房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告步驟

1、房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。 中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場的不確定因素較多，項(xiàng)目成 敗的回旋余地也較大如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。房地產(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。 第1操作環(huán)節(jié)：

2、成功近出投資第一步1透視民地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無法突破的重大難點(diǎn)，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá) 420米、 88層的金茂大

3、廈和高達(dá) 468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。2、項(xiàng)目投資制勝第一法寶一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評價(jià)合理取舍?？尚行匝芯?，至

4、少要能精確地回答這么三個(gè)問題：a、這項(xiàng)目是可行的還是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算第二操作環(huán)節(jié) 可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策1、 項(xiàng)目精度標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng) 目 內(nèi) 容時(shí)間（月）費(fèi)用允許誤差投資機(jī)會研究階段130.2%0.8%30%20%初步可行性研究階段60.25%7.5%20%10%詳細(xì)可行性研究階段8160.2%1.0%10%2、 常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析如果你的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性

5、研究時(shí)，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。誤區(qū)二：先入為主的可行性研究筆者曾考察過十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個(gè)離市區(qū)測多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；

6、同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。 在與這些項(xiàng)目的發(fā)展商交流時(shí)，他們對所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研窮報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為7證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。*先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長官

7、意志”對課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會得罪老板，于是學(xué)會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過得硬，但由于項(xiàng)目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明

8、參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。3相應(yīng)對策a 加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動力。b 提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義

9、上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。c 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息（在香港，測量師在分析時(shí)，可以從香港土地注冊處一相當(dāng)于內(nèi)地國土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評價(jià)工作，通過分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用

10、性。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 分析角度一：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說法問題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個(gè)問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。 分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?一些地方政府的城

11、市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂?、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價(jià)格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何

12、以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價(jià)錢，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房價(jià)雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。 從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新

13、區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值的外在動因。*投資商自身?xiàng)l件考察1、考察你的經(jīng)驗(yàn)隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問題上多思量了。2、考察你的投資方式由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式

14、也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項(xiàng)目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融資能力每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆]有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對營銷的影

15、響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程步驟A 人員安排組合項(xiàng)目內(nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)間注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場調(diào)查和分析人員 經(jīng)濟(jì)分析專家 制作人員 社會學(xué)，環(huán)境等專家 步驟B：市場分析 a、宏觀因素分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌

16、、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。b、區(qū)域性因素分析一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)

17、易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。c、微觀市場分析 對擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對擬 投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場分析。步驟C: 市場預(yù)測a 需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。b 供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢

18、進(jìn)行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況c 預(yù)測方法通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D: 成本測算在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會同造價(jià)工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費(fèi)用。根據(jù)取得上地方式

19、的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類型。B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。C 市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。步驟E：財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目投資方案評價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。 另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評價(jià)中一般以動態(tài)指標(biāo)為主

20、，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)。步驟F：盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BPe0Keven P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn)。一般來講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。步驟G：敏感性分析敏感性分析是研

21、究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須

22、越謹(jǐn)慎。步驟H：風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報(bào)告書A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。1、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間

23、內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。3、目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。4、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；b、市場調(diào)查和分析；C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；e、投資估算及資金籌措；f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)；g、風(fēng)險(xiǎn)分析；h、可行性研究的結(jié)論；i、研究人員對項(xiàng)目的建議；j、相應(yīng)的

24、附表。5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。6、附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。1、概況：（1）進(jìn)行可行性研究的背景；（2）所研究項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市

25、政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報(bào)告的假設(shè)和說明。2、市場調(diào)查分析：要求對項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查，及對未來的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書

26、面文件。4、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專業(yè)人員可對項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。5、投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項(xiàng)目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。6、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)：要求寫出主要財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率和動態(tài)回收期等。7、風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷售額、盈虧平衡點(diǎn)及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。8、結(jié)論：要求寫出該項(xiàng)目可行性研究的

27、結(jié)論，明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9、有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展

28、商對項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支項(xiàng)目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支用于吹沙填土、平整土地的開支用于工程設(shè)計(jì)的開支用于建筑施工的開支用于設(shè)施配套的開支用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開

29、支金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出貸款引起的利息支出各項(xiàng)保險(xiǎn)開支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握事實(shí)上，一個(gè)好的市場營銷者才是一個(gè)最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會。 消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場包括個(gè)

30、人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計(jì)劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進(jìn)行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對性的市場調(diào)研，進(jìn)行市場分析，并選定適合的目標(biāo)市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對每個(gè)選定的細(xì)分市場制定產(chǎn)品定位策略。他需要向

31、客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場的顧客理解和正確認(rèn)識本公司有別于其競爭者的特征。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對產(chǎn)品類 型的選擇、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生

32、正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營銷方案的可行性研究一個(gè)好的房地產(chǎn)營銷方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書，以便在整體上把握整個(gè)營銷活 動。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：1、計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽）2、市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）3、機(jī)會與問題分析4、目標(biāo)、銷售量、市場占有率、盈利

33、水平5、市場營銷策略6、行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？7、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表8、控制措施策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問題。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì) 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn) 使用說明 有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩

34、的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的，這里從技術(shù)層面概括了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在 現(xiàn)實(shí)中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為4050年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)階段。 （）論證設(shè)計(jì)階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議書）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可

35、行性研究報(bào)告）。認(rèn)可后，委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。 （二）第措資全階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開工為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)南千方百計(jì)地說服投資者對項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動工到竣工驗(yàn)收為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。 （四）項(xiàng)目試運(yùn)營階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營到運(yùn)營正常為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。 （五）項(xiàng)目正常運(yùn)營階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止

36、的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。 （六）項(xiàng)目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤水平。 （七）項(xiàng)目修江孜追階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。 （八）項(xiàng)目拆除階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會的豐富多彩1、房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投

37、資者以投資機(jī)會：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會。2、處在房地產(chǎn)壽個(gè)周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場上交易，都可 以買進(jìn)賣出，從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會的增多提供了保證：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個(gè)壽命周期進(jìn)行，也可以在每一階段暫時(shí)停止。每一階段性成果都可以在市場上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會。七。果只能進(jìn)行整個(gè)壽命周期

38、或者半個(gè)壽命周期的買賣的話，那么投資機(jī)會將少之又少。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會增多的保證。3、處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預(yù)測和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會。4、隨著城市人口的增加和社會的發(fā)展，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會大大增多。除了對原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對象，提供了更多的投資機(jī)會。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

39、壽命周期有長有短，壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng)過上述八個(gè)階段。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)搜集國內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。等前一階段研究的結(jié)論，得到上級領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行：1、首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。通過

40、市場調(diào)查，包括外銷市場及其競爭力的滲透率通過資源調(diào)查，政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、交通等，對擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。2、建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。3、財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評價(jià)：計(jì)算項(xiàng)目的投資造價(jià)與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時(shí)間項(xiàng)目的利潤及還本期，以研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。4、進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。5、最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析A：房地產(chǎn)開發(fā)

41、策劃階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對象。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究尋找投資開發(fā)機(jī)會通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計(jì)來對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性，因而投資的風(fēng)險(xiǎn)性最大，但是一旦投資成功，所獲利潤也最高。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）尋找不到合適的投資機(jī)會或投資項(xiàng)目。（2）設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途。（3）設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對比準(zhǔn)。（4）項(xiàng)目的可行性研究通不過審查。（5）項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。由于對策劃階段的風(fēng)

42、險(xiǎn)沒有切實(shí)有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：（1）可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來會得心應(yīng)手。（2）需要創(chuàng)造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產(chǎn)出的最好時(shí)期。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（4）成功的策劃項(xiàng)目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非?？捎^。（5）便于及早抓住有利投資項(xiàng)目由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準(zhǔn)備施展才能。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。（2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。（3）社會信

43、譽(yù)好，資質(zhì)等級高。（4）資金雄厚。（5）有良好的社會背景。分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）征地工作困難重重。（2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。（3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。（4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時(shí)占道不允許等。

44、（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。（6）設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大，但要比策劃階段小。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有：（1）有對場地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對保證投資收益有好處。（2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。（3）在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。（4）此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。（5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，

45、投資者應(yīng)具備以下條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。（2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，征地拆遷入員，招標(biāo)投標(biāo)人員，市場營銷人員等。（3）對設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。（4）有一定的融資能力。（5）社會信譽(yù)好，資質(zhì)等級高，資金雄厚。（6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。（7）對房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果并結(jié)清與有關(guān)單

46、位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也較高。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲；（2）由于設(shè)計(jì)或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故；（3）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長；（4）竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工；（5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預(yù)售落空；（7）新的競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位；由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期階段低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：（1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。（2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實(shí)。（3）投資回收期較短。（4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。（5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點(diǎn)對待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。（6）便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。（7）便于及時(shí)抓住盈利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。（2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)