪面更是物美價(jià)廉。 2.關(guān)于地段和區(qū)域：同樣地段，喜盈門有集中商業(yè)，有品牌主力店，

39、金街沒有 一個(gè)商業(yè)能否形成并不是靠一兩個(gè)主力店就能支撐起來的，人流動(dòng)線也是重要原因。以后我們整個(gè)片區(qū)成熟之后從消費(fèi)習(xí)慣來說真正來這邊消費(fèi)的客群來自武廣車站來自雨花區(qū)更郊區(qū)一點(diǎn)的地方，從消費(fèi)習(xí)慣來說中國(guó)人更愿意走右手邊更多關(guān)注右邊的東西，而萬科金街正好位于外來人流的右手邊，加強(qiáng)我們?nèi)f科金街的昭示性。因此人群在消費(fèi)和逛街時(shí)最先看到的是金街，而不是喜盈門，可以說金街將更有搶占商機(jī)的優(yōu)勢(shì),第 53 頁(yè),針對(duì)喜盈門銷售說辭,3.關(guān)于返租和投資保障：喜盈門簽訂20年的返租合同，又有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，金街卻沒有這些保障 喜盈門其中前3年返租21%直接抵房款，4-6年返8%，7-20年商家繳納租金開發(fā)商與業(yè)主按

40、20%和80%分成（其中的商業(yè)租賃稅需要業(yè)主支付）。 針對(duì)此說辭：投資商鋪不僅是理財(cái)產(chǎn)品而更多的是一個(gè)投資產(chǎn)品，所以在收租的同時(shí)你也更多的考慮此商鋪在升值之后是否能把商鋪轉(zhuǎn)手出去?，F(xiàn)在喜盈門簽訂二十年的返租合同，第7年開始其中20%需要交給開發(fā)商，再扣除17%的稅收（12%商鋪?zhàn)赓U稅和5%的營(yíng)業(yè)稅，需業(yè)主出），業(yè)主實(shí)際的收入只有租金的63%，這樣算下來在7年之后你原有的投資收益大部分被開發(fā)商和政府收走，你自己的收益比會(huì)越來越低（我們獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪投資回報(bào)卻會(huì)越來越高），基于投資產(chǎn)權(quán)式商鋪的風(fēng)險(xiǎn)比較大，本來現(xiàn)在市面上的產(chǎn)權(quán)式商鋪很難轉(zhuǎn)手，再加上有這一點(diǎn)的限制你的買的商鋪更加難以出手，這時(shí)你會(huì)出現(xiàn)兩

41、難的境地投資回報(bào)低，商鋪很難出手等于你的錢就已經(jīng)被套在里面了，在一個(gè)錢能生錢的時(shí)代資金被套是非常失敗的投資，而買我們這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪就沒有這種擔(dān)心，租金都是自己收，想轉(zhuǎn)手也非常方便，所以同等地段來說購(gòu)買我們?nèi)f科產(chǎn)品遠(yuǎn)期收益會(huì)更好,華潤(rùn)歡樂頌1-4F,1-4F名品購(gòu)物中心,周長(zhǎng)約為200M的步行街,萬家麗路,長(zhǎng)沙大道,競(jìng)品分析華晨世紀(jì)廣場(chǎng),1、街區(qū)1-2F為獨(dú)立鋪面，單層面積2000，共設(shè)130余個(gè)鋪面，面積區(qū)間為19-70，層高一層為5.5M，二層為4.5M。 2011年12月17日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)商鋪，客戶主要為開發(fā)商關(guān)系戶，對(duì)外報(bào)價(jià)3-8萬，此次認(rèn)購(gòu)目的為開發(fā)商年底回籠資金，目前認(rèn)購(gòu)8套商鋪。

42、產(chǎn)品設(shè)計(jì)為內(nèi)街+外街形式 3-4F采用整層形式，沒有對(duì)其鋪面劃分，預(yù)計(jì)與商家聯(lián)系后訂制商鋪,目前在售,C區(qū),目前在售街區(qū),目前街區(qū)1-2F對(duì)外售賣，均價(jià)5萬左右 3-4層開發(fā)商自持，集餐飲、娛樂、休閑為一體 目前處于招商階段，開發(fā)商已經(jīng)開始聯(lián)系國(guó)內(nèi)外一線品牌，就目前已經(jīng)談攏的商家為星巴克 整條商街華晨自己管理,競(jìng)品分析華晨世紀(jì)廣場(chǎng),春節(jié)動(dòng)向： 無活動(dòng)，0成交.據(jù)悉，由于銷售員有欺騙性的說辭，認(rèn)購(gòu)客戶流簽率較高，實(shí)際總簽約商鋪8套。 節(jié)后動(dòng)向： 小公寓開始認(rèn)籌，VIP五萬抵十萬。商鋪散賣,第 56 頁(yè),針對(duì)華晨銷售說辭,華晨：報(bào)價(jià)3-8萬，無返租。 說辭：1.華晨現(xiàn)買的商鋪都是位置最靠里面的商鋪

43、，而且又是產(chǎn)權(quán)式商鋪，如果沒有成熟的運(yùn)營(yíng)商這種是很難做起來的，比如說同在高橋附近的廣州服飾城就是一個(gè)很好的例子，它也是產(chǎn)權(quán)式商鋪，現(xiàn)在很多業(yè)主資金都被套在里面了，所以投資產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)很大。而我們?nèi)f科獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪靈活性強(qiáng)可租可售，風(fēng)險(xiǎn)小收益高。 2.華晨公攤達(dá)40%，折算下來即他們的實(shí)際售價(jià)達(dá)到5-13萬。萬科金街臨街商鋪公攤3%-5%我們的售價(jià)2-5萬，可見萬科商鋪性價(jià)比更高,第 58 頁(yè),項(xiàng)目核心賣點(diǎn),最佳地段成就未來人氣中心,交通：北臨杜花路，南臨香樟路，都是武廣車站進(jìn)入市區(qū)的必經(jīng)兩條路；西臨萬家麗路，是長(zhǎng)沙連接南北城區(qū)的主干道。 人流動(dòng)線：金街分布成半圍合型，剛好占據(jù)三條主干道，第一時(shí)間搶占客流商機(jī)。 人氣：不僅享有華府80萬方大盤的小區(qū)固定人群，還輻射周邊社區(qū)和政府機(jī)關(guān)單位，擁有固定和流動(dòng)性雙重客群,萬家麗路,杜花路,第 59 頁(yè),項(xiàng)目核心賣點(diǎn),金產(chǎn)品,1.超低公攤5%公攤，優(yōu)于市場(chǎng)上絕大多數(shù)鋪面。 2.超優(yōu)位置大部分商鋪都臨主干道，尤其是目前庫(kù)存產(chǎn)品，80%都臨主干道，昭示性極強(qiáng)。 3.獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)優(yōu)于其他分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，便