我國物業(yè)管理對(duì)策研究論文

1、我國物業(yè)管理對(duì)策研究論文內(nèi)容摘要:目前,物業(yè)管理在我國取得了一定的成績,但也面臨著一系列的困難。這些困難涉及了物業(yè)管理的方方面面,物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)真分析這些困難產(chǎn)生的深層原因,努力找出適合我國物業(yè)管理發(fā)展的新路子,擺脫困境。 關(guān)鍵詞:物業(yè)管理困難發(fā)展對(duì)策 多年來,我國的物業(yè)管理從無到有,從有到盛,物業(yè)管理的隊(duì)伍覆蓋面逐步擴(kuò)大,管理的水平不斷提高。但在深入發(fā)展的過程中,物業(yè)管理行業(yè)面臨著很多困難,給行業(yè)發(fā)展帶來了阻礙。 我國物業(yè)管理現(xiàn)狀 業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的矛盾。業(yè)主管理委員會(huì)在物業(yè)管理中占重要地位,然而由于我國目前有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)對(duì)業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)運(yùn)行未做明確規(guī)定,導(dǎo)致業(yè)委會(huì)的運(yùn)

2、作困難和操作的不規(guī)范。而且業(yè)委會(huì)的成員又有各自的利益,他們可能因?yàn)樗嚼?在物業(yè)管理中發(fā)揮的效用難以定奪。原因在于,業(yè)主與物業(yè)管理公司的效用目標(biāo)不一致。因此,在爭論物業(yè)管理諸多問題時(shí),更應(yīng)該重視在源頭上重視業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)。否則,它根本代表不了業(yè)主的利益,不可能對(duì)物業(yè)公司實(shí)施有效監(jiān)督。當(dāng)物業(yè)管理公司和業(yè)主有矛盾時(shí),難以力求公正,混亂局面很難避免。 業(yè)主與物業(yè)管理公司溝通不暢。據(jù)調(diào)查,由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利分房及低租養(yǎng)房的影響,部分業(yè)主對(duì)物管運(yùn)作缺乏了解。短期內(nèi)還沒有形成物管的消費(fèi)觀念。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)條例既不專業(yè)也不刻意了解。物業(yè)公司雖然到處說自己虧損嚴(yán)重,但又不肯按政府要求的定期向業(yè)主公布帳

3、目,致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠信和交納的管理費(fèi)用是否用于自己物業(yè)的管理。因此,物業(yè)公司和業(yè)主之間的溝通十分必要,否則就可能矛盾重重。 開發(fā)商遺留問題多?，F(xiàn)階段,由于樓宇施工質(zhì)量差導(dǎo)致樓宇墻皮脫落、漏水,甚至出現(xiàn)墻體撕裂現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中存在的后遺癥帶到物業(yè)管理中,由于這部分維修費(fèi)很高,物業(yè)公司根本無力解決,建設(shè)和管理脫節(jié)造成了物業(yè)管理先天不足。還有的開發(fā)建設(shè)單位為了促進(jìn)銷售,做不切實(shí)際的承諾,如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等,給后續(xù)物業(yè)管理帶來了被動(dòng)局面,一旦處理不當(dāng),或業(yè)主表現(xiàn)激進(jìn),就會(huì)加劇業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾。解決開發(fā)商遺留問題,要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界

4、限”,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主宣傳,明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)難。自從有了物業(yè)管理公司那天起,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難無時(shí)無刻不在困擾著物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展,表現(xiàn)有兩個(gè)方面:一是物業(yè)管理費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行不到位,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價(jià)部門審定標(biāo)準(zhǔn);二是部分業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。分析其原因,主要有三點(diǎn):一是物業(yè)管理市場化程度不高,缺乏競爭意識(shí),運(yùn)作不規(guī)范。實(shí)踐中,物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位,在一些地方,物管企業(yè)重收輕管,多收少管,質(zhì)價(jià)不符的現(xiàn)象比比皆是,引起了廣大業(yè)主的不滿。二是物業(yè)管理的整體性和業(yè)主交費(fèi)的分散性矛盾。拒繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的那部分業(yè)主一直損害著全體業(yè)主的共同利益。三是對(duì)

5、違約拒繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)缺乏有效的制約措施?，F(xiàn)在違約拒繳服務(wù)費(fèi)的不是個(gè)別現(xiàn)象而是普遍情況,有的小區(qū)拒繳率高達(dá)40%50%。物業(yè)管理市場化程度低。作為目前物業(yè)管理企業(yè)的主體,繼承式和自管式的物業(yè)管理占了現(xiàn)有物業(yè)管理公司的90%,這種建管不分的體制影響了物業(yè)管理社會(huì)化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展方向,并帶來了許多問題,業(yè)主投訴連連攀升,引出了許多法律問題,從而影響了物業(yè)管理規(guī)范、理性、健康的發(fā)展。 物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等,這些項(xiàng)目實(shí)際上是貨真價(jià)實(shí)的、科技含量高、專業(yè)性強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè),而我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀是,絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)由于規(guī)模偏小,不可能花很高的成本配置高級(jí)專業(yè)

6、人才,這就出現(xiàn)了尷尬的局面。此外,物業(yè)管理服務(wù)觀念僵化、管理模式陳舊,絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)沒有設(shè)置對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行創(chuàng)新和升級(jí)的研發(fā)部門,從而使物業(yè)管理與服務(wù)的模式、技能和方法落后。 物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策 貫徹落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例,出臺(tái)配套法規(guī)。完善的物業(yè)管理法律體系需要在與國家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)互相銜接,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成有機(jī)整體,并成為國家法律體系必不可少的分支。完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。 加速引進(jìn)競爭機(jī)制,培育物業(yè)管理市場。我國的物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和發(fā)展時(shí)刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管

7、理質(zhì)量和服務(wù)的水平,才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。要加速競爭機(jī)制的形成,應(yīng)做好以下工作:將深圳等城市物業(yè)管理引進(jìn)競爭機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)和做法在全國范圍內(nèi)推廣。深圳市是全國率先通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,并獲得巨大成功,各地應(yīng)學(xué)習(xí)深圳等城市的成功經(jīng)驗(yàn)和做法,結(jié)合本地的實(shí)際,積極探索,大膽實(shí)踐。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?jīng)營,應(yīng)實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰,有效的優(yōu)化資源配置,節(jié)約管理成本,促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外,應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利,逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營,改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況,使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的市場主體,從體制上解決建管不分的弊端,

8、通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度,明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。 加強(qiáng)員工培訓(xùn),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。應(yīng)強(qiáng)化培訓(xùn),提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平。首先,制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考核合格后持證上崗;其次,企業(yè)根據(jù)管理人員的實(shí)際情況及工作崗位的需要,定期或不定期、長期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對(duì)在職人員進(jìn)行專題培訓(xùn),使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高;再次,從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人,參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育,為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。 奉行“以人為本”的服務(wù)理念,不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量。物

9、業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè),最終的顧客是居住者,居住者的滿意度才是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)管理企業(yè):一方面要更新服務(wù)觀念,寓管理于服務(wù)之中,在管理中服務(wù),在服務(wù)中管理;另一方面要堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,注重對(duì)顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。 逐步提高物業(yè)管理的科技含量,促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè),一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè),不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。作為物業(yè)管理行業(yè)來說,關(guān)注這方面的科技發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢,對(duì)于及時(shí)提高管理技術(shù)、增加市場競爭力度以及促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步都十分重要。物業(yè)管理公司,必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握,從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變,不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù),適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求,加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí),努力提高管理技術(shù)水平,這樣才能保證與物業(yè)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。 我國入世為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路,是21世紀(jì)物業(yè)管理發(fā)展趨勢。規(guī)?；?、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式,成為物業(yè)管理的未來發(fā)展方向;市場化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競爭,將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷,成為承攬物