（房地產(chǎn)）責任成本作業(yè)指引

1、責任成本作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準人一、 流程概況流程目的為加強公司開發(fā)項目的成本管理力度，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理控制體系，明確各部門、各崗位的成本控制責任，保證公司經(jīng)營目標的實現(xiàn)，特制定本作業(yè)指引。流程范圍適用于開發(fā)項目責任成本的編制及其管理。定義1、目標成本：是公司基于市場狀況、項目定位及規(guī)劃，結合公司經(jīng)營計劃，根據(jù)預期售價和目標利潤進行預先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標。應體現(xiàn)公司“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。2、責任成本：是以項目目標成本為依據(jù)，按專業(yè)部門及崗位職責所建立的

2、分工負責控制成本的管理方式，是成本管理控制體系的重要組成部分，涵蓋二、三級管控目標，即二級目標（部門）、三級目標（個人）。2.1責任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門及其內(nèi)部崗位分工的成本管理職責，并借助技術經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。2.2責任成本體系旨在加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的責任成本體系。3、責任成本體系組成要素3.1責任主體：以工程管理部、規(guī)劃設計部、營銷策劃部、成本管理部、財務管理部、項目部、投資發(fā)展部等各職能部門為責任主體，在各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。3.2責任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范

3、圍。3.3責任目標：按公司成本管理宗旨：以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢。各個責任范圍內(nèi)成本管理目標應以經(jīng)濟合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標。3.4反饋指標：以定量指標為主。反饋指標的系列數(shù)值反映項目成本特性，單一反饋指標高低并不能如實反映成本理性。3.5評價部門：就各責任成本管理結果是否經(jīng)濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成本分析報告。4、成本目標：包括作業(yè)成本與牽頭控制成本兩個部分。4.1作業(yè)成本是指各部門為完成項目有關的作業(yè)活動，而獨自花費的成本支出，這部分成本不構成產(chǎn)品的實體性成本，如設計費等。4.2牽頭控制成本是指各責

4、任部門組織其他部門共同控制的產(chǎn)品實體性成本，如主體建安費等。5、各相關部門：指除成本管理部門以外，與責任成本實施相關的工程管理部、規(guī)劃設計部、項目部、營銷策劃部、財務管理部等。6、成本管理控制體系：由一級目標（公司）、二級目標（部門）、三級目標（個人）等三級控制目標構成，旨在通過自上而下、系統(tǒng)的成本管理控制方法，保障公司經(jīng)營目標的正常實現(xiàn)。7、保證措施：各相關責任部門為確保部門和崗位責任成本目標得以實現(xiàn)，而制訂的控制指標、手段、節(jié)點等必要的、可行的具體方法。流程主導及參與部門成本管理部（主導）、公司各部門部門流程中承擔職責成本管理部1.負責執(zhí)行工程成本責任范圍內(nèi)的成本控制；2.負責及時反饋工程

5、成本的預計變化情況；3.負責工程成本的數(shù)據(jù)收集和成本動態(tài)分析評估。各責任部門1.按要求完成與成本相關的工作目標；2.負責根據(jù)已簽發(fā)的部門責任目標成本表，分解責任成本到負責崗位及個人，并簽訂崗位“目標成本控制責任書”，督促各相關崗位編制具體的預控、保證措施，并檢查反饋執(zhí)行情況；3.負責執(zhí)行本部門“作業(yè)成本”責任范圍內(nèi)的控制；4.負責組織“牽頭控制成本”責任范圍內(nèi)的成本控制；5.負責及時反饋責任成本的預計變化情況，并對超出責任成本的情況進行報批。2. 工作程序2.1責任成本目標分解2.1.1公司責任成本目標成本管理部根據(jù)項目開發(fā)計劃，在設計節(jié)點計劃確定后，5個工作日內(nèi)完成公司總體責任目標成本表。2

6、.1.2部門責任成本目標1）目標成本（體系一級目標）編制完成后（參見目標成本管理作業(yè)指引），成本管理部組織編制部門責任目標成本表（體系二級目標）。2）責任成本劃分的原則：作業(yè)成本由所屬業(yè)務部門直接負責，成本牽頭控制部門可根據(jù)各部門在業(yè)務過程中對成本的控制性影響力進行劃分。3）責任目標成本表經(jīng)審批通過后，責任成本指標簽入到責任部門負責人的績效合同中，納入公司考核體系進行績效考核。2.1.3崗位責任成本目標各責任部門根據(jù)簽發(fā)的部門責任目標成本表，分解責任成本到崗位（參見責任成本分解列表）。同時需制定成本控制保證措施，簽訂崗位責任目標成本表，成本管理部進行協(xié)助。崗位的責任成本簽入該崗位的績效合同，納

7、入公司考核體系進行績效考核。2.2責任成本考核指標為保證責任成本按既定目標執(zhí)行，過程控制采取動態(tài)檢查與定期考核結合的方式。1）崗位責任成本（體系三級目標）采取單項動態(tài)成本檢查的方式，在成本周報中反饋。2）部門責任成本（體系二級目標）作為成本管理控制體系考核的重點，在責任成本月報中反饋。3）考核按以下三個指標進行：指標一：作業(yè)目標完成率本指標主要考核各責任部門在成本控制方面的作業(yè)程度，以及本月動態(tài)與上一月動態(tài)相比的改進程度，根據(jù)各部門作業(yè)目標的完成情況進行評估，具體評估內(nèi)容及評分標準見成本作業(yè)目標完成率考核表。成本管理部組織此項指標的評價工作。指標二：目標成本相對變動率目標成本相對變動率（動態(tài)成

8、本目標成本）/目標成本100評估標準:序號項目成本相對變動率考核評分（滿分100分）1101002585307045505100注：差異率在-1010之間但不為整數(shù)時，評分按插值法計算。成本管理部組織此項指標的評價工作。指標三：單項目標成本異常差異率在各部門的責任成本明細中，|（動態(tài)成本目標成本）/目標成本|10%的明細項目標成本之和占各部門責任成本目標總和的比例，簡稱單項目標成本異常差異率。評估標準：序號單項目標成本異常差異率考核評分（滿分100分）1151002209032580430705400注：差異率在5%30%之間但不為整數(shù)時，評分按插值法計算。各相關部門負責檢查保證措施的執(zhí)行情況

9、，成本管理部負責此項指標的評價工作。2.3評估方法1） 責任成本評估工作由成本管理部組織，在每月結束后10日內(nèi)完成上一月的責任成本評估工作，以責任成本月報形式報成本分管領導，同時反饋給各責任部門。2） 評估對象：按項目分各期的成本進行評估，對于業(yè)務范圍內(nèi)包含多個項目的部門，按當季度項目在建面積的比例進行評估。3） 評分計算：三項指標分別占總體得分的比例為40、40、20。4） 對于后期實際可售面積有較大差異時，按平米單價折算成本進行評估。5） 對于非方案變化原因，成本管理部工程量計算差異導致的成本變化不計入各相關責任部門的評分。2.4具體考核措施2.4.1在財務管理部、工程管理部、項目部、營銷策劃部、行政管理部等部門協(xié)助下，成本管理部匯總執(zhí)行專業(yè)評價及考核工作。2.4.2考核完成的初稿由成本管理部提交各責任部門，就考核項目和結果進行解釋和討論，最終形成正式考核結果，提交各分管領導及總經(jīng)理審核。2.4.3審核通過后，以責任成本月報形式發(fā)布，同時作為各部門績效考核的依據(jù)之一，由行政管理部執(zhí)行。2.4.4各部門的責任成本考核結果占季度績效考核的權重由公司領導層根據(jù)各部門成本控制的重要性程度等因素確定。2.4.5各階段