房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅主要法律法規(guī),1、企業(yè)所得稅法（2008）及其實(shí)施細(xì)則中相關(guān)的規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （2009國稅發(fā)31號）國家稅務(wù)總局 3、南平市國家稅務(wù)局南平市地方稅務(wù)局公告2013 年第 1 號 4、中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表及附表填報說明,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,二、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （2009國稅發(fā)31號,國家稅務(wù)總局發(fā)布了國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅發(fā)200931號）（以下簡稱通知），通知中對于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅務(wù)處理的諸多具體問

2、題給予了明確，在這里我想對一些具體規(guī)定重新回顧： 適用范圍、開發(fā)產(chǎn)品完工條件、查賬與核定征收問題（不能虧損就核定，盈利就查賬,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,收入方面,1、代收代付費(fèi)用（是否開票、開票對所得稅沒有實(shí)質(zhì)性的影響，但會涉及營業(yè)稅及附加、土地增值稅。 2、收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（確認(rèn)的時點(diǎn)：一次性全額收款、分期收款、銀行按揭、委托方式） 3、視同銷售行為（開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售） 4、未完工產(chǎn)品計稅毛利率（與2006年老的31號文對比計稅毛利率有所下調(diào)、南平國、地稅2013年1號公告） 計稅毛利率的調(diào)整情況（2013年與之前的不同情況）、分月應(yīng)納稅所得額的計算、年終匯算調(diào)整、是否需要出具鑒證

3、報告,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,南平市國家稅務(wù)局南平市地方稅務(wù)局公告2013 年第 1 號,南平市國家稅務(wù)局南平市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率等有關(guān)政策的公告根據(jù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 （國稅發(fā) 2009 31 號）第八條、第九條、第十二條規(guī)定及有關(guān)解釋精神，結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的實(shí)際，經(jīng)研究，現(xiàn)將我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率等有關(guān)政策公告如下： 一、計稅毛利率標(biāo)準(zhǔn) （一）政策性開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)屬經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房項(xiàng)目的，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為 18 。（二）非政策性開

4、發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房項(xiàng)目外，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率為 28 。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，在進(jìn)行企業(yè)所得稅預(yù)繳申報和年度申報時，應(yīng)統(tǒng)一按本公告確定的計稅毛利率計算的預(yù)計計稅毛利額，再減除企業(yè)該項(xiàng)收入所對應(yīng)發(fā)生的期間費(fèi)用、稅金及附加后，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算征收企業(yè)所得稅。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2013 年 1 月 1 日前已發(fā)生尚未稅前扣除的期間費(fèi)用、稅金及附加仍留待該開發(fā)產(chǎn)品完工年度扣除。 四、 2 01 3 年 1 月 1 日至本公告簽發(fā)之日已發(fā)生的期間費(fèi)用、稅金及附加準(zhǔn)予當(dāng)年稅前扣除，其中準(zhǔn)予當(dāng)年稅前扣除的稅金及附加僅指

5、銷售未完工產(chǎn)品收入對應(yīng)的稅金及附加，不包括查補(bǔ)稅款及補(bǔ)交舊欠稅款； 2013 年預(yù)繳申報時如當(dāng)期累計已預(yù)繳稅款大于按本公告計算的應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅，可以作為多繳稅款抵繳。 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入可以作為當(dāng)年廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計算基數(shù)，在開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時不得重復(fù)作為計算基數(shù)。 六、本公告從2013年度（稅款所屬時期）開始執(zhí)行,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,2009國稅發(fā)31號相關(guān)的規(guī)定,第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定: （一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城

6、市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。 （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 （三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。（建設(shè)部門規(guī)定一般不超過3,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,納稅調(diào)整情況,見房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅法差異分析,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,成本、費(fèi)用扣除方面,準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)成本、土地增值稅可扣除。 計算公式：注意可售面積與建筑面積的區(qū)別 配套設(shè)施的稅務(wù)處理 擔(dān)保金損失的處理 利息支出：按借款費(fèi)用準(zhǔn)則處理、向非金融企業(yè)和自然人借款利息處理（一般要求開票或者已經(jīng)代扣代交稅款） 建安發(fā)票的開具情況：注意均衡性、及時性

7、、稅務(wù)風(fēng)險,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,計稅成本的核算,計稅成本對象的確定原則： 可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分六原則 計稅成本的構(gòu)成內(nèi)容： 土地征用費(fèi)及折遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi),房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,計稅成本的核算,計稅成本核算程序 間接成本的分配方法： 占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法 土地成本一般按占地面積法 單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定

8、,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,非貨幣交易下計稅成本的特殊規(guī)定,一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 2換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)

9、稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可以扣除,一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)

10、算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。注意預(yù)提的充分依據(jù),房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀,出售無產(chǎn)權(quán)車位（人防）問題,1、企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所銷售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，視同“銷售不動產(chǎn)”處理 2、銷售有限使用權(quán)，視為“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”進(jìn)行處理。（不進(jìn)行土地增值稅的清算，成本也不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目，注意合同法214條規(guī)定的最長租賃期限不得超過20年，超過無效。 3、作為公共