常熟市原國(guó)棉廠地塊可行性研究報(bào)告

1、可行性研究報(bào)告項(xiàng)目名稱：常熟市原國(guó)棉廠地塊 編制日期： 2014年2月1日 目錄_Toc1.項(xiàng)目概況41.1項(xiàng)目區(qū)位41.2項(xiàng)目周邊配套41.3項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)41.4項(xiàng)目建設(shè)背景42.項(xiàng)目定位62.1 SWOT分析62.2客戶定位72.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位72.4項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位73.技術(shù)方案93.1設(shè)計(jì)原則93.2設(shè)計(jì)思路93.3戶型選擇103.4規(guī)劃設(shè)計(jì)及指標(biāo)104.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度114.1開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃114.2銷售計(jì)劃125.投資估算135.1毛坯房費(fèi)用估算135.2精裝房費(fèi)用估算175.3資金的來(lái)源渠道與方式185.4方案比較196.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估216.1資金流動(dòng)計(jì)劃216.2投資收益率216.3財(cái)

2、務(wù)凈現(xiàn)值216.4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率226.5投資回收期226.6財(cái)務(wù)分析總結(jié)227.風(fēng)險(xiǎn)分析233.7.1敏感性分析237.2盈虧平衡分析237.3定性分析247.4風(fēng)險(xiǎn)控制258.環(huán)境影響分析268.1環(huán)境影響因素268.2施工期的環(huán)境影響268.3環(huán)境影響的控制措施269.結(jié)論與建議279.1結(jié)論279.2建議27附圖281.項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地塊位于常熟市元和路以東、元和塘以西，原國(guó)棉廠位置。地塊鄰近招商城和方塔街，南面毗鄰服裝城西入口，宜居宜商，對(duì)于服裝城業(yè)主是一個(gè)不錯(cuò)的置業(yè)選擇，此地域憑借香榭麗墅和衡泰里宮一年的造勢(shì)，使得該片區(qū)域熱度不斷上升。1.2項(xiàng)目周邊配套（1） 周邊公交

3、：常熟理工學(xué)院（元和站），經(jīng)過(guò)公交有常熟2路、5路、9路、11路、104路、105路、116路。（2） 周邊銀行：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵政存蓄銀行、常熟農(nóng)村商業(yè)銀行、交通銀行等。（3） 周邊學(xué)校：常熟市第八中學(xué)、常熟市中學(xué)（分校）、元和小學(xué)南校區(qū)、常熟市第一中學(xué)等。（4） 周邊醫(yī)院：第一人民醫(yī)院、仁和醫(yī)院。1.3項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目位于繁榮的市中心，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須把握好政府規(guī)定的各技術(shù)指標(biāo)，詳見(jiàn)表1-1。 表1-1 地塊規(guī)劃指標(biāo) 地塊編號(hào)土地面積（m2）土地用途規(guī)劃控制指標(biāo)使用年限（年）容積率建筑密度綠地率2013A-01551361住宅用地1.1-1.228%30%701.4項(xiàng)目

4、建設(shè)背景近幾年常熟市委市政府全力打造生態(tài)環(huán)保城市，以改善人居條件為出發(fā)點(diǎn)，大力治理環(huán)境污染，狠抓生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力提升人居環(huán)境，高度重視中心城區(qū)的改造和發(fā)展，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展策略。本項(xiàng)目周邊環(huán)境比較落后，擁有大量老式住宅，人居環(huán)境的改造是勢(shì)在必行，再加上招商城大量外來(lái)人口的涌入，本項(xiàng)目的住宅開(kāi)發(fā)絕對(duì)是有必要且有著積極意義的。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為常熟弘陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于2010年憑借“弘陽(yáng)尊邸”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功進(jìn)入常熟市場(chǎng)并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，目前弘陽(yáng)尊邸已經(jīng)售罄。通過(guò)“弘陽(yáng)尊邸項(xiàng)目的建設(shè)，公司熟悉了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)以及消費(fèi)習(xí)慣、并與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門建立了良好的關(guān)系，為公司扎根常熟市場(chǎng)夯實(shí)了基礎(chǔ)。

5、2.項(xiàng)目定位2.1 SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)（S）n 自然景觀優(yōu)勢(shì)突出：距虞山、尚湖風(fēng)景區(qū)咫尺之遙。n 交通便利：項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件便利，輻射范圍廣。n 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊平整，便于規(guī)劃。n 地理位置優(yōu)越：項(xiàng)目東鄰招商城，北鄰常熟最繁華的購(gòu)物中心方塔街。n 區(qū)域價(jià)值：地塊周邊中高檔住宅樓盤較少，為地塊帶來(lái)了較高的區(qū)域價(jià)值。n 周邊配套設(shè)施齊全：周邊各種商務(wù)、休閑場(chǎng)所齊全，學(xué)校、醫(yī)院配套齊全。（2）劣勢(shì)（W）n 周邊用房落后，微觀環(huán)境不夠理想。n 緊鄰服裝城，第一人民醫(yī)院，容易出現(xiàn)交通擁擠。n 項(xiàng)目臨近道路、居民區(qū)，施工難度加大。n 項(xiàng)目地塊成交價(jià)過(guò)高，項(xiàng)目溢價(jià)空間有限。n 本項(xiàng)目為弘陽(yáng)公司在常熟的

6、第二個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，品牌優(yōu)勢(shì)、人才儲(chǔ)備較為欠缺。（3）機(jī)會(huì)（O)n 本區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上升，前景看好。n 項(xiàng)目周邊公司眾多，未來(lái)需求很大。n 本項(xiàng)目為市區(qū)內(nèi)稀有開(kāi)發(fā)地段，極具升值潛力。（4）威脅（T）n 房產(chǎn)政策頻出，未來(lái)影響加劇。n 周邊微觀環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的形象會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)影響。（5）總結(jié)綜合分析，項(xiàng)目最大的威脅來(lái)自于政策，而項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)是地理位置，在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)方面，并沒(méi)有絕對(duì)的優(yōu)劣之分，在很多情況下是可以相互轉(zhuǎn)化的，本項(xiàng)目要揚(yáng)長(zhǎng)避短，加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，降低政策帶來(lái)的未知影響力，強(qiáng)化區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提高品牌競(jìng)爭(zhēng)力。2.2客戶定位伴隨著人們收入的提高，人們的生活水平也在不斷的提高，

7、不同收入的人群對(duì)生活的品位有所差異，對(duì)住房的選擇也有著不同的要求，因此開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)來(lái)吸引特定的目標(biāo)客戶群。本項(xiàng)目地理位置比較特殊，一方面毗鄰招商城，一方面接近最為繁榮的方塔板塊，結(jié)合項(xiàng)目本身特點(diǎn)，根據(jù)客戶的職業(yè)劃分不同層次客戶，按照重要程度進(jìn)行劃分歸類：核心客戶：大型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、政府高層、招商城企業(yè)主。重要客戶：企事業(yè)單位的高級(jí)技術(shù)人員及管理人員、小企業(yè)主、高校教師。游離客戶：公務(wù)員、外地人。2.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目位于常熟市中心，風(fēng)景優(yōu)美、交通發(fā)達(dá)。通過(guò)與項(xiàng)目周邊樓盤定位的對(duì)比分析以及潛在客戶對(duì)小區(qū)的綜合品質(zhì)、配套、生態(tài)環(huán)境均有較高的要求。因此該項(xiàng)目定位為高品質(zhì)的智能化

8、生態(tài)小區(qū)。綜合周邊市場(chǎng)分析及項(xiàng)目初步規(guī)劃布局，項(xiàng)目建設(shè)以多層住宅和聯(lián)排別墅混合布置的方式，其中多層住宅項(xiàng)目主力戶型以90-110m2的兩房及小三房為主，少量117-155m2的三房及四房，戶型選擇基本上符合常熟居民對(duì)住房的普遍要求；別墅設(shè)置390m2和350m2兩中戶型，戶型的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了城市有錢人對(duì)高品質(zhì)住宅生活的追求。2.4項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位房地產(chǎn)可行性研究定價(jià)一般可以采用市場(chǎng)比較定價(jià)法、成本加利潤(rùn)定價(jià)法兩種方式。本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較定價(jià)法，選用板塊內(nèi)可比較的樓盤，分多因素進(jìn)行比較，其中每個(gè)比較因素需要根據(jù)客戶購(gòu)房時(shí)考慮的重要性確定其權(quán)重。并且假設(shè)本項(xiàng)目各種因素的權(quán)重和為l，其他比較項(xiàng)目每個(gè)因素與本

9、項(xiàng)目相比較較為擬合程度。再根據(jù)比較項(xiàng)目的價(jià)格和比較系數(shù)相乘，得出每個(gè)比較項(xiàng)目修正后的參考價(jià)格，詳見(jiàn)表2-1及表2-2。 表2-1 價(jià)格因數(shù)分析表比較內(nèi)容權(quán)重（%）衡泰里宮香榭麗墅擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置301.05 31.50 1.05 31.50 建筑規(guī)模150.95 14.25 0.95 14.25 外部環(huán)境201.10 22.00 1.05 21.00 內(nèi)部配套200.95 19.00 0.95 19.00 戶型設(shè)計(jì)151.05 15.75 0.90 13.50 合計(jì)100102.50 99.25 衡泰里宮小高層均價(jià)： 14900 元/m2 14900*1.025=152

10、72.5 元/m2 香榭麗墅聯(lián)排別墅均價(jià)： 19800 元/m2 19800*0.9925=19651.5 元/m2通過(guò)以上計(jì)算本項(xiàng)目毛坯房方案的參考定價(jià)為：多層15000元/m2 ，聯(lián)排別墅19500元/M2 ，綜合均價(jià)約17440元/m2 。 表2-2 價(jià)格因數(shù)分析表比較內(nèi)容權(quán)重（%）中匯壹號(hào)公館名流御園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置301.15 34.50 1.10 33.00 建筑規(guī)模150.95 14.25 0.85 12.75 外部環(huán)境201.0020.00 1.00 20.00 內(nèi)部配套201.0522.00 0.95 19.00 戶型設(shè)計(jì)151.05 15.75 0.

11、85 12.75 合計(jì)100106.50 97.50 中匯壹號(hào)公館均價(jià)： 17000 元/m2 17000*1.065=18105 元/m2 名流御園獨(dú)棟均價(jià)： 23000 元/m2 23000*0.975=22425 元/m2通過(guò)以上計(jì)算本項(xiàng)目精裝房方案的參考定價(jià)為：多層17800元/m2，聯(lián)排別墅22000元/m2。3.技術(shù)方案3.1設(shè)計(jì)原則項(xiàng)目規(guī)劃的本質(zhì)是要合理安排居住、配套、通訊等設(shè)施，同時(shí)要兼顧到布局的合理性、功能的完善性、生活的便利性。本項(xiàng)目在規(guī)劃滿足最本質(zhì)的要求上，也要顧及本身的利潤(rùn)，因此要考慮以下四點(diǎn)原則。（1） 成本的最優(yōu)化：層數(shù)越高往往其單位成本越大，因此要因地制宜的創(chuàng)造最

12、大的空間價(jià)值。（2） 容積率的最大化：本項(xiàng)目規(guī)劃容積率在1.1-1.2之間，為了分?jǐn)傢?xiàng)目地價(jià)，同時(shí)取得更多的可售面積，項(xiàng)目容積率要盡量設(shè)計(jì)到1.18-1.2。 （3） 工期的最短化：工期越長(zhǎng)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，同時(shí)投資回收期可能越長(zhǎng)。 （4） 建筑物的融合性：本項(xiàng)目周邊建筑大多是低層建筑，如果在一片低矮建筑物區(qū)域，建立高層建筑，則會(huì)顯得太過(guò)突兀，因此要充分考慮各種主觀、客觀因素，使項(xiàng)目能夠與周邊環(huán)境融合的基礎(chǔ)上，同時(shí)又能突出自己的特色。3.2設(shè)計(jì)思路（1） 建筑物規(guī)劃以多層住宅和聯(lián)排別墅混建的方式，整個(gè)布局要符合城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃及地域環(huán)境特征，單一的建筑物要與整體相統(tǒng)一，建筑物外立面采用優(yōu)雅的法

13、式風(fēng)格，以米白色裝飾為主，外裝飾風(fēng)格以雙拼別墅為例詳見(jiàn)附圖1。（2） 小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)在景觀綠化、空間形態(tài)、層次網(wǎng)絡(luò)等多方面塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。每一塊樓間地利用堆坡造景來(lái)豐富綠化植被系統(tǒng)，綠地上優(yōu)選不同的樹(shù)、草、花、石，給人一種自然和諧的感覺(jué)。（3） 小區(qū)分為A區(qū)和B區(qū)，A區(qū)建設(shè)多層住宅，標(biāo)準(zhǔn)層高為2.9m，B區(qū)聯(lián)體別墅，住宅群體的基本朝向與元和路平行，樓體之間的距離在滿足采光間距的基礎(chǔ)上適當(dāng)加大，不僅保證了底樓用戶的日照生活問(wèn)題同時(shí)也保證了小區(qū)的內(nèi)部通風(fēng)。（4） 在道路及交通的設(shè)計(jì)著重挖掘其自身的內(nèi)涵，體現(xiàn)三大功能，即交通功能、景觀功能、交往功能。a出入口設(shè)置

14、：小區(qū)主入口設(shè)置在元和路上，同時(shí)在小區(qū)東南方向設(shè)置次入口，兩個(gè)入口之間由主干道連接。b道路系統(tǒng)：小區(qū)主干道寬7米，其他車道寬5米，消防車道主要依靠小區(qū)的車行道路。小區(qū)的主要交通系統(tǒng)，是通過(guò)一條7米寬的線形舒緩的環(huán)狀道路，將各個(gè)部分聯(lián)系起來(lái)。c停車：機(jī)動(dòng)車停放于地下停車場(chǎng)，為了保證小區(qū)的交通，A區(qū)地面以上部分不再設(shè)置停車場(chǎng)地。地下停車位共計(jì)480個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停放以及設(shè)備用房主要布置在多層的地下室中。3.3戶型選擇在戶型的選擇上面，堅(jiān)持實(shí)用、安全、靈活、經(jīng)濟(jì)的四大原則戶型，從均好性的角度出發(fā)，同時(shí)兼顧到消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研故選擇了多種最為受消費(fèi)者喜愛(ài)的戶型，詳見(jiàn)附圖2，戶型

15、統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表3-1。表3-1 戶型統(tǒng)計(jì)表區(qū)號(hào)樓號(hào)戶型格 式面積（m2）數(shù)量（套）A區(qū)1、4、5、8、11A2室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)97120B5室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)155602、3、6、7C3室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)9448D3室2廳2衛(wèi)2廚1陽(yáng)臺(tái)106489、10E3室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)11724F4室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)13524B區(qū)1、2、4、6、7、8、9、10、13、14、17、18、19、20、21G6室2廳6衛(wèi)1廚5陽(yáng)臺(tái)390303、5、11、12、15、16H5室2廳6衛(wèi)1廚4陽(yáng)臺(tái)350243.4規(guī)劃設(shè)計(jì)及指標(biāo)根據(jù)具體的設(shè)計(jì)思路本項(xiàng)目擬出了一套總平面設(shè)計(jì)方案，詳見(jiàn)附圖3，在此基礎(chǔ)上統(tǒng)籌出項(xiàng)

16、目的技術(shù)指標(biāo)，通過(guò)具體的計(jì)算與測(cè)量，得出本方案的指標(biāo)，見(jiàn)表3-2，通過(guò)與政府給出的規(guī)劃指標(biāo)相比，其中容積率1.19符合1.1至1.2，建筑密度25.99%符合小于28%的規(guī)定，綠化率40.11%符合大于30%的規(guī)定，因此本項(xiàng)目的技術(shù)方案是可行的。 表3-2 項(xiàng)目方案技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量1規(guī)劃用地面積平方米513612建筑物占地面積平方米133503總建筑面積平方米611504多層可售面積平方米365885別墅可售面積平方米201006地下室面積平方米85807地面綠化景觀面積平方米206008容積率-1.199建筑密度%25.9910綠化率%40.1111地下停車位個(gè)48012總居住戶數(shù)戶

17、3784.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度4.1開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃由于項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)潛力巨大，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云莫測(cè)，因此采取“科學(xué)規(guī)劃、一次開(kāi)發(fā)、配套齊全、速戰(zhàn)速?zèng)Q”的策略，盡快收回投資，取得利潤(rùn)。目前該地塊己完成土地征用等工作，預(yù)計(jì)2014年3月底即可完成項(xiàng)目前期的報(bào)批報(bào)建手續(xù)，進(jìn)入全面開(kāi)工建設(shè)階段。采取多層與別墅區(qū)同時(shí)施工的策略，由二家施工單位同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工，預(yù)估建設(shè)周期為16-18個(gè)月，因此初步計(jì)劃項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間為24個(gè)月，結(jié)合類似工程的進(jìn)度控制經(jīng)驗(yàn)制定本項(xiàng)目的主要整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制點(diǎn)詳見(jiàn)表4-1。表4-1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制表日期方案一進(jìn)度方案二進(jìn)度2014年1月 可行性研究可行性研究2014年3

18、月 項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)2014年6月 開(kāi)工前準(zhǔn)備開(kāi)工前準(zhǔn)備2014年7月 全面開(kāi)工建設(shè)全面開(kāi)工建設(shè)2014年4月銷售推廣銷售推廣2014年9月商品房開(kāi)始預(yù)售商品房開(kāi)始預(yù)售2015年5月 裝修全面施工2015年10月竣工驗(yàn)收2015年12月 交房入住2015年4月竣工驗(yàn)收2016年5月 交房入住4.2銷售計(jì)劃通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析預(yù)計(jì)未來(lái)常熟住房的剛性需求以及投資性需求將繼續(xù)維持在高位，本項(xiàng)目可銷售數(shù)量有限，樓盤銷售前景樂(lè)觀，預(yù)計(jì)在樓盤預(yù)售階段將會(huì)收回投資并取得利潤(rùn)。詳細(xì)銷售計(jì)劃見(jiàn)表4-2。 表4-2 項(xiàng)目銷售計(jì)劃階段狀態(tài)時(shí) 間 安 排工 作 內(nèi) 容預(yù)估銷售狀態(tài)銷售準(zhǔn)備期2014年4-6月5月初全

19、面推廣，進(jìn)行全城轟炸式宣傳0亮相蓄客期2014年7-8月 7月中旬，售樓處樣板房對(duì)外開(kāi)放，提供預(yù)約購(gòu)買預(yù)約40%開(kāi)盤銷售期2014年9月9月初全面開(kāi)盤借勢(shì)銷售銷售：50%持續(xù)熱銷期2014年10-12月商品房持續(xù)推廣，回籠資金銷售：70%余溫銷售期2015年1-3月商品房借助前期推廣余溫銷售銷售：85%銷售平穩(wěn)期2015年4-6月繼續(xù)銷售，較為平穩(wěn)銷售：95%尾盤銷售期2015年7-9月所有房型趁年底之勢(shì)，清盤售盡4.3銷售收入估算（1）毛坯房銷售收入估算根據(jù)對(duì)周邊樓盤的調(diào)查分析擬定的本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位，加之對(duì)市場(chǎng)的判斷和預(yù)期，本項(xiàng)目各類業(yè)態(tài)的銷售均價(jià)在留有余地的保守評(píng)估：多層住宅均價(jià)為：1500

20、0元/m2，車庫(kù)：10萬(wàn)/個(gè)，別墅：19500元/m2。根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷售收入，即用銷售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售總收入見(jiàn)表4-3。表4-3銷售收入估算表項(xiàng)目銷售均價(jià)可售面積 （m2） 或數(shù)量（個(gè)）合計(jì)（萬(wàn)元）多層住宅15000元/m2 36588 54882 車庫(kù)10萬(wàn)元/個(gè)4804800 別墅19500元/m2 2010039195 總計(jì)98877 （2）精裝房銷售收入估算由于周邊樓盤僅有中匯壹號(hào)公館以及少量名流御園別墅精裝修項(xiàng)目，根據(jù)前期調(diào)查分析以及對(duì)市場(chǎng)的判斷和預(yù)期，本項(xiàng)目采用精裝修的方式各類業(yè)態(tài)的銷售均價(jià)在留有余地的保守評(píng)估：

21、多層住宅均價(jià)為：17800元/m2，車庫(kù)：10萬(wàn)個(gè)，別墅：22000元/m2。根據(jù)以上價(jià)格定位可以計(jì)算出該項(xiàng)目銷售收入，即用銷售均價(jià)與該項(xiàng)目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計(jì)金額。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售總收入見(jiàn)表4-4。表4-4 銷售收入估算表項(xiàng)目銷售均價(jià)可售面積 （m2） 或數(shù)量（個(gè)）合計(jì)（萬(wàn)元）多層住宅17800元/m2 36588 65126.6 車庫(kù)10萬(wàn)元/個(gè)4804800.0 別墅22000元/m2 2010044220.0 總計(jì).6 5.投資估算5.1毛坯房費(fèi)用估算（1） 土地費(fèi)用。土地費(fèi)用通常由土地出讓金、征地費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及交易契稅(土地出讓金的3)構(gòu)成。本項(xiàng)目地塊屬于政府拍賣

22、住宅用地，土地成本的計(jì)算僅包含出讓金與交易契稅，詳見(jiàn)表5-1。表5-1 土地成本估算表序號(hào)費(fèi)用名稱基數(shù)合價(jià)（萬(wàn)元）均價(jià)（元/m2）1土地出讓金51361m2503009793.42土地契稅出讓金的3%1509293.83合計(jì)5180910087.2（2） 前期工程費(fèi)。房地產(chǎn)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、三通一平等階段的費(fèi)用。根據(jù)蘇州市政府相關(guān)文件的規(guī)定、單項(xiàng)內(nèi)容的市場(chǎng)價(jià)格以及相應(yīng)的造價(jià)指標(biāo)分別計(jì)算，詳見(jiàn)表5-2。表5-2 前期工程費(fèi)估算表序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)20元/m2*61150m2122.30 2勘察費(fèi)6元/m2*51361m230.82 3三通一

23、平費(fèi)用25元/m2*51361m2128.40 4其他暫估80萬(wàn)元80.00 合計(jì)361.52 (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外以及用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用9。詳細(xì)的估算通?？刹捎脝挝恢笜?biāo)估算法進(jìn)行計(jì)算即參照類似工程的平方米造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，本項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用計(jì)算詳見(jiàn)表5-3。表5-3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供水工程25元/m2151.98 2供電工程85元/m2519.78 3道路工程30元/m2183.45

24、 4綠化工程90元/m2550.35 5燃?xì)夤こ?800元/戶90.72 6弱電工程15元/m291.73 7排污工程20元/m2122.30 8圍墻及大門10元/m261.15 合計(jì)1771.45（4） 建安工程費(fèi)用。是指房屋建筑工程的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及設(shè)備采購(gòu)安裝工程費(fèi)等。通常采用類似工程的造價(jià)經(jīng)驗(yàn)，采用單方估算法進(jìn)行成本估算。根據(jù)公司最近幾年建設(shè)同類型且同檔次樓盤工程的造價(jià)指標(biāo)再結(jié)合政府發(fā)布的造價(jià)指標(biāo)，按照多層部分：1900元/m2，車庫(kù)：2800元/m2、別墅：2500元/m2分別乘以各自的規(guī)劃建筑面積計(jì)算建安工程費(fèi)，詳見(jiàn)表5-4。表5-4 建安工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目面積/m2單

25、價(jià)元/m2金額（萬(wàn)元）1多層住宅3658819006951.7 2地下車庫(kù)858028002402.4 3別墅2010025005025.0 合計(jì)14379.1 （5） 公共配套建設(shè)費(fèi) 是指居住小區(qū)內(nèi)為居民生活服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利的公共配套設(shè)施，主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、公共場(chǎng)所等，具體收費(fèi)以各地規(guī)定為準(zhǔn)。本項(xiàng)目聯(lián)體別墅以320元/ m2征收，多層以75元/ m2征收，詳見(jiàn)表5-5。表5-5公共配套建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目面積/m2單價(jià)元/m2金額（萬(wàn)元）1多層住宅3658875274.42別墅20100320643.2合計(jì)917.6（6） 管理費(fèi)用。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部

26、門為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等9。通常按照（2）（4）項(xiàng)費(fèi)用總和的4%計(jì)算估算，本項(xiàng)目管理費(fèi)計(jì)算得660.5萬(wàn)元。（7） 銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目按照銷售收入的2%考慮，計(jì)算得1977.5萬(wàn)元。（8） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算詳見(jiàn)表5-6。表5-6 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)表序號(hào)稅費(fèi)類別計(jì)算依據(jù)稅金（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅銷售收入*3%2966.3 2城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅*5%

27、148.3 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%89.0 4地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*2%59.3 合計(jì)1+2+3+43262.9 （9）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱為預(yù)備費(fèi)，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的這部分內(nèi)容。本項(xiàng)目按照（2）（7）費(fèi)用總和的3%進(jìn)行估算得602.0萬(wàn)元。（10）根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以匯總出本項(xiàng)目投資估算見(jiàn)表5-7以及利潤(rùn)估算分析見(jiàn)表5-8,其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項(xiàng)目增值額小于50%，稅率為30%，所得稅稅率按照25%計(jì)算。表5-7 成本統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本(萬(wàn)元）1土地成本51809.0 2前期工程費(fèi)361.5 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1771

28、.5 4建安工程費(fèi)14379.1 5公共配套建設(shè)費(fèi)917.6 6管理費(fèi)660.5 7銷售費(fèi)1977.5 8經(jīng)營(yíng)稅金3262.9 9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)602.0 10開(kāi)發(fā)總成本75741.7 表5-8 利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額(萬(wàn)元）1銷售收入98877.0 2工程總投資75741.7 3稅前利潤(rùn)23135.3 4土地增值稅5500.6 5所得稅4408.7 6凈利潤(rùn)13226.0 5.2精裝房費(fèi)用估算精裝房成本的估算依據(jù)與毛坯房基本相同，其中土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套建設(shè)費(fèi)與毛坯房成本相同。精裝修成本多層住宅按照2000元/m2，別墅按照2500元/m2進(jìn)行估算加入到建安工程費(fèi)中，管

29、理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)隨銷售價(jià)格及建安成本變化而變化。（1） 精裝建安工程費(fèi)。見(jiàn)表5-9。表5-9 建安工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目面積/m2單價(jià)（元/m2）金額（萬(wàn)元）1多層住宅365883900.0 14269.3 2地下車庫(kù)85802800.0 2402.4 3別墅201005000.0 10050.0 合計(jì)26721.7 （2）管理費(fèi)1153.8萬(wàn)元。（3）銷售費(fèi)用2282.9萬(wàn)元。（5）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)995.6萬(wàn)元。（6）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算見(jiàn)表5-10。表5-10 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)表序號(hào)稅費(fèi)類別計(jì)算依據(jù)稅金（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅銷售收入*3%3424.4 2城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅*5%171

30、.2 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%102.7 4地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*2%68.5 合計(jì)1+2+3+4+53766.8 （7） 根據(jù)以上各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以匯總出本項(xiàng)目投資估算見(jiàn)表5-11以及利潤(rùn)估算分析見(jiàn)表5-12，其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項(xiàng)目增值額小于50%，稅率為30%，所得稅稅率按照25%計(jì)算。表5-11 成本統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱成本(萬(wàn)元）1土地成本51809.0 2前期工程費(fèi)361.5 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1771.5 4建安工程費(fèi)26721.7 5公共配套建設(shè)費(fèi)917.6 6管理費(fèi)1154.2 7銷售費(fèi)2282.9 8經(jīng)營(yíng)稅金3766.8 9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)996.3 10開(kāi)發(fā)總

31、成本89781.5 表5-12 利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額(萬(wàn)元）1銷售收入.6 2工程總投資89781.5 3稅前利潤(rùn)24365.1 4土地增值稅5869.5 5所得稅4623.9 6凈利潤(rùn)13871.7 5.3資金的來(lái)源渠道與方式 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需籌措的資金來(lái)源可以從多個(gè)渠道獲得，需要注意的是，在實(shí)際可行性研究報(bào)告中對(duì)資金來(lái)源都采用較為粗淺的方法計(jì)算，即保證有足夠的準(zhǔn)備金即可，真正詳細(xì)嚴(yán)格的資金來(lái)源及結(jié)算方式是在項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施階段才進(jìn)行嚴(yán)密的編制。項(xiàng)目一旦簽訂了工程承包合同，就必須全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工不足，導(dǎo)致工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)

32、目的資金來(lái)源主要有以下二個(gè)途徑：（1）公司自籌：本項(xiàng)目在購(gòu)買土地使用權(quán)時(shí)已花費(fèi)自有資金51809萬(wàn)元，為了保證實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。預(yù)估剩余自有資金為5000萬(wàn)元，組成成分主要為現(xiàn)金以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等。（2）銷售回款：房地產(chǎn)在銷售過(guò)程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后再售出；另外一種是預(yù)售，指房屋在未建成的時(shí)候就將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，同時(shí)也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足。綜合本項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)明顯，可吸引大量購(gòu)房者，總體銷售可觀，因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。土地費(fèi)用由公司自籌開(kāi)工前繳

33、納。根據(jù)投資估算樓盤在具備預(yù)銷售條件回籠資金前，需按比例支付的建安費(fèi)用約5197.46萬(wàn)元，建安進(jìn)度款以及其他成本支出可通過(guò)銷售回款支付。表5-13 資金籌劃表費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用金額公司自籌銷售回款土地費(fèi)用51809.0 51809.0 建安配套費(fèi)14379.1 4313.7 10065.4 其他費(fèi)用7428.2 7428.2 合計(jì)73616.3 56122.7 17493.6 通過(guò)表5-13可以看出，方案一需要公司自籌資金56122.7萬(wàn)元，利用銷售回款支付成本17493.6萬(wàn)元。表5-14 資金籌劃表費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用金額公司自籌銷售回款土地費(fèi)用51809.0 51809.0 建安配套費(fèi)14379.1

34、 4313.7 10065.4 裝修費(fèi)用12342.6 12342.6 其他費(fèi)用9117.8 9117.8 合計(jì)87648.6 56122.7 31525.8 通過(guò)表5-14可以看出，方案二需要公司自籌資金56122.7萬(wàn)元，利用銷售回款支付成本31525.8萬(wàn)元。5.4方案比較方案的選擇往往通過(guò)一些具體的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，從而選擇較優(yōu)方案來(lái)進(jìn)行，我們把兩種方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表進(jìn)行對(duì)比分析詳見(jiàn)表5-15。表5-15 方案對(duì)比分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱方案一方案二1銷售收入98877.0 .6 2建設(shè)投資75741.7 89781.5 3稅前利潤(rùn)23135.3 24365.1 4凈利潤(rùn)13226.0 1387

35、1.7 5投資利潤(rùn)率30.55%27.14%6投資凈利潤(rùn)率17.46%15.45%通過(guò)對(duì)方案一、方案二的建設(shè)周期，資金籌措以及表6-17財(cái)務(wù)對(duì)比分析，我們可以發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)方案之間存在以下幾個(gè)差異：（1） 方案一的建設(shè)投資比方案二的少14039.8萬(wàn)元。（2） 方案一的凈利潤(rùn)比方案二少645.7萬(wàn)元。（3） 方案一的交房工期比方案二交房工期延減少3-4個(gè)月。（4） 兩個(gè)方案的預(yù)銷售時(shí)間、銷售回款時(shí)間均一致。（5） 方案一的投資回報(bào)率比方案二高。通過(guò)以上六個(gè)方面的綜合對(duì)比可以判斷：方案一的建設(shè)投資成本要低于方案二，雖然方案二的凈利潤(rùn)高于方案一，但是方案一的投資回報(bào)率以及開(kāi)發(fā)周期都要優(yōu)于方案二，因此總

36、體而言方案一要優(yōu)于方案二。6.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估6.1資金流動(dòng)計(jì)劃通過(guò)方案比較，我們認(rèn)為方案一要優(yōu)于方案二，為了確保方案二的可行性，需要采取進(jìn)一步分析。本項(xiàng)目的土地費(fèi)用投資屬于項(xiàng)目正式開(kāi)工前的一次性投資，而房屋的建安費(fèi)、配套費(fèi)等費(fèi)用可根據(jù)建設(shè)期分6個(gè)季度按照30、20、20、15、10、5的比例支付，資金流動(dòng)計(jì)劃詳見(jiàn)資金流動(dòng)計(jì)劃表6-1。 表6-1 資金流動(dòng)計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元時(shí)間(2013-2015)2013年10月4-67-910-121-34-67-9土地投資51809.0 建設(shè)投資比例30%20%20%15%10%5%建設(shè)投資金額7179.8 4786.5 4786.5 3589.9 2393

37、.3 1196.6 銷售收入38030.8 23769.3 19015.4 9507.7 8553.9 現(xiàn)金流量-51809.0 -7179.8 33244.3 18982.7 15425.5 7114.4 7357.2 累計(jì)現(xiàn)金流量-51809.0 -58988.8 -25744.5 -6761.8 8663.7 15778.1 23135.3 稅費(fèi)金額3963.7 2477.3 1981.9 990.9 495.5 凈現(xiàn)金流量-51809.0 -7179.8 29280.6 16505.4 13443.6 6123.5 6861.8 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-51809.0 -58988.8 -29

38、708.3 -13202.9 240.8 6364.3 13226.0 6.2投資收益率 投資收益率（R）是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與總投資的比率。表達(dá)式：投資收益率=凈收益/總投資*100%R=13226.0/75741.7*100%=17.46%6.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV),是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目周期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和,它是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是否可行的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目假定收益率為10%，計(jì)算表達(dá)式見(jiàn)式6-1。 （式6-1）FNPV=-51809+(61800.1-23193.9)*(1+10%)-1+

39、(37077.0-10648.1)*(1+10%)-2 =5129.6 (萬(wàn)元） 6.4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)為零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率,計(jì)算表達(dá)式見(jiàn)式6-2。 （式6-2） 取i1=17% FNPV1=-494.4(萬(wàn)元） 取i2=18% FNPV2=-111.1(萬(wàn)元） （FIRR- i1）/（i2-i1）= NpV1/（NpV1-NpV2） FIRR=17%+494.4/(111.1+494.4)*(18%-17%)=17.82% 6.5投資回收期（1）靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指用項(xiàng)目的凈收益回收

40、其全部投資的時(shí)間，在此過(guò)程中不考慮資金的時(shí)間價(jià)值,計(jì)算表達(dá)式見(jiàn)式6-3。 （式6-3）=2-1+（51809/90415.2）=1.57年（2）動(dòng)態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指用項(xiàng)目的凈收益回收其全部投資的時(shí)間，在此過(guò)程中需要考慮資金的時(shí)間價(jià)值,計(jì)算公式見(jiàn)式6-4）。 （式6-4）=2-1+51809/90415.2*(1+0.1)-1=1.63年6.6財(cái)務(wù)分析總結(jié)從以上的財(cái)務(wù)分析可以看出，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資收益率以及內(nèi)部收益率都大于10%，凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零，可以得出結(jié)論此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景樂(lè)觀、投資回報(bào)率高，資金回收期短，在經(jīng)濟(jì)角度看方案一是可行的。7.風(fēng)險(xiǎn)分析3.7.1敏感性分析敏感性分析是從眾多的不

41、確定因素中找出項(xiàng)目最為敏感的因素，一般而言，建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格是最有可能影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定性因素，其影響敏感程度是比較大的。因而，本項(xiàng)目選擇建安工程費(fèi)和銷售價(jià)格分別上下波動(dòng)5%、10%對(duì)方案一進(jìn)行敏感性分析，評(píng)價(jià)指標(biāo)為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（1）建安工程費(fèi)敏感性分析，詳見(jiàn)表7-1。表7-1 建安工程費(fèi)變化分析表變動(dòng)幅度-10%-5%0%5%10%建安工程費(fèi)（萬(wàn)元）68167.5 71954.6 75741.7 79528.8 83315.9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）8660.8 6895.2 5129.6 3363.9 1598.3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值3531.2 1765.6 0-1765.7 -35

42、31.3 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度68.84%34.42%0-34.42%-68.84%敏感度系數(shù)-6.88%（2）銷售價(jià)格敏感性分析，詳見(jiàn)表7-2。表7-2 銷售價(jià)格變化分析表變動(dòng)幅度-10%-5%0%5%10%銷售收入（萬(wàn)元）88989.3 93933.2 98877.0 .9 .7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）807.7 2968.6 5129.6 7290.5 9451.4 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化值-4321.9 -2161.0 02160.9 4321.8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度-84.25%-42.13%042.13%84.25%敏感度系數(shù)8.43%通過(guò)表7-1和表7-2的對(duì)比可以看出，售價(jià)和建安工程費(fèi)對(duì)本項(xiàng)

43、目的影響程度都比較大，相比之下，售價(jià)因素更為敏感，且本項(xiàng)目敏感因素變化過(guò)程中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。7.2盈虧平衡分析該項(xiàng)目的銷售為住宅銷售，銷售單價(jià)平均為17440元/m2，總投資約為 75742萬(wàn)元，總的可銷售面積為56688平方米。假設(shè)該項(xiàng)目的總投資不變，則盈虧平衡點(diǎn)為：a.以保本單價(jià)表示盈虧平衡點(diǎn)(BEPP): BEPP=/56688=13360元/m2 b.以銷售量表示盈虧平衡點(diǎn)(BEPQ)： BEPQ= /17440=43430m2 c.以銷售率表示盈虧平衡點(diǎn)(BEPR): BEPR=43430/ 56688=76.61%由以上可知，本項(xiàng)目的盈虧平衡

44、銷售量為43430平方米及銷售率達(dá)76.61%，盈虧平衡銷售價(jià)格為13360元/m2時(shí)。7.3定性分析（1）自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)是指由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接的破壞，從而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成的經(jīng)濟(jì)損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素包括：水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、雪災(zāi)等，這些因素的共同點(diǎn)發(fā)生概率小，一旦發(fā)生危害相當(dāng)嚴(yán)重。（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中投資主體進(jìn)行的投資行為變化而帶來(lái)的投資潛在損失。2013年常熟市商品房銷售量?jī)r(jià)齊上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，本項(xiàng)目開(kāi)始于2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)期，因此本項(xiàng)目

45、估計(jì)的預(yù)售資金回籠可能有較大的風(fēng)險(xiǎn)。若預(yù)售資金與估算差距太大，也將有可能導(dǎo)致項(xiàng)目的資金鏈斷裂，使得后續(xù)開(kāi)發(fā)無(wú)法進(jìn)行。（3）政策風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。由于房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策的影響比較大，所以一旦政策發(fā)生改變其帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)都將是巨大的，另外政府對(duì)本地塊周邊的發(fā)展規(guī)劃也會(huì)影響到本項(xiàng)目的前途。（4）運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房屋和建筑物、營(yíng)業(yè)性地塊等在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理決策失誤中造成的風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。對(duì)比項(xiàng)目的建安費(fèi)與銷售價(jià)格的敏感性分析情況，項(xiàng)目的銷售價(jià)格因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)

46、中，在認(rèn)真做好項(xiàng)目成本控制的前提下，更要做好項(xiàng)目的銷售工作，以確保預(yù)期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。7.4風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)措施的選擇要有針對(duì)性，及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取措施化解、減輕或控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判、識(shí)別和管理，針對(duì)這三項(xiàng)列舉了三項(xiàng)具體措施：（1）成立風(fēng)險(xiǎn)小組：風(fēng)險(xiǎn)小組的存在可以更好的識(shí)別項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，從而及早的采取措施降低或化解風(fēng)險(xiǎn)。（2）加強(qiáng)項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理可以分為事前、事中和事后管理三個(gè)過(guò)程。現(xiàn)代管理論認(rèn)為事前管理是最重要的，本項(xiàng)目將會(huì)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)管理人員進(jìn)行全程管理，從而有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，以此降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。（3）加快項(xiàng)目進(jìn)度：開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取平行施工的方法，與各承包商、材料供應(yīng)商