租賃合同糾紛——買賣不破租賃

1、租賃合同糾紛買賣不破租賃【案情】案情：桂林市疊彩區(qū)大河鄉(xiāng)星華村委上窯村與李某某于2006年4月3日經(jīng)招標(biāo)與平等協(xié)商，約定將村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的大土塘（以下簡(jiǎn)稱大魚塘）和窯邊中塘（以下簡(jiǎn)稱小魚塘）租賃給李某某使用收益，當(dāng)天簽訂書面合同，合同約定租賃期限為5年，自2006年5月3日起至2011年5月3日止。大魚塘租金為每年4000元，小魚塘租金為每年200元，同時(shí)承租人李某某應(yīng)一次性支付押金4200元，該押金作為最后一年的租金予以抵扣。租賃物用途僅限于養(yǎng)殖。2006年4月3日，李某某將魚塘租賃押金4200元交給桂林市疊彩區(qū)大河鄉(xiāng)星華村委上窯村。2006年5月24日，李某某支付出租人大小魚塘2006

2、年5月至2007年5月的租金4200元，2007年5月3日，李某某又支付出租人小魚塘的租金200元。2006年桂林市疊彩區(qū)大河鄉(xiāng)星華村委上窯村的大魚塘被國(guó)家依法征收，但李某某一直使用該魚塘至2011年5月3日止。承租人李某某以無(wú)人收取大魚塘租金為由不再繳納相關(guān)款項(xiàng)，出租人桂林市疊彩區(qū)大河鄉(xiāng)星華村委上窯村多次催告李某某要求其按照合同約定支付租金，均遭到李某某的拒絕。為此桂林市疊彩區(qū)大河鄉(xiāng)星華村委上窯村于2011年12月22日起訴到廣西壯族自治區(qū)桂林市疊彩區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令被告李某某支付2008年5月3日至2011年5月3日的魚塘租金共計(jì)12600元。人民法院依法受理了此案，確認(rèn)此案為漁業(yè)租

3、賃合同糾紛，于2012年月28日公開(kāi)開(kāi)庭審理了此案。原告桂林市疊彩區(qū)大河鄉(xiāng)星華村委上窯村的負(fù)責(zé)人伍某某及其委托代理人鄧某某、被告李某某均到庭參加了訴訟。此案件現(xiàn)已審理終結(jié)。糾紛點(diǎn)：本案中，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同是否終止，出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)是否歸于消滅，承租人是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付租金?！九袥Q】判決如下：被告李某某于判決書送達(dá)之日起十日內(nèi)支付大小魚塘租金共計(jì)12400元給原告桂林市疊彩區(qū)大河鄉(xiāng)星華村委上窯村。直接證據(jù)：在庭審過(guò)程中，原告為證明其主張的案件事實(shí)，在舉證期間內(nèi)向法庭提供的證據(jù)為魚塘租賃合同原件一份，屬書證，向法庭提交復(fù)印件，證明被告李某某租賃原告魚塘以

4、及雙方分別應(yīng)當(dāng)享有和承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)的案件事實(shí)。被告當(dāng)庭不認(rèn)可原告主張的部分案件事實(shí)及全部訴訟請(qǐng)求，辯稱：原告所有的大魚塘在2006年已經(jīng)被國(guó)家依法征收，大魚塘的所有權(quán)發(fā)生變化，致使原租賃合同已經(jīng)終止，原告沒(méi)有權(quán)利繼續(xù)收取大魚塘的租金，原告應(yīng)該退回被告承租大魚塘的押金4000元；另小魚塘的租金已經(jīng)交了兩年，扣除押金200元，被告只欠400元，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。被告為證明其主張?jiān)谂e證期間內(nèi)向法庭提供的證據(jù)有：1.編號(hào)為0030635的收據(jù)原件一份，屬書證，向法庭提交復(fù)印件。證明被告已將承租的大小魚塘的押金4200元交給原告；2.編號(hào)為0030848、0030849的收據(jù)原件兩份，屬書證，

5、向法庭提交復(fù)印件。證明被告已將2006年5月至2007年5月的大小魚塘租金支付給原告；3.編號(hào)為0030854的收據(jù)原件一份，屬書證，向法庭提交復(fù)印件，證明被告已支付了2007年5月至2008年5月的小魚塘的租金200元；4.編號(hào)為0030853的收據(jù)原件一份，屬書證，向法庭提交復(fù)印件。證明其支付租金被退回，被告曾按照合同約定的時(shí)間和方式支付租金而非惡意拖欠租金，但原告不收造成其無(wú)法支付租金。經(jīng)過(guò)開(kāi)庭質(zhì)證，原告對(duì)被告提供的證據(jù)4的真實(shí)性、合法性予以認(rèn)可，但對(duì)證據(jù)的關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為其無(wú)法證明被告主張的案件待證事實(shí)，原告表示被告當(dāng)時(shí)向村里支付租金時(shí)，由于村里尚未選舉產(chǎn)生村長(zhǎng)，暫時(shí)無(wú)人管理此事，但

6、不能證明原告拒收被告支付的租金，此事由也不能成為被告不支付大小魚塘租金的正當(dāng)理由。原、被告當(dāng)庭對(duì)對(duì)方提供的其它證據(jù)的真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性均予以認(rèn)可。由此，人民法院將雙方均認(rèn)可的證據(jù)作為定案依據(jù)，對(duì)雙方有異議的被告提交的書證四，經(jīng)過(guò)開(kāi)庭質(zhì)證后，由于原告無(wú)相反證據(jù)予以否定，且因此證據(jù)與雙方的抗辯事由具有一定的關(guān)聯(lián)性，故人民法院在審理過(guò)程中亦將此證據(jù)作為定案的參考依據(jù)。直接依據(jù)：中華人民共和國(guó)合同法第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)?！钡诙俣艞l規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”人民法院審理認(rèn)為，原、被告書面簽訂的魚塘租賃合同是雙方在平等自

7、愿的基礎(chǔ)上簽訂的，意思表示真實(shí)，內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，對(duì)雙方具有法律約束力，雙方均應(yīng)適當(dāng)全面履行合同義務(wù)及其作為承租人、出租人的法定義務(wù)。原告所有的部分魚塘雖被國(guó)家依法征收，所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，但根據(jù)“買賣不破租賃”的法定原則，租賃合同仍然有效，被告仍負(fù)有按照合同約定的時(shí)間、方式向原告支付租金的義務(wù)，且被告在租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后并未停止享受租賃合同賦予其的權(quán)益，一直使用大魚塘至合同期滿，被告未將大魚塘2007月5月至2011年5月期間、小魚塘2008年5月3日至2011年5月3日期間的魚塘租金交付給原告，在出租人多次催告后的合理期限內(nèi)仍拒絕支付，其逾期不支付租金的行

8、為已構(gòu)成違約。被告在2006年4月3日支付原告魚塘承租押金4200元，該款項(xiàng)應(yīng)依合同約定抵銷相應(yīng)魚塘租金。故對(duì)原告要求被告按合同約定支付魚塘租金的訴訟請(qǐng)求，人民法院予以支持?！窘庾x】第一，何為“買賣不破租賃”。結(jié)合本案，為何原告已喪失租賃物所有權(quán)而仍有權(quán)受領(lǐng)租金；簡(jiǎn)單的講，“買賣不破租賃”是指租賃期間租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同繼續(xù)有效。即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物因受讓、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對(duì)承租人和受讓人、繼承人等新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不得以此為由單方解除租賃合同，要求承租人返還租賃物或搬離租賃房屋。承租人也不得以此為由拒絕支付租金或拒不履行其他合同義務(wù)，否

9、則，違約方需承擔(dān)違約責(zé)任并賠償由此給對(duì)方造成的損失。本案的租賃物具有特殊性，魚塘原有所有權(quán)人為桂林市疊彩區(qū)大河鄉(xiāng)星華村委上窯村，后被國(guó)家依法征收，所有權(quán)歸屬國(guó)家，此時(shí)租賃合同繼續(xù)有效，出租人由原告變更為國(guó)家，此時(shí)租金應(yīng)由國(guó)家受領(lǐng)，但魚塘被國(guó)家依法征收后，依據(jù)國(guó)家政策及相關(guān)規(guī)定仍由村集體經(jīng)濟(jì)組織使用、收益，原告享有使用權(quán)和收益權(quán)，將魚塘出租獲取的租金由收益權(quán)人享有，故此原告仍有權(quán)請(qǐng)求承租人繼續(xù)向其支付租金。若租賃合同標(biāo)的物為一般租賃物時(shí)，租賃物所有權(quán)變更后，承租人應(yīng)向新所有權(quán)人支付租金，因?yàn)樾滤袡?quán)人取得租賃物所有權(quán)時(shí)也取得了所有權(quán)權(quán)能中的用益權(quán)能。第二，“買賣不破租賃”的適用范圍；我國(guó)合同法第

10、二百二十九條關(guān)于買賣不破租賃的規(guī)定適用于所有類型的租賃合同，不限于房屋租賃合同。但承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅限于租賃物為房屋的租賃合同。同時(shí)需注意最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二十條規(guī)定關(guān)于買賣不破租賃例外的規(guī)定。第三，承租人如何利用買賣不破租賃實(shí)現(xiàn)自我保護(hù)與救濟(jì)。本案是出租人利用買賣不破租賃實(shí)現(xiàn)自我救濟(jì)的典型，承租人利用該規(guī)定保護(hù)自身合法權(quán)益主要表現(xiàn)在租賃物所有權(quán)變動(dòng)后，新所有權(quán)人欲單方終止租賃合同的情形。所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)基本權(quán)能，將標(biāo)的物出租取得租金是收益權(quán)能的體現(xiàn)，租賃物所有權(quán)變更后，新所有權(quán)人法定承受原所有權(quán)人與承租人的租賃合同，

11、享受收取租金、請(qǐng)求承租人按照約定方法使用租賃物的權(quán)利，承擔(dān)交付租賃物、維修等義務(wù)，其無(wú)權(quán)單方終止租賃合同。相關(guān)法律規(guī)范：中華人民共和國(guó)合同法第八條：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！敝腥A人民共和國(guó)合同法第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)?！敝腥A人民共和國(guó)合同法第二百二十七條：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！敝腥A人民共和國(guó)合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！敝腥A人民

12、共和國(guó)合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！背鞘蟹课葑赓U管理辦法第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！弊罡呷嗣穹?/p>

13、院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第五十條規(guī)定：“質(zhì)證時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)圍繞證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，針對(duì)證據(jù)證明力有無(wú)以及證明力大小，進(jìn)行質(zhì)疑、說(shuō)明與辯駁?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第六十六條規(guī)定：“審判人員對(duì)案件的全部證據(jù)，應(yīng)當(dāng)從各證據(jù)與案件事實(shí)的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進(jìn)行綜合審查判斷?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第七十二條規(guī)定：“一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認(rèn)可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的，人民法院可以確認(rèn)其證明力?！薄窘ㄗh】在實(shí)務(wù)中，租賃物所有權(quán)在租賃期間發(fā)生變動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生，出租人常以此為由終止租賃合同，要求承租人返還租賃物，很多承租人由于不知“買賣不破租賃”的法律規(guī)定而認(rèn)為“租賃物所有權(quán)變動(dòng)租賃合同終止是理所當(dāng)然的事”。為此遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)也自行承擔(dān)，不知此為侵害其合法權(quán)益的行為?；蚴侵馈俺鲎馊诉@樣做是不對(duì)的”，但也不知道如何實(shí)現(xiàn)救濟(jì)。本案租賃