大理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：興盛富康苑（暫定名）2、項(xiàng)目概況1 ）地塊位置：該基地東起大麗路，西至興盛北路、圍該地塊 屬市中地段。2） 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：80 畝（平方米）；容積率：3.35 ； 土地價(jià)格：預(yù)計(jì)300萬元/畝（國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓 起價(jià)） 總面積（預(yù)計(jì)）：53280心 建筑面積（預(yù)計(jì)）：178488 m2o3）周圍環(huán)境與設(shè)施周邊配套設(shè)施有全民健身中心、 客運(yùn)北站、濕地公園、幼兒園、 小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院等。周邊鄰近的小區(qū)有洱海莊園、玉海豪庭等。其中：距離大理古城 13公里；距離市人民醫(yī)院、海爾瑪、海 灣國(guó)際酒店僅3公里；距離下關(guān)第四中學(xué)1公里；距

2、離大理市第 四幼兒園 大概1.5公里；距離周邊商業(yè)銀行 2公里；步行到公交 車站僅5-10分鐘；3、項(xiàng)目?jī)?yōu)、勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)（1）該項(xiàng)目地處市中具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊配套設(shè)施已基本完善交通便利，在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。（2）大理市近幾年因旅游業(yè)的帶動(dòng)下，外來人口在此購(gòu)置屋業(yè)的 機(jī)率增加，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3) 周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成。(4) 該項(xiàng)目東是蒼山，西鄰洱海，景致引人。(5) 該項(xiàng)目定位為高層建筑較為合適。(6) 在該項(xiàng)目的投資會(huì)給本集團(tuán)的物業(yè)管理公司帶來商機(jī)。劣勢(shì)及威脅(1) 該項(xiàng)目對(duì)于地塊排污系統(tǒng)工程不完善， 具有一定的不可確定性。(

3、2) “地塊成本”估計(jì)相對(duì)有些高，會(huì)使開發(fā)成本增高。(3) 建筑材料價(jià)格與紅河州相比較相對(duì)高一些。由于當(dāng)?shù)氐纳呈隙紡耐獾剡\(yùn)輸，所以運(yùn)輸費(fèi)用會(huì)有所增加。(3) “洱海莊園、玉海豪庭”小區(qū)等日趨完善，即為高層住宅，其 中玉海豪庭預(yù)計(jì)于本年 9月份開盤，是本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。二、市場(chǎng)分析1、大理州概況(參考)大理州地處云南省中部偏西，東鄰楚雄州，南靠普洱、臨滄 二市，西與保山市、怒江州相連，北接麗江市。自治州首府駐大 理市下關(guān)，距昆明市 338公里。總?cè)丝谶_(dá)200多萬，其中常駐人 口 64萬左右。2、房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析目前為止，大理市居民住房質(zhì)量顯著改善， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理， 市場(chǎng)體系基本建立。對(duì)今

4、后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：從購(gòu)房能力看伴隨著國(guó)家政策的下達(dá)，盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但大理市的消費(fèi)市場(chǎng)仍保持平穩(wěn)。從投資角度看當(dāng)?shù)劂y行的執(zhí)行方式是限貸不限購(gòu)，限貸是指限制戶口，限于 當(dāng)?shù)氐木印⒅苓吙h市及昆明戶口客戶才可以貸，其它外來人口是 貸不了款，但是不限制購(gòu)房數(shù)量。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變 化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求 較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三 次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。3、資料分析：（摘選于云房網(wǎng)）大理市現(xiàn)狀:2012年自此，大理樓市天籟家園價(jià)格由原來均價(jià)5000/平米上調(diào)為5400/平米；2

5、月大理山水間價(jià)格上調(diào)百分之一；本月華躍 梨花溪價(jià)格下調(diào)為均價(jià)5000/平米.花韻藍(lán)山亮出抄底一口價(jià)4580/平米，而事實(shí)并非花韻藍(lán)山所有房源4580/平米。大理樓市變化不一、無論風(fēng)云變幻，大理似乎沒有任何明顯是漲還是降的 趨勢(shì)。對(duì)比昆明及其他地州曲靖樓市關(guān)注度也是頗高，如今均價(jià)在 4000/平米左右；玉溪 相近之；與昆明相比，大理作為三線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較 晚，起價(jià)低，基數(shù)相對(duì)較低，因此不能因?yàn)榇罄碓诮螘r(shí)間以來 的房?jī)r(jià)漲幅超過昆明就認(rèn)為存在泡沫。從客觀的角度來分析，云 南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為大理具 有云南很多州市無可比擬的自然條件，“蒼山、洱海，四季如春的氣

6、候，風(fēng)花雪月，這都是大理房地產(chǎn)發(fā)展的資本。加之它作為滇西 咽喉，是通往麗江、保山等省內(nèi)城市和省外很多城市的要塞。這 些條件都注定了大理的房地產(chǎn)有著廣闊的市場(chǎng)，它的消費(fèi)群體不 僅僅局限于當(dāng)?shù)?、本省，而是來自世界各地?！贝罄矸績(jī)r(jià)堅(jiān)挺的根本旅游熱是大理房?jī)r(jià)熱根本所在。大理的房?jī)r(jià)憑什么漲得那么 快？面對(duì)大理房?jī)r(jià)的異軍突起，很多人發(fā)出了這樣的疑問?！按罄淼姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)目前已完成從政府提供公共住宅向市場(chǎng)提 供商品住房方面轉(zhuǎn)型，這為大理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展 機(jī)遇?！贝罄碇菀?guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城市居民住房消費(fèi)觀念 的轉(zhuǎn)變，為大理房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了一場(chǎng)根本性的轉(zhuǎn)變，居民已 經(jīng)適應(yīng)從過去依賴政府供給住

7、房轉(zhuǎn)向到市場(chǎng)找房，成為房地產(chǎn)消 費(fèi)主力。據(jù)了解中發(fā)現(xiàn)，大理居民開始鐘情于商品房似乎并非大理房?jī)r(jià) 大漲的主要原因。外地人對(duì)大理情有獨(dú)鐘，旅游地產(chǎn)的興起反倒是一個(gè)不可忽視的房?jī)r(jià)推動(dòng)力。4、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表（高層）：項(xiàng)目套數(shù)平均單價(jià)（元/）位置洱海莊園&4500-5800下關(guān)景觀大道2號(hào)玉海豪庭2355000下關(guān)北市區(qū)興盛佳園&5000下關(guān)老城區(qū)興盛路花韻監(jiān)山9284800下關(guān)北區(qū)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）建筑成本分析地塊內(nèi)大致布置總占地面積：5861 ，地上建筑面積：178430.54 m，地下建筑面積：34489.2m2建筑密度：26.25%，總建筑面積：212919.74 m,

8、容積率：3.35建設(shè)成本估算：見附表1總成本：建安成本+稅收+費(fèi)用+ 土地成本毛利潤(rùn)：銷售收入一總成本-賠償部分三、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論如土地掛牌競(jìng)價(jià)在三百萬以內(nèi)， 容積率能達(dá)到4為理想數(shù)值， 該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大， 項(xiàng)目不可行。合作方案?jìng)€(gè)人建議僅供參考：假設(shè)我自己是投資人的角度去考慮問題：前期，首先我要弄清楚此項(xiàng)目搭橋人是否可靠，人為因素是也是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。彼近，能拿到這么好位置的人社交人脈也 應(yīng)該很廣，所以面對(duì)的也不止是我們一個(gè)客戶， 還會(huì)有其它人，“貨 比三家”這種心里我們應(yīng)該掌握，誰給的條件優(yōu)越肯定是幫誰做事 兒。我們應(yīng)做到“防人之心不可無，害人之心不可有” ！其次，如果項(xiàng)目合作成功，轉(zhuǎn)讓土地相關(guān)手續(xù)得由搭橋人負(fù)責(zé)完成，免得造成今后不必要的麻煩，因?yàn)?/p>