朝陽新城策劃案

1、資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。第一節(jié)市場分析一、北京房地產(chǎn)市場宏觀分析:(一)、剛剛開過 , 吹響了全面建設(shè)小康社會的進(jìn)軍, 中國小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立, 其具體內(nèi)容是 : 到 2020 年 , 住房從滿足生存需要 , 實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變 , 基本做到 ”戶均一套房、 人均一間房、 功能配套、 設(shè)備齊全 ”?！睉艟惶追?”所包含的最主要內(nèi)容就是達(dá)到每戶擁有一套住宅的要求 , 這條標(biāo)準(zhǔn)對住宅的功能劃分、 保護(hù)個人私密提出了更高的要求。最終達(dá)到 ”戶均一套房 ”的標(biāo)準(zhǔn)不但要求這套房能夠滿足購房者的最基本生活需求 , 更要求這套房能夠?qū)ψ舻碾[私進(jìn)行良好的保護(hù)。”

2、人均一間房 ”同樣是一條力求強(qiáng)調(diào)住宅質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在提出 ”人均一間房 ”的新標(biāo)準(zhǔn) , 雖然沒有從面積上給出一個具體的數(shù)值 , 但對于這間房應(yīng)該提供給住戶獨(dú)立空間的標(biāo)準(zhǔn)是一定的。 這說明中國在制定小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)時已經(jīng)更加注重住宅質(zhì)量方面的要求。”功能配套 ”在小康社會中 , 人們應(yīng)該生活在一個更加智能化的空間中 , 單獨(dú)的飯廳、 會客廳、 書房等具有各自獨(dú)立功能的生活空間將被越來越多的住戶所需要 , 因此將 ”功能配套 ”作為小康住房標(biāo)準(zhǔn)之一來執(zhí)行同樣十分重要。”設(shè)備齊全 ”而在新出臺的小康社會住房標(biāo)準(zhǔn)中 , 一個十分核心的內(nèi)容就是 ”要將住宅從滿足生存需要 , 實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變 ”.資料

3、內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。從年整個宏觀經(jīng)濟(jì)來看, 一個季度比一個季度好, 處于上升的勢頭。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切, 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好,房地產(chǎn)市場不會有好的發(fā)展。國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資平均增長幅度將達(dá)到 , 明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率 , 這表明開發(fā)商及社會各界對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢全面看好 , 因此紛紛加大了投資規(guī)模 , 這種態(tài)勢還將會在今年持續(xù)下去。(二)、年, 北京市委房改造將達(dá)到10 戶,老百姓買房積極性的能量還將進(jìn)一步釋放。住房制度改革的幾個主要舉措 , 力度將不斷加大。今年的房地產(chǎn)市場有四大政策 : 變實(shí)物分配為貨幣

4、分配 ; 大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)型住房 ; 全面開放二手房市場 ; 大力發(fā)展住房金融。四大政策強(qiáng)勁推動今年樓市發(fā)展。(三)、 現(xiàn)在中國的城市化水平是, 再過年能夠達(dá)到。每年有個百分點(diǎn)的增長, 這樣算來 , 每年有萬至萬的農(nóng)民進(jìn)入城市。這是必然趨勢, 是多大的需求啊 !給房地產(chǎn)業(yè)帶來多大的拉動!因此不愁房子蓋好后沒人住,沒人買。中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有的居住水平, 人均居住建筑面積是平方米 , 每戶人家就是一套平方米的房子。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠 , 全面建設(shè)小康 , 每戶應(yīng)該達(dá)到平方米 , 人均平方米至平方米。這又是多大的需求空間 !資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。(四)、 今年的經(jīng)濟(jì)適用住房

5、明年的開發(fā)量不會少于今年。據(jù)市重大辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹 , 從今年開始 , 本市每年將新建經(jīng)濟(jì)適用房 300 萬平方米 , 在連續(xù)四年的時間里 , 完成 1200 萬平方米的建設(shè)任務(wù) , 同時控制經(jīng)濟(jì)適用房價格、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) , 并突出做好經(jīng)濟(jì)適用房的銷售管理工作。今年, 本市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)量不會少于300 萬平方米。當(dāng)前 , 已經(jīng)確定的 經(jīng)濟(jì)適用住房目有 : 長安新城二期、 翠城二期、 回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、 青年路小區(qū)二期、 海瑞新城、 次渠經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目、 樂城 ( 西南二環(huán)附近 ) 等等。(五),今年 1 月 1 日開始實(shí)行 ,由國家計(jì)委和建設(shè)部制定的 經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法

6、 .其中明確規(guī)定 , 經(jīng)濟(jì)適用住房價格將實(shí)行政府指導(dǎo)價。經(jīng)濟(jì)適用房的價格制定應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng) , 以保本微利為原則 , 與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價 , 切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。新辦法規(guī)定 : 經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。其中計(jì)入房價的企業(yè)管理費(fèi)和利潤分別控制在2%和 3%以內(nèi)。對住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用, 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、 經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用, 各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、 捐贈和其它費(fèi)用, 各種賠償金、違約金、 滯納金和罰款 , 以及按規(guī)定已經(jīng)減免的費(fèi)用等不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用

7、住房價格。辦法還規(guī)定, 經(jīng)濟(jì)適用住房價格由有定價權(quán)的政府價格主管部資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。門會同建設(shè)主管部門在項(xiàng)目開工之前確定, 并向社會公布。二今年經(jīng)濟(jì)適用房市場供應(yīng)情況(一)、 今年經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展重點(diǎn).當(dāng)前已基本確定的是: 根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求和現(xiàn)已開復(fù)工的情況, 今年北京經(jīng)濟(jì)適用住房新開工面積不少于300 萬平方米 , 重點(diǎn)安排回龍觀文化居住區(qū)以及天通苑的后期、長安新城和青年路小區(qū)的后期、 西紅門經(jīng)濟(jì)適用住房、垡頭翠城、次渠以及西南二環(huán)、麗澤橋附近等項(xiàng)目的建設(shè)。上半年 , 北京市民可購買的經(jīng)濟(jì)適用住房樓盤分為兩類, 一類是”老”項(xiàng)目的后期建設(shè), 一類是新盤。

8、1,在建項(xiàng)目 , 由東到西、由南到北 , 規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目有 :A, 由大成房地產(chǎn)集團(tuán)公司開發(fā)、位于朝陽北路附近的青年路小區(qū)堪稱是離 CBD 最近的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 , 最高限價為 3800 元/平方米。今年上半年 , 除一期還有為數(shù)不多的房子外 , 即將推出二期。與一期相比 , 二期在建筑形式、 環(huán)境設(shè)計(jì)等方面都有變化 , 一期的塔樓將不再出現(xiàn) , 代之的是舒適度較強(qiáng)的板樓。B, 位于西長安街延長線附近、西四環(huán)邊上 , 由大成房地產(chǎn)集團(tuán)公司負(fù)責(zé)開發(fā)銷售的城西最大經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 長安新城 上半年也將推出新樓。該項(xiàng)目最高限價為3950元平方米, 根據(jù)樓層、 朝向等在價格上有上下浮動,

9、 但最高限價控制在3950 元平資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。方米內(nèi)。地理位置、德國設(shè)計(jì)、現(xiàn)代化的外立面、合理的戶型和貫穿整個小區(qū)與四環(huán)綠化隔離帶相貫通的園林是該項(xiàng)目的亮點(diǎn)。C,南城 , 本市售價最低的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目、 位于西紅門鎮(zhèn)的瑞海新城 自去年 11月 25 日開始認(rèn)購至今 , 一期 54 萬平方米共 4588套房當(dāng)前已經(jīng)基本認(rèn)購?fù)戤?。今年上半? 預(yù)計(jì)將推出二期約20萬平方米、2700 多套住房。D,垡頭的翠城也是今年南城中重要的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目, 今年上半年 , 二期也將開始認(rèn)購。E,北城的回龍觀文化居住區(qū)和天通苑后期也是今年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的建設(shè)重

10、點(diǎn)。2,今年新建項(xiàng)目供應(yīng)量由北到南 , 當(dāng)前已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)或正在核準(zhǔn)中的規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用住房有:A,回龍觀地區(qū) : 今年上半年 , 回龍觀文化居住區(qū)邊上, 另一家房地產(chǎn)公司也將推出一個10 萬平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。據(jù)該項(xiàng)目的操盤人透露, 當(dāng)前 , 小區(qū)名稱尚未確定, 但在 3 月份左右 ,該項(xiàng)目將開始認(rèn)購并建設(shè), 最高限價也為2600 元 /平方米。B, 麗澤橋 玉泉營一帶 : 帶有政府背景的北京新興房地產(chǎn)公司將在西南二環(huán)麗澤橋一直往南到玉泉營環(huán)島這個條狀地帶推出一個 200 多萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。據(jù)該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人透露,上半年 , 該項(xiàng)目將率先啟動20 萬平方米左右的一期

11、, 最高限價也定在 3900 元 /平方米左右 , 當(dāng)前正在核準(zhǔn)中。一期的戶型都將以小戶資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。型為主。C,蓮花河、 廣安門外小紅廟南里一帶, 中房集團(tuán)將推出一個建筑規(guī)模約在25 萬平方米左右的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。據(jù)了解 , 該項(xiàng)目最高限價也在 4000 元 /平方米以內(nèi) , 將由金網(wǎng)絡(luò)投資顧問公司代理銷售 , 推廣案名暫定為 ”樂城 ”。D,方莊附近 : 位于方莊橋東南角, 緊鄰三環(huán)路的百萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū) 世紀(jì)風(fēng)景 , 即將在春節(jié)后開始放號銷售。據(jù)開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人表示 , 這個項(xiàng)目最高限價 3840 元平方米。一期工程計(jì)劃開工近 20

12、 萬平方米 , 每套房屋總價多控制在二三十萬元 , 先行推出 900 余套房子上市銷售 , 明年年底正式入住。除上面說到的規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用住房新項(xiàng)目外, 今年上半年 ,有些單位自己建設(shè)的新開的 ”定向 ”供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目也不少。除另外 , 次渠等市政府早已經(jīng)確定的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目也將在下半年推向市場。(二 )、 今年經(jīng)濟(jì)適用住房三個特點(diǎn)與往年的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目相比, 今年的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目在區(qū)域分布、戶型設(shè)計(jì)以及購買方式上將有三點(diǎn)不同。A, 區(qū)域分布上 ”重南輕北 ”。從今年上半年即將新開盤的經(jīng)濟(jì)適用住房的分布情況看, 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開始”南移 ”, 往年城北經(jīng)濟(jì)適用住房一枝獨(dú)秀的局

13、面發(fā)生了變化, 南城出現(xiàn)了四五個百萬平方米以上的大經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為 , 經(jīng)濟(jì)適用住房 ”南移 ”將給城南帶來足夠的人氣兒, 這一方面將有利于城南的開發(fā)資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。建設(shè) , 另一方面 , 價格低廉而有政府背景的經(jīng)濟(jì)適用住房將在競爭上以絕對優(yōu)勢打壓城南商品房的價格, 有可能也使城南的商品房率先出現(xiàn)降價現(xiàn)象。B, 戶型回歸 ”經(jīng)濟(jì) ”, 以適用的小戶型為主。以往以天通苑和回龍觀文化居住區(qū)為代表的最早一批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目, 大多以 120平方米的三居為主力戶型, 甚至出現(xiàn)200 多平方米的超大戶型, 使北京經(jīng)濟(jì)適用住房出現(xiàn)”單價雖低 ,總價不低 ”的局面。而今年, 無論是 ”老 ”的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 , 還是新開的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目, 戶型都出現(xiàn) ”回歸經(jīng)濟(jì) ”的現(xiàn)象。西紅門的瑞海 80%的戶型都在 80 平方米左右 ; 長安新城將推出精裝修的小戶型 ”公寓 ”; 新興房地產(chǎn)公司的有關(guān)人員明確地表示 , 一期推出的 20 萬平方米全以小戶型為主 , 總價控制在 30 萬元左右 , 讓更多的人買得起 ; 方莊附近的世紀(jì)風(fēng)景戶型也在 6