金馬項目可行性研究報告

1、金馬住宅小區(qū)項目可行性研究報告成都金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00七年九月目錄第一章、總論第二章、項目建設(shè)場地及條件第三章、市場調(diào)查分析與預測第四章、建筑設(shè)計方案第五章、市場定位與核心競爭力的確定第六章、營銷戰(zhàn)略第七章、企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員及培訓第八章、項目建設(shè)方式及進度安排第九章、項目投資估算第十章、資金計劃及資金籌措第十一章、經(jīng)濟效益分析與評價第十二章、風險分析及評價第十三章、項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟效益評價第一章、總論11、項目名稱思創(chuàng)金馬項目12、項目建設(shè)企業(yè)121、成都金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司122、企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司123、企業(yè)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營124、企業(yè)注冊資金：一千萬元

2、13、可行性研究報告編制依據(jù)131、成都市溫江區(qū)計劃和經(jīng)濟局關(guān)于建設(shè)項目立項登記的通知132、成都市溫江區(qū)規(guī)劃管理局項目建設(shè)選址定點審批表133、成都市溫江區(qū)規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計條件通知書134、金馬項目初步設(shè)計方案135、金馬項目初步地質(zhì)勘探資料136、國家計委建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)137、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法138、中華人民共和國土地管理法139、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法14、項目提出的背景成都金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬投資開發(fā)的金馬項目，屬高品質(zhì)、低能耗的生態(tài)住宅小區(qū)。該項目選址溫江區(qū)金馬鎮(zhèn)大堰村，建設(shè)凈用地面積為97畝。金馬鎮(zhèn)位于溫江西部，金馬河東岸，距光華大道約6公

3、里、距溫江區(qū)行政中心-柳城鎮(zhèn)約7公里、距三環(huán)路約17公里，緊鄰海峽兩岸科技園區(qū)，該園區(qū)內(nèi)擁有眾多知名的外資企業(yè)、合資企業(yè)、全國重點大學及科研院所，是高學歷、高素質(zhì)、高收入人群的聚集地。而沿光華大道兩側(cè)房地產(chǎn)開發(fā)項目眾多，90%以上為低密度高品質(zhì)住宅項目，在該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場反應良好，現(xiàn)已成為購房者首選的熱點區(qū)域之一。但由于土地資源的有限和不可再生性，沿光華大道兩側(cè)可供開發(fā)的土地已寥寥無幾，將無法繼續(xù)為有意在此區(qū)域內(nèi)購買高品質(zhì)住宅的購房者提供所需，因此現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)已出現(xiàn)向光華大道外側(cè)輻射發(fā)展的趨勢?；谏鲜鲈颍啥冀鹄康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司本著打造高品質(zhì)、低能耗的綠色住宅，嚴格按照建設(shè)部所制定

4、的建筑節(jié)能規(guī)范實施建設(shè)，真正實現(xiàn)成都市首個可持續(xù)發(fā)展的住宅小區(qū)的開發(fā)理念，擬開發(fā)建設(shè)金馬住宅項目。15、項目的性質(zhì)及主要特點現(xiàn)代社會由于工業(yè)的發(fā)展，人們居住生活環(huán)境惡化，工作和生活節(jié)奏加快，導致人們在心理上、生活上的壓力加劇。隨著社會的發(fā)展，文明的進步，人們對生活品質(zhì)有了越來越高的要求，這種要求不僅體現(xiàn)在對物質(zhì)生活的追求，更體現(xiàn)在對居住環(huán)境和生活方式的追求。金馬項目定位為高品質(zhì)、低能耗的生態(tài)住宅小區(qū)，將通過科學的整體設(shè)計，集綠色配置、自然通風、自然采光、低能耗維護結(jié)構(gòu)、新能源利用、中水回用、綠色建材和智能控制等高新技術(shù)于一體，不僅可以滿足人們的生理和心理需求，而且能源和資源的消耗最為經(jīng)濟合理，

5、對環(huán)境的影響最小。項目的主要特點包括合理的選址規(guī)劃、資源利用高效循環(huán)、節(jié)能措施綜合有效、建筑環(huán)境健康舒適、廢物排放減量無害、建筑功能靈活多變等六個方面。在建筑風格上，項目擬采用將中國傳統(tǒng)宅院式住宅的精髓與現(xiàn)代建筑的功能分布合理地融合在一起，最大程度筑造宅居生活的私密性及舒適性。金馬項目將營造“門外的溫泉 + 門內(nèi)的低耗 = 全家的新生活”的居住方式，倡導和諧溫馨的生活理念和返璞歸真的生活態(tài)度，使人們從繁鬧喧囂的都市中回到寧靜的居住環(huán)境，親近自然，享受建筑帶來的樂趣。16、項目建設(shè)規(guī)模金馬項目占地面積64666，總建筑面積309337，其中高層住宅建筑面積258668，地下車庫建筑面積為5069

6、9。17、項目開發(fā)建設(shè)的宗旨、總體構(gòu)想金馬項目符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。在成都市城市規(guī)劃布局中，市政府要把溫江營造成“大都市社區(qū)”，即成都市的“后花園”，建設(shè)具有溫江特定人文環(huán)境和生態(tài)特色的現(xiàn)代化花園城市。 金馬項目以“溫泉+節(jié)能”為主題概念，是眾多國際知名高尚居住區(qū)所推崇的生活方式，將填補目前成都房地產(chǎn)市場此類產(chǎn)品的空缺，為購買者提供優(yōu)秀品質(zhì)、全新生活、中等價位的住宅，為促進溫江區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展作貢獻，實現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。金馬項目強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活的協(xié)調(diào)，人與自然的和諧，將營造出一種現(xiàn)代科技與古樸典雅相融合，具有濃厚的住宅文化氛圍的綠色

7、住宅小區(qū)。18、主要技術(shù)經(jīng)濟指標凈用地面積：64666 m2總建筑面積：258668 m2 其中，、高層住宅建筑面積：258668 m2居住戶數(shù)：1400戶容積率：4.0建筑密度：28 %建筑層數(shù)：高層15-18層建筑結(jié)構(gòu)形式：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；七度抗震設(shè)防第二章、項目建設(shè)場地及條件21、項目所處的大環(huán)境介紹211、地域優(yōu)勢成都位于川西平原腹地，介于東經(jīng)1025410453、北緯30053126之間，全市東西長192公里，南北寬166公里，土地總面積1.239萬平方公里，轄9區(qū)4市6縣，2003年末總?cè)丝诔^1044萬。成都是四川省省會，西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通訊樞杻，是一座具有2

8、300多年歷史的文化名城。成都自然條件優(yōu)越，屬于亞熱帶季風氣候區(qū)，熱量豐富，雨量充沛，四季分明，雨熱同期。成都地區(qū)屬岷江、沱江水系，境內(nèi)河網(wǎng)稠密、水利資源豐富。成都市獲聯(lián)合國授于的“人居獎”、中國最佳旅游城市、是最適合人類居住的城市之一，具有顯著的地域優(yōu)勢。212、經(jīng)濟優(yōu)勢成都是全國15個副省級城市之一，是國家批準的對外開放城市和全國經(jīng)濟體制綜合配套改革試點城市，被中國城市社會經(jīng)濟發(fā)展水平評價委員會評為“中國城市綜合實力50強”的第11名及“首批城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”之一，位居中國西南、西北城市之首。改革開放30年來，成都經(jīng)濟建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。社會主義市場經(jīng)濟體制

9、初步建立，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，城市綜合服務功能增強。成都市十分重視并積極創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，已基本形成全方位、多層次對外開放格局，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。成都作為中國西部的特大中心城市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通訊樞紐，2007年被國家列為國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套改革綜合試驗區(qū)，就社會消費品零銷總額指標（含房地產(chǎn)銷售）而言，成都在全國15個副省級城市中排位第三，在西部乃至全國都具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。22、項目所處的小環(huán)境介紹221、區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢溫江位于成都市中心區(qū)正西16公里處，處于成都市上風上水的極佳位置。東臨成都市青羊區(qū)，南毗雙流

10、縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市，距雙流國際機場18公里，是成都市中心城區(qū)的重要組成部分。根據(jù)大成都發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，溫江將于2010年建成為環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套的現(xiàn)代化生態(tài)衛(wèi)星城市。2005年，溫江區(qū)全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值82億元，增長16.5%；全社會固定資產(chǎn)投資76億元，增長55.5%；地方財政收入8.56億元，增長49.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額21億元，增長20%；城鎮(zhèn)居民可支配收入11257元，增長8.5%。連續(xù)5年躋身經(jīng)濟社會綜合發(fā)展指數(shù)全國百強縣，排名躍升至第68位，比上年躍升21位。222、歷史沿革溫江自西魏恭帝二年(公元555年)建縣，迄今已有1400多年歷史。據(jù)縣志記載，祖?zhèn)?/p>

11、古蜀國魚鳧王曾在此建都。溫江一直是成都平原重要的政治、經(jīng)濟、文化中心之一。1965年撤地建縣1983年劃歸成都市管轄，是成都市第一個工城。2002年5月28日，撤縣成立成都市溫江區(qū)。區(qū)府所在地柳城鎮(zhèn)。223、氣候特征溫江氣候濕潤，屬亞熱帶季風性氣候，夏天酷暑，冬天嚴寒，年平均氣溫15.7攝氏度，平均降雨量942.5毫米，全年無霜期281天。224、溫江人口狀況及增長趨勢全區(qū)總?cè)丝?6.28萬人，柳城鎮(zhèn)城市人口約14萬人。柳城鎮(zhèn)近來城市人口增長率為20%，且溫江未來35年人口增長點為、西南財大、中醫(yī)大學、四川交通學院、西南政法分院、川農(nóng)大、成都7中、水利水電學校等8所大中學陸續(xù)建成并投入使用，預

12、計教職員工和學生共計7萬余人（其中學生人數(shù)6.3萬人，教師1萬人）、溫江已建、待建大中小型房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)新增人口6萬人（其中成都市區(qū)人口將入住約5萬人）。225、城市規(guī)劃溫江基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套相對完善，商業(yè)地產(chǎn)與成都商業(yè)環(huán)境的逐漸成熟相呼應，在城市規(guī)劃與建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計方面占據(jù)了很高的起點。商貿(mào)、房地產(chǎn)、餐飲娛樂將是溫江第三產(chǎn)業(yè)的支柱。溫江房地產(chǎn)主動地將古老歷史與現(xiàn)代都市文化相融匯。溫江區(qū)2003-2007文化發(fā)展規(guī)劃將實施“文化名區(qū)”工程作為工作的重點，圍繞古蜀魚鳧文化、花木園藝文化、音樂之鄉(xiāng)文化、學院文化四大特色。構(gòu)建了符合世界潮流又具有地方民族特色的現(xiàn)代化文化體系，為營造健康向上、現(xiàn)

13、代文明的城市文化氛圍。226、房地產(chǎn)投資情況2006年，溫江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目達42個，總投資金額達42.21億元，其中本地企業(yè)11個，開工面積234.51萬平方米，外地企業(yè)26個，開工面積221.28萬平方米，預售面積154.67萬平方米，銷售備案124.44萬平方米，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)銷售率80.46%，銷售均價3223.08元/左右。227、交通概況l 成溫邛高速公路 -2004年高速公路的通行，使成都溫江的往返時間縮短50%，聯(lián)通兩地商業(yè)經(jīng)濟的互動，迅速加快了溫江城市發(fā)展的步伐。 從城市發(fā)展角度講，高速公路將成為城市發(fā)展動脈。l 光華大道催生成都西城區(qū)經(jīng)濟 。雙向8車道的光華大道，是連接成都

14、中心區(qū)和溫江片區(qū)的交通要道，也是連接青羊新城區(qū)的黃金通道。 距西二環(huán)僅12分鐘的車程，全面升級了溫江在整個大成都板塊中的格局和地位。 l 成都黃田壩永寧溫江路，芙蓉大道。l 大石西路機投溫江，草金路西延線溫江段。溫江區(qū)等級公路總里程共計375.5公里。東接成都中心城市，北通郫縣、都江堰，南連雙流國際航空港，西射成溫邛經(jīng)濟帶。 23、項目建設(shè)所具備的基本條件231、交通條件已建成的光華大道、溫金公路、成溫邛高速公路、溫雙機場路等東面直通市中心干道二、三環(huán)路、人民中路，西面直通溫江區(qū)政府所在地柳城鎮(zhèn)，已形成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。由金馬項目至市中心天府廣場約25分鐘車程，到成都市高尚住宅區(qū)金沙片區(qū)、成

15、都花園片區(qū)、外雙楠片區(qū)約15分鐘車程，到大型超市如家樂福、伊藤洋華堂、仁和春天百貨也同樣只需15分鐘車程。城市公交線309路往返溫江和成都百花中心站，便捷的公共交通系統(tǒng)將使溫江距成都市區(qū)更近。 232、市政配套設(shè)施電力： 溫江區(qū)供電區(qū)域擁有110kv變電站2座，35kv變電站4座，主變?nèi)萘?0.27萬kva。 供水：自來水日供水能力為13萬噸。金馬項目給水管由市政生活給水管網(wǎng)直接接入。室外排水為分流制，雨水、污水分別排入?yún)^(qū)域雨、污水管網(wǎng)。天燃氣：天燃氣目前供氣能力為22萬立方米，現(xiàn)日用氣量為4.42萬立方米，為供氣能力的25 %。項目將建有開閉所，從預留口接入。通迅：溫江現(xiàn)有程控電話總裝機容量

16、近10萬門，用戶4.6萬戶；符移動電話基站21座，1440個信道，形成了電路傳輸光纜化、交換系統(tǒng)程控化，城鄉(xiāng)通迅一體化，有線無線結(jié)合的全方位通信網(wǎng)絡(luò)。金馬項目通迅網(wǎng)直接由溫江區(qū)市話通信網(wǎng)接入。233、商業(yè)及文化教育配套設(shè)施隨著西南財大、中醫(yī)大學、四川交通學院、西南政法分院、川農(nóng)大、成都7中、水利水電學校等一大批大中專院校、科研院所落戶溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，與項目所在地-金馬鎮(zhèn)為近鄰，使項目所在地附近的商業(yè)、教育設(shè)施更加完備，交行、建行、商行、工行、農(nóng)行在金馬鎮(zhèn)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點。而光華大道兩旁的溫江新區(qū)規(guī)劃了完善的配套設(shè)施：包括6所中學、13所小學、25所幼兒園、21處農(nóng)貿(mào)市場、3所醫(yī)院、

17、2處門診所、3個體育場及居民運動場，商業(yè)、金融、郵電設(shè)施按服務半徑300-500米布局，同時配套行政管理和社區(qū)服務，使居家生活非常舒適方便。第三章、市場調(diào)查分析與預測31、市場供給分析及預測311、2006年成都市房地產(chǎn)市場分析2006年是成都房地產(chǎn)快速發(fā)展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房價上升較快、供應量迅速增加、市場需求旺盛、大量外來開發(fā)商進入、地價攀升較多等特點。成都市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年成都市主城區(qū)新開住宅的整體均價為4956.47元/，主要是由于2006年新開的住宅項目中，均價在5000元以上的項目就多達34個，新增供應面積380.34萬，占到主城區(qū)新增總量的41.4%，拉

18、高了整個成都市區(qū)的房價。 2006年成都郊區(qū)新盤的均價為3533.97元/，較2005年郊區(qū)整體均價增長722.69元/。 區(qū)域均價方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價格首位，新盤價格為5718.18元/；市區(qū)和郊區(qū)的價格沒有出現(xiàn)明顯的斷點，說明郊區(qū)與市區(qū)的價格差距在縮小。 2006年全年，成都市新開住宅樓盤222個，供應面積約為1640多萬。其中主城區(qū)新增樓盤116個，新增供應面積接近920萬，占到總體供應的55.8%，郊區(qū)新增樓盤106個，新增供應面積約為720萬。 同時，作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，城西和城南仍然是成都新盤供應的熱點區(qū)域，新增供應量為556萬，該兩個區(qū)域供應量占到全年主城

19、區(qū)供應總量的60.07%。 在2005年-2006年一系列國家調(diào)控政策實施和市區(qū)內(nèi)供應日益稀缺的情況下，2006年整個成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為807萬，比2005年上漲19.54%。從2006年各季度新房銷售情況來看，各季度成交面積都在逐步上漲，上漲幅度分別12.91%、3.63%和15.86%。 2006年成都市郊區(qū)大量出現(xiàn)電梯公寓。電梯公寓的供應范圍由2004年的三環(huán)內(nèi)區(qū)域開始往外擴散，經(jīng)過2005年1年的市場運作，現(xiàn)在郊區(qū)市場基本已經(jīng)接受了電梯公寓。2006年郊區(qū)新增電梯公寓項目約37個，占到郊區(qū)新增住宅項目總數(shù)的34.9%；供應面積接近240萬，占整個郊區(qū)新增供應總量的3

20、2%。 312、2006年111月成都市房地產(chǎn)市場供給分析成都市統(tǒng)計局發(fā)布了成都房地產(chǎn)1-11月的運行報告，從各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成都樓市依舊呈現(xiàn)出供銷兩旺的穩(wěn)定、健康態(tài)勢。1-11月開發(fā)累計完成投資533.56億元，比去年同期增長了36.4%；住宅仍是投資的熱點，1-11月住宅完成投資366.07億元，增長45.2%；辦公樓開發(fā)完成投資13.31，上升2.1%；商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯降溫，1-11月完成53.85億元，下降18.8%。 住宅銷售面積 1149.18萬平米，增長28.6個百分點。 1-11月，商品房的施工面積為4269.61萬平米，增長35.5%，其中：住宅為3434.20萬平米，增

21、長41.9%；辦公樓為96.98萬平米，增長54.8%；商業(yè)營業(yè)用房為484.37萬平方米，下降2.4%。1-11月，商品房的竣工面積達696.02萬平米，增長51.1%，其中住宅為584.98萬平米，增長69.0%，而商業(yè)營業(yè)用房為64.15萬平米，下降17.6%。 2006年3月以來，全市空置期在一年以上的商品房的空置量持續(xù)穩(wěn)定在94-100萬平米之間，月度間波動較小，均在3萬平米左右。其中：住宅的空置量穩(wěn)定在30萬平米左右，月度波動在3萬平米左右；商業(yè)營業(yè)用房的空置量穩(wěn)定在44萬平米左右，月度波動在1萬平米左右。同時，商品房空置量在穩(wěn)定中呈減少態(tài)勢。3月的空置量最高為99.33萬平米，1

22、1月空置量降到最低為93.86萬平方米。 1-11月份，成都商品房銷售更加旺盛，銷售面積和銷售額雙雙持續(xù)增長。商品房銷售面積達1238.34萬平米，增長24.0%。其中：住宅銷售面積持續(xù)增長，為1149.18萬平米，增長28.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積繼續(xù)下降，為63.68萬平米，下降21.6%。從期房和現(xiàn)房銷售看，期房銷售繼續(xù)保持較快增長，現(xiàn)房銷售相對較緩，整個銷售市場仍是以期房銷售為主體。1-11月，期房銷售面積為1103.35萬平米，增長26.3%；現(xiàn)房銷售面積為134.99萬平米，增長7.9%。 1-11月，商品房的銷售額達444.42億元，增長35.9%，其中：住宅的銷售額為391.

23、69億元，增長53.2%；商業(yè)營業(yè)用房的銷售額為43.77億元，下降28.1%。313、成都市房地產(chǎn)市場的有利因素 l 成都已經(jīng)呈現(xiàn)出典型的投資推動型經(jīng)濟形態(tài)，宏觀經(jīng)濟支持房地產(chǎn)的發(fā)展；l 需求空間巨大，未來三年，我市因人口增加、居住條件改善、拆遷安置以及舊城改造等對住宅產(chǎn)生的需求總量在 3500萬平方米左右，保守估計也有 2800萬平方米可轉(zhuǎn)化為有效需求，平均每年增幅 15以上。l 成都房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年以后才進入比較規(guī)范的市場化發(fā)展進程，按房地產(chǎn)發(fā)展的周期論來看，也正處于高峰平臺運行階段。由此可看出在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極

24、性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。32、市場需求分析及預測(注：數(shù)據(jù)來源于成都房地產(chǎn)市場報告)2006年為控制房價的過快上漲，改善供應結(jié)構(gòu)，引導消費，國家相繼出臺了一系列調(diào)控政策和措施，我市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康快速發(fā)展的良好態(tài)勢。321、購房需求根據(jù)成都市場調(diào)查公司2004年-2006年持續(xù)對成都市民購房意愿的調(diào)查訪問，結(jié)果顯示：2006年6月在新政出臺后，購房率的變化波動并不明顯，即新政對于購房者購房意愿的影響不大。2006年通過對近一萬個家庭的調(diào)查結(jié)果表明：兩年內(nèi)計劃購房的調(diào)查對象占總數(shù)的14.3%。其中近7成購房者是首次購房，二次置業(yè)的消費者約占三成。322、購房區(qū)域在成都主城區(qū)購房

25、的消費者占81%，在郊區(qū)、縣購房的消費者占19%。多次置業(yè)者相對首次置業(yè)者更傾向于在郊區(qū)、縣購房。這是由于郊區(qū)、縣的樓盤一般規(guī)模大、環(huán)境較好、居住較為舒適，從而說明多次置業(yè)者更追求的是一種居住品質(zhì)及生活方式，其相對首次置業(yè)者而言更傾向于在綜合條件較好的華陽、溫江、都江堰購房。而首次置業(yè)者則更傾向于在價格較低的龍泉、郫縣、新都購房。 選擇成都主城區(qū)購房的方位比例圖 1 成都郊縣、區(qū)的購房方向選擇圖2322、主要購房原因由調(diào)查可知，由于對目前住房的滿意率偏低（僅為45%），因此，改善居住環(huán)境（51%）成為購房者最迫切的需求。其次，購房的主要原因還有增加居住面積（4.4%），需要更合理的戶型（3.9

26、%）、投資僅占6%。323、選擇住房位置考慮的主要因素由圖3可知，消費者對住房位置的考慮主要有兩個方面。l 心理上的依靠：如距離工作地點近、距離現(xiàn)階段居住地近、為子女就讀附近的品牌學校。l 對樓盤品質(zhì)的追求：如環(huán)境景觀好、出入交通方便、有完善的商業(yè)、成熟的大型社區(qū)。從這兩方面的比例分析，可見只要樓盤做出品質(zhì)，達到了消費者心中理想的住房條件，消費者是可以不考慮樓盤具體方位的。圖3324、購房面積需求、價格需求據(jù)調(diào)查顯示，100109的面積需求最大，約為23%，其次是8089、120129這兩個面積區(qū)間。90以下面積需求約為29%，90以上的面積需求合計約為71%。從購房類型來說，多層的面積需求量

27、最小，為99，價格承受力為4350元/；電梯公寓由于公攤較大，需求的平均面積為105，價格承受力為4800元/；花園洋房為137，價格承受力為5300元/；別墅面積需求量為216，價格承受力為6033元/。由此可知，隨著居住品質(zhì)的提高，面積需求也在不斷增大，其價格承受力也同樣上升。32、5、國家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費意識的轉(zhuǎn)變，使得越來越多的人有欲望、有能力購買商品房。環(huán)境、配套設(shè)施、教育條件等因素對購房起著決定性作用，而其中尤以居住環(huán)境對購房人的影響最大，被選率達到了76。在宏觀經(jīng)濟形勢趨好的情況下，人們對房地產(chǎn)市場的預期前景抱樂觀態(tài)度，消費信心指數(shù)進一步上揚。33、2006

28、年度及2007年1-6月市場價格、分析2007年1-6月房地產(chǎn)市場呈上漲趨勢。由于城市價值的提升、大量外來開發(fā)企業(yè)的介入、單宗出讓土地面積的變小、需求持續(xù)旺盛等原因，成都去年的地價上漲較為迅猛。根據(jù)尺度地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，2006年成都公開出讓土地的加權(quán)平均價格為274萬元/畝，看起來僅比前年上升了9萬/畝，但如果我們扣除華僑城3055畝的地塊60萬/畝的成交價格之后，其他地塊的整體平均價格高達470萬/畝，較前年265萬/畝的成交價上升了77.36%(因為2006年出讓了較多的城區(qū)地塊)，以土地成本占到住宅總成本的30-40%計算，則未來一年住宅的建設(shè)成本會增加約20%左右(考慮多項因素后的

29、估算)，這種成本壓力會使2007年的房價具有很強的剛性。從房價的歷史走勢上來看，2006年1-11月成都五城區(qū)商品房成交均價已達到4479元/m2(注：數(shù)據(jù)來源于成都房地產(chǎn)市場報告)，比前一年均價上升了9.65%，而11月份五城區(qū)的商品房均價已突破4500元/m2，達到4553元/m2。2007年16月，五城區(qū)（含高新區(qū)）商品房供應面積約632.69萬平方米，同比增長43%，供應規(guī)模快速擴大。上半年的各月銷售量呈持續(xù)增長之勢，特別是成都被選定為“新特區(qū)”后，“特區(qū)”效應已初步顯現(xiàn)：全市6月份的銷售面積較5月份增長約16%，五城區(qū)（含高新區(qū)）增長約28.2%。數(shù)據(jù)顯示，1-5月全市及郊區(qū)縣的商品

30、房銷售價格呈平穩(wěn)態(tài)勢，五城區(qū)持續(xù)小幅上漲的勢頭。但自新特區(qū)的成立，成都市商品房銷售價格應聲上漲：6月份全市、五城區(qū)和郊區(qū)縣的價格較5月份都有較大幅度的上漲，分別上漲約14.2%、8.1%和17.8%。在2007年上半年各郊區(qū)縣共成交商品房約4萬余套，成交面積約487萬平方米，各郊區(qū)縣整體交易均價約3095元/平方米。上半年各區(qū)縣中，雙流縣交易數(shù)量與面積為各區(qū)縣首位，居2-5位的是：溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫縣和都江堰市。蒲江、大邑和新津交易數(shù)據(jù)位列后三位。交易價格上，雙流縣商品房交易均價接近4000元/平方米，為各區(qū)縣最高；居2-5位的是龍泉驛區(qū)、郫縣、新都和都江堰。 各月商品房交易均價走勢12月3

31、月4月5月6月全市均價（元/）40493935400639274485五城區(qū)均價（元/）47074661474448975296郊區(qū)縣均價（元/）285430163112301735532007年將是更加激烈的一年。成都的特大型城市的規(guī)模、區(qū)域性中心城市的地位、經(jīng)濟快速發(fā)展的良好階段，使得城市的房地產(chǎn)投資價值處在相對較優(yōu)階段。在這樣一種情況下，大量“三外”(外企、外地、外行)資金會更為激烈地爭奪成都原本有限的房地產(chǎn)投資機會。就成都的2006年來看，已經(jīng)進入成都多年的企業(yè)如中海、萬科、華潤最近都加大了在成都的動作，而中信、華人置業(yè)、香港瑞安、新加坡嘉德等巨型企業(yè)最近爭相涌入，還有很多未曾入蓉的大

32、財團、國際性投資基金、大型房地產(chǎn)企業(yè)也頻頻來蓉活動，這些企業(yè)的進入會帶來新的理念和新的模式，但同時也會提升競爭的層面，加劇對有限地塊的爭奪。2007年，這種外來企業(yè)進入的速度和強度都會加大，可能會導致地價快速拉升，進而引起價格上揚。 34、可類比項目的市場調(diào)查情況341、“仁和春天大道”項目3.4.1.1、區(qū)域環(huán)境 項目位于成都市城西光華大道旁，成都七中實驗學校正對面。 3.4.1.2、項目概況 項目總占地面積近600畝，總建筑面積50萬平方米，綠化率60%以上,建筑密度21.5%,容積率1.8。 3.4.1.3、建筑形態(tài)-高層電梯公寓為主 聯(lián)排別墅、疊院別墅、板式電梯洋房、點式空中雙院落電梯

33、洋房 。其中聯(lián)排別墅建筑面積占總建筑面積的10%，疊院別墅建筑面積占總建筑面積的20%，板式電梯洋房建筑面積占總建筑面積的52%，點式電梯洋房建筑面積占總建筑面積的18%。由此可見，該項目以高層電梯公寓為其主要的建筑形態(tài)。3.4.1.4、總體規(guī)劃 項目規(guī)劃以活水為魂、以原創(chuàng)為宗旨，采取自由的建筑布局，規(guī)劃10個相對獨立的主題組團,注重創(chuàng)造鄰里空間的交往和建筑與景觀的生態(tài)融合，使每一棟建筑成為藝術(shù)與美相結(jié)合的精品，構(gòu)筑出現(xiàn)代原生態(tài)養(yǎng)生的格調(diào)生活，打造“活水+坡地”的北歐水城特色景觀。 3.4.1.5、 園林風格 以活水文化為主題，以寧靜、和諧的居住氛圍為生活基調(diào)，以簡潔、時尚的居住風格為指導，將

34、北歐園林風情巧妙地融入到原灘社區(qū)之中，使業(yè)主實實在在體會到一種“從容而優(yōu)越”的生活。 充分利用活水地勢落差，形成豐富變化的內(nèi)外活水空間效果。 3.4.1.6、高層電梯公寓2007年8月最新銷售均價：5600元/。3. 4. 2、“藍光香瑞湖”項目3.4.2.1、區(qū)域環(huán)境 項目位于溫江區(qū)城西光華大道七中側(cè)，坐擁江安河原生天賦美景，上風上水的居住環(huán)境、便捷的交通聚合了等眾多品質(zhì)開發(fā)企業(yè)，直線提升區(qū)域樓盤開發(fā)品質(zhì)，使區(qū)域成為高品質(zhì)生活的又一新興典范。 3.4.2.2、項目概況 總占地面積約80畝，總建筑面積220000，總?cè)莘e率183。電梯公寓建筑面積142000，電梯公寓容積率333。 從建筑形態(tài)

35、及戶型看，項目聯(lián)排別墅以四室二廳三衛(wèi)戶型為主，從面積看，主力戶型的面積大小為256-396。 項目電梯住宅-“香草國際” ：占地64畝，總戶數(shù)為1064戶，由17+1、24+1、26+1高層電梯洋房半圍合而成。此次推出8棟1113層的電梯公寓（共計12棟），戶型區(qū)間為881383.4.2.3、建筑形態(tài)、戶型l 高層闊景電梯洋房、聯(lián)排別墅。l 戶型特色 電梯公寓主力戶型88138，精致的入戶花園、舒適的寬廳設(shè)計、寬敞生活陽臺、多個超大面積花園露臺組合成愜意生活。l 細節(jié)品質(zhì) 藍光集團在“用心建筑生活”的企業(yè)理念下，致力于塑造人居精品建筑，力求傳達尊貴典雅生活方式。香瑞湖項目看重大區(qū)域的居住價值，

36、根據(jù)大城西的發(fā)展規(guī)劃；以邁阿密式的高品質(zhì)優(yōu)雅生活理念，在大城西高尚居住區(qū)營造一種尊貴悠閑、時尚高貴的生活姿態(tài)，在繼藍光雍錦灣項目之后，傾力打造大城西的時代新典范建筑，以尊貴、大氣、國際化的手筆塑立大城西的尊貴生活新理想。3.4.2.4、電梯公寓2007年8月最新銷售均價：4300元/。3. 4. 3、“萬科朗潤園”項目3.4.3.1、區(qū)域環(huán)境 位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗學校對面。3.4.3.2、項目概況 占地64畝,總建筑面積約106000，容積率約2.5，居住戶數(shù)為992戶，二層地下停車庫，車位數(shù)為624個。戶型區(qū)間80-240，主力戶型區(qū)間為80-120。高層住宅2棟，一棟33層、

37、一棟20層+27層，另有 6層住宅1棟，10個單元的圍合式層層退臺建筑。3.4.3.3、電梯公寓2007年8月最新銷售均價：4800元/。第四章、建筑設(shè)計方案41 、建筑設(shè)計原則-生態(tài)節(jié)能及提高住宅舒適度國際最新的建筑節(jié)能技術(shù)的核心思想，是從控制單項建筑維護結(jié)構(gòu)（如外墻、外窗、屋頂）的最低保溫隔熱指標，進而轉(zhuǎn)化為對建筑物總體能源消耗量的控制，以達到所期望的節(jié)能目標。就室內(nèi)環(huán)境舒適度的標準而言，主要是對熱功環(huán)境、空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、光環(huán)境四方面的要求，因此，對金馬項目而言，生態(tài)節(jié)能和提高住宅舒適度是項目建筑設(shè)計的原則。42、建筑設(shè)計模式-“整合設(shè)計”模式“金馬住宅項目”的設(shè)計原則主要要從整體環(huán)境規(guī)

38、劃和單體建筑設(shè)計兩個方面進行。在整體環(huán)境規(guī)劃中，強調(diào)的是建筑與環(huán)境的關(guān)系，解決建筑與地貌、植被、水土、風向、日照與氣候的關(guān)系。在單體建筑設(shè)計中則主要是通過構(gòu)造、技術(shù)手段創(chuàng)造舒適的室內(nèi)環(huán)境，減少能耗，減少排放。項目建筑設(shè)計應采用“整合設(shè)計”（i dp）方式（integrated design process）,即在項目建筑方案設(shè)計的最初階段就有生態(tài)節(jié)能的專業(yè)人員介入，通過對項目的分析提出初步的生態(tài)節(jié)能方案，并在后續(xù)的設(shè)計中與建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào)，給排水，建筑電氣與樓宇控制、室內(nèi)設(shè)計等各個專業(yè)有機的整和、密切的協(xié)作，對建筑自身特點及區(qū)域自然資源、環(huán)境進行深入分析，形成一整套可行的、適合的

39、、充分應用當前成熟的高新技術(shù)及產(chǎn)品的生態(tài)節(jié)能體系。43、idp設(shè)計應達到的效果l 節(jié)約建設(shè)投資，提高項目回報效益l 節(jié)約建筑運營成本，增加建筑及整個項目的附加值，提升項目對客戶的吸引力l 創(chuàng)造舒適的、在細節(jié)上體現(xiàn)“以人為本”宗旨的室內(nèi)空間l 創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的、生態(tài)節(jié)能的居住環(huán)境l 創(chuàng)造獨特的建筑外形l 綜合服務配套設(shè)施齊全l 具備不可模仿性44、將“生態(tài)建筑”理念引入金馬項目的原因441、生態(tài)建筑的定義生態(tài)建筑也稱綠色建筑、可持續(xù)發(fā)展建筑，是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間，同時實現(xiàn)高效率地利用資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。生態(tài)建筑是實現(xiàn)“以人

40、為本”、“人-建筑-自然”三者和諧統(tǒng)一的重要途徑，也是我國實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。442、我國現(xiàn)階段生態(tài)建筑發(fā)展狀況隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，各行業(yè)對能源、經(jīng)濟資源的需求都不斷增加?！熬G色建筑”日益受到有關(guān)部門的重視和提倡。2003年12月，為配合北京2008年奧運會倡導的“綠色奧運”理念，清華大學、中國建筑科學研究院、北京市建筑設(shè)計研究院等專業(yè)機構(gòu)組成的課題組公布了“綠色奧運建筑評估體系”。它包括了百余項“連環(huán)套”式的綠色建筑標準，是國內(nèi)首個有關(guān)綠色建筑的評價、認證體系。同時，為節(jié)約資源、保護環(huán)境、促進建設(shè)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，國家建設(shè)部下發(fā)通知決定設(shè)立“全國綠色建筑創(chuàng)新獎”，以加快

41、推進我國綠色建筑及其技術(shù)的健康發(fā)展。443、將生態(tài)建筑概念運用到金馬項目的原因4431、現(xiàn)階段，房地產(chǎn)已經(jīng)由營銷時代進入產(chǎn)品時代，甚至進入品牌時代。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他工業(yè)產(chǎn)品一樣，以“產(chǎn)品質(zhì)量”為其核心內(nèi)容，但目前大部分地產(chǎn)開發(fā)商并不將提高建筑產(chǎn)品的技術(shù)含量作為提高“產(chǎn)品質(zhì)量”的有效手段，而是更多將“產(chǎn)品質(zhì)量”理解為為追求建筑產(chǎn)品時尚的外觀、豐富的空間以及文化品位等方面的與眾不同。就成都市而言，相近或相同建筑結(jié)構(gòu)的絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目，決定其核心價值的技術(shù)含量例如：結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造節(jié)點、保溫、隔熱、隔音、防水、防火、抗震標準相差無幾，不同的只是由外立面、環(huán)境、地段、品牌、宣傳、營銷策劃等外部因素決定

42、的附加值的不同，從而造成銷售價格的差異。因此，在目前成都市房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)含量普遍不高的情況下，金馬項目通過提高建筑本體的技術(shù)含量，對建筑進行合理設(shè)計、合理選材，在為客戶提供舒適、生態(tài)的居住空間的同時，盡量降低能源能耗，以達到綠色建筑及節(jié)能的要求。4432、近十年來，中國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場與消費者日趨成熟，部分二次、三次置業(yè)客戶，以及更加理性化的高端客戶群體，更加注重住宅產(chǎn)品本身的質(zhì)量，對住宅品質(zhì)提出了更高的要求，其消費需求集中表現(xiàn)在對住宅舒適度提高的需求。那么，地產(chǎn)發(fā)展商作為需求的供給方勢必應該思考如何通過提高技術(shù)投入來提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提升其市場競爭力和生命力。由此可見，下階段住

43、宅產(chǎn)品發(fā)展的主要趨勢就是將高新科技技術(shù)運用到住宅產(chǎn)品中，為消費者帶來舒適健康的居住環(huán)境，降低建筑能耗及運營費用，延長住宅使用壽命，進而保護和改善整個城市環(huán)境。 在此背景下，并綜合考慮了各方面的因素后，“金馬住宅項目”將作為成都市綠色建筑的先驅(qū)，旨在填補成都市房地產(chǎn)市場此類住宅產(chǎn)品的空缺。項目通過對高新技術(shù)的運用，可提項目的市場競爭力，提高公司自身的企業(yè)形象，在各種對外宣傳活動中提高公眾的節(jié)能的意識，進而在公眾中樹立良好的品牌，成為對社會、消費者、環(huán)境均有益的好的住宅項目。45、將在“金馬項目”中運用的高新科技體系l 地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)：采用埋設(shè)垂直管、水平管或向地表水拋設(shè)管路等多種方式，直接從淺

44、層常溫土壤地冷直接制冷技術(shù)提取能量，供室內(nèi)使用。該系統(tǒng)通過輸入少量的高品位能源（如電能），實現(xiàn)低溫熱源向高溫熱源的轉(zhuǎn)移，是一種由雙管路水系統(tǒng)連接起建筑物中的所有地源熱泵機組而構(gòu)成的封閉環(huán)路的中央空調(diào)系統(tǒng)。 l 混凝土樓板輻射采暖制冷系統(tǒng)：采用將聚丁烯塑料管（敷設(shè)前預先加壓,并保持3mpa,帶壓澆砼）盤管敷設(shè)在頂部混凝土板內(nèi)，通過低溫熱水（夏季冷水的供水溫度為20，回水溫度為22，利用2溫差吸收室內(nèi)熱量；冬季供水溫度為28，回水溫度為26，2溫差來向室內(nèi)輻射熱量）為熱媒的不斷循環(huán)，從而對頂部混凝土板進行降溫傳熱，并輔助補充適量新鮮空氣的新方法。l 置換式新風系統(tǒng)：經(jīng)過除塵、消毒、除濕等多級處理的

45、新鮮空氣，以略低于室內(nèi)的溫度并以小于0.2米/秒的速度，從地面踢腳或窗下送出，提供室內(nèi)空間健康新鮮的空氣。l 智能外遮陽系統(tǒng)：建筑東西兩側(cè)立面采用智能外遮陽系統(tǒng)，創(chuàng)造舒適熱功環(huán)境和舒適光環(huán)境，同時達到節(jié)能環(huán)保。l 高效保溫外墻體系：外墻外保溫體系，其主要采用的保溫材料是熱傳導系數(shù)不大于0.04w/mk，厚度100-120mm的苯板，它可以讓墻體免受外界不利氣溫的影響而保證室內(nèi)環(huán)境的舒適度不容易被破壞。l 保溫隔熱的屋面體系：保溫層 + pvc卷材（防水處理）+ 虹吸式排水。虹吸式排是利用不同高度的勢能差，使得在落水時管道系統(tǒng)內(nèi)部產(chǎn)生局部真空，從而通過虹吸作用達到快速排放雨水的目的，對落水管數(shù)量

46、的要求少、截面小，對坡度的要求也只有0.5%，因此是先進的屋面雨水排放系統(tǒng)l 中水系統(tǒng)及衛(wèi)生間后排水技術(shù)：中水處理是將生活廢水、冷卻水、已達標排放的生產(chǎn)污水等水源，經(jīng)物化或生化處理，達到國家生活雜用水水質(zhì)標準，然后再回用于廁所沖洗、灌溉草坪、洗車、工業(yè)循環(huán)水及掃除用水等。l 太陽能光伏發(fā)電技術(shù)。l 節(jié)能玻璃門窗系統(tǒng)：采用low-e玻璃、中空玻璃、真空玻璃以減少太陽透過玻璃的輻射率，結(jié)合鋁合金窗框“斷熱冷橋”技術(shù)，做成斷熱鋁合金窗，具有非常好的保溫隔熱節(jié)能的效果。l 智能樓宇自控系統(tǒng)：將建筑物(或建筑群)內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、給排水、防災、保安、廣播、通訊等設(shè)備以集中監(jiān)視與管理為目的,構(gòu)成的一個

47、綜合系統(tǒng)。l 從建筑物能耗各個環(huán)節(jié)上嚴格控制、有效節(jié)能。上述的單項技術(shù)在歐洲都有成熟的技術(shù)產(chǎn)品，有些廠家產(chǎn)品已經(jīng)進入中國市場，國內(nèi)可以采用關(guān)鍵技術(shù)設(shè)備引進，其它產(chǎn)品可以國內(nèi)產(chǎn)品替代整合的方式以降低建設(shè)成本。47、我國成功的節(jié)能住宅項目471、moma國際寓所北京當代萬國城項目，由北京當代鴻運房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司開發(fā)興建，位于東城區(qū)東直門香河路1號，占地12.13萬平米，規(guī)劃建筑面積60萬平米，容積率3.0， 南北區(qū)18棟25層板式建筑（精裝修），分4期開發(fā)，共計約3500戶。一期2001年開盤，二期moma國際寓所2003年月10月開盤，價格10000元/-13000元/，開盤價已高于一期已

48、入住的精裝現(xiàn)房2000元。三期pop moma 于2004年11月20日開盤，主力戶型為100平方米一居、140平方米兩居、200平方米三居室，引入“恒溫恒濕”的居住理念，價格12000元/-20000元/，均價17000元/。四期當代moma共8棟25層板式建筑，630多套，2006年2月開盤，主力戶型為170平米3居室，戶型區(qū)間89（一居室）-1000（四居室），均價27000元/平米，最低價24000元/。moma項目以“科技+國際文化”作為主題，打造中國最舒適、最科技地產(chǎn)的品牌。對外宣傳中“恒溫恒濕”已經(jīng)成為了moma國際寓所的最大賣點，主要運用九大高科技系統(tǒng)：天棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)、置

49、換式新風系統(tǒng)、外墻外保溫系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、節(jié)能外窗系統(tǒng)、屋面保溫系統(tǒng)、防噪音系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)、智能化物業(yè)管理系統(tǒng)。moma“恒溫恒濕”效應成為支撐其價格的主要“技術(shù)說辭”，銷售價格高于同一地區(qū)同類物業(yè)約3000-8000元/。472、北京鋒尚國際公寓鋒尚國際公寓依靠先進的保溫隔熱外建筑圍護結(jié)構(gòu)，配合置換式健康新風系統(tǒng)和混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等建筑新技術(shù)，首次在國內(nèi)住宅建設(shè)中實現(xiàn)了“告別空調(diào)暖氣時代”，在中國建成了第一個歐洲發(fā)達國家居住標準的超五星級、高舒適度低能耗公寓。鋒尚國際公寓的精裝修材料和設(shè)備均采用國際頂級名牌產(chǎn)品，園林設(shè)計方案和配套設(shè)施也均來自北歐，是全球可持續(xù)發(fā)展聯(lián)盟（a

50、gs）在中國唯一的技術(shù)支持和跟蹤監(jiān)測項目。2003年12月鋒尚通過了北京市建委科技進步鑒定并報國家科技進步一等獎。鋒尚國際公寓在2002年4月26日以萬柳地區(qū)最高價-均價9600元，開盤，一經(jīng)推出迅速引起市場關(guān)注。開盤推出的30套住宅于當日上午全部售出。至8月底項目售罄，銷售價格最終漲到10600元平方米。銷售價格之高，銷售速度之快均突破了北京西部高檔住宅市場的歷史紀錄，較同地段的多層住宅其銷售價格高出3000-5000元/。473、南京鋒尚國際公寓南京鋒尚位于南京小桃園明城墻遺址公園旁邊，是北京鋒尚的升級版，占地53000，建筑面積75000，容積率1.4。項目推出了“告別空調(diào)用電時代”的口

51、號，在基本照明、夏季制冷、冬季采暖三方面實現(xiàn)零能耗，開辟了中國住宅零能耗的先河。該項目實現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)的兩大突破： l 首次將高科技生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)大規(guī)模運用在低密度住宅項目上。 l 首次將在地產(chǎn)開發(fā)銷售項目上實現(xiàn)住宅的零能耗。 根據(jù)建筑密度特點結(jié)合地塊自然特點，項目分為獨立的南北兩區(qū)，北區(qū)主要為4層帶電梯的板式平層住宅、loft空中別墅，南部為沿秦淮河獨立別墅區(qū)，通過中心入口廣場相連。 西側(cè)沿街布置底層商業(yè)街，形成兼顧內(nèi)外的綜合商業(yè)服務設(shè)施。 在生態(tài)節(jié)能技術(shù)上采用了全套高舒適度、微能耗零能耗技術(shù)系統(tǒng)包括： 高效隔熱保溫外墻體系 、智能遮陽體系 、輻射式制冷采暖系統(tǒng) 、置換式新風系統(tǒng) 、地源熱泵系統(tǒng)

52、 、太陽能熱水及光能發(fā)電系統(tǒng) 。低層公寓共232套，別墅共15棟。戶型區(qū)間為200-350，均價350萬元/套，精裝修交房。首層公寓附送能夠進行自然通風和采光的地下室，私家花園和一座英式小木屋。loft公寓層高7米，設(shè)有采光天窗和旋轉(zhuǎn)鋼梯，附送露臺。別墅采取現(xiàn)場定制方式，既根據(jù)客戶要求在開發(fā)商提供的圖紙中選定后再施工。小區(qū)設(shè)保姆集中宿舍，一鍵式五星級酒店電話服務系統(tǒng)。2006年10月開盤，開盤價格14000元/，2006年12月均價16846元/，成為南京最高端的住宅項目。474、南京朗詩國際社區(qū)朗詩.國際街區(qū)是朗詩置業(yè)在南京市河西板塊開發(fā)的一個總建筑面積約30萬平米的高科技健康、舒適、節(jié)能住

53、宅項目，位于河西新城中央商務軸與商業(yè)軸的交匯處。項目占地240畝左右，住宅建筑面積26.87萬平方米，共有25棟18層及7層電梯住宅。總戶數(shù)約2000戶，容積率1.80，綠地率40%。“朗詩國際街區(qū)”以“健康、舒適、節(jié)能、環(huán)?！钡木幼±砟顬槟繕?，采用多項世界先進的新技術(shù)以達到高舒適度低耗能的居住要求。新技術(shù)包括混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)、屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)、地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)、隔噪隔聲系統(tǒng)、排水噪聲處理系統(tǒng)和吸塵排污系統(tǒng)等，通過將這十大建筑科技系統(tǒng)的整合，使得室內(nèi)溫度保持在2026，相對濕度保持在30%70%，空氣干爽，室內(nèi)無噪音，達到高舒適度高品質(zhì)的健康生活。朗詩.國際

54、街區(qū)分三期開發(fā)，一期于2005年1月30日開盤，房源526套，開盤價7500元/，已售100%；二期2005年5月15日推出890戶，均價為8000元/-10000元/，戶型為110平米150平米不等。從價格而言，朗詩是河西奧體板塊均價最貴的。第五章、市場定位與核心競爭力的確定51、項目swot分析511、優(yōu)勢及機會分析l 地理位置優(yōu)越，自然景觀宜人l 交通便利、四通八達l 臨河環(huán)境清雅、空氣清新l 所在的溫江板塊是房地產(chǎn)開發(fā)的“熱點”之一l “生態(tài)住宅建筑”理念將成為成都房地產(chǎn)市場的首創(chuàng)l 在“國六條”出臺后，中大戶型的住宅其市場需求是供不應求l 設(shè)計風格超前且具有不可模仿性l 成都市首個“

55、溫泉住宅”l 利用規(guī)劃、景觀的設(shè)計淡化劣勢l 在小區(qū)域范圍內(nèi)，直接競爭對手少l 光華大道溫江段兩側(cè)開發(fā)用地僅剩余少量，勢必向外輻射l 緊鄰“新大學城”，文化氣氛濃厚l 成都市2006年住宅均價4700元/，使項目具有價格優(yōu)勢512、劣勢分析l 目前項目周邊市政配套尚未成熟l 開發(fā)區(qū)域尚未形成其獨有的“板塊效應”l 項目周邊欠缺商業(yè)配套52、項目市場定位521、目標客戶定位l 目標客戶綜述：3555歲本地的高收入人群、投資者以及一些大企業(yè)的外方高層管理人員，還包括了周邊城市甚至海外的高端消費群體。l 地域劃分：預計成都市本地購買者仍然是主流，將占6成左 右（其中包括成都市戶籍的外來人口），來自省

56、內(nèi)各區(qū)、市、縣的客戶約占2-3成，外地在成都經(jīng)商人士約占2成左右。l 家庭年收入：主要目標客戶定位在家庭年收入為10萬-20萬左右的中產(chǎn)階級。522、價格定位l 高層住宅價格定位：3800-4100元/53、項目的核心價值體系531、項目最大價值的挖掘l 品牌價值-利用產(chǎn)品的高品質(zhì)，如：委托知名度高的建筑設(shè)計事務進行規(guī)劃設(shè)計及景觀設(shè)計、可靠的施工質(zhì)量、項目內(nèi)部完善的生活配套、知名的物業(yè)管理公司、生態(tài)節(jié)能住宅等來構(gòu)筑項目的價值品牌。l 文化背景價值-利用“新大學城”的文化背景優(yōu)勢，突出為業(yè)主的文化教育、素質(zhì)教育、子女的起步教育提供一個強大的支持體系，充分借鑒周邊各高校的教育資源為項目的文化教育服務。l 環(huán)境價值-利用金馬河的自然、生態(tài)河岸，引入“健康”的主題概念，進下步強化本項目所倡導的“可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)住宅”的居住理念。l 交通價值-利用交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項目與市區(qū)