房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理.ppt

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理,重點(diǎn)問(wèn)題,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 又稱之為建設(shè)工程項(xiàng)目。具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。 可分為單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程等。,一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn),系統(tǒng)性,組織的層次性,整體性強(qiáng),知識(shí)的密集性,投資額巨大，建設(shè)周期長(zhǎng),指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)的全面管理。包括： 在項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中：計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制； 在工程建設(shè)過(guò)程中：與社會(huì)各相關(guān)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等。 成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的三大核心，

2、它們是既對(duì)立又統(tǒng)一的整體。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的概念,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系,建設(shè)工程目標(biāo)控制 1、建設(shè)工程目標(biāo)系統(tǒng)：投資、進(jìn)度、質(zhì)量三大目標(biāo)，對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。 2、目標(biāo)控制原則：系統(tǒng)控制、全過(guò)程控制和全方位控制、主動(dòng)控制和被動(dòng)控制、事前控制和事后控制 3、影響質(zhì)量因素：人、機(jī)、料、法、環(huán) 4、建設(shè)工程目標(biāo)控制的措施： （1）組織措施：組織機(jī)構(gòu)和人員、目標(biāo)和職責(zé)分工、工作流程； （2）技術(shù)措施：多個(gè)不同的技術(shù)方案、對(duì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析； （3）經(jīng)濟(jì)措施：審核工程量、付款、結(jié)算；從全局、總體上加以考慮；偏差原因分析和未完工程預(yù)測(cè)，采取預(yù)防措施； （4）合同措施：擬訂合同條款、合同談判、處理

3、問(wèn)題糾紛、防止和處理索賠、合同結(jié)構(gòu)分析合同間的聯(lián)系和影響。,建設(shè)程序 1、原則：“先勘查、后設(shè)計(jì)、再施工”；優(yōu)化 決策，競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)，委托監(jiān)理。 2、建設(shè)階段劃分： （1）投資決策：項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究 （2）建設(shè)實(shí)施：設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段（建設(shè)準(zhǔn)備階段）、施工階段、竣工驗(yàn)收階段 （3）交付使用：工程投產(chǎn)或交付使用、工程保修 注意：項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目施工階段的不同,DM - Development Management 項(xiàng)目前期策劃與管理,PM - Project Management 項(xiàng)目管理,FM - Facility Management 設(shè)施管理,決策階段,實(shí)施階段,準(zhǔn)備,設(shè)計(jì),施工,使

4、用階段,工程管理,涉及建設(shè)工程項(xiàng)目 的全過(guò)程的管理,涉及參與建設(shè)工程項(xiàng)目 的各個(gè)單位對(duì)工程的管理,-為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益的雙贏。 - 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目要求在保證質(zhì)量的前提下，投資越少越好； - 對(duì)于承包單位來(lái)說(shuō)，則要研究投標(biāo)策略，獲取利潤(rùn)，以保護(hù)承包者的利益。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理趨勢(shì)國(guó)際化、信息化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù),項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理是指對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸實(shí)施，且在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原

5、計(jì)劃，直至項(xiàng)目竣工、交付使用。,二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的階段,影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的因素,項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要任務(wù),項(xiàng)目進(jìn)度管理措施,組織措施 技術(shù)措施 合同措施 經(jīng)濟(jì)措施 信息管理措施,網(wǎng)絡(luò)圖的分類,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,網(wǎng)絡(luò)圖技術(shù)的特點(diǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,橫道圖 （橫道圖計(jì)劃） 網(wǎng)絡(luò)圖 （網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃）,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理,21,逐級(jí)分解,數(shù)據(jù)匯總,多級(jí)計(jì)劃管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的概念,三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理,即在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時(shí)

6、糾正發(fā)生的偏差，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中合理使用人力、財(cái)力、物力，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理原則,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理,策劃、設(shè)計(jì)階段的成本管理 發(fā)包、施工階段的成本管理 項(xiàng)目銷售階段的成本管理,工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn),四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 施工前的準(zhǔn)備階段 施工過(guò)程中的質(zhì)量管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的主要途徑,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,項(xiàng)目工程質(zhì)量控制常用方法,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量

7、管理,施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收的范圍及依據(jù) 竣工驗(yàn)收的要求 竣工驗(yàn)收程序 驗(yàn)收準(zhǔn)備 初步驗(yàn)收 正式驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收的組織 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，由建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行程序監(jiān)督。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理,1建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收的依據(jù): 建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB50300-2001 2建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收的指導(dǎo)思想是：驗(yàn)評(píng)分離、強(qiáng)化驗(yàn)收、完善手段、過(guò)程控制 3建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收劃分為單位工程、分部（子分部）工程、分項(xiàng)工程和檢驗(yàn)批,建筑工程分部工程劃分為：,1.地基與基礎(chǔ) 2.主體結(jié)構(gòu) 3.建筑裝飾裝修 4.建筑屋面 5

8、.建筑給水、排水及采暖6.建筑電氣 7.智能建筑 8.通風(fēng)與空調(diào) 9.電梯 10節(jié)能保溫工程,五 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目其他管理,六、法律法規(guī)： 建筑法中有關(guān)工程承包、轉(zhuǎn)包、分包的規(guī)定： 1、提倡對(duì)建筑工程實(shí)行總承包，禁止將建筑工程肢解發(fā)包。 建筑工程的發(fā)包單位可以將建筑工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購(gòu)一并發(fā)包給一個(gè)工程總承包單位，也可以將建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購(gòu)的一項(xiàng)或多項(xiàng)發(fā)包給一個(gè)工程總承包單位；但是，不得將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包單位。 2、禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人，禁止承包單位將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給

9、別人。 3、建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。 4、建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對(duì)建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對(duì)總承包單位負(fù)責(zé)?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒?duì)建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。 5、禁止總承包單位將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位，禁止分包單位將其承包的工程再分包。,建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 1、質(zhì)量責(zé)任：施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)；實(shí)行總承包的，總承包單位應(yīng)當(dāng)對(duì)全部建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。 2、施工質(zhì)量不符要

10、求時(shí)的處理 （1）返工重新驗(yàn)收；（2）經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)單位鑒定達(dá)到設(shè)計(jì)要求的檢驗(yàn)批，應(yīng)予驗(yàn)收；（3）經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)單位鑒定達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，但經(jīng)原設(shè)計(jì)單位核算認(rèn)可能滿足結(jié)構(gòu)安全和使用功能的檢驗(yàn)批，可予以驗(yàn)；（4）經(jīng)返修或加固的分項(xiàng)、分部工程，雖然改變外形尺寸但仍能滿足安全使用要求，可按技術(shù)處理方案和協(xié)商文件進(jìn)行驗(yàn)收；（5）通過(guò)返修或加固仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位工程，嚴(yán)禁驗(yàn)收。 3、質(zhì)量事故：各有關(guān)單位向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)上報(bào),建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例 1、建設(shè)單位：周邊及地下環(huán)境資料、安全措施費(fèi)、拆除工程、管理責(zé)任。 2、施工單位： （1）總包負(fù)責(zé)制、特種作業(yè)人員持證上崗、 （2）須編制專項(xiàng)施工方案的工程：（附安全驗(yàn)算結(jié)果，經(jīng)施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師簽字后實(shí)施）基坑支護(hù)與降水工程；土方開(kāi)挖工程；模板工程；起重吊裝工程；腳手