蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖地塊市場調(diào)查報告

1、商圈分析 人口分析 商業(yè)現(xiàn)狀 未來人口分析 市場分析 功能建議 潛在競爭分析 住宅分析 項(xiàng)目定位 建筑指標(biāo) 業(yè)態(tài)分布 租售安排 財務(wù)預(yù)算 聯(lián)絡(luò)和查詢,1) 商圈分析一級商圈,1,蘇州大學(xué)東校區(qū),百安居,項(xiàng)目,歐尚,家樂福,外企聚集區(qū)域,1) 商圈分析商圈范圍,1.1 一級商圈以項(xiàng)目為中心，四周步行20分鐘為標(biāo)準(zhǔn)（半徑兩公里）。 一級商圈北達(dá)中新路，南至機(jī)場路，西起護(hù)城河，東靠星明街。 商圈中包括歐尚大賣場、百安居建材市場、蘇州大學(xué)東校區(qū)等等。 項(xiàng)目所在區(qū)域公交線路有18路、46路、47路、48路、109路、148路、60路等,3,1) 商圈分析衛(wèi)星圖片,金雞湖路,莊先灣路,莫邪路,中新路,星明

2、街,蘇嘉杭高速,東環(huán)路,機(jī)場路,1.2 左圖為區(qū)域的衛(wèi)星圖片，項(xiàng)目地處東環(huán)路與金雞湖路的東南交匯處，位于商圈的核心位置。 項(xiàng)目交通便捷，離市中心15分鐘車程，離園區(qū)湖西CBD只有5分鐘車程,蘇州大學(xué)東校區(qū),4,干將路,項(xiàng)目,百安居,歐尚,1) 商圈分析二級商圈,1.3 項(xiàng)目二級商圈以驅(qū)車半個小時為標(biāo)準(zhǔn)：包括蘇州市級商業(yè)中心觀前商圈、區(qū)域商業(yè)中心南門商圈、石路商圈、十全街/鳳凰街商業(yè)、楊枝塘路商圈和工業(yè)園區(qū)湖西商務(wù)功能區(qū),5,項(xiàng)目,1) 商圈分析觀前商圈,1.3.1 觀前商業(yè)功能區(qū)北達(dá)因果巷-舊學(xué)前，南至干將路，西靠人民路，東起臨頓路。 觀前商圈為蘇州商業(yè)功能最為齊全的都市核心，商圈商鋪經(jīng)營類較

3、多，餐飲行業(yè)基本平衡，休閑娛樂、酒店服務(wù)類所占比例不足,6,1) 商圈分析觀前地圖,注：觀前商圈業(yè)態(tài)詳圖,7,玄妙廣場,宮 巷,1) 商圈分析業(yè)態(tài)分布,結(jié)論：整個觀前的商業(yè)以服裝業(yè)為主，占了該區(qū)域商業(yè)數(shù)量的四分之一（不包括大型商場）；其中在觀前步行街上是以中高檔的專賣店的形式存在，占了該區(qū)域服裝業(yè)的50%。 餐飲業(yè)在該區(qū)域的行業(yè)數(shù)量中僅次于服裝業(yè)，主要是以中檔的店面以及特色的地方小吃為主要的經(jīng)營方式，并且在區(qū)域上比較集中，大部分集中在太監(jiān)弄兩側(cè)。 該區(qū)域商鋪的另一特色是在觀前及觀南是以中高檔的經(jīng)營種類為主，觀北是以中低檔的服裝、餐飲類為主要的經(jīng)營形式,8,1) 商圈分析石路商圈,1.3.2 石

4、路商業(yè)功能區(qū)范圍為北臨上塘街，南至愛河橋路，西起廣濟(jì)路，東靠護(hù)城河。 2003年石路商圈進(jìn)行了現(xiàn)代化的改造，商圈以步行街的形式出現(xiàn)，逐步形成一個人氣旺盛、功能齊全，極具商業(yè)開發(fā)價值的鬧市區(qū)，總商業(yè)面積達(dá)150000平米的石路商圈將成為蘇州第二大市級商業(yè)中心,9,上塘路,護(hù)城河,金門路,廣濟(jì)路,閶胥路,石路 步行街,1) 商圈分析石路地圖,注：石路商圈業(yè)態(tài)詳圖,10,結(jié)論：石路商圈整體業(yè)態(tài)比例和觀前相似，大型商場、服飾類占很大比例，分布石路商圈的各個區(qū)域，餐飲則主要集中在南浩街-神仙街；總體而言，石路商圈相比觀前商圈周邊環(huán)境有待改善，業(yè)態(tài)總體定位要低,11,1) 商圈分析南門商圈,1.3.3 南

5、門商業(yè)功能區(qū)范圍為北臨新市路，南至護(hù)城河，西起南園新村，東靠竹輝新村。 區(qū)域形成以泰華商城、餐飲廣場、瑞富廣場和地上、地下商業(yè)街為主要支撐的現(xiàn)代休閑商業(yè)功能區(qū),12,新市路,竹輝路,人民路,護(hù)城河,泰華商城,瑞富廣場,結(jié)論：南門商圈主要以大型商場泰華商城為核心，和周邊的盤門三景、文廟、滄浪亭共同構(gòu)成新南門的商貿(mào)中心區(qū)；由于商圈體量不大，業(yè)態(tài)定位不如觀前、石路商圈,13,結(jié)論：觀前商圈綜合大商場、餐飲、專賣店、小商品店；大商場主要位于觀前街的東西兩端，觀前街上主要是一些專賣店、金店、銀行等面積相比大商場小得多的店面，餐飲基本歸于太監(jiān)弄和碧鳳坊，小商品則位于玄妙觀小商品市場內(nèi)；石路商圈是一個環(huán)形，

6、其沿街大都為大商場、銀行、餐飲、金店及影院等，而專賣店、服裝店之類集中到亞細(xì)亞北面的名店街內(nèi)；南門商圈相比觀前、石路商圈目前的業(yè)態(tài)定位遜色的多，目前除了泰華商場和瑞富廣場外，其他業(yè)態(tài)較缺乏。 上述三個商圈發(fā)展較成熟，但商鋪經(jīng)營類過高，休閑、娛樂和餐飲服務(wù)類比例不足，對商圈的發(fā)展和完善有消極影響發(fā)展新的、有規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)勢在必行,1) 商圈分析商圈比較分析,14,1.3.4 十全街商業(yè)包括一條仿古商業(yè)街和一條水上旅游風(fēng)光帶，形成了集絲綢繡品、古玩字畫、文房四寶、民間工藝、風(fēng)味小吃、飯店于一體的特色。近年來該街在成為蘇州有名的商業(yè)旅游文化街之后，目前業(yè)已發(fā)展成為頗有名氣的酒吧一條街。 1.3.5

7、 楊枝塘路商圈位于園區(qū)西部，包括蘇園一街區(qū)和東城世紀(jì)廣場，蘇園一街區(qū)為臨街商鋪，業(yè)態(tài)包括餐飲、超市、飯店等；東城世紀(jì)廣場包括家樂福大賣場、國美電器和東城新天地（小商鋪,1) 商圈分析其余商圈簡介,15,1) 商圈分析湖西簡介,1.3.6 湖西商務(wù)功能區(qū)范圍為位于工業(yè)園區(qū)一區(qū)的中軸線上，北起蘇繡路，南至蘇惠路，東起星港街，西至星生街。功能定位為商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、保險、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及高檔商務(wù)辦公、娛樂休閑等功能，并積極吸引跨國公司分部、外資銀行進(jìn)駐,金雞湖路,東環(huán)路,CBD（中央商貿(mào)區(qū),16,住宅區(qū),項(xiàng)目,1,2,3,4,5,6,7,10,8,13,14,12,9,11,1：白領(lǐng)廣場 2

8、：天翔廣場 3：星海大廈 4：建園大廈 5：中銀惠龍大廈 6：國際大廈 7：海天廣場 8：左岸商業(yè)街B 9：星都中心 10：星海國際大廈 11：左岸商業(yè)街A 12：世紀(jì)金融大廈 13：東方之門 14：皇冠假日酒店,1) 商圈分析湖西中央商貿(mào)區(qū),17,蘇 繡 路,蘇 惠 路,蘇 雅 路,星 明 街,星 都 街,星 海 街,星 原 街,星 漢 街,星 陽 街,現(xiàn) 代 大 道,星 港 街,星 桂 街,1) 商圈分析鄰里中心分布圖,玲瓏灣鄰里中心,沁苑鄰里中心,新城鄰里中心,貴都鄰里中心,師惠坊鄰里中心,湖東鄰里中心,項(xiàng)目,18,1) 商圈分析鄰里中心簡介,19,2) 人口分析,干將路,中新路,東環(huán)路

9、,金雞湖路,蘇嘉杭高速,古 城 區(qū),工 業(yè) 園 區(qū),金 雞 湖,北環(huán)路 312國道,臨 頓 路 鳳 凰 街 帶 橋 路,南環(huán)路 東興路,星 港 街,韶山花園,東城明月,東港二村,徐家浜新村,永林新村,宏葑新村,夏園新村,東振花園,城市水岸,天嬌美地,御葑庭,文瘁苑,東城世紀(jì),獨(dú)墅苑,創(chuàng)智贏家,2.1 區(qū)域核心輻射2公里內(nèi)，人口約15萬，其中目標(biāo)人口8萬,20,2) 人口分析,2.2 區(qū)域人口組成主要為當(dāng)?shù)厝巳?、私營業(yè)主、企業(yè)人員（園區(qū)占多數(shù)）、學(xué)生（企業(yè)人員和學(xué)生租房）、以及部分外地、外籍居民，消費(fèi)相對較高。 私營業(yè)主的月收入在8000-12000元，園區(qū)外企中高層的平均月收入在5000元以上

10、，學(xué)生屬于消費(fèi)群體，其他月收入在2000-5000元之間,21,注：上表為區(qū)域人口粗略統(tǒng)計,3) 商業(yè)現(xiàn)狀,金雞湖路,莊先灣路,莫邪路,干將路,星明街,蘇嘉杭高速,東環(huán)路,機(jī)場路,3.1 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分別為金雞湖路周邊商業(yè)（包括歐尚超市、百安居建材市場、沿街商鋪等）、蘇州大學(xué)附近商業(yè)以及干將路附件商業(yè)（賓館、餐飲等）。但除了歐尚超市周邊人氣很旺以外，其余都不成氣候，區(qū)域商業(yè)偏少，不能滿足日益增長的人群需求,蘇州大學(xué)東校區(qū),22,中新路,項(xiàng)目,歐尚,百安居,3) 商業(yè)現(xiàn)狀,結(jié)論：二級商圈商業(yè)飽和，且定位已成型，發(fā)展空間不大，項(xiàng)目所在一級商圈地處古城區(qū)和工業(yè)園區(qū)老新商業(yè)的交界區(qū)域，可兼顧到不同人群，

11、發(fā)展?jié)摿^大，可瞄準(zhǔn)區(qū)域缺乏的業(yè)態(tài)，商業(yè)定位與區(qū)域發(fā)展相匹配,23,4) 未來人口分析,4.1 該區(qū)域人口約15萬，流動人口10萬，未來三年將增加20萬人口。 數(shù)據(jù)來自蘇州市東環(huán)路改造指揮部,24,5) 市場分析,通過以上商業(yè)、人口分析，可得出項(xiàng)目的優(yōu)勢如下： 觀前、石路等傳統(tǒng)商區(qū)已無法適應(yīng)蘇州市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的需求；發(fā)展新的、有規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)勢在必行； 依托其位于古城區(qū)和工業(yè)園區(qū)中心的地理位置及近年來城市基礎(chǔ)改造的快速進(jìn)行，東環(huán)路區(qū)域?qū)⒊蔀樘K州下一輪城市發(fā)展的中心; 本項(xiàng)目周邊至今沒有核心的商業(yè)可以滿足消費(fèi)者購物、休閑、餐飲、娛樂的需求，項(xiàng)目的適時出現(xiàn)，旨在創(chuàng)造一個區(qū)域性大型商業(yè)中心所展現(xiàn)

12、出的現(xiàn)代都市生活的風(fēng)采,本案有開辟新的商業(yè)圈的機(jī)會,25,5) 市場分析,我們認(rèn)為中高檔商圈應(yīng)具備的商業(yè)功能有： 國際知名品牌大賣場、超市，如家樂福； 中高檔服裝的精品商場，如蘇州美羅； 專業(yè)性、高檔次商場，如百安居； 高檔會所、SPA館； 高品質(zhì)寫字樓、賓館 高品質(zhì)、國際知名的特色街區(qū),下面我們來看看，就本案來說，那些商業(yè)設(shè)施比較符合本項(xiàng)目,26,6) 功能建議,結(jié)論：建議項(xiàng)目-1F定位大賣場，1F引進(jìn)國際品牌，2F為電器大賣場/家居，3F為書店，4-16F為住宅,27,歐尚,百安居,百潤發(fā)(東環(huán)路店,好又多,沃爾瑪,百潤發(fā) (何山店,百潤發(fā) (蘇福路店,麥德隆,7) 潛在競爭分析蘇州大賣場

13、,28,家樂福/國美電器 （楊枝條路店,家樂福 （新區(qū)店,項(xiàng)目,7) 潛在競爭分析蘇州賣場簡介,29,7) 潛在競爭分析歐尚,7.1.1 歐尚大賣場位于金雞湖路和蘇嘉杭高速公路交界處，由歐尚超市有限公司投資。建筑為框架結(jié)構(gòu)，上下二層，層高5.4米，一樓為停車場、美食廣場，特色小鋪和肯德基快餐店組成，特色小鋪有19間，面寬有4.4米，深度4.4米，月租金6000元左右， 美食廣場小鋪有8間面寬3.4米，深度2米，后面有廚房間，月租金4000元左右。 一層面積為13500平米，其中一層?xùn)|面的停車場約6300 平米，共有停車位222個，一層西面為廣場，約3000 平米，為廣場及自行車停車場，一層至二

14、層有四部電扶梯； 二層面積為13000 平米，共有特色小鋪16間，面寬為4米，深度為2米，月租金4000元，其余為賣場部分，業(yè)態(tài)為文具，影像制品、日用雜品、家具、服飾、鞋帽、自行車、洗滌用品、圖書，以及冷凍食品、鮮果、蔬菜、糕點(diǎn)、餅干、果汁等。歐尚共有56個結(jié)帳出口，日人流量20000人，歐尚為吸引顧客將游5路線開辟至門口，另有19路、4路、28路、47路、16路在門口經(jīng)過，吸引了大量客戶,30,7) 潛在競爭分析家樂福楊枝塘路店,7.1.2 家樂福大賣場位于東環(huán)路與楊枝塘路的東北交匯處，大賣場建筑面積17500平方米，包括地下一層和地面一層，擁有300個停車位，將于2007年上半年開業(yè)。另外

15、，家樂福大賣場樓上即二樓為國美電器，整個東城世紀(jì)廣場底層以家樂福、國美電器為核心，與東城新天地進(jìn)行業(yè)態(tài)互補(bǔ)、有機(jī)融合，集購物，餐飲，娛樂，休閑，文化為一體。 家樂福大賣場內(nèi)部的小金鋪面積2050平方米，目前入駐的業(yè)態(tài)有肯德基、集集小鎮(zhèn)、大娘水餃、九佰碗老湯面、海納川、中國移動、金莎美容美發(fā)、自然美美容美發(fā)、李寧、安踏、奧康、麗嬰房、衣臣、帛姿、幸運(yùn)星童裝、歐萊雅、美斯妮等等,31,7) 潛在競爭分析百潤發(fā)園區(qū)店,7.1.3 百潤發(fā)大賣場地處東環(huán)路與三星路西北交接處，客流量極高，高峰時間幾乎舉步維艱，但因其時有特價物品推出，促使蘇州人樂此不疲。 百潤發(fā)大賣場投資商為百潤發(fā)倉儲購物廣場發(fā)展集團(tuán)，為

16、連鎖經(jīng)營企業(yè)，總部在上海，顧客實(shí)行會員制。 大賣場結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車場，計有車位74個車位，平時有百潤發(fā)購物專線車 進(jìn)出。 內(nèi)部有門廳部，為總服務(wù)臺，右手為進(jìn)口，左手為出口。進(jìn)入購物則分為兩部分，南面部分為日用品，自南到北依次為大型家電、音像制品、小家電、辦公用品、小家具、服飾、鞋襪、餐具、床上用品、生活小百貨、摩托機(jī)油等專柜，北面部分為食品，自南到北依次為洗滌用品、水果、凈菜、冷凍肉類、水產(chǎn)腌臘食品、點(diǎn)心、奶制品、保健食品、餅干、醬菜調(diào)料等。 大賣場日流量在萬人左右,32,7) 潛在競爭分析比較分析,結(jié)論：如上圖可見，歐尚超市位置優(yōu)于百潤發(fā)和家樂福，周邊需求旺盛，生意較好；百潤發(fā)體量

17、小、停車不便，該地塊將面臨改造；家樂福針對消費(fèi)群體主要為蔞葑附近的居民，目前尚未開張；總體而言，東環(huán)路沿線大賣場的供不應(yīng)求給項(xiàng)目帶來了機(jī)會，項(xiàng)目大賣場建成后將逐步改變項(xiàng)目周邊零售業(yè)空白的狀況,33,7) 潛在競爭分析湖西餐飲,34,注：工業(yè)園區(qū)湖西餐飲介紹,7) 潛在競爭分析湖西餐飲分布圖,35,左岸商業(yè)街B區(qū),左岸商業(yè)街A區(qū),星都中心,入駐商家：東方明珠娛樂廣場、海韻向陽漁港、韓國宮廷御宴館、北京香辣蟹菜館、小子壽司日本料理、虹日本料理、 米蘿咖啡、奧瑞拉美麗會所,湖濱新天地,7) 潛在競爭分析左岸商業(yè)街,7.2.1 左岸商業(yè)街由園區(qū)置地公司開發(fā)建設(shè)，其中一期建筑面積2.3萬平米，匯聚多國餐

18、飲是此商業(yè)街的特色；二期近3萬平米，業(yè)態(tài)包括KTV、大型健身中心、美發(fā)店、書吧等。 項(xiàng)目商鋪三層，面積范圍從1502000平米。其中最大的店鋪為6000平米的北門飯店，商鋪?zhàn)赓U均價一層80100元/平米月不等，二、三層45元/平米月,36,7) 潛在競爭分析星都中心,7.2.2 星都中心由園區(qū)建屋集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總建筑面積17800平方米，其中地上主體三層13000平方米，地下為4800平方米的停車場。項(xiàng)目多為大面積商鋪，租金均價一層80100元/平米月不等，二、三層45元/平米月,37,7) 潛在競爭分析白領(lǐng)廣場,7.2.3 白領(lǐng)廣場由蘇州工業(yè)園區(qū)股份有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目由9幢現(xiàn)代風(fēng)格的

19、單體建筑組成，大部分建筑主體3層，局部4層，總建筑面積21000平方米，共有8家具有相當(dāng)實(shí)力和品牌店鋪進(jìn)駐一空；其中東方明珠娛樂廣場營業(yè)面積7000平方米，海韻向陽漁港營業(yè)面積5000平方米，韓國宮廷御宴館1300平方米，北京香辣蟹菜館營業(yè)面積1300平方米，小子壽司日本料理營業(yè)面積2700平方米，虹日本料理營業(yè)面積800平方米，投資額150萬；米蘿咖啡營業(yè)面積900平方米，奧瑞拉美麗會所營業(yè)面積800平方米,38,結(jié)論：蘇州工業(yè)園區(qū)的左岸商業(yè)街、星都中心、白領(lǐng)廣場等商業(yè)離項(xiàng)目較近，其業(yè)態(tài)主要分中華料理（如廣東潤記、北門飯店）、日韓料理、臺灣品牌（如兩岸咖啡等），國際品牌（如必勝客等）較少，其

20、主要服務(wù)對象為園區(qū)外企業(yè)和臺企。 而本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)不成氣候，檔次良莠不齊，可以在業(yè)態(tài)規(guī)劃上引進(jìn)不同特色的中高檔餐飲品牌，吸引不同人群前來消費(fèi),7) 潛在競爭分析比較分析,39,7) 潛在競爭分析東城新天地,地下一層、地面一層為家樂福大賣場 二層為國美電器,一層為家樂福大賣場,二幢25層的高層住宅,中央下沉式廣場，左面2層商鋪，右面1層商鋪,三幢18層的高層住宅,東 環(huán) 路,楊 枝 塘 路,左邊13層為迪歐咖啡 右邊1、3層為老媽米線 2層為豪客來牛排,兩層店鋪 從左至右業(yè)態(tài)為好人民間小吃、 好厲來蛋糕店、豪客眼鏡、福臨門,戀歌坊,地下停車場入口1,地下停車場入口2,7.3 東城新天地為

21、東城世紀(jì)廣場的商鋪部分，多為三層，部分兩層，沿街商鋪挑高6米，面積在502000平方米，目前入駐的業(yè)態(tài)有老媽火鍋、好利來西點(diǎn)、好人民間小吃、福臨門、迪歐咖啡、永和豆?jié){、豪克來牛排、戀歌坊等。 根據(jù)市場調(diào)查，東城新天地的商鋪?zhàn)饨馂橐粚?10元/平方米月，二層90100元/平方米月，三層大部分以均價6000元/平方米賣給老媽米線， 剩余部分為物業(yè)用房（根據(jù)該區(qū)域發(fā)展前景，10年回報率，月租金在50元/平米/月,40,項(xiàng)目,7) 潛在競爭分析商鋪?zhàn)饨鸾ㄗh,湖西商業(yè)街,東城世紀(jì)廣場,歐尚,7.4 區(qū)域內(nèi)商鋪主要有湖西商業(yè)（左岸商業(yè)街、星都廣場等）、歐尚超市內(nèi)商鋪、東城世紀(jì)廣場中的東城新天地三部分。 其

22、中湖西商鋪面積普遍較大，且開始經(jīng)營時人氣不旺，有一段時期的培育期；歐尚超市多為小鋪位，所以上述兩類與本項(xiàng)目商鋪無可比性。 東城世紀(jì)廣場與本項(xiàng)目同處東環(huán)路沿線，且都為商業(yè)加住宅的形式，有一定參考意義,結(jié)論：參照東城世紀(jì)廣場店鋪?zhàn)饨穑簴|城新天地一層租金210元/平方米月，二層租金90100元/平方米月，三層租金50元/平方米月；家樂福-1F和1F總體租金為1.5元/平方米天。項(xiàng)目和東城新天地針對消費(fèi)人群不同，且位置相對優(yōu)于東城世紀(jì)廣場，商鋪?zhàn)饨鹂筛鶕?jù)招商情況適當(dāng)調(diào)整,41,7) 潛在競爭分析其余競爭,7.5 東環(huán)路沿線的電器大賣場的有東城世紀(jì)廣場中的國美電器，但由于距本案較遠(yuǎn)，且針對人群不同（主要

23、針對機(jī)場路以南、園區(qū)蔞葑鎮(zhèn)的消費(fèi)人群），不構(gòu)成威脅。 周邊沒有大型書店，項(xiàng)目書店的適時出現(xiàn)，可以滿足周邊居民的需要，彌補(bǔ)業(yè)態(tài)的缺失，給項(xiàng)目帶來人氣,42,8) 住宅分析蘇州歷年土地供應(yīng)分析,8.1.1 蘇州土地供應(yīng)在經(jīng)歷了03年、04年的大規(guī)模供給之后，國家從04年開始出臺一系列調(diào)控政策，主要是通過土地供給和購房貸款兩個方面來達(dá)到對蘇州樓市的整體調(diào)控，從05年開始，政府對于土地供給進(jìn)行嚴(yán)格控制，并且取得了明顯的成效,43,8) 住宅分析園區(qū)歷年土地供應(yīng)分析,8.1.2 園區(qū)土地供應(yīng)量每年都是穩(wěn)步增長，盡管蘇州大市的供應(yīng)量從04年開始減少，但是園區(qū)的土地供應(yīng)卻在迅速提升，主要是得益于04年開始的

24、大規(guī)模的湖東建設(shè)，而湖西住宅類土地供應(yīng)較少，基本上有需求無供應(yīng),44,8) 住宅分析06年蘇州銷售回顧,8.1.3 蘇州市06年的銷售面積和成交額都較05年有了成倍的增長，這樣的成績主要得益各個版塊指標(biāo)個案的突出業(yè)績；與其他區(qū)域形勢大好相比，園區(qū)由于園區(qū)湖東競爭項(xiàng)目眾多，競爭激烈，使得客源分流，相對較好,45,8) 住宅分析06年園區(qū)銷售分析,8.1.4 06年園區(qū)新開項(xiàng)目和05年基本持平，但是在合同備案面積方面有了大幅增長，甚至超出了當(dāng)年度批準(zhǔn)的預(yù)售面積，由此可見，06年度的銷售不僅火暴在新開項(xiàng)目上，并且是帶動了庫存的銷售；同時國家的調(diào)控也是卓見成效的，房價得到了抑制，整個湖東市場逐漸在由價

25、格發(fā)展轉(zhuǎn)向價值發(fā)展，市場趨于理性,46,8) 住宅分析園區(qū)市場樓盤分析,8.1.5 如上圖所示為園區(qū)目前在售樓盤大都在湖東，目前湖西在售的只有天域（13000元/平方米）和中茵皇冠國際（18000元/平米）兩個精裝修樓盤,47,8) 住宅分析園區(qū)人口增長數(shù)據(jù),8.2.1 園區(qū)人口飛速增長，本案位于老城區(qū)與園區(qū)的交界區(qū)域，可以同時吸引兩區(qū)的人口,48,8) 住宅分析客戶特性分析,注：歐洲城、玲瓏灣、自由都市已購客戶分析，包含年齡、職業(yè)、工作區(qū)域、居住區(qū)域、用途分析,8.2.2 目前的購買客源還是以首次購房的年輕人為生力軍，價格偏高的項(xiàng)目則以二次換購的成功白領(lǐng)為主力；由于園區(qū)一些特殊政策的關(guān)系，園

26、區(qū)項(xiàng)目客戶的區(qū)域都特征是非常明顯的，各個項(xiàng)目都以在園區(qū)工作并居住在園區(qū)的客戶為主；由于市場日益趨于理性，加以房價的提升空間逐步縮減，造成了投資客的大量減少，因此目前考慮購房的客戶大都以自住為主；目前客戶購房考慮的主要因素還是價格和戶型面積,49,8) 住宅分析客戶需求分析,注：歐洲城、玲瓏灣、自由都市來電面積、戶型、詢問重點(diǎn)分析,8.2.3 客戶對住宅最關(guān)心的內(nèi)容： 客戶最初需求的房型是以120平方米的三房和80平方米左右的二房為主。 考慮購房的客戶最關(guān)心的還是價格，其次就是對總價有關(guān)鍵影響的戶型面積,50,8.3.1 項(xiàng)目周邊的住宅分三類: 1.安置園區(qū)動遷居民的住宅(徐家浜小區(qū)) ，建筑樣

27、式不夠美觀，配套設(shè)施少。 2.小部分新建不久的住宅(夏園新村) ， 面積大且數(shù)量較少。 3.建筑年代較遠(yuǎn)的老式住宅(宏葑新村) ，建筑構(gòu)架不合理，外觀太舊,51,8) 住宅分析房型建議,結(jié)論:面積80平米以下的二房和80-100平米的三房，總價低，外觀洋氣，配套設(shè)施完善的住宅符合購房者的需求心理,8) 住宅分析周邊樓盤簡介,注：如上為項(xiàng)目周邊住宅的價格參照,52,8) 住宅分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析,項(xiàng)目優(yōu)勢分析： 東環(huán)路沿線改造已提上日程，項(xiàng)目占盡天時之利。 項(xiàng)目所處地段可開發(fā)土地緊缺，住宅有市場無供應(yīng)，項(xiàng)目占了地利之便。 項(xiàng)目住宅消費(fèi)人群可兼顧古城區(qū)和園區(qū)兩大群體，且項(xiàng)目建成符合周邊消費(fèi)者需求，項(xiàng)目

28、占了人和之便。 項(xiàng)目住宅建設(shè)錯位互補(bǔ)，定位小戶型、低總價，且周邊及項(xiàng)目本身配套齊全，本項(xiàng)目建成后將成為區(qū)域一大特色樓盤,53,8) 住宅分析價格建議,結(jié)論：區(qū)域房價年漲幅在8%左右，以創(chuàng)制智贏家06年均價5750元/平米為例，則兩年后的均價為6670元/平米。 由于項(xiàng)目自身配套（擁有大賣場、餐飲、娛樂、城市配套）、戶型（戶型小、低總價）、市場需求大的優(yōu)勢，項(xiàng)目08年開盤時，住宅毛坯保守均價為7000元/平方米,項(xiàng)目,都市花園 （二手房7500元/平米,師惠坊 （二手房7500元/平米,天域 （精裝修13000元/平米,二手房18000元/平米） 中茵皇冠,創(chuàng)智贏家 （一手房5750元/平米,東

29、城世紀(jì)廣場 （一手房5500元/平米,玲瓏灣 （二手房6200元/平米,夏園新村 （二手房6500元/平米,54,注：房價漲幅參照于湖西房價的自然漲幅（如上表格,9) 項(xiàng)目定位,9.1 瞄準(zhǔn)中高檔市場，并針對目標(biāo)市場日益提升的各類需求不斷地作出調(diào)整。 定位重點(diǎn)：便利 時尚 舒適 新奇 獨(dú)特 物有所值 滿足消費(fèi)者的各種需求 9.2集商業(yè)和居住于一體的區(qū)域性城市廣場， 與時代的發(fā)展同步提升,55,9.3 七大主題元素: -住宅 -零售 -餐飲 -娛樂 -教育文化 -城市生活配套設(shè)施 -停車場,9) 項(xiàng)目定位,56,10) 技術(shù)指標(biāo),住宅,商業(yè),10.1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃方案的面積配比情況：

30、項(xiàng)目總用地面積2.2萬平方米 。 總建筑面積6.9萬平方米 (其中地上5.7平方米，地下1.2萬平方米) 項(xiàng)目容積率2.5 其中 地下停車面積：14000平方米 地下停車數(shù)量：600輛 地面停車數(shù)量：60輛 -1F建筑面積：8000平方米 1F建筑面積： 8520平方米 2-3F建筑面積：7210平方米 4-16F住宅建筑面積：34060平方米 北幢標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1500平方米 南幢標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積：1120平方米,57,11) 業(yè)態(tài)分布,11.1 樂購大賣場(-1F): 11.1.1樂購所需場地面積區(qū)間在1萬到2萬平方米之間。(項(xiàng)目的樓層面積符合所需要求) 11.1.2樂購租約的年限為30到

31、40年，租金水平根據(jù)城市中的位置不同而不同，最貴的為2.5元/平米/天，最便宜的為0.3-0.4元/平米/天。 11.1.3 傾向于在設(shè)計前進(jìn)入，一般在設(shè)計前與開發(fā)商簽訂合約。 11.1.4 緊鄰城市主干道(最好雙向6車道) 建筑面積不少于1萬平方米(地下1F或地上1-3F) 3公里范圍內(nèi)無其他易初蓮花店及其他品牌大賣場(若不滿足此條件，只要輻射人群不同，有其他大賣場亦可) 3公里范圍內(nèi)現(xiàn)狀人口不少于30萬(若不滿足此條件，但根據(jù)規(guī)劃未來將有大量人口入駐亦可) 至少提供600個車位的免費(fèi)停車場(地上或地下) 對居住人口的收入水平和社會地位有較大的適應(yīng)性(一般會根據(jù)目標(biāo)客戶的收入水平調(diào)整商品結(jié)構(gòu)

32、和商品檔次,58,11) 業(yè)態(tài)分布,11.2 方案一（1-3F） 1F :引進(jìn)國際品牌（星巴克、必勝客、 麥當(dāng)勞）、城市配套（銀行、通訊） 2F :電器大賣場(百思買bestbuy) 3F :書店(大眾書店,59,11) 業(yè)態(tài)分布,11.2.1 百思買（bestbuy）簡介 全球最大的家電連鎖零售企業(yè)百思買（bestbuy）集團(tuán)1966年成立于美國明尼蘇達(dá)州，旗下?lián)碛忻绹偎济懒闶邸⒓幽么蟆拔磥砩坛恰?、頂級名牌電子產(chǎn)品專營店Magnolia以及百思買音樂和娛樂品牌熱線娛樂公司。 2003年全美財富500強(qiáng)中排名第78位，全球財富500強(qiáng)中第188位。截止2004年3月，它在北美已經(jīng)擁有了超過7

33、50家店，并且每年以70-80家的速度增長；在鞏固北美市場之外，百思買將目光轉(zhuǎn)向了亞洲，把亞洲的重點(diǎn)放在了中國,60,11) 業(yè)態(tài)分布,11.3 方案二（2F、4F） 11.3.1 特力屋家居（2F） 特力屋家居是內(nèi)地第一家標(biāo)榜美式風(fēng)格的家居賣場（隸屬于臺灣特力集團(tuán)旗下），提供品味居家生活搭配的創(chuàng)意，可一站式購足高質(zhì)獨(dú)特的商品，享受貼心的服務(wù)與舒適的環(huán)境，一同構(gòu)筑夢想的家園。 11.3.2 大時代美食廣場（4F,61,11) 業(yè)態(tài)分布,11.3.3 OA365辦公（2F） OA365是上海上信電子商務(wù)有限公司在世紀(jì)初始隆重推出的專業(yè)性電子商務(wù)網(wǎng)站。它成立于2001年，以互聯(lián)網(wǎng)、電話訂購、目錄銷

34、售OA產(chǎn)品的模式，開創(chuàng)了中國辦公自動化網(wǎng)站的全新概念，是帶有繼承和突破性的電子商務(wù)網(wǎng)站。它主要以電子商務(wù)軟件為技術(shù)支持，充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，并通過信息化管理，創(chuàng)建運(yùn)營了基于Internet平臺的“網(wǎng)上OA產(chǎn)品商場”。目前已然成長為中國規(guī)模最大的辦公用品銷售企業(yè),62,11) 業(yè)態(tài)分布,11.4 方案三-鄰里中心(1-3F): 考慮到周邊沒有齊全的居民配套，以及4-16F的兩幢住宅，1-2F可考慮打造成鄰里中心的形式。 1F:特色商業(yè)(日、韓料理、咖啡吧、簡餐、啤酒屋、茶館、面包房、汽車展廳) 2F:社區(qū)配套(美容美發(fā)、花店、藥店、家政服務(wù)、攝影及彩擴(kuò)、電器修理、家庭影音) 3F:社區(qū)配套(書店) 簽于陶冶居民的生活情操，以及方