我國住房抵押貸款證券化探討

1、我國住房抵押貸款證券化探討（作者 :_單位 : _ 郵編 : _ ）摘 要 : 住房抵押貸款證券化在發(fā)達國家已經(jīng)相當成熟 , 隨著我國住房體制改革的深化 , 也逐步與國際接軌。發(fā)展住房抵押貸款證券化對彌補住宅業(yè)資金缺口、 降低金融機構(gòu)風險、 合理配置社會閑置資金、刺激居民購房有效需求等有很重要的意義。 介紹了住房抵押貸款證券化的概念和在我國的發(fā)展現(xiàn)狀 , 分析實施住房抵押貸款證券化面臨的各方面障礙 , 探討促進住房抵押貸款證券化發(fā)展的措施。關(guān)鍵詞 : 住房抵押貸款證券化 ; 現(xiàn)狀 ; 發(fā)展措施住房抵押貸款證券化是指金融機構(gòu) ( 主要是商業(yè)銀行 ) 把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入代寫

2、論文流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入 , 經(jīng)過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。 這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn) , 轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券。隨著消費信貸的發(fā)展 , 銀行住房抵押貸款規(guī)模急劇增加 , 銀行流動性風險凸現(xiàn) , 發(fā)行住房抵押貸款將解決這一問題 , 同時可使房地產(chǎn)市場獲取增量資金 , 推動該行業(yè)的發(fā)展 , 為投資者提供新的投資工具 , 活躍金融市場。具體說來 , 住房抵押貸款證券化的推行和發(fā)展將帶來如下益處 :1 有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道實行住房抵押貸款證券化 , 將銀行持有的

3、住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券 , 在資本市場上出售給投資者 , 銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款 , 從而拓寬銀行的籌集渠道 , 擴大銀行的資金來源 , 增強銀行的資產(chǎn)擴張能力。在我國 , 隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴大 , 資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展 , 住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。 2 有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營一般來講 ,商業(yè)銀行只擁有短期資金 , 其經(jīng)營的原則是安全性、 流動性和盈利性。而據(jù)權(quán)威部門測算 , 今后一段時期內(nèi) , 我國對住房抵押貸款的需求規(guī)模每年將達到 3000 至 4000 億元人民幣。發(fā)放這樣大規(guī)模的長期資金 ,

4、短存長貸的矛盾將是銀行面臨的一大問題。 而化解這一問題的一個有效辦法是銀行將抵押貸款出售 , 并由特殊機構(gòu)進行包裝后發(fā)行證券 , 即抵押貸款證券化 , 從而在確保一定盈利水平的同時提高資金的流動性 , 并通過分散風險實現(xiàn)經(jīng)營的安全性 , 最終達到商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營的目的。 3 有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力實行住房抵押貸款證券化, 不僅可以擴大銀行的資金來源 , 增強銀行資產(chǎn)的流動性 , 而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點。 (1) 銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能 , 從而可以給銀行帶來費用收入。 (2) 銀行也可以作為證券包銷商 , 為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù) , 從

5、中收取一定的手續(xù)費。 (3) 住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項費用后 , 如有剩余 , 銀行還有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配。 可見, 住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限 , 開發(fā)了新的收入來源。 4 有利于我國現(xiàn)代金融市場的發(fā)展住房抵押貸款的證券化可使直接融資與間接融資形成互動 , 最終建立起以直接融資為主的現(xiàn)代金融市場體系 , 這與當今國際金融證券化的發(fā)展趨勢一致。同時 , 它有利于形成全國統(tǒng)一的金融市場 , 使資金實現(xiàn)更廣闊范圍的優(yōu)化配置。再次 , 住房抵押貸款證券化有利于繁榮金融市場、培育市場主體 , 加快我國金融市場與國際接軌的步伐。也有利于培育有關(guān)證

6、券機構(gòu)和市場中介機構(gòu) , 豐富居民投資渠道 , 活躍金融市場 , 推動金融創(chuàng)新。當然 , 另一方面 , 也有很多專業(yè)人士指出現(xiàn)在推行的住房抵押貸款證券化是個“早產(chǎn)兒” , 實際不成熟。它能否順利發(fā)展還要經(jīng)歷重重的阻礙 :(1) 住房抵押貸款一級市場還很不成熟。 一是我國尚未建立完善的個人信用登記制度 , 這就給銀行對貸款申請人的信用評估帶來了困難 , 使貸款手續(xù)較為繁瑣 , 嚴重制約了抵押貸款的發(fā)展。 二是由于各種類型的借款人可用于還款的現(xiàn)金流不一樣 , 這就需要有各種不同的抵押貸款方式來滿足其要求 , 而我國目前的貸款方式主要是固定利率等額償還方式 , 貸款方式比較單一 , 這一方面限制了貸

7、款需求范圍 , 另一方面也不利于降低抵押貸款的風險。 三是抵押貸款的保險制度有待完善 , 現(xiàn)有的保險制度根本無法滿足抵押貸款一級市場上降低和分散風險的需要。 (2) 商業(yè)銀行對抵押貸款證券化的需求仍不迫切。 首先 , 我國商業(yè)銀行目前并不缺乏持有抵押貸款所需的資金。 這一方面是因為我國抵押貸款市場總量不大 , 商業(yè)銀行還沒有因為住房抵押貸款期限長而出現(xiàn)信貸資金不足和經(jīng)營風險等問題。 另一方面是因為我國金融機構(gòu)存款的增長速度較快 , 在當前優(yōu)質(zhì)貸款項目不多的情況下 , 銀行普遍出現(xiàn)存差 , 資金是有剩余的。其次 , 我國商業(yè)銀行屬于全國性銀行, 找押貸款在全國的優(yōu)化配置可以不通過二級市場也能實現(xiàn)

8、。 再次 , 我國商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量一直較差 , 提高資產(chǎn)質(zhì)量是當前的一項迫切任務(wù)。而住房抵押貸款是壞帳率最低的資產(chǎn) , 每家商業(yè)銀行都把它視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和新的利潤增長點 , 將抵押貸款業(yè)務(wù)作為重點發(fā)展的業(yè)務(wù)之一 , 在達到風險警戒線前 , 商業(yè)銀行是不會愿意出售這部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的。 (3) 抵押貸款證券化仍然缺乏法律制度等基礎(chǔ)保障。首先 , 抵押貸款證券化將遇到現(xiàn)行法律法規(guī)的制約。比如根據(jù)我國現(xiàn)行的民法通則相關(guān)規(guī)定 , 則商業(yè)銀行在出售抵押貸款債權(quán)給特設(shè)機構(gòu)(SPV)時 , 必須征得債務(wù)人的同意 , 并且不得牟利 , 這顯然使資產(chǎn)證券化難以實施。其次 , 缺乏抵押貸款證券化所需的相關(guān)法規(guī)。住房

9、抵押貸款證券化所涉及的破產(chǎn)隔離制度、特設(shè)機構(gòu)的法律監(jiān)督以及擔保、信用評估、信用增級、稅收與會計制度等仍缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定。再次 , 目前我國金融服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施不全 , 金融監(jiān)管方式落后 , 金融風險壓力仍然較大等因素 , 都將制約著抵押貸款證券化的實施。住房抵押貸款是我國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的切入點。 對于這個“新生兒”我們應(yīng)該給予更多的支持 , 創(chuàng)造更好的內(nèi)外部環(huán)境促進其發(fā)展 :(1) 加快相關(guān)市場發(fā)展 , 為證券化提供基礎(chǔ)市場條件。一是要大力發(fā)展房地產(chǎn)市場 , 推進住房商品化與貨幣化進程 , 深化住房制度改革 , 同時要開放住房二級市場 , 通過二級市場來刺激、 促進一級市場快速、規(guī)范發(fā)展。二

10、是要完善證券市場 , 加快證券市場化發(fā)展速度 , 擴大其容量和規(guī)模 , 規(guī)范證券交易行為 , 穩(wěn)定證券市場。三是積極培養(yǎng)住房抵押貸款市場。商業(yè)銀行要積極響應(yīng)國家消費信貸政策, 大力發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù) , 并且要加強對抵押不動產(chǎn)的驗證和監(jiān)管工作。政府要出臺鼓勵商業(yè)銀行擴大住房貸款規(guī)模、放寬貸款條件的優(yōu)惠政策, 積極培養(yǎng)具有權(quán)威性的擔保機構(gòu)和保險公司為住房貸款提供信用擔保 , 以降低貸款風險。 (2) 組建專門的住房抵押證券公司一SPV。SPV是專門從事資產(chǎn)證券化設(shè)計和發(fā)行的中介公司 , 它對發(fā)起人提供的貸款組合進行評估 , 確定購買價格 , 完成購買交易 , 實現(xiàn)“破產(chǎn)隔離”。設(shè)立的主要目的是

11、使特定的抵押貸款組合與貸款發(fā)行者實行風險隔離。作為特設(shè)交易機構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體, 對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù) SPV 的性質(zhì)與職能 , 從我國國情出發(fā) , 應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的 SPW住房抵押證券公司。 (3) 分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券。在住房抵押貸款證券化的初期 , 可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡單 , 可操作性強 , 而且因有政府機構(gòu)提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此 , 我國政府抵押貸款證券化在試點階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購 , 又可以推動住房

12、抵押貸款二級市場的發(fā)展及金融機構(gòu)風險的防范 , 還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件 , 打好基礎(chǔ)。(4) 加快住房抵押貸款證券化組織機構(gòu)建設(shè), 完善中介服務(wù)體系。住房抵押貸款證券化涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔保、保險和資信評估等相關(guān)部門。建議由國家指定綜合管理部門牽頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。開辦初期 , 可由政府主管、開發(fā)商、銀行、證券、擔保、保險等部門共同發(fā)起成立政府住房抵押貸款公司 , 待條件成熟轉(zhuǎn)變?yōu)樯鲜泄煞莨?。必要時 , 成立住房抵押貸款保險金融機構(gòu) , 以國家權(quán)力機構(gòu)作為后盾。 現(xiàn)階段 , 可利用中國人民保險公司開辦住房抵押貸款保險業(yè)務(wù) , 然后建立符合法律規(guī)范的

13、專門保險機構(gòu) , 提高住房抵押貸款的安全性。 此外 , 要完善中介服務(wù)機構(gòu) , 組建大批借款人資格審查、不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)證券評級等機構(gòu) , 提高業(yè)務(wù)咨詢、資信調(diào)查、房產(chǎn)評估和監(jiān)證登記等方面的服務(wù)質(zhì)量 , 滿足住房抵押貸款市場的需要。 (5) 大力推動金融體制改革。 首先 , 必須以產(chǎn)權(quán)改革為核心 , 以建立現(xiàn)代銀行制度為目標 , 加快國有銀行商業(yè)化改革的步伐 ,建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的現(xiàn)代銀行體系, 從源頭上規(guī)范抵押貸款的管理 , 確保貸款資產(chǎn)的質(zhì)量 , 這是我國抵押貸款證券化能否健康發(fā)展的前提。其次 , 必須逐步實現(xiàn)我國金融業(yè)主“分業(yè)經(jīng)營”向“混業(yè)經(jīng)營”的轉(zhuǎn)變?！盎鞓I(yè)經(jīng)營”是抵押貸款證券化的

14、制度要求。同時住房抵押貸款證券化也可作為實施“混業(yè)經(jīng)營”的突破口。再次 , 必須完善和優(yōu)化現(xiàn)行的利率體系。必須給予商業(yè)銀行一定的利率自主權(quán) , 先放開貸款利率 , 再放開存款利率。逐步實現(xiàn)銀行存貸款利率的市場化 , 這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。最后, 必須改革和完善現(xiàn)行的債券發(fā)行制度。具體在住房抵押貸款證券化方面 , 政府需審批年度的市場發(fā)行規(guī)模 , 至于具體的債券發(fā)行標準、 每筆的規(guī)模、利率水平、期限結(jié)構(gòu)和發(fā)行時間等 , 都可以交有特殊機構(gòu)根據(jù)市場情況自主作出決定。 (6) 加強立法工作 , 為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快出臺相關(guān)的法律法規(guī) , 以保證住房抵押

15、貸款證券化的有序發(fā)展。重點解決不動產(chǎn)抵押處分權(quán)與政府行政處罰權(quán)的矛盾、 抵押登記與評估的法律保證以及抵押擔保的約束機制等問題。 制定住房法、住房金融機構(gòu)組織法 、住房抵押貸款保險法等 , 同時要建立借款人資信審查、 價格評估、抵押證券評級等一系列統(tǒng)一標準和金融機構(gòu)開辦住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的會計制度。此外 , 還要有相關(guān)法規(guī)來規(guī)范、監(jiān)督與住房金融有關(guān)的住房儲蓄管理、 住房公積金管理以及住房補貼管理等經(jīng)濟活動。 (7) 加快培養(yǎng)相關(guān)人才 , 著力于住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新?？刹扇　白叱鋈?, 請進來”方式 , 對現(xiàn)有從業(yè)人員進行強化培訓 , 或選派優(yōu)秀人員到高校深造進修。要普及有關(guān)證券化知識 , 提高市民的參與意識。通過住房金融產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新 , 可以聚集大量的社會資金 , 實現(xiàn)金融體系轉(zhuǎn)化投資職能 , 促進住房金融交易規(guī)模的不斷擴大。各金融機構(gòu)應(yīng)積極研究市場需求變化 , 設(shè)計