萬科住宅精裝修工序管理與質(zhì)量管理要點概要

1、 一、裝修房合理施工工序安排 1、合理工序安排的原則及意義 2、四階段工序安排 3、準備及工作面移交階段 4、濕作業(yè)階段 5、部品安裝階段 6、驗收、整改、移交階段 二、施工工序的合理穿插 三、關鍵工序的質(zhì)量控制要點 1.1合理工序安排的原則一、裝修房合理施工工序安排 工序之間合理銜接的原則 勞動力均衡有序投入,避免窩工的原則有利于成品保護的原則 避免返工的原則 1.2合理工序安排的意義 幻燈片 2 Vanke1 定位僅僅是有效營銷過程中的一步。有效營銷開始于營銷人員對于本地市場的營銷調(diào)研,以發(fā)現(xiàn)客戶需求尚未得到滿足的市場細分。之后企業(yè)選出能夠為之提供高人一籌的產(chǎn)品和服務的目標市場細分。接下來

2、輪到定位,定位即企業(yè)把針對目標市場細分開發(fā)出的產(chǎn)品特性通過溝通傳達給消費者。注意,定位之前必須有市場細分和目標市場選擇兩個步驟 Vanke, 2009/7/9 裝修房工序安排的四個階段 一、裝修房合理施工工序安排 第一階段的工作品質(zhì)決定了第二三階段準備及,施工作業(yè)主要在第二、三階段 移交 部品安裝 階段 驗收移交 階段 3 幻燈片定位僅僅是有效營銷過程中的一步。有效營銷開始于營銷人員對于本Vanke2 以發(fā)現(xiàn)客戶需求尚未得到滿足的市場細分。之后企業(yè)選出能夠地市場的營銷調(diào)研,定位即企業(yè)把為之提供高人一籌的產(chǎn)品和服務的目標市場細分。接下來輪到定位, 針對目標市場細分開發(fā)出的產(chǎn)品特性通過溝通傳達給消

3、費者。注意,定位之前必須有市場細分和目標市場選擇兩個步驟 Vanke, 2009/7/9 一、裝修房合理工序安排準備移交階段 裝修房合理工序安排 準備移交階段工作順序 開始 召開施工方進場會議 圖紙會審 施工組織設計報審 詳細材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料） 與總包開始移交場地 給水管的打壓防滲檢查、強弱電管通暢測試、永久用水的接通到戶 廚衛(wèi)水電位置的核對檢查、房間的插座空調(diào)洞位置核查 外墻滲漏檢查整改、天花、墻面平整度檢查、門洞尺寸、地面平整度 樣板驗收及封樣 總包整改合格 土建、裝修辦理書面移交紀錄，相應責任移交 一、裝修房合理工序安排準備移交階段 裝修房合理工序安排 施工方進場會

4、議 參會單位、人員： 參會單位、人員：項目、監(jiān)理、土建總包、裝修總包、裝修專業(yè)分包，各施工單 位現(xiàn)場負責人，項目標段負責人，監(jiān)理工程師 提供技術資料： 提供技術資料：提供裝修圖紙、萬科做法要求、區(qū)域評估標準 等 涂料施工技術要求 明確工期要求： 明確工期要求：集團裝修標準工期為6-7個月。開工、交付的具體日期，裝修施工 各階段時間安排均應該明確。用于指導施工方組織材料、人員的進場和管理進度 明確質(zhì)量目標： 明確質(zhì)量目標：交付質(zhì)量滿意度、滲漏率，交付戶均缺陷率、評估成績 明確管理制度： 明確管理制度：施工例會制度、收發(fā)文制度、甲供材管理、安全文明管理、總包 現(xiàn)場管理職責、分包的配合事項 其他：

5、其他：參建人員相互熟悉、施工方管理架構、施工組織設計上報要求、材料備貨 會前的充分準備是會議成功的關鍵 一、裝修房合理工序安排準備移交階段 裝修房合理工序安排 圖紙會審 每種戶型的裝修圖都要到現(xiàn)場對比。 廚房、衛(wèi)生間要重點審查 功能性缺陷的審查 圖紙的深度要滿足要求，排磚圖、節(jié)點大樣、五金件安裝定位圖 結合施工樣板房對圖紙進行會審優(yōu)化效果最好 一、裝修房合理工序安排準備移交階段 裝修房合理工序安排 土建、 土建、裝修工作面移交 移交條件要求: 移交條件要求 裝修房土建界面完 成標準 移交的內(nèi)容： 移交的內(nèi)容：地面、頂面和墻面的平整度、垂直度、方正與空鼓裂縫情況，門洞預 留位置、大小、厚度、方正

6、情況；廚房、衛(wèi)生間、陽臺、露臺的閉水滲漏檢查； 給排水、空調(diào)棟、插座的位置檢查；排水通暢檢查；給水管打壓；穿電線并頭測試 移交 移交順序： 移交順序：按樓層分段檢查整改移交；注意不同工種之間協(xié)調(diào)并進。 需協(xié)調(diào)的問題： 需協(xié)調(diào)的問題：此階段有土建拖延整改、裝修單位拖延接收的情況，協(xié)調(diào)好雙方移 交過程矛盾才能使移交工作順利開展。 移交時間通常為一個月，施工樣板房一般安排在這段時間施工完成。 移交時間通常為一個月，施工樣板房一般安排在這段時間施工完成。 一、裝修房合理工序安排準備移交階段 裝修房合理工序安排 樣板驗收及封樣 樣板類型： 樣板類型：銷售樣板房、施工樣板房、材料樣板、工序樣板 施工樣板房

7、： 施工樣板房：在批量裝修施工前，提前裝修完一層標準層。通過施工樣板房明確 質(zhì)量標準、節(jié)點做法、現(xiàn)場與圖紙的符合性，水電預留位置是否合理，發(fā)現(xiàn)設計 陷，等等。 材料樣板：由設計確認提供，項目封樣保存，用于招標以及裝修材料的進場驗收。 材料樣板： 工序樣板： 工序樣板：批量裝修施工過程中，每道工序開工前，要先做工序樣板，通過工序 樣板對班組進行交底，明確工序操作要求及質(zhì)量驗收標準。 做好裝修施工樣板房是準備階段的一項重要工作！ 做好裝修施工樣板房是準備階段的一項重要工作！ 一、裝修房合理工序安排濕作業(yè)階段 裝修房合理工序安排 濕作業(yè)工作順序 輕質(zhì)隔墻安裝、客廳或房間吊頂、角線安裝 門檻石、窗臺石

8、安裝 廚衛(wèi)墻磚鋪貼（含浴缸） 木門底框安裝 廳房第一遍膩子施工 廚衛(wèi)地面磚、石材施工 底部墻磚粘貼收口 櫥柜、淋浴屏測量尺寸下單 客廳、陽臺地磚、踢腳施工 廚衛(wèi)間天花吊頂 第二遍膩子施工及打磨 天花墻面底漆施工 公共部分的濕業(yè)可以同時穿插進行， 公共部分的濕業(yè)可以同時穿插進行，過程中要統(tǒng)籌與室內(nèi)作業(yè)錯開樓層 一、裝修房合理工序安排濕作業(yè)階段 裝修房合理工序安排 廚房施工順序安排： 廚房施工順序安排： 廚房門坎石安裝廚房門底框安裝墻磚放線排 版墻磚粘 貼（底層不鋪）地面放線排版地磚鋪貼墻磚收口 煤氣管道安裝（明裝）櫥柜測量尺寸天花龍骨安裝 封天花裝飾板 廚柜背面、地面的不需要貼墻、 廚柜背面、地

9、面的不需要貼墻、地磚 櫥柜尺寸測量可以在濕作業(yè)前完成，但要注意預留墻、 櫥柜尺寸測量可以在濕作業(yè)前完成，但要注意預留墻、地磚厚度 開工前完成給水打壓、穿電線，線盒及給水口預留位置核查完成 開工前完成給水打壓、穿電線， 一、裝修房合理工序安排濕作業(yè)階段 裝修房合理工序安排 衛(wèi)生間工序安排 施工前閉水墻面放線、排版墻磚（石材）鋪貼浴缸安裝 地面放線排版地磚鋪貼淋浴間石材鋪裝墻磚收口 淋浴屏、 浴室柜尺寸測量地漏收口、墻面檢查安裝-閉水滲漏檢查 天花龍骨安裝 天花封板 施工前檢查排水系統(tǒng)通暢、給水管打壓不漏 排水管井要設置檢查口 公共部分的濕業(yè)可以同時穿插進行， 公共部分的濕業(yè)可以同時穿插進行，過程

10、中要統(tǒng)籌與室內(nèi)作業(yè)錯開樓層 一、裝修房合理工序安排濕作業(yè)階段 裝修房合理工序安排 廳房施工順序 輕質(zhì)隔墻、天花吊頂、角線門檻石、窗臺石安裝木門底框安 裝刮第一遍膩子施工廳地磚施工廳踢腳線安裝刮第 二遍膩子膩子第一遍打磨膩子第二遍打磨刷底漆 門套線處踢腳收口待門套線安裝完后再施工 一、裝修房合理工序安排濕作業(yè)階段 裝修房合理工序安排 為什么門檻石、窗臺石最先施工？ 為什么門檻石、窗臺石最先施工？ 1、安裝完門檻再安裝木門底框，保證木門底框不直接落地，利于防潮 2、安裝完窗臺石再刮膩子，有利于窗臺石邊收口 3、門檻石、窗臺石先于地磚施工，避免門檻石、窗臺搬運對地磚的損 壞。 為什么在濕作業(yè)階段沒有

11、做到每戶封閉管理？ 為什么在濕作業(yè)階段沒有做到每戶封閉管理？ 1、濕作業(yè)階段材料用量大且斗車進出頻繁，裝好入戶門后很容易造成 損壞，不利成品保護。 2、裝臨時門做到每戶封閉管理會增加費用。 3、濕作業(yè)階段大量的泥水活施工，成品保護及防盜沒有部品安裝階段 要求高，沒有必要每戶封閉管理。 一、裝修房合理工序安排部品安裝階段 裝修房合理工序安排 為什么等木門底框安裝完畢后才開始膩子施工？ 為什么等木門底框安裝完畢后才開始膩子施工？ 底框先安裝便于提前發(fā)現(xiàn)門洞洞口偏差、提前修補 底框先安裝便于控制膩子在門洞口的收邊位置 為什么等地磚施工完后再施工底層墻磚？ 為什么等地磚施工完后再施工底層墻磚？ 做到墻

12、地磚收口位置墻磚壓地磚 一、裝修房合理工序安排部品安裝階段 裝修房合理工序安排 部品安裝階段工作順序 櫥柜、浴室柜柜體及臺面，衣柜柜體安裝 木門門框安裝 入戶門安裝上鎖 第一遍面漆施工完成 衛(wèi)生潔具、淋浴屏安裝 戶內(nèi)門、室內(nèi)護欄安裝 櫥柜、浴室柜、衣柜柜門安裝 木地板、踢腳線、木地板收口壓條安裝 最后一遍面油施工燈具、電器、櫥衛(wèi)五金件、龍頭、開關面板 最后一遍面油施工 清理打膠 入戶門安裝上鎖是很重要的工序， 入戶門安裝上鎖是很重要的工序，從此進入房間需要辦理移交手續(xù) 一、裝修房合理工序安排部品安裝階段 裝修房合理工序安排 木門安裝 木門安裝 第一階段： 第一階段：移交門洞階段。木門單位最好在

13、土建單位移交場地時就 參與門洞的移交，具體負責門洞尺寸移交，這樣加工制作就比較從 容。 第二階段： 第二階段：底框安裝階段。稍微高級一些的木門均設有底框。底框 對于泥水收邊、大有好處。盡早將底框安裝起來，泥工就知道該做 到什么位置，收口就不容易出現(xiàn)錯誤。 第三階段：門套安裝階段，也是早一些好，門檻石 第三階段 裝完，門套就應該上馬了。注意此時一定要注意門 貼臉先裝完，不然乳膠漆沒有辦法收口，對進度影 響明顯。 第四階段：門扇、木門五金安裝。安裝完畢后要進 第四階段 行調(diào)試，門扇與門縫間隙均勻嚴密，門扇開啟的力 度適中，門吸吸力要保證撞擊時門扇不回彈。 一、裝修房合理工序安排部品安裝階段 裝修房

14、合理工序安排 櫥柜安裝 櫥柜安裝 第一階段： 第一階段：尺寸復核階段。廚房盡空存在誤差，在櫥柜生產(chǎn)前需要 復核尺寸。 第二階段： 第二階段：濕作業(yè)成后，廚房內(nèi)部基本清爽，櫥柜就開始安裝，但 只需要安裝底框、不易損壞的臺面。通常此時會產(chǎn)生比較多的垃 圾， 早一天完成，工地里面也早一些干凈起來。 第三階段： 第三階段：安裝洗菜盆、櫥柜門扇、抽油煙機 第四階段：安裝容易丟失的五金，以及灶臺 第四階段 一、裝修房合理工序安排部品安裝階段 裝修房合理工序安排 木地板施工 平整度：木地板安裝基底面平整度小于3毫米，基底不平木地板會空鼓、 平整度 踩踏起翹。 方正度： 方正度：房間方正度要控制在6毫米。不方

15、正的房間木地板安裝后大小 頭一目了然，觀感很差。 施工安排：泥水全部完工，木門安裝完畢，乳膠漆僅僅剩下一遍或 施工安排 者剩下點補工序時，木地板就必須進場了。 插座、 插座、線盒蓋板 施工安排： 施工安排：膩子打磨平整，刷完底漆后就要開始安 裝插座、線盒面板。太早會影響線盒周邊膩子打磨 施工，也不利于插座成品保護，太遲對不利于插座 周邊涂料收口。 一、裝修房合理工序安排部品安裝階段 裝修房合理工序安排 重點工作 封閉管理：濕作業(yè)完成后，當門框、櫥柜浴室柜衣柜柜體安裝完畢，門 封閉管理 扇運抵房間后，沒有大件材料搬運，這時候入戶門安裝上鎖封閉管理， 工作面移交的方式，木門、衣柜、櫥柜、木地板、五

16、金、涂料等工種流 水進入，通過場地交接明確管理、清潔、成品保護責任。 場地移交管理： 場地移交管理：封閉管理后，裝修總包項目部要制定詳盡作業(yè)計劃，每 天召開協(xié)調(diào)會，明確各工種流水進入房間的時間表，看護人員更具此表 組織場地移交，提供開門、檢查、關門、再檢查的工作。 防盜：此階段很容易發(fā)生盜竊事件，電線、各種五金件都可成為被盜的 防盜 對象。 成品保護： 成品保護：此時裝修處于收尾階段，各種成品多，工序交叉實施頻繁， 成品保護要重點控制。 入戶門安裝上鎖，加強成品保護、 入戶門安裝上鎖，加強成品保護、防止偷盜的有效措施 一、裝修房合理工序安排檢查、整改、驗收、移交階段 裝修房合理工序安排檢查、整

17、改、驗收、 驗收移交階段工作安排 給水管第2次試水打壓（安裝水龍頭、花灑之前） 給水管第 次試水打壓（安裝水龍頭、花灑之前） 次試水打壓 模擬驗收整改 清潔開荒(迎接業(yè)主開放日 業(yè)主開放日 整改關閉業(yè)主提出的質(zhì)量問題 清潔開荒 交付 此階段施工量雖然不大， 此階段施工量雖然不大，但是要花費的管理精力一點也不能少 一、裝修房合理工序安排檢查、整改、驗收、移交階段 裝修房合理工序安排檢查、整改、驗收、 第二給水管打壓 為什么要做第二次打壓： 為什么要做第二次打壓： 1、裝修施工過程中會損壞給水管，所以在裝修施工完畢后，要再次 打壓檢查給水管滲漏，確保萬無一失。 2、明確給水管滲漏的保修責任，給水管

18、由土建總包敷設，在移交準 備階段通過打壓合格移交裝修單位，裝修施工階段給水管滲漏由裝修 單位負責整改，裝修完工后通過打壓將給水管保修責任移交土建總包， 業(yè)主入伙后如果出現(xiàn)滲漏問題，返修責任由土建總包拯但。 工作壓力： 工作壓力：給水管的工作壓力一般為0.35MP，水管打壓壓力一般 0.60.8MP。 介入時間： 介入時間：第二次打壓安排在五金水龍頭安裝前，因為安裝水龍頭后 安裝水龍頭后 存在龍頭本身滲水， 存在龍頭本身滲水， 打壓壓力無法保持的問題。 一、裝修房合理工序安排檢查、整改、驗收、移交階段 裝修房合理工序安排檢查、整改、驗收、 業(yè)主開放日 一般安排在交付前25 25天，要預留業(yè)主所提

19、質(zhì)量問題的整改及交付前 25 清潔開荒時間，開放日前模擬驗收問題要整改 完成，現(xiàn)場必須清潔干凈。 業(yè)主開放日的質(zhì)量問題要100%記錄，在交付 前必須100%整改關閉。 交付 為入伙接待做一個詳細的策劃，交付流程、接待場地布置、陪同驗 房的人員安排、咨詢解答等等。 制定質(zhì)量問題的應急處理預案 課程目錄 一、裝修房合理施工工序安排 1、合理工序安排的原則及意義 2、四階段工序安排 3、準備及工作面移交階段 4、濕作業(yè)階段 5、部品安裝階段 6、驗收、整改、移交階段 二、施工工序的合理穿插 三、關鍵工序的質(zhì)量控制要點 二、施工工序的合理穿插工序穿插的意義 減少怠 縮短 工期減少 勞動力工序合理穿插 工時間 減少交 叉作業(yè)規(guī)避 養(yǎng)護期 工序合理穿插首先是一種有序的組織方式,然后才表現(xiàn)為某些技術手段。 合理穿插的基礎是計劃。 計劃的內(nèi)在要求是協(xié)調(diào)。 承建商1承建商2承建商n 承建商2承建商n 承建商1 外墻承建商1 外墻承建商2樓層n 樓層2 任何承建商在 不同樓層間開 展工作面應該 二、施工工序的合理穿插工序穿插的組織方式 所謂協(xié)調(diào),就是合理調(diào)度資源,減少資源之間及資源內(nèi)部的沖突。 協(xié)調(diào)的基本方法是使各工序“在空間上分離 在空間上分離,在時間上錯開 上錯開”。 工序穿插交接及施工指令單是現(xiàn)場管理的常用手段 承建商2承建商n外墻承建商n 室外承建商1 室外承