國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式以及其不能以做大市值為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的分析

1、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式以及其不能以做大市值為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的分析房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式 房地產(chǎn)開發(fā)商從思考收入來源問題開始，圍繞價(jià)值創(chuàng)造、傳遞和實(shí)現(xiàn)而形成的一種價(jià)值邏輯。進(jìn)而憑借這種邏輯上對自身戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)和能力的選擇，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的一種財(cái)務(wù)模式。國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式比較分析根據(jù)房地產(chǎn)在開發(fā)過程中各個價(jià)值量上產(chǎn)生價(jià)值環(huán)節(jié)比重的不一樣，大致可以分為：1.土地升值模式2.地產(chǎn)商模式3.產(chǎn)品建設(shè)模式4.產(chǎn)品開發(fā)銷售模式5.物業(yè)經(jīng)營模式6.商業(yè)經(jīng)營模式各種模式各自的特點(diǎn)和適用的條件也有較大的差別。如果根據(jù)開發(fā)模式來劃分的話，主要可以分為兩種模式：（1） 香港模式（2） 美國模式香港模式：是以房地產(chǎn)

2、開發(fā)商為中心的一條縱向延伸的價(jià)值鏈模式，即從買地到建造，直到賣房，甚至物業(yè)管理都是由一家地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立完成的。這種模式的一個較突出的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商要更多地依賴于銀行資金。美國模式：其房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)基本上都是由各自不同的專業(yè)公司來共同完成的。即這個過程中有房地產(chǎn)投資類的公司專門負(fù)責(zé)融資投資的工作、也有專門的銷售和物業(yè)方面的公司來負(fù)責(zé)銷售和售后管理環(huán)節(jié)的工作。這種方式的特點(diǎn)是價(jià)值鏈比較分散，分工比較細(xì)致，所有的運(yùn)作都是圍繞著價(jià)值鏈的運(yùn)作來完成的。我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式現(xiàn)狀改革一開始，由于我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是要依賴于銀行貸款，同時(shí)為了追求利潤最大化，很多房地產(chǎn)企業(yè)從而身兼了兩種角

3、色，即前期的投資商角色和后期的開發(fā)管理角色。這種開發(fā)模式實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是所謂的“香港模式”?；趦r(jià)值鏈的盈利模式 （波特將價(jià)值鏈描述成一個企業(yè)用以“設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、交貨以及維護(hù)其產(chǎn)品”的內(nèi)部過程或作業(yè)）圍繞上游供應(yīng)環(huán)節(jié)的土地開發(fā)模式作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要資源，土地獲取處在價(jià)值鏈的前端，此處的利潤相對較大，因此就出現(xiàn)了以土地開發(fā)作為主要業(yè)務(wù)的盈利模式，如“陸家嘴”已經(jīng)形成了比較典型的一級市場的土地開發(fā)模式。企業(yè)主導(dǎo)的土地開發(fā)模式借鑒自香港的土地批租制度，即土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的前提下，有償、有期限、有條件地出讓土地使用權(quán)。政府將土地使用權(quán)有償出讓給開發(fā)企業(yè)，由企業(yè)獨(dú)立承擔(dān)開發(fā)經(jīng)營并自負(fù)盈虧。這種模

4、式是在我國外向型經(jīng)濟(jì)和土地使用制度改革發(fā)展下產(chǎn)生的一種更高層次的市場化開發(fā)模式圍繞下游服務(wù)環(huán)節(jié)的盈利模式1 物業(yè)經(jīng)營模式目前，房地產(chǎn)的盈利模式已經(jīng)逐漸由工程建設(shè)為導(dǎo)向進(jìn)入服務(wù)為導(dǎo)向的模式，服務(wù)可以使企業(yè)創(chuàng)立個性，增強(qiáng)競爭優(yōu)勢，有效地增加企業(yè)的新銷售渠道和再銷售的實(shí)現(xiàn)機(jī)率。房地產(chǎn)的服務(wù)主要是指物業(yè)管理和其他增值服務(wù)。良好的物業(yè)管理是保證房地產(chǎn)升值和可持續(xù)發(fā)展的利器，一個具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)必定需要良好的物業(yè)管理來維持。作為房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)有力的支柱，物業(yè)已成為盈利焦點(diǎn)，目前房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營的模式主要有三種：1、專業(yè)物業(yè)的經(jīng)營。典型代表是萬達(dá)，其商業(yè)地產(chǎn)已和世界500 強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪、家樂福等簽訂了聯(lián)

5、合發(fā)展協(xié)議，每個項(xiàng)目均有58 家不同業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐。它和沃爾瑪?shù)膽?zhàn)略合作就是做專業(yè)物業(yè)出租，隨著沃爾瑪在全國開店，配合沃爾瑪來收取租金回報(bào)。這種創(chuàng)新的物業(yè)經(jīng)營方式其最大好處是客戶穩(wěn)定，但是資金回報(bào)不大。2、混合物業(yè)的經(jīng)營。典型代表是香港置地。香港置地?fù)碛邢愀壑协h(huán)42的物業(yè)，每年收取5 億美元租金，所以香港置地主要是出租經(jīng)營，每年保持穩(wěn)定的租金收益。這種地產(chǎn)經(jīng)營既是保持企業(yè)長久穩(wěn)健發(fā)展的手段，同時(shí)也是對房地產(chǎn)商能否合理分配資源的考驗(yàn)。當(dāng)房產(chǎn)需求不振時(shí)，其出租經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入能有效地支撐企業(yè)利潤。3、開發(fā)與經(jīng)營混合。典型代表是長江實(shí)業(yè)與新鴻基。新鴻基的收益三分之一來自于租金收益，其余是開發(fā)性收益。

6、因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開發(fā)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響非常大，開發(fā)與物業(yè)經(jīng)營混合，可降低由于宏觀政策波動給單純開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2 專業(yè)服務(wù)模式房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)模式，除了中介經(jīng)紀(jì)和評估這些常見的形式處，結(jié)合目前發(fā)展還有以下兩種新服務(wù)模式：1、房屋制造服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)扮演投資商或地產(chǎn)商“管家”角色，應(yīng)用一流發(fā)展商成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，先進(jìn)的開發(fā)理念，豐富的專業(yè)知識，綜合的資源整合能力以及項(xiàng)目執(zhí)行能力等條件，拉近與發(fā)達(dá)地區(qū)一流發(fā)展商的差距，保證其開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)。這些活動是從常規(guī)的中介或顧問層面向運(yùn)營和管理層面的延伸，是從策劃和理念向操作的延伸。2、相關(guān)金融服務(wù)。目前較受關(guān)注的是美國的REIT 模式，即不動產(chǎn)投資信托模式，它是

7、讓大眾分散的資金以信托方式集合成一個公司，最后通過稅收減讓促進(jìn)民間的投資來參與，然后拿到這筆錢再投入長期物業(yè)，從而獲得穩(wěn)定收益。3 資產(chǎn)管理模式從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來說，房地產(chǎn)市場將不可避免地從開發(fā)建設(shè)(提供增量供給)為主向投資金融(保持存量供給)為主轉(zhuǎn)變。在以房地產(chǎn)金融與投資主導(dǎo)的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)會成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，而這種轉(zhuǎn)變預(yù)期將在未來510 年內(nèi)完成，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈的角度來看，這無疑是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新增價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。資產(chǎn)管理公司通常聘請若干物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司為其提供服務(wù)，以滿足組合投資管理者對資產(chǎn)價(jià)值最大化的要求。房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣，包括確定業(yè)主

8、的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策，管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化等。組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。為什么國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能像美國企業(yè)那樣以做大市值為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)1.國內(nèi)企業(yè)的商業(yè)模式不需要以做大市值為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。很多的房企把上市作為大規(guī)模拿地的工具，大肆囤地，再用囤地去融更多的資本，而不是做更好的商業(yè)

9、開發(fā)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，更加注重于對資本的利用，在項(xiàng)目開發(fā)上往往采取“短平快”，以滿足資本對利潤的要求，所以如果市值不大照樣可以獲得高利潤，那就沒有不需要把做大市值作為企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。2.國內(nèi)企業(yè)做大市值的意識上沒提高。這是因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)商不清楚己的定位，不清楚自己究竟是投資商還是開發(fā)管理商。所以做大市值后主營業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)很難確定從而會導(dǎo)致一系列問題。3.國內(nèi)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作中資金的風(fēng)險(xiǎn)管理和運(yùn)作能力不足。作為房地產(chǎn)類企業(yè)來說，資金鏈就是企業(yè)的生命線，資金運(yùn)作的效率高低直接決定了企業(yè)盈利模式的成敗。因而在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和運(yùn)作能力欠佳的現(xiàn)狀下盲目做大企業(yè)市值會導(dǎo)致盈利模式的失敗，例如巨人集團(tuán)的大起大落其實(shí)

10、原則上就是資金的風(fēng)險(xiǎn)管理不夠造成的。4 國內(nèi)企業(yè)開發(fā)成本管理和控制不佳?？梢哉J(rèn)為房地產(chǎn)的成本根本決定著房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而贏得企業(yè)的競爭優(yōu)勢。企業(yè)做大了市值卻忽視了成本的管理和控制往往導(dǎo)致企業(yè)臃腫和經(jīng)營效率低下。5. 地產(chǎn)教父萬通集團(tuán)主席馮侖從企業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)分析得到：全能型開發(fā)商企業(yè)治理結(jié)構(gòu)很難做好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。而中國的開發(fā)商多以全能型為主，做大市值會導(dǎo)致企業(yè)治理結(jié)構(gòu)難以做優(yōu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制。參考文獻(xiàn)：【1】 王惠玲 房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)的盈利模式探討 商業(yè)營銷 2008.11【2】 朱勇 國內(nèi)外房地產(chǎn)公司盈利模式及適用條件研究 科技信息 2008【3】 顏愛民 基于價(jià)值鏈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式

11、分析 市場建設(shè) 2006.5下面紅色字體為贈送的個人總結(jié)模板，不需要的朋友下載后可以編輯刪除！xx年電氣工程師個人年終總結(jié)模板根據(jù)防止人身事故和電氣誤操作事故專項(xiàng)整治工作要求，我班針對現(xiàn)階段安全生產(chǎn)工作的特點(diǎn)和重點(diǎn)，為進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)安全工作，特制定了防止人身事故和防電氣誤操作事故的(兩防)實(shí)施細(xì)則。把預(yù)防人身、電網(wǎng)、設(shè)備事故作為重點(diǎn)安全工作來抓，檢查貫徹落實(shí)南方電網(wǎng)安全生產(chǎn)“三大規(guī)定”情況，檢查(兩防)執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題，提高防人身事故和防電氣誤操作事故的處理能力，從源頭上預(yù)防和阻止事故的發(fā)生，使安全管理工作關(guān)口前移，從而實(shí)現(xiàn)“保人身、保電網(wǎng)、保設(shè)備”安全生產(chǎn)目標(biāo)收到一定的效果

12、。通過前段的檢查和整改工作，現(xiàn)將我班到現(xiàn)時(shí)為止在此方面的情況總結(jié)如下一、在防止人身事故方面(重點(diǎn)防范高處墜落事故)在運(yùn)行維護(hù)、施工作業(yè)過程中的防觸電、防高空墜落事故。我班通過對每周的安全會議和工作負(fù)責(zé)人對現(xiàn)場高處作業(yè)管理的檢查，使得安全防范思想、工作、監(jiān)督到位;使安全工作責(zé)任、措施及整改落實(shí)，從而安全工作得到保證。1、作業(yè)前的準(zhǔn)備工作和控制措施工作。包括高空作業(yè)現(xiàn)場查勘，使工作人員對該任務(wù)的危險(xiǎn)點(diǎn)(安全措施卡)有清晰、準(zhǔn)確、全面的認(rèn)識，采取相應(yīng)的控制和安全措施，并正確派選合適勝任的工作負(fù)責(zé)人和工作班成員。2、在開工前，工作負(fù)責(zé)人向作業(yè)人員交待工作內(nèi)容、安全注意事項(xiàng)及該作業(yè)的危險(xiǎn)點(diǎn)。作業(yè)過程中明

13、確監(jiān)護(hù)人員，監(jiān)護(hù)人實(shí)時(shí)監(jiān)控高處作業(yè)人員動向，及時(shí)提醒和糾正作業(yè)中的不安全行為，使安全措施不折不扣地落實(shí)和執(zhí)行到位。3、認(rèn)真落實(shí)高處作業(yè)人員的安全保護(hù)措施。配備可靠的(按規(guī)定期限內(nèi)檢驗(yàn)合格的)安全工器具，如安全帶(繩)、升降板、腳扣、竹(木)梯等，并能夠正確使用此類工器具。 4、在高空作業(yè)的工作全過程中，強(qiáng)調(diào)工作人員自始至終確保自身安全行為：定期對登高工具和安全工器具(安全帶、安全繩、腳扣、升降板、竹木梯子等)進(jìn)行試驗(yàn)，試驗(yàn)或外觀檢查不及格的立即報(bào)廢，嚴(yán)禁留作備用。必須系好安全帶(繩)，安全帶(繩)必須栓在上方牢固的構(gòu)件上，不得低掛高用，工作過程中要隨時(shí)檢查安全帶(繩)是否栓牢。上桿前先檢查桿塔

14、及拉線情況和登桿工具，確保該設(shè)施安全性和可靠性，使用腳扣時(shí)，安全帶必須系圈在桿上;上下桿時(shí)，必須使用防墮落裝置或有具體防止墮落的安全措施，以防失去保護(hù)。安全帶必須栓在的構(gòu)件上，不得隨意解除。高處作業(yè)在轉(zhuǎn)移作業(yè)位置時(shí)，手扶的構(gòu)件必須牢固，不得失去保護(hù)。需要沿著水平梁、斜柱、水平管或暫無防護(hù)欄桿、沒可靠的扶持物幫助保持平衡時(shí)，必須使用水平安全繩。在無任何保護(hù)的情況下，絕對禁止沿單梁或管道上行走的行為。高處作業(yè)人員的施工工具必須使用工具袋裝備，禁止使用容易造成工具掉落的簡易皮套;上下傳遞物件時(shí)，必須用繩索吊送，嚴(yán)禁拋擲。嚴(yán)禁利用繩索或拉繩上下桿塔或順桿下滑和在間隔大的構(gòu)架轉(zhuǎn)移作業(yè)位置時(shí)，不得沿單根構(gòu)

15、件上爬或下滑。5、認(rèn)真執(zhí)行“兩票”制度，防止誤觸電、感應(yīng)電傷人的高空墮落事故。二、在防電氣誤操作方面在培訓(xùn)方面，組織了二次工作人員在配變站現(xiàn)場作防誤操作演練，并使用錄音記錄。使全體工作人員對防誤操作的認(rèn)識，意識到預(yù)防人身、電網(wǎng)、設(shè)備安全事故的重要性。(1)認(rèn)真組織查找在安全生產(chǎn)管理上存在的薄弱環(huán)節(jié)，特別是施工、維護(hù)班組和人員在嚴(yán)格遵守規(guī)章制度、嚴(yán)格執(zhí)行“兩票三制”和防電氣誤操作事故等方面存在的問題，制定和落實(shí)有效的整改和防范措施。(2)加強(qiáng)安全管理，在執(zhí)行規(guī)程、規(guī)定和制度上決不含糊。嚴(yán)格執(zhí)行“兩票三制”，嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程辦事。(3)通過每周的安全活動日，認(rèn)真學(xué)習(xí)事故通報(bào)、快報(bào)和相關(guān)規(guī)程、規(guī)

16、定，結(jié)合本班實(shí)際開展討論，吸取事故教訓(xùn)，使“防誤”工作深入人心。(4)作業(yè)前的準(zhǔn)備工作和控制措施工作。認(rèn)真正確填寫操作項(xiàng)目和程序，不漏項(xiàng)。(5)操作時(shí)認(rèn)真履行唱票、復(fù)誦制，確認(rèn)無誤后再進(jìn)行操作，并由監(jiān)護(hù)人監(jiān)護(hù)操作，同時(shí)錄音操作過程。(6)拉、合刀閘(跌落式熔斷器)時(shí)，應(yīng)先將線路轉(zhuǎn)為空載狀態(tài)，防止帶負(fù)荷拉、合線路刀閘。(7)開關(guān)檢修時(shí)，應(yīng)切斷柜內(nèi)二次控制電源的柜內(nèi)照明電源以防止誤合開關(guān)和觸電;操作低壓開關(guān)(刀閘)前，應(yīng)檢查開關(guān)是否正常并做相關(guān)防護(hù)措施，操作時(shí)不要面對開關(guān)，防止電弧燒傷工作人員。1.雜志中上色遇到的疑問：為什么我們的美編在繪制雜志中一些插圖時(shí)選用灰暗的色調(diào)，而不是用艷麗的色彩?很多

17、家長主觀的認(rèn)為孩子喜歡顏色艷麗的顏色，但是在生活中沒有一個孩子會主動去選擇艷麗到夸張的衣服，插圖也一樣。中國的傳統(tǒng)的水墨畫就是一個很好的例子，國畫中用色很少，用的最多的就是“墨色”，國畫中“墨”與“色”是相通，而墨分五色(其實(shí)不止)，表現(xiàn)中即有墨的濃淡層次，又有色的聯(lián)想感受，從而達(dá)到無色似有色的境界使整幅畫看起來一點(diǎn)都不單調(diào)灰暗。當(dāng)然雜志的插圖也不能像馬路一樣一直是一個色調(diào)，明快的色彩也是必不可少的?？傊瑢τ诓鍒D來說，不一定就非得用豐富的色彩，只要能充分表達(dá)文字的內(nèi)容就可以。即使是單純的黑色、褐色也能出色地描繪出文字的內(nèi)在世界。孩子同樣能叢這些畫面中充分了解故事，想象他自己理解出的色彩世界。

18、這也是插圖要給人留一些想象空間的原因。美學(xué)大師朱光潛說過：“美術(shù)作品之所以美，不是只是在表現(xiàn)的一部分，尤其是美在未表現(xiàn)而含蓄無窮的一大部分，這就是所謂的無言之美。”什么樣的故事應(yīng)該配什么樣的色彩呢?抒情類的文字配合傳統(tǒng)的中國畫或夢幻的畫面或顏色明度對比屬于弱對比的就能產(chǎn)生很好的呼應(yīng)效果，將讀者吸引到安靜的故事中去。奇幻神秘的文字配合厚重冷峻的顏色和與顏色相配的繪畫風(fēng)格(如;寫實(shí)風(fēng)格和版畫效果)能加強(qiáng)奇幻神秘的氣氛。幽默荒誕類的文字配合輕松的繪畫技法和顏色明快，純度對比強(qiáng)烈的風(fēng)格就能和文字相得益彰。2.插圖的形式和技法太多了，到底那種更好，或是雜志的美術(shù)編輯究竟該用什么樣的插圖來傳達(dá)文章的深層內(nèi)容?在看到一篇文章時(shí)，理解文章的內(nèi)容，并明白作者想告訴讀者的是什么?也許是告訴你一個生活態(tài)度或一個學(xué)習(xí)方法，也許是一個人生哲理找到文章的中心思想，用孩子的視角思考，再配出貼近孩子生活世界的插圖。如果一個插圖只是表現(xiàn)文章中的一段文字和一個場景，那要想用圖來打動讀者，那是很難的。好插圖除了能用視覺語言來烘托文字的不足之處外，還能和文字一起在讀者的腦中升華。插圖在兼顧了以上的這些要求后，出現(xiàn)的畫面就是出色的傳達(dá)了文字的深層內(nèi)容了。3.在版式流程中編輯在遇到插圖和文字