房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)前期開發(fā)流程決策立項(xiàng)（可行性研究）-開發(fā)前期準(zhǔn)備工作一建設(shè)施工階段一營(yíng)銷階段一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理1所需資料a. 地形圖（劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積）b 與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2辦理程序a 備齊資料b. 到地塊所在地土地部門辦理三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批1. 編制及所需資料a. 開發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照b. 開發(fā)資質(zhì)證書c. 用地計(jì)劃審核意見d. 建筑設(shè)計(jì)方案（總平面圖等）e. 其他相關(guān)資料2報(bào)批程序與報(bào)批資料a. 將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制項(xiàng)目建議書b. 準(zhǔn)備關(guān)于項(xiàng)目

2、建議書報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告c. 將項(xiàng)目建議書與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批注：投資 3000 萬元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委立項(xiàng)；超過 3000萬元以下項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有 關(guān)部門審批四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見申辦1. 所需資料a. 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）4份c. 土地權(quán)屬證（復(fù)印件1份）d. 聯(lián)建協(xié)議書（復(fù)印件1份）e. 選址論證f .上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。?. 申辦程序a 準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖b 將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章c 將有關(guān)部門的意見備齊，同時(shí)備齊（1）項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理四B建設(shè)用地規(guī)劃

3、許可證申辦1 所需資料a建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地范圍）6份（其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章）c. 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖（1份）d上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)?。〆.申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）f .其他需說明的圖紙或文件2. 申辦程序a. 備齊上述所有資料b 送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批1所需資料a. 項(xiàng)目批文（批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件）（復(fù)印件一份）b. 地形圖（均應(yīng)劃示用地2份c. 總平面圖（3份）d. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文e. 申請(qǐng)報(bào)告（紅頭

4、文件）f .其他需說明的圖紙或文件2.申辦程序a. 備齊上述所有資料及1500元支票b. 送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建1 .所需資料a. 上海市建設(shè)工程報(bào)建表（到市報(bào)建處領(lǐng)取）b. 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件c. 項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件d. 銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明（驗(yàn)資報(bào)告）e 上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表（到市報(bào)建處領(lǐng)?。ゝ 專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件g 住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表h.住宅新開工審核通知單七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理1.所需資料a. 報(bào)建工程項(xiàng)目IC卡b上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表c. 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件

5、報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ .上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）e. 工程設(shè)計(jì)任務(wù)書f .建設(shè)用地規(guī)劃許可證g.工程項(xiàng)目選址意見批文2.辦理程序a. 備齊上述資料b. 到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理1所需資料a. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文等若干份b 會(huì)議通知書2.辦理程序a. 備齊上述資料b. 提前三天分送各評(píng)委c. 到市招標(biāo)辦召開評(píng)標(biāo)會(huì)（會(huì)務(wù)費(fèi) 300元）中標(biāo)辦理a.設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)會(huì)議紀(jì)要b.評(píng)委評(píng)標(biāo)意見書九、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表（到區(qū)規(guī)劃局

6、領(lǐng)?。?份b. 計(jì)劃批準(zhǔn)文件1份c. 土地使用權(quán)屬證件1份d. 房屋權(quán)屬證1份e. 危房鑒定報(bào)告f 地形圖（劃示用地范圍） 2 份辦理程序a.備齊上述資料b.送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化、修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案十一、設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開1. 所需資料a. 設(shè)計(jì)方案文本12份b. 項(xiàng)目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份c. 請(qǐng)柬2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫站、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門c. 召開方案審定會(huì)十二、設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批1 .所需資料a. 選址意見書b. 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單c. 地形圖（劃示用地范圍）

7、d. 設(shè)計(jì)方案2份e. 地名批文f .項(xiàng)目建議書批文2. 辦理程序a. 備齊上述資料b. 到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三、可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批1. 所需資料a. 用地計(jì)劃審核意見書b. 項(xiàng)目建議書批文c. 用地計(jì)劃許可證及批文d. 區(qū)府土文件e. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照f 開發(fā)資質(zhì)證書g 住宅項(xiàng)目配套條件審核申請(qǐng)表h 資本金出資承諾書i 設(shè)計(jì)方案文本j 其他相關(guān)文件2辦理程序a. 備齊上述資料b. 送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請(qǐng)報(bào)批文件（紅頭文件）c. 送計(jì)委報(bào)批十四、擴(kuò)大初步計(jì)劃根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門方案會(huì)審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)十五、擴(kuò)初會(huì)召開1. 所需資料a. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)文本若干份b. 請(qǐng)柬2

8、. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局 （交通、環(huán)衛(wèi)、 自來水公司、煤氣公司、供電局、電話、有線電視）等部門c. 召開擴(kuò)初會(huì)議十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù)1. 所需資料a. 擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要b. 根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本c. 關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見c. 送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批1. 所需資料a.住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批（住宅局領(lǐng)?。゜. 項(xiàng)目建

9、議書或可行性報(bào)告研究報(bào)告批文c 地形圖和管線圖（劃示用地范圍）d. 總平面圖若干份e. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文f 其他相關(guān)資料2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 送住宅局總師室辦理十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理1. 所需資料a. 上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表b. 上海市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)取）c. 上海市建設(shè)工程勘察評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表（到市招標(biāo)辦領(lǐng)?。ヾ. 設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書2. 申辦程序a.備齊上述資料b.到市勘察招標(biāo)辦辦理十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦1. 所需資料a. 上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)表（到區(qū)土地局領(lǐng)?。゜. 土地出讓協(xié)議c. 其他相關(guān)文件2. 申辦程序a.

10、備齊上述資料b. 到區(qū)土地局簽署協(xié)議c. 付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書二十、施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)二十一、住宅項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃辦理1. 所需資料a. 住宅項(xiàng)目新開工申請(qǐng)表（到區(qū)住宅局領(lǐng)?。゜.項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見通知書C 建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件d. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書e. 申請(qǐng)單位現(xiàn)有空置房情況f 住宅建設(shè)配套費(fèi)交納情況2. 申辦程序a.備齊上述資料b 到區(qū)住宅局辦理二十二、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正1. 所需資料a. 項(xiàng)目轉(zhuǎn)正申請(qǐng)報(bào)告（紅頭文件）b. 可行性研究與擴(kuò)初批復(fù)2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 送計(jì)委辦理二十三A、建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證辦理1.所需資料a 總

11、平面圖10份b. 建筑圖7套c. 結(jié)構(gòu)圖（基礎(chǔ)）2套d 給排水圖3套e 建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單f .土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書g. 應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明h. 地形圖（劃示用地范圍及建筑物位置）10份i .分層面積表j .建.筑工程預(yù)算書k 消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單2. 申辦程序a. 備齊上述資料b. 分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見c. 將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局二十三B、施工招標(biāo)辦理1所需資料a.市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知b招標(biāo)項(xiàng)目登記表c. 項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)批復(fù)d. 總平面圖e. 報(bào)建表f .住宅項(xiàng)目新開工計(jì)劃g

12、. 住宅項(xiàng)目配套條件審核h. 設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書i .法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝鴍 .委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議k .代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)l .資金落實(shí)情況證明m監(jiān)理單位資質(zhì)n監(jiān)理合同0 建設(shè)單位資質(zhì)P 建設(shè)單位申請(qǐng)材料q.公開招標(biāo)發(fā)布信息r 公開招標(biāo)報(bào)名登記表s 公開招標(biāo)入圍條件t .投標(biāo)單位資質(zhì)審核U.招標(biāo)文件報(bào)批表v 招標(biāo)文件W.工程量清單x .招標(biāo)文件答疑會(huì)會(huì)議紀(jì)要y .標(biāo)底A1.開標(biāo)情況匯總表B1.詢標(biāo)記錄C1.評(píng)標(biāo)方法D1.評(píng)標(biāo)資料E1.決標(biāo)情況匯總表F1.中標(biāo)通知書G1外地施工企業(yè)任務(wù)量單H1.中標(biāo)單位投標(biāo)資料I1 未中標(biāo)單位投標(biāo)資料J1 施工合同K1.設(shè)計(jì)監(jiān)理項(xiàng)目流轉(zhuǎn)表L1 建設(shè)項(xiàng)目 IC 卡2辦理程序a 申請(qǐng)授權(quán)b. 發(fā)布招標(biāo)信息c. 接受施工單位報(bào)名d. 初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書e. 招標(biāo)文件答疑會(huì)f 開標(biāo)g.準(zhǔn)備（1）項(xiàng)所有資料及工程造價(jià)萬分之四支票一張h.辦理中標(biāo)手續(xù)二十四、施工監(jiān)理單位甄選（略比施工招標(biāo)簡(jiǎn)單，此處從略）二十五、施工許可證辦理1所需資料a. 申請(qǐng)表b 建設(shè)規(guī)劃許可證c. 資金入賬憑證d. 三通一平的有關(guān)證明e. 施工合同副本，廉潔協(xié)議f .監(jiān)理合同，住宅項(xiàng)目監(jiān)理登記證g. 建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)所需資料h. 項(xiàng)目施工許可證（施工單位）i .勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書j .設(shè)計(jì)監(jiān)理流轉(zhuǎn)表k .住宅項(xiàng)目建設(shè)開工計(jì)劃2.辦理程序a. 將圖紙分送設(shè)計(jì)