商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)作及后期管理

1、福斯德商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)作及后期管理之思考隨著福斯德商業(yè)廣場(chǎng)前期主體封頂和后期設(shè)備、裝修工程的開(kāi)工，如何盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期價(jià)值就擺在開(kāi)發(fā)公司的面前，對(duì)此，筆者就萬(wàn)州商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)并結(jié)合福斯德商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)運(yùn)作和后期管理淺談自己的看法，供參考：一、斯德商業(yè)廣場(chǎng)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)1、機(jī)遇、 萬(wàn)州城市中央商務(wù)區(qū)還沒(méi)有大型商業(yè)步行街，福斯德商業(yè)廣場(chǎng)的修建正好是填補(bǔ)這一商業(yè)空白；、 萬(wàn)州商家和市民對(duì)萬(wàn)州新商業(yè)中心的期待由高筍塘逐漸轉(zhuǎn)變到雙白路沿線；、 由于三峽萬(wàn)高國(guó)際工程的一再拖延，原來(lái)看好高筍塘的商家現(xiàn)在對(duì)福斯德商業(yè)廣場(chǎng)有所期待；、 周邊的商業(yè)物業(yè)配套齊全，商業(yè)人流充分。 2、挑戰(zhàn) 、由于萬(wàn)州

2、的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩，大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況良好，目前臨街門(mén)面在租金上比周邊城市都低（如涪陵、達(dá)州） 、目前萬(wàn)州市民由于移民搬遷和購(gòu)買(mǎi)相關(guān)大型商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，手上的資金有限；、三峽萬(wàn)高國(guó)際工程進(jìn)度一再拖延以及銷售低落，讓市民對(duì)外來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)信心不足； 、商家和投資者對(duì)萬(wàn)州能否再支撐如此大型商業(yè)物業(yè)以及能否完成招商和后期正常運(yùn)營(yíng)持懷疑態(tài)度。從以上機(jī)遇和挑戰(zhàn)來(lái)看，福斯德商業(yè)廣場(chǎng)必須加緊項(xiàng)目的建設(shè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，在開(kāi)發(fā)商承諾的開(kāi)業(yè)時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的裝修和招商、最好是在市民的預(yù)期內(nèi)提前商業(yè)運(yùn)營(yíng)，這樣才能讓商家和投資者放心，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售，完成開(kāi)發(fā)商的根本目的。二、招商和銷售 一個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最根本的目的就是賺錢(qián)，

3、但如何實(shí)現(xiàn)它卻跟項(xiàng)目的自身情況有很大的關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)是在商業(yè)項(xiàng)目的主體工程起來(lái)后，馬上用各種方式促銷，讓銷售額來(lái)支撐還貸和進(jìn)行后期的裝修，以及后期的商業(yè)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的目的。但目前萬(wàn)州的相關(guān)商業(yè)樓盤(pán)的運(yùn)作來(lái)看是不成功的，如果福斯德商業(yè)廣場(chǎng)還是這樣運(yùn)作的話，情況可能更糟糕，因?yàn)槟壳叭f(wàn)州市民對(duì)外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)運(yùn)作持很大的懷疑（我估計(jì)現(xiàn)在福斯德的銷售也不會(huì)很好），那么我認(rèn)為務(wù)必先招商，讓商業(yè)先行，前期自然銷售，等商業(yè)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后，再主抓銷售。這樣執(zhí)行的最大困難是如何解決資金的問(wèn)題，最危險(xiǎn)的是資金鏈斷裂！三、招商及商業(yè)運(yùn)營(yíng)的方式由于開(kāi)發(fā)商是專業(yè)的房地產(chǎn)公司，對(duì)項(xiàng)目的招商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理沒(méi)有相應(yīng)的人

4、力資源儲(chǔ)備，所以對(duì)目前的項(xiàng)目運(yùn)作沒(méi)有把握，根據(jù)目前的情況有三種方式可以進(jìn)行選擇：1、 請(qǐng)代理公司作為商業(yè)管理顧問(wèn)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商和商業(yè)運(yùn)作。好處是：他們有較好的理論知識(shí)和良好的業(yè)務(wù)流程，在文本上看起來(lái)比較漂亮，能很快組建團(tuán)隊(duì)。缺點(diǎn)是：代理費(fèi)用較高、不了解當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，以賺取代理費(fèi)為目的，開(kāi)發(fā)商不能很好控制商業(yè)運(yùn)作。管理顧問(wèn)公司只提供管理咨詢服務(wù)，不具備承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。2、 聘請(qǐng)對(duì)萬(wàn)州商業(yè)情況熟悉的專業(yè)管理者組建其自己的管理團(tuán)隊(duì)，以承包的形式將項(xiàng)目的商業(yè)管理運(yùn)作交給承包商。好處是：熟悉萬(wàn)州當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)實(shí)際情況，專業(yè)性較強(qiáng)、費(fèi)用較小。缺點(diǎn)是：組建管理團(tuán)隊(duì)需要一定的時(shí)間，管理團(tuán)隊(duì)屬于承包方，開(kāi)發(fā)

5、商對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的控制上有一定困難，費(fèi)用一般。3、 聘請(qǐng)對(duì)萬(wàn)州商業(yè)情況熟悉的專業(yè)管理者組建開(kāi)發(fā)商自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作該項(xiàng)目，同時(shí)派開(kāi)發(fā)商的員工進(jìn)入管理團(tuán)隊(duì)。好處是：既專業(yè)、又能很好的控制運(yùn)作，并且能打造一支自己的長(zhǎng)期管理團(tuán)隊(duì)，后期管理費(fèi)用最小。缺點(diǎn)是：打造管理團(tuán)隊(duì)需要一定的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商前期的投入較大。從以上三種方式來(lái)看，筆者認(rèn)為：第三種方式是最好的選擇。最佳的管理模式是福斯德商業(yè)廣場(chǎng)成立自己的管理公司，組建管理團(tuán)隊(duì)，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的各項(xiàng)管理工作，再由項(xiàng)目管理公司聘用有經(jīng)驗(yàn)的管理顧問(wèn)公司，由其提供管理流程及相關(guān)文件的設(shè)計(jì)以及前期營(yíng)運(yùn)管理、促銷管理、客戶服務(wù)等顧問(wèn)服務(wù)；而物業(yè)管理和其他的公共管理則由

6、項(xiàng)目管理公司自行負(fù)責(zé)。四、總體運(yùn)作1、成立商業(yè)管理公司成立福斯德商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)管理公司，分設(shè)招商部、銷售部、物管部對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。 2、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理將福斯德商業(yè)廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，商家獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，按照商品的種類分區(qū)，規(guī)范商業(yè)管理。3、招商先行的原則在目前的情況下，福斯德商業(yè)廣場(chǎng)務(wù)必要招商先行，并且按照商業(yè)的運(yùn)作規(guī)律來(lái)協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，要讓商家進(jìn)得來(lái)，商家有錢(qián)賺。待添加的隱藏文字內(nèi)容3按照主力商家（大型連鎖超市）、品牌專賣店、一般商家的先后原則進(jìn)行招商。4、商鋪只租不賣（或少賣）要使福斯德商業(yè)廣場(chǎng)有統(tǒng)一的規(guī)劃和完善的管理，商鋪只能租不能賣這是成功商城基本條件之一。如果先期就把商鋪分散賣

7、給業(yè)主，業(yè)主既是所有者，又是經(jīng)營(yíng)者，其有權(quán)支配自己的商鋪，那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)干預(yù)其經(jīng)營(yíng)的品種和商品的檔次，也不能控制其營(yíng)業(yè)時(shí)間，這樣很容易造成被動(dòng)局面。（目前全國(guó)經(jīng)營(yíng)最好的地下商城廣州天河城為例，商鋪只租不賣，該商城的租戶受嚴(yán)格的租約約束，接受物業(yè)公司的統(tǒng)一管理，保證了商城的功能、配套、檔次和秩序。）5、銷售如果為了還貸款（或后期裝修）而必須銷售的話，就要盡可能的安排銷售額足夠還款就行，并且最好在招商進(jìn)行中間才開(kāi)始銷售。一旦商業(yè)運(yùn)作成功，再進(jìn)行大量的銷售，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的銷售一定是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。6、后期商業(yè)管理在前期招商工作基本完成的情況下，經(jīng)過(guò)一、二年的試營(yíng)業(yè)即進(jìn)入后期的商業(yè)管理期，長(zhǎng)期的商業(yè)管理是保證開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)保值、增值的根本。根據(jù)福斯德商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位，導(dǎo)入自主開(kāi)發(fā)的商業(yè)管理模式，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全面、有效的經(jīng)營(yíng)管理；根據(jù)福斯德商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)行商業(yè)營(yíng)銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)、策略制定、廣告及營(yíng)銷推廣方案的實(shí)施，進(jìn)行文化營(yíng)銷、服