多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)點及開發(fā)區(qū)推廣問題處理

1、多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)點及開發(fā)區(qū)推廣問題處理桂林蘇橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積 123 平方公里,目前已開發(fā)建設(shè)14 平方公里.在桂林山多地少的總體情況下,園區(qū)應(yīng)從長遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā),用最少的土地使開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)得到最大的發(fā)展.多層標(biāo)準(zhǔn)廠房對開發(fā)區(qū)節(jié)約用地,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用是顯著的,因此開發(fā)區(qū)推廣多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)勢在必行.一、多層標(biāo)準(zhǔn)廠房特點.多層標(biāo)準(zhǔn)廠房具有在規(guī)劃特定區(qū)域內(nèi)結(jié)合使用需求情況、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一致、建設(shè)要求相同,簡單安裝生產(chǎn)線就能生產(chǎn)等特點,是中小企業(yè)快速投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)的平臺.設(shè)計為 4-6 層,跨度多在 6-9 米之間,大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架加填充墻結(jié)構(gòu);在出入口設(shè)置貨用電梯及吊裝口,使生產(chǎn)原料及成品垂

2、直運輸方便迅速;層高可在首層設(shè)計為 6 米,以上各層為 4.2-4.5 米.首層可便于于重型生產(chǎn)設(shè)備安裝.多層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的樓面使用活荷載一般設(shè)計為:12kN/m2、10kN/m2、5kN/m2,這三種使用荷載基本使中、輕工業(yè)的生產(chǎn)能夠在廠房內(nèi)生產(chǎn).例如:12kN/m2的使用荷載安排在首層可適用于機(jī)械加工類;10kN/m 的使用荷載可適用于丁戊類的光伏產(chǎn)業(yè)、藥品制造;而對于輕工類的儀表、服裝加工、皮革制造等產(chǎn)業(yè)則可以使用 5kN/m2的標(biāo)準(zhǔn)層.二、多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)點.1、提高土地利用率.重慶市工業(yè)園區(qū)規(guī)劃了統(tǒng)一多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的范圍內(nèi),每平方公里的投資強(qiáng)度為 20 億元,產(chǎn)出則達(dá)到了50 億元,建

3、筑系數(shù)能夠超過 1.2;深圳上涉工業(yè)區(qū)用地面積為12.25 公頃,總建成廠房面積 23.7 萬 m2,建筑系數(shù)已經(jīng)達(dá) 1.93,可容納 40 多家廠家生產(chǎn),安置 6000 8000 名當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)民,土地利用率比無多層標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)區(qū)高 23 倍;蘇州工業(yè)園區(qū)對投資額低于1000 萬美元的項目只推薦其進(jìn)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房,達(dá)到每萬元 GDP用地僅 5.8 平方米.2、建筑資源的可重復(fù)利用.廠房建筑的設(shè)計使用壽命現(xiàn)在提倡為 50 年,隨著新技術(shù)的運用及新標(biāo)準(zhǔn)的提高使用年限還可以更長.而生產(chǎn)企業(yè)的生命周期一般為50 60 年,歐洲每年新注冊企業(yè)約 40 萬家,10 年后只有 4% 還在生產(chǎn);日本也只能達(dá)到1

4、8.3% 的生存率,國內(nèi)的中小企業(yè)的平均周期比歐美國家更低.以前一個企業(yè)關(guān)門,要對其生產(chǎn)區(qū)域范圍內(nèi)的專用廠房推到重建,企業(yè)固定資產(chǎn)投資被白白的推到;,二次建設(shè)還造成了資源的浪費及環(huán)境的二次污染.廠家選擇多層標(biāo)準(zhǔn)廠房,可隨著不同工藝要求進(jìn)行靈活的內(nèi)部分隔重組,企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)規(guī)模的變化不同可租用整棟廠房,也可僅僅租用半層、一整層或更多層.桂林蘇橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2005年建成的 1#、2#層標(biāo)準(zhǔn)廠房,當(dāng)年投入使用,租給南良集團(tuán).3 年后,因市場變化,南良集團(tuán)遷走.桂林積嘉德家俱公司、久久加服裝公司接著租用,隨著企業(yè)規(guī)模的發(fā)展壯大,他們也陸續(xù)遷出標(biāo)準(zhǔn)廠房,2012 年初長海電子公司再次入住,標(biāo)準(zhǔn)廠房就重復(fù)

5、利用了 2 次,充分節(jié)約了資源.3、建設(shè)成本降低.多層標(biāo)準(zhǔn)廠房綜合造價優(yōu)于單層廠房.企業(yè)自行建設(shè)的單層鋼構(gòu)廠房,工程造價都達(dá)到1200 元 /m2以上,而統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的多樣式多層廠房,由于設(shè)計費用集約以及建設(shè)過程類似,工程成本可控制在 800 元 /m2以內(nèi).同時由于整體安裝的管線使總線路縮短、廠區(qū)道路可以共用,廠區(qū)土方量可統(tǒng)一調(diào)配等因素使得總施工成本進(jìn)一步減少,建筑安裝周期也可以大大縮短.4、形成招商引資的合力.開發(fā)區(qū)要建多層標(biāo)準(zhǔn)廠房,為新興的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供了市場,逐漸形成了一種新興的投資渠道-工業(yè)投資開發(fā).目前住宅小區(qū)組團(tuán)和 CBD 商貿(mào)圈項目隨著土地的減少,機(jī)會也越來越少,同時政府調(diào)控力

6、度的加大,投資風(fēng)險越來越大.工業(yè)投資開發(fā)不同,多層標(biāo)準(zhǔn)廠房項目確定建設(shè)后,政府為了同樣的目標(biāo)會積極推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房,與入園企業(yè)談判中引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)園區(qū)使用多層標(biāo)準(zhǔn)廠房;開發(fā)商為了使自己手中的標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)品不空置,也會積極利用各自資源推銷廠房,無形中也做了招商工作.5、可以使企業(yè)快速投產(chǎn).以前企業(yè)在確定入園后,先通過招、拍、掛程序購置土地,然后按照政府要求完善用地、規(guī)劃審批、環(huán)境評估等繁瑣冗長的手續(xù),才能開始建設(shè)廠房、安裝生產(chǎn)設(shè)備.全套過程要一年的時間.企業(yè)如果直接進(jìn)駐多層標(biāo)準(zhǔn)廠房,可以簡單分隔后安裝設(shè)備直接投產(chǎn),使企業(yè)在幾個月內(nèi)就能達(dá)產(chǎn)并產(chǎn)生效益.對中、小企業(yè)來說,起點低資本金有限,能夠先用廠房生產(chǎn)出效

7、益,逐步有計劃擴(kuò)大產(chǎn)能重新置業(yè),是良好的發(fā)展道路.市場競爭激烈,先投資大量資金置業(yè),再生產(chǎn)運營,會加大中、小企業(yè)的投資風(fēng)險,同時因為占用流動資金往往就錯過了最佳的發(fā)展時期.6.有利于造就優(yōu)美的現(xiàn)代化開發(fā)區(qū)模式正是因為多層標(biāo)準(zhǔn)廠房在建設(shè)中實施了高度一致的規(guī)劃,標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計,標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)程序,高度協(xié)調(diào)的管理,在建筑風(fēng)格色彩樣式上可以更加一致,規(guī)劃分布更趨于合理,綠化率的提高,道路的整齊劃一,提升了新區(qū)的外在形象,使開發(fā)區(qū)能夠形成現(xiàn)代建筑組團(tuán).同時開發(fā)區(qū)景觀環(huán)境的改善對廠家有了更大的吸能力,利于產(chǎn)業(yè)聚群規(guī)劃的形成.三、園區(qū)推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)應(yīng)解決的問題.1、合理限制總量,穩(wěn)妥推進(jìn)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè).多層標(biāo)準(zhǔn)

8、廠房相對來說只合適安排生產(chǎn)規(guī)模較小、企業(yè)處在剛剛起步、資金不充分、工藝普通的中、小型廠家,他的適應(yīng)性也同時受到通用性的影響,所以長遠(yuǎn)效益大于短期效益.基于這種情況,對多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)總量控制應(yīng)建立在市場需求分析上,要控制一個合理、恰當(dāng)?shù)氖袌霰Ｓ辛?2、多元化投資,進(jìn)一步拓展多層標(biāo)準(zhǔn)廠房發(fā)展渠道.政府要鼓勵多種投資方向.政府在保證資金前期的必要率先投入強(qiáng)度下,鼓勵市場民營資本的投入,尤其是吸引國內(nèi)國際著名的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資基金進(jìn)入,通過知名品牌效應(yīng)的帶動,全面提高多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)方式、標(biāo)準(zhǔn)、及實用度,達(dá)到提高多層標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)劃及建設(shè)檔次.應(yīng)該鼓勵多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)市場化運作模式,優(yōu)惠用地相關(guān)政策,并要求現(xiàn)已入園的生產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房,為其提供更多便利條件及獎勵政策.3、突出產(chǎn)業(yè),強(qiáng)化規(guī)劃,增強(qiáng)對多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的引導(dǎo).多層標(biāo)準(zhǔn)廠房應(yīng)該圍繞產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來布局和建設(shè),要根據(jù)周邊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)劃發(fā)展方向,針對性地建設(shè)相對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向明確的合適企業(yè)使用的多層標(biāo)準(zhǔn)廠房.遵循布局合理、規(guī)模適中、實用度高、同類產(chǎn)業(yè)能夠聚集生產(chǎn)、配套功能相對完善等基本原則,根據(jù)中、小企業(yè)發(fā)展的實際情況,制定多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)規(guī)劃和分步實施計劃.4、強(qiáng)化功能配套.多層標(biāo)準(zhǔn)廠房集中區(qū)域內(nèi)的道路、電力、通訊、給排水及污水處理等基礎(chǔ)配套設(shè)施必須滿足入駐企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本需要.有基本滿足企業(yè)職工生活、行政辦公