《開(kāi)發(fā)成本分析》.doc

1、精品文章開(kāi)發(fā)成本分析材料援引河西樓盤成本不超過(guò)4000元/m2在上周四代表南京自建房組織參加土地推介會(huì)后，邵角昨日如期對(duì)外公布了南京自建房的“獨(dú)立網(wǎng)站”。在這個(gè)網(wǎng)站中，有關(guān)于河西樓盤的成本價(jià)格無(wú)疑是最引人關(guān)注的?！巴瞥鲞@個(gè)網(wǎng)站和公布河西板塊樓盤成本主要是為了購(gòu)房者能明明白白買房?！鄙劢钦f(shuō)。根據(jù)邵角及其自建房組織公布的這份名為“南京河西地區(qū)部分樓盤價(jià)格成本”的表格，商品房成本主要由土地成本、土建和安裝成本、配套建設(shè)費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)成本組成。邵角解釋，樓面地價(jià)是來(lái)自官方的數(shù)據(jù)，其他三項(xiàng)成本均是由“開(kāi)發(fā)企業(yè)里面的專家”提供。邵角介紹，按照他們的調(diào)查，所有河西目前在售樓盤的成本都不會(huì)超過(guò)4000元/m

2、2。樓房建筑主要包括四個(gè)費(fèi)用：（1）開(kāi)發(fā)商的土地成本。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本，也就是樓面價(jià)格。（2）土建和安裝成本。包括所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偂⑺娋€路安裝成本等。多層、小高層、高層開(kāi)發(fā)成本有差異。多層：800元/平米小高層：1400元/平米高層：xx元/平米（3）配套建設(shè)費(fèi)用。包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等。后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)

3、費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等等。這些費(fèi)用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。南京收費(fèi)：500元/平米內(nèi)（4）開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本。包括開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等。費(fèi)用：一般不會(huì)超過(guò)商品房銷售價(jià)格的10xx不到是多層的建安成本，3000是高層的建安成本。這是我聽(tīng)一個(gè)朋友說(shuō)的，靠不靠譜的有待論證。一刀說(shuō)的多層建安成本基本靠譜，高層相差多些。不同類型的高層建安成本常常相差很大。各種稅收大概占建安成本的40%-50%。一刀說(shuō)的費(fèi)用不知是指什么。除去建安成本，現(xiàn)在樓盤各種配套費(fèi)用也占樓價(jià)一定比例。純土地樓地面價(jià)是500。如果在南京，到哪去找這么便宜的土地。請(qǐng)舉個(gè)實(shí)例。據(jù)我所知，現(xiàn)在

4、很多樓盤的土地成本已占房屋售價(jià)的40%-50%外行人不了解，也看不懂第二篇：工業(yè)園區(qū)土地開(kāi)發(fā)成本分析工業(yè)園區(qū)土地開(kāi)發(fā)成本分析（xx-02-0110：50：03）轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：房產(chǎn)土地成本土地開(kāi)發(fā)成本分析工業(yè)園區(qū)分類：工業(yè)地產(chǎn)成本競(jìng)爭(zhēng)力工業(yè)園招商能否順利進(jìn)行，開(kāi)發(fā)公司能否可持續(xù)健康發(fā)展，其中一個(gè)主要因素是土地成本。土地成本也是各地區(qū)、各工業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的表現(xiàn)之一。從相同優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)看，工業(yè)園的土地開(kāi)發(fā)成本有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，特別是與周邊市區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和珠三角比較，優(yōu)勢(shì)較明顯。當(dāng)然吸引投資者注意的除了地價(jià)，還注重園區(qū)的區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施配套、園區(qū)服務(wù)、政策環(huán)境、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套等因素。高新科技工業(yè)園除

5、了努力降低土地成本，營(yíng)造“低門檻”招商環(huán)境外，還需要營(yíng)造好的軟環(huán)境。成本風(fēng)險(xiǎn)分析園區(qū)土地成本是其競(jìng)爭(zhēng)力的重要表現(xiàn)之一，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中為了控制土地成本和防范土地成本的快速上升，需要注意如下幾方面：a、在立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)前，政府土地儲(chǔ)備中心應(yīng)該盡可能多的增加土地儲(chǔ)備量，防止以后征地成本急速上升；b、政府盡最大努力幫助農(nóng)民購(gòu)足社會(huì)保險(xiǎn)；c、政府出面協(xié)調(diào)各個(gè)層面的利益關(guān)系，特別是與園區(qū)屬地的關(guān)系；d、屬地方政府收取的征地稅費(fèi)、投資建設(shè)稅等應(yīng)盡量少收或不收；e、工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施屬于城市建設(shè)的一部分，園區(qū)中心大道、圍堰和污水處理設(shè)施應(yīng)納入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體系，由市政府分擔(dān)全部或部分費(fèi)用；f、開(kāi)發(fā)公司應(yīng)合理安排好借貸

6、資金結(jié)構(gòu)、期限和數(shù)量，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用；g、遵循量出為入的原則，開(kāi)發(fā)公司盡量做到“征用一片、開(kāi)發(fā)一片、收益一片”，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。第三篇：開(kāi)發(fā)成本核算一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)象但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)向縱深發(fā)展，一個(gè)項(xiàng)目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨(dú)出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物，按其建筑的性質(zhì)可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是復(fù)雜多樣。于是，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中有的以小區(qū)為核算對(duì)象、有的以分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為核算對(duì)象、有以工程發(fā)包標(biāo)段為核算對(duì)象、有的以能否單獨(dú)編制概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本

7、核算對(duì)象、有的甚至提出以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為主要依據(jù)來(lái)確定成本歸集對(duì)象，我們不能去武斷地評(píng)價(jià)哪一種方法正確與否，但有一點(diǎn)是明確的，那就是這些方法所核算出的單位面積的成本是不合理的，不能真正保證收入與成本配比。還有可能出現(xiàn)人為地調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況，從而使會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性大打折扣。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)成本歸集的對(duì)象無(wú)論項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是單一還是復(fù)雜多樣，均應(yīng)以政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的單個(gè)項(xiàng)目為核算對(duì)象，不管是該項(xiàng)目是否與其他項(xiàng)目的名稱、地塊以及其他配套設(shè)施是否相聯(lián)系，因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目無(wú)論是立項(xiàng)審批還是規(guī)劃審批，一般是獨(dú)立于其他項(xiàng)目的作為一個(gè)整體考慮的，在項(xiàng)目的建筑密度、容積率、綠化履蓋率、人防設(shè)計(jì)要求、

8、配套設(shè)施的建設(shè)都是單獨(dú)要求的.所以在項(xiàng)目分批分期開(kāi)發(fā)時(shí)如果簡(jiǎn)單地按批次、按標(biāo)段或按建筑類別都不能合理而準(zhǔn)確地反映出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。于此有一檢驗(yàn)成本核算準(zhǔn)確合理的方法，那就是在同一個(gè)立項(xiàng)項(xiàng)目中的同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本相當(dāng)，在銷售價(jià)格平穩(wěn)再剔除其他價(jià)格調(diào)整因素的情況下，同類的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售毛利是不會(huì)有很大的波動(dòng)的。所以考慮成本核算對(duì)象時(shí)應(yīng)該以政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的項(xiàng)目為單位，只有按照規(guī)劃的要求將所有應(yīng)該實(shí)施及配套的工程項(xiàng)目建設(shè)完成后才能算是整個(gè)項(xiàng)目的成本歸集完畢，否則，即使提前按照工程預(yù)算將相關(guān)的成本預(yù)提計(jì)入開(kāi)發(fā)總成本也會(huì)有誤差。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣，在確定了成本核算對(duì)象后，就是客觀

9、選擇確定成本的結(jié)構(gòu)。在開(kāi)發(fā)成本一級(jí)科目下設(shè)置“土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用”等二級(jí)明細(xì)核算，再在二級(jí)明細(xì)科目下設(shè)三級(jí)明細(xì)，對(duì)各個(gè)二級(jí)科目進(jìn)行細(xì)化。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，往往成片分期開(kāi)發(fā)，而且建筑產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，因此在設(shè)立三級(jí)成本明細(xì)時(shí)，對(duì)同一小區(qū)內(nèi)的各工程項(xiàng)目應(yīng)該分類進(jìn)行核算，可以借助于工程或前期部門所編制的項(xiàng)目預(yù)算，盡可能與項(xiàng)目規(guī)劃、預(yù)算的項(xiàng)目?jī)?nèi)容一致，或者說(shuō)以上內(nèi)容都能在所設(shè)置的三級(jí)明細(xì)成本中合理地歸集，同時(shí)對(duì)于成片、分批開(kāi)發(fā)的相近的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以行當(dāng)合并，如甲小區(qū)小高層、甲小區(qū)普通多層等，對(duì)于受益對(duì)象較多或是整個(gè)立項(xiàng)項(xiàng)目都

10、需要承擔(dān)的公共成本，在核算時(shí)要做詳細(xì)的記載，以便于今后的分步分配計(jì)算。合理歸集完全部開(kāi)發(fā)成本后，最關(guān)鍵工作就是成本的分配了。在此前，我們要討論一下單位成本的對(duì)象問(wèn)題，以往大家都是計(jì)算出全部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可售面積成本，（即直接用總成本除以總的建筑面積或可售面積），進(jìn)而根據(jù)各產(chǎn)品對(duì)象的面積乘以單位面積成本就計(jì)算出單個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本了，有些企業(yè)甚至不設(shè)置“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目或是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目不設(shè)置明細(xì)戶，當(dāng)然，這對(duì)于一些規(guī)模小、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品較為單一的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)這樣分配是不會(huì)影響成本的真實(shí)性及合理性的，但對(duì)于一個(gè)大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)有些成本內(nèi)容未必就合理了，而且這么做也使得成本的二、三級(jí)明細(xì)核算失去

11、意義。所以筆者認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算也應(yīng)借鑒一些制造企業(yè)的產(chǎn)品的核算方法，比如品種法、分批法甚至是分步法等等確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類別，進(jìn)行小類歸總，借助于現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)各成本明細(xì)費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的分配，從而計(jì)算出可售單個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，真實(shí)客觀地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。下面就成本項(xiàng)目一一進(jìn)行說(shuō)明。三、成本項(xiàng)目分配（一）土地成本的分配土地成本包括土地出讓金、動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地權(quán)證費(fèi)、契稅、土地使用稅、土地閑置費(fèi)等。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一，那就可以用房管測(cè)繪部門所確定的可售總面積或建筑規(guī)劃部門確定的總面積去與土地開(kāi)發(fā)總成本對(duì)比，得到單位面積成本，進(jìn)而根據(jù)單一的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積計(jì)算出其土地開(kāi)發(fā)成本。如果是綜

12、合項(xiàng)目土地用途不一樣，出讓價(jià)格也不一樣，那就必須根據(jù)宗地受讓的用途分類計(jì)價(jià)，將商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地、可售配套設(shè)施用地的成本分開(kāi)計(jì)算其相應(yīng)的成本在住宅成本的計(jì)算分配時(shí)如果還有不同類別的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，比如普通多層住宅、小高層、高層住宅及單體別墅或連體別墅，它們的土地成本就包括兩部分，即根據(jù)單體占地面積直接計(jì)算的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的分?jǐn)傊汀＃ǘ┣捌谫M(fèi)用的分配前期費(fèi)用包括勘察費(fèi)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)、可行i。生研究費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、政府收取的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、“五通一平費(fèi)用”等為項(xiàng)目施工前所做的一切準(zhǔn)備而發(fā)生的成本費(fèi)用。前期費(fèi)用在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中所占比例相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，可以根據(jù)總費(fèi)用

13、與總面積直接計(jì)算分配。如果其中單項(xiàng)費(fèi)用很高的話，也可將公攤部分和單體分開(kāi)計(jì)算，總之，根據(jù)重要性原則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。（三）建筑安裝成本的分配建筑安裝成本包括土建工程、水電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、設(shè)備及工器具購(gòu)置等所發(fā)生的費(fèi)用。這部分成本在某個(gè)單一產(chǎn)品成本中所占的比重是很大的，但是相對(duì)于其他成本項(xiàng)目來(lái)而言，其分配對(duì)象較為明確，可直接按單體分配到單一產(chǎn)品對(duì)象，也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法，對(duì)同一類別的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類匯總，比如同結(jié)構(gòu)相同造價(jià)相近、裝修標(biāo)準(zhǔn)或檔次相同等等?？傊潜阌谟?jì)算，能真實(shí)準(zhǔn)確地反映開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)價(jià)成本。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括排污排洪費(fèi)、供電費(fèi)、供氣費(fèi)、供水費(fèi)、通訊

14、費(fèi)、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、照明費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、道路橋梁涵洞、綠化景觀等其他基礎(chǔ)性工程費(fèi)用，它的分配相對(duì)于其他費(fèi)用而言，要簡(jiǎn)單明了，可采用按可售面積、工程造價(jià)比等方法進(jìn)行分配，這樣對(duì)客觀公允地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果是沒(méi)有影響的。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)的分配公共配套設(shè)施包括教育設(shè)施費(fèi)、醫(yī)療設(shè)施費(fèi)、商業(yè)設(shè)施費(fèi)、地區(qū)市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)、物業(yè)管理配套服務(wù)設(shè)施費(fèi)、大型人防工程等配套工程的成本費(fèi)用。這部分成本的分配要根據(jù)受益對(duì)象進(jìn)行，這些配套工程大部分是為了完善項(xiàng)目的功能或是為了提高項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)而建設(shè)的，大致可分為可單獨(dú)有償轉(zhuǎn)讓或不能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套項(xiàng)目，而可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施在財(cái)務(wù)上應(yīng)該視同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行

15、核算，這里所指的是不能有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施。公共配套設(shè)施的成本只需歸集其建造成本，不需要分?jǐn)偼恋氐认嚓P(guān)的其他成本。分配方法與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的相同。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的分配有些企業(yè)的項(xiàng)目公司將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)一些應(yīng)該計(jì)入期間費(fèi)用的管理費(fèi)用計(jì)人開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，這對(duì)成本的核算和真實(shí)地反映經(jīng)營(yíng)成果是有影響的。關(guān)于借款費(fèi)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中所講的是“固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)應(yīng)停止借款費(fèi)用的資本化”：而以前的股份企業(yè)會(huì)計(jì)制度中講的是“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售前計(jì)入開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本”，也就是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始銷售后就應(yīng)該將借款費(fèi)用計(jì)入期間費(fèi)用了；而現(xiàn)行稅法則規(guī)定“借款費(fèi)用如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中

16、：如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除”這三者看上去不一致，但是稅法的規(guī)定顯得相對(duì)合理，完工應(yīng)該是指建筑質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收合格，以此時(shí)點(diǎn)為界限，這與前二者并不矛盾，因?yàn)闆](méi)有質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收是不能交房的，換言之也是不算達(dá)到可使用狀態(tài)的。（作者紀(jì)學(xué)傳曾海賢）財(cái)會(huì)信報(bào)xx年4月27日第四篇：開(kāi)發(fā)成本科目設(shè)置成本科目設(shè)置一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1.土地征用費(fèi)。支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地效益金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金

17、等。2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)。有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)股價(jià)入賬，分別沖減有關(guān)成本。3.市政配套費(fèi)。指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水電氣熱通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。4.其他。如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、提地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。二、前期工程費(fèi)：指取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1.項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金（或墻改專

18、項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)（含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)），制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。3.勘測(cè)丈量費(fèi)。水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。4.“三通一平”費(fèi)。接通紅線外施工用臨時(shí)給排水（含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi)）等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾盒進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用（包括開(kāi)工錢垃圾清運(yùn)費(fèi)）等。5.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

19、工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。6.預(yù)算編、審費(fèi)。支付給社會(huì)中介服務(wù)費(fèi)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。7.其他。包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米于大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1.道路工程費(fèi)。小區(qū)內(nèi)道

20、路鋪設(shè)費(fèi)。2.供電工程費(fèi)。變（配）電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。3.給排水工程費(fèi)。自來(lái)水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來(lái)水公司交納的水增容費(fèi)等。4.煤氣工程費(fèi)。煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。5.供暖工程費(fèi)。暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。6.通訊工程費(fèi)。電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。7.電視工程費(fèi)。小區(qū)內(nèi)有線電視（閉路電視）的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。8.照明工程費(fèi)。小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。19.綠化工程費(fèi)。小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花

21、、種樹(shù)等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。10.環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)。指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站（箱）、公廁等支出。11.其他。小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍墻支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。四、建筑安裝工程費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用（含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)），有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來(lái)確定。主要包括以下內(nèi)容：1.土建工程費(fèi)a.基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。b.主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室

22、部分）。c.有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。2、安裝工程費(fèi)：1.電氣（強(qiáng)電）安裝工程費(fèi)。主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。2.電訊（弱點(diǎn)）安裝工程費(fèi)。主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。3.給排水安裝工程費(fèi)。主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。4.電梯安裝工程費(fèi)。主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。5.空調(diào)安裝工程費(fèi)。主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。6.消防安裝工程費(fèi)。主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。7.煤氣安裝工程費(fèi)。主體工程內(nèi)的煤氣管線

23、等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。8.采暖安裝工程費(fèi)。主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。9.上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。3、裝修工程費(fèi)。內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）蓬、雨篷等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。4、項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。5、其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。九、配套設(shè)施費(fèi)：1.指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，

24、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。2.該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：a.在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚、景觀（建筑小品）、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。b.在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)2性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。c.開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中

25、規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。3.對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。十、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：1.現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用。內(nèi)部獨(dú)立核算、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)

26、、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。2.利息并借款費(fèi)用。直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。3.物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金，按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。4.質(zhì)檢費(fèi)。包括俺規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。5.其他。項(xiàng)目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價(jià)差，以及其他應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。第五篇：一級(jí)開(kāi)發(fā)成本科目一、前期費(fèi)用1.立項(xiàng)報(bào)告、可

27、研報(bào)告、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)。（測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考國(guó)家計(jì)委制定的建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定及地方物價(jià)局、計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2.委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用。xx年國(guó)家計(jì)委關(guān)于放開(kāi)和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知（計(jì)價(jià)格xx1218號(hào)）中取消了xx年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，放開(kāi)了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。xx年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。3.工程勘察、測(cè)繪、定

28、樁費(fèi)用。xx年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格xx10號(hào)文發(fā)布了工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)管理規(guī)定，從xx年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。建筑用地?fù)艿囟叮宏P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用。國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題通知（計(jì)價(jià)格xx125號(hào)）5.交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.52元/平米不等）6.地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)9.招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)10.工程保險(xiǎn)費(fèi)二、征地、拆遷費(fèi)用1、征地補(bǔ)償費(fèi)用2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)4、拆除工程費(fèi)用5、古樹(shù)保護(hù)及文物古建

29、修護(hù)、還建費(fèi)用6、其它三、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1.場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開(kāi)發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用2.區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用3市政管線建設(shè)費(fèi)用（包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等4.市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用（包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開(kāi)閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定5.配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站、消防站、派出所、郵局等四、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括。綠化（花草、木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開(kāi)發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分，應(yīng)