2021年商業(yè)綜合體項目市場調(diào)研計劃方案

1、xxx商業(yè)綜合體項目市場調(diào)研計劃方案正黃集團商業(yè)管理中心214年5月23日總則工作重點通過區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查、潛在消費人群調(diào)查、競爭性商業(yè)項目調(diào)查、主力店及品牌商家訪談驗證五方面，了解xxx項目所在區(qū)域市場的商業(yè)現(xiàn)狀、短中長期市場機會、項目可依托資源，為項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商及后期運營統(tǒng)籌做出指導。本階段工作重點圍繞xxx初步的產(chǎn)品規(guī)劃，安排市場論證計劃，力求尋找市場空隙點，從而做到市場差異化定位。一、調(diào)研目的完善xxx區(qū)域城市環(huán)境現(xiàn)狀及生活結(jié)構(gòu)分析，為項目決策、定位、規(guī)劃、招商及運營等奠定市場基礎；探尋xxx項目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本區(qū)域城市發(fā)展趨勢，從而找出匹配

2、城市發(fā)展的商業(yè)定位；梳理雅安城市消費群體、精準鎖定潛在目標消費人群，為商業(yè)規(guī)劃、招商及營銷推廣作支持；篩選和鎖定競爭區(qū)域和競爭項目，了解競爭對手的表現(xiàn)并制定有針對性的市場競爭策略；深入主力店與品牌商家訪談，有利于設計商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)和經(jīng)營方案，為招商與后期運營提供重要依據(jù)；二、工作周期第一階段市場調(diào)查。214年5月26日至214年5月3日(雅安)；214年6月3日至214年6月4日(成都)；第二階段報告撰寫。214年6月3日至214年6月1日；三、調(diào)研內(nèi)容與形式調(diào)研內(nèi)容區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查、潛在消費人群調(diào)查、競爭性商業(yè)項目調(diào)查、主力店及品牌商家訪談驗證等。調(diào)研形式資料收集、實地考

3、察、專家拜訪、抽樣訪談及問卷調(diào)研等；四、工作組人員名單與分工工作組全權負責工作計劃統(tǒng)籌項目報告主撰消費者人群問卷調(diào)查，合計3份市調(diào)一組雅安項目銷售部工作人員（若干），負責金域首府業(yè)主調(diào)查，抽樣調(diào)查1份；市調(diào)二組雅安項目策劃部人員（1名）、兼職調(diào)查人員（2人），負責項目周邊樓盤業(yè)主（5份）和學生調(diào)查（5份），合計1份；負責整理歸納項目周邊所有住宅樓盤信息；市調(diào)三組xxx、兼職調(diào)查人員（2人），負責雅安市區(qū)流動人口群體隨機調(diào)查，合計1份；區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析及競爭性商業(yè)項目調(diào)查市調(diào)四組xxx以及雅安項目行政部工作人員（1名），負責政府公關，第一手資料搜集；負責競爭性項目市調(diào)安排，酒店調(diào)研；市調(diào)五組xx

4、x，負責商家論證，合計25份，其中主力店商家1份，業(yè)態(tài)涵蓋大型超市、品牌影院、室內(nèi)樂園、百貨、ktv、美食廣場等；品牌商家15份，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑娛樂、零售集合店等等；市調(diào)六組xxx，負責項目高層訪談，銷售部訪談以及技術部訪談；管理機制市調(diào)動員會，會議時間5月27日143-15，會議地點金域首府銷售中心會議室；與會人員xxx及各市調(diào)組負責人；市調(diào)溝通會，會議時間每日9:至9:3；會議地點金域首府銷售中心會議室；與會人員xxx及各市調(diào)組負責人；五、商業(yè)調(diào)查的課題與內(nèi)容區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查目的發(fā)現(xiàn)使xxx綜合體項目成功開發(fā)的機會和應當回避的威脅；1經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究，包括總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)/職業(yè)

5、構(gòu)成/基礎設施情況/家庭戶數(shù)構(gòu)成/收入水平/消費結(jié)構(gòu)/消費水平等;gdp 發(fā)展狀況/國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu);全社會消費品零售總額；城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；2區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查，包括區(qū)域功能區(qū)域劃分;區(qū)域交通路網(wǎng)規(guī)劃的通達性、可視性；交通路網(wǎng)建設情況;區(qū)域規(guī)劃人口和規(guī)劃實施步驟；區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀；區(qū)域基礎設施和公共配套現(xiàn)狀及發(fā)展計劃；區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查目的了解雅安城市商業(yè)持續(xù)發(fā)展力及輻射能力，了解xxx發(fā)展展望及未來可能涉及人群及其特點；1對xxx項目的前景研判；2城市客群的典型性市場需求；3現(xiàn)有雅安商業(yè)現(xiàn)狀及特征分析；潛在消費人群調(diào)查目的分析項目的市場消費輻射能力；了解項目可

6、行性與機會點；1消費來源及輻射力調(diào)查教育背景/家庭狀況/收入來源/收入水平/消費狀況/消費結(jié)構(gòu)/消費習慣/消費偏好等;2投資經(jīng)營群體分析投資者，分投資類型研究；經(jīng)營者，分業(yè)態(tài)研究；競爭性商業(yè)項目調(diào)查目的篩選競爭區(qū)域和競品項目，做出市場容量的準確判斷，展開競品項目優(yōu)劣勢對比分析，尋求自身發(fā)展優(yōu)勢及市場空白點；1篩選競爭區(qū)域和競品項目篩選標準、篩選結(jié)果；2總體競爭情況市場容量、市場飽和度、各業(yè)態(tài)市場體量、各業(yè)態(tài)市場經(jīng)營現(xiàn)狀；3競爭區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研分析區(qū)位;經(jīng)濟指標;客戶人群特性;輻射范圍；消費結(jié)構(gòu)；商業(yè)現(xiàn)狀構(gòu)成等；4競品項目概況摸底項目所在區(qū)位；項目通達性;項目商業(yè)定位；業(yè)態(tài)布局；項目核心競爭力；

7、規(guī)劃亮點；經(jīng)營狀況；客群特點等；5競品項目租售狀況租售策略；租金、售價體系；租售狀況。主力店及品牌商家訪談目的分析當?shù)厥袌鲎赓U性物業(yè)需求狀況1商家選址調(diào)查擇址條件；物業(yè)條件；經(jīng)營方式；合作條件；投資意向；投資體量預估;2區(qū)域意向調(diào)查對本項目的興趣度；對區(qū)域商業(yè)的看法；對本項目商業(yè)的看法；3項目物業(yè)調(diào)查xxx物業(yè)現(xiàn)狀與商家物業(yè)技術條件匹配度調(diào)查，為商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃落位奠定技術基礎；六、實施計劃xxx項目市場論證工作實施計劃表市調(diào)時間214年5月26日至214年6月1日任務描述起止時間人員分工團隊分工項目調(diào)研內(nèi)容調(diào)研方式市調(diào)準備階段市調(diào)策劃市調(diào)方案擬定、工作計劃安排及人員確定5月2日至5月21日xxx

8、 表單設計問卷與訪談提綱設計并討論5月22日至5月23日xxx 兼職調(diào)研人員名單落實雅安當?shù)卣心技媛氄{(diào)研人員4名、雅安項目公司工作人員2名、雅安項目公司銷售部市調(diào)負責人1名，置業(yè)顧問若干5月23日至5月26日xxx物資申領、調(diào)研禮物、紙質(zhì)問卷準備、中性筆采購物資申領（煙）、調(diào)研小禮品選購并落實、紙質(zhì)問卷打印、中性筆采購5月23日至5月27日xxx商家名單落實主力店、品牌商家訪談計劃安排5月23日至5月26日xxx市調(diào)動員會市調(diào)目的、方案講解，答疑解惑5月27日143-15 xxx/xxx兼職人員培訓兼職人員上崗培訓5月27日153-163xxx市調(diào)實施階段一、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查市調(diào)四組1經(jīng)濟環(huán)境

9、的分析和研究政府相關部門訪談；資料獲?。豢?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、基礎設施情況、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費結(jié)構(gòu)、消費水平等;gdp 發(fā)展狀況，國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)； 全社會消費品零售總額； 城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；5月26日至5月28日2 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃政府相關部門訪談；資料獲??；區(qū)域功能區(qū)域劃分;區(qū)域交通路網(wǎng)規(guī)劃;交通路網(wǎng)建設情況;區(qū)域規(guī)劃人口;規(guī)劃實施步驟和時間；區(qū)域供地計劃;二、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查市調(diào)六組1區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查項目公司高管訪談；城市商業(yè)發(fā)展展望;可能涉及人群及其需求特點;未來商業(yè)發(fā)展動向;5月28日三、競爭性商業(yè)項目調(diào)查市調(diào)四組1區(qū)域競爭性商業(yè)

10、項目走訪、訪問項目網(wǎng)站篩選競爭區(qū)域和競品項目篩選標準、篩選結(jié)果等；2區(qū)位;經(jīng)濟指標;客戶人群特性;輻射范圍；消費結(jié)構(gòu)；商業(yè)現(xiàn)狀構(gòu)成；3競品項目概況摸底項目所在區(qū)位；項目通達性等； 競品項目租售狀況租售策略等；5調(diào)查競爭性項目的有利或者可借鑒的優(yōu)點；5月29日至5月3日2區(qū)域競爭性酒店項目實地考察雅安酒店調(diào)研四、區(qū)域消費人群調(diào)查市調(diào)一組1居住人口調(diào)查1份紙質(zhì)問卷調(diào)查購房目的、從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結(jié)構(gòu)、消費習慣、消費偏好等5份2流動人口調(diào)查（1份）紙質(zhì)問卷調(diào)查調(diào)查人從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結(jié)構(gòu)、消費習慣、消費偏好等

11、5月28日至5月3日市調(diào)二組市調(diào)三組3其他學生人群調(diào)查（5份）紙質(zhì)問卷調(diào)查調(diào)查人從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來源、收入水平、消費狀況、消費結(jié)構(gòu)、消費習慣、消費偏好等4 其他項目周邊所有住宅樓盤信息紙質(zhì)問卷調(diào)查調(diào)查項目所在區(qū)域所有住宅樓盤詳細數(shù)據(jù)5月28日至5月3日市調(diào)二組五、主力店及品牌商家訪談市調(diào)五組1 主力店驗證超市、影院、樂園商家訪談1份主力店選址意向、合作條件、經(jīng)營面積預估等5月26日至6月4日2 品牌商家驗證零售集合店、餐飲商家訪談15份品牌商家選址意向、合作條件、經(jīng)營面積預估等3 商業(yè)物業(yè)調(diào)查實地考察、技術交流項目物業(yè)現(xiàn)狀與商家物業(yè)技術條件匹配度調(diào)查等5月26日至5月3日市調(diào)六組六、市場論證報告撰寫xxx 1 xxx城市綜合體項目市場論證報告初稿6月3日至6月6日2 xxx城市綜合體項目市場論證報告定稿6月9日至6月1日七、費用預算項目費用預算（元）備注商家溝通費元主要用于招商溝通、商家驗證，15家2元/家=3元；競品商業(yè)項目調(diào)研及酒店訪談元主要用于x