（房地產(chǎn)）責(zé)任成本作業(yè)指引

1、責(zé)任成本作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準(zhǔn)人一、 流程概況流程目的為加強(qiáng)公司開發(fā)項(xiàng)目的成本管理力度，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理控制體系，明確各部門、各崗位的成本控制責(zé)任，保證公司經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本作業(yè)指引。流程范圍適用于開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本的編制及其管理。定義1、目標(biāo)成本：是公司基于市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目定位及規(guī)劃，結(jié)合公司經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)公司“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)”的成本管理宗旨。2、責(zé)任成本：是以項(xiàng)目目標(biāo)成本為依據(jù)，按專業(yè)部門及崗位職責(zé)所建立的

2、分工負(fù)責(zé)控制成本的管理方式，是成本管理控制體系的重要組成部分，涵蓋二、三級(jí)管控目標(biāo)，即二級(jí)目標(biāo)（部門）、三級(jí)目標(biāo)（個(gè)人）。2.1責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門及其內(nèi)部崗位分工的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。2.2責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。3、責(zé)任成本體系組成要素3.1責(zé)任主體：以工程管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、營銷策劃部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、項(xiàng)目部、投資發(fā)展部等各職能部門為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。3.2責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范

3、圍。3.3責(zé)任目標(biāo)：按公司成本管理宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為追求目標(biāo)。3.4反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性。3.5評(píng)價(jià)部門：就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。4、成本目標(biāo)：包括作業(yè)成本與牽頭控制成本兩個(gè)部分。4.1作業(yè)成本是指各部門為完成項(xiàng)目有關(guān)的作業(yè)活動(dòng)，而獨(dú)自花費(fèi)的成本支出，這部分成本不構(gòu)成產(chǎn)品的實(shí)體性成本，如設(shè)計(jì)費(fèi)等。4.2牽頭控制成本是指各責(zé)

4、任部門組織其他部門共同控制的產(chǎn)品實(shí)體性成本，如主體建安費(fèi)等。5、各相關(guān)部門：指除成本管理部門以外，與責(zé)任成本實(shí)施相關(guān)的工程管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、營銷策劃部、財(cái)務(wù)管理部等。6、成本管理控制體系：由一級(jí)目標(biāo)（公司）、二級(jí)目標(biāo)（部門）、三級(jí)目標(biāo)（個(gè)人）等三級(jí)控制目標(biāo)構(gòu)成，旨在通過自上而下、系統(tǒng)的成本管理控制方法，保障公司經(jīng)營目標(biāo)的正常實(shí)現(xiàn)。7、保證措施：各相關(guān)責(zé)任部門為確保部門和崗位責(zé)任成本目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，而制訂的控制指標(biāo)、手段、節(jié)點(diǎn)等必要的、可行的具體方法。流程主導(dǎo)及參與部門成本管理部（主導(dǎo)）、公司各部門部門流程中承擔(dān)職責(zé)成本管理部1.負(fù)責(zé)執(zhí)行工程成本責(zé)任范圍內(nèi)的成本控制；2.負(fù)責(zé)及時(shí)反饋工程

5、成本的預(yù)計(jì)變化情況；3.負(fù)責(zé)工程成本的數(shù)據(jù)收集和成本動(dòng)態(tài)分析評(píng)估。各責(zé)任部門1.按要求完成與成本相關(guān)的工作目標(biāo)；2.負(fù)責(zé)根據(jù)已簽發(fā)的部門責(zé)任目標(biāo)成本表，分解責(zé)任成本到負(fù)責(zé)崗位及個(gè)人，并簽訂崗位“目標(biāo)成本控制責(zé)任書”，督促各相關(guān)崗位編制具體的預(yù)控、保證措施，并檢查反饋執(zhí)行情況；3.負(fù)責(zé)執(zhí)行本部門“作業(yè)成本”責(zé)任范圍內(nèi)的控制；4.負(fù)責(zé)組織“牽頭控制成本”責(zé)任范圍內(nèi)的成本控制；5.負(fù)責(zé)及時(shí)反饋責(zé)任成本的預(yù)計(jì)變化情況，并對(duì)超出責(zé)任成本的情況進(jìn)行報(bào)批。2. 工作程序2.1責(zé)任成本目標(biāo)分解2.1.1公司責(zé)任成本目標(biāo)成本管理部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，在設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃確定后，5個(gè)工作日內(nèi)完成公司總體責(zé)任目標(biāo)成本表。2

6、.1.2部門責(zé)任成本目標(biāo)1）目標(biāo)成本（體系一級(jí)目標(biāo)）編制完成后（參見目標(biāo)成本管理作業(yè)指引），成本管理部組織編制部門責(zé)任目標(biāo)成本表（體系二級(jí)目標(biāo)）。2）責(zé)任成本劃分的原則：作業(yè)成本由所屬業(yè)務(wù)部門直接負(fù)責(zé)，成本牽頭控制部門可根據(jù)各部門在業(yè)務(wù)過程中對(duì)成本的控制性影響力進(jìn)行劃分。3）責(zé)任目標(biāo)成本表經(jīng)審批通過后，責(zé)任成本指標(biāo)簽入到責(zé)任部門負(fù)責(zé)人的績(jī)效合同中，納入公司考核體系進(jìn)行績(jī)效考核。2.1.3崗位責(zé)任成本目標(biāo)各責(zé)任部門根據(jù)簽發(fā)的部門責(zé)任目標(biāo)成本表，分解責(zé)任成本到崗位（參見責(zé)任成本分解列表）。同時(shí)需制定成本控制保證措施，簽訂崗位責(zé)任目標(biāo)成本表，成本管理部進(jìn)行協(xié)助。崗位的責(zé)任成本簽入該崗位的績(jī)效合同，納

7、入公司考核體系進(jìn)行績(jī)效考核。2.2責(zé)任成本考核指標(biāo)為保證責(zé)任成本按既定目標(biāo)執(zhí)行，過程控制采取動(dòng)態(tài)檢查與定期考核結(jié)合的方式。1）崗位責(zé)任成本（體系三級(jí)目標(biāo)）采取單項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本檢查的方式，在成本周報(bào)中反饋。2）部門責(zé)任成本（體系二級(jí)目標(biāo)）作為成本管理控制體系考核的重點(diǎn)，在責(zé)任成本月報(bào)中反饋。3）考核按以下三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行：指標(biāo)一：作業(yè)目標(biāo)完成率本指標(biāo)主要考核各責(zé)任部門在成本控制方面的作業(yè)程度，以及本月動(dòng)態(tài)與上一月動(dòng)態(tài)相比的改進(jìn)程度，根據(jù)各部門作業(yè)目標(biāo)的完成情況進(jìn)行評(píng)估，具體評(píng)估內(nèi)容及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)見成本作業(yè)目標(biāo)完成率考核表。成本管理部組織此項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)工作。指標(biāo)二：目標(biāo)成本相對(duì)變動(dòng)率目標(biāo)成本相對(duì)變動(dòng)率（動(dòng)態(tài)成

8、本目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本100評(píng)估標(biāo)準(zhǔn):序號(hào)項(xiàng)目成本相對(duì)變動(dòng)率考核評(píng)分（滿分100分）1101002585307045505100注：差異率在-1010之間但不為整數(shù)時(shí)，評(píng)分按插值法計(jì)算。成本管理部組織此項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)工作。指標(biāo)三：?jiǎn)雾?xiàng)目標(biāo)成本異常差異率在各部門的責(zé)任成本明細(xì)中，|（動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)成本）/目標(biāo)成本|10%的明細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本之和占各部門責(zé)任成本目標(biāo)總和的比例，簡(jiǎn)稱單項(xiàng)目標(biāo)成本異常差異率。評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：序號(hào)單項(xiàng)目標(biāo)成本異常差異率考核評(píng)分（滿分100分）1151002209032580430705400注：差異率在5%30%之間但不為整數(shù)時(shí)，評(píng)分按插值法計(jì)算。各相關(guān)部門負(fù)責(zé)檢查保證措施的執(zhí)行情況

9、，成本管理部負(fù)責(zé)此項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)工作。2.3評(píng)估方法1） 責(zé)任成本評(píng)估工作由成本管理部組織，在每月結(jié)束后10日內(nèi)完成上一月的責(zé)任成本評(píng)估工作，以責(zé)任成本月報(bào)形式報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)反饋給各責(zé)任部門。2） 評(píng)估對(duì)象：按項(xiàng)目分各期的成本進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于業(yè)務(wù)范圍內(nèi)包含多個(gè)項(xiàng)目的部門，按當(dāng)季度項(xiàng)目在建面積的比例進(jìn)行評(píng)估。3） 評(píng)分計(jì)算：三項(xiàng)指標(biāo)分別占總體得分的比例為40、40、20。4） 對(duì)于后期實(shí)際可售面積有較大差異時(shí)，按平米單價(jià)折算成本進(jìn)行評(píng)估。5） 對(duì)于非方案變化原因，成本管理部工程量計(jì)算差異導(dǎo)致的成本變化不計(jì)入各相關(guān)責(zé)任部門的評(píng)分。2.4具體考核措施2.4.1在財(cái)務(wù)管理部、工程管理部、項(xiàng)目部、營銷策劃部、行政管理部等部門協(xié)助下，成本管理部匯總執(zhí)行專業(yè)評(píng)價(jià)及考核工作。2.4.2考核完成的初稿由成本管理部提交各責(zé)任部門，就考核項(xiàng)目和結(jié)果進(jìn)行解釋和討論，最終形成正式考核結(jié)果，提交各分管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審核。2.4.3審核通過后，以責(zé)任成本月報(bào)形式發(fā)布，同時(shí)作為各部門績(jī)效考核的依據(jù)之一，由行政管理部執(zhí)行。2.4.4各部門的責(zé)任成本考核結(jié)果占季度績(jī)效考核的權(quán)重由公司領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)各部門成本控制的重要性程度等因素確定。2.4.5各階段