某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、謹(jǐn)呈：湖南富興集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)事業(yè)部富興金地景園項(xiàng)目投資可行性研究暨立項(xiàng)報(bào)告長(zhǎng)沙市金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二oo五年四月五日目 錄1 項(xiàng)目總論11.1、項(xiàng)目背景11.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)11.1.2承擔(dān)可行性研究公司11.1.3研究工作依據(jù)21.1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。1.1.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)31.2可行性研究結(jié)果31.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)31.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。1.2.3投資估算和資金籌措41.2.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論52項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究72.1市場(chǎng)宏觀背景72.1.1全國(guó)投資環(huán)境72.1.2長(zhǎng)沙市投資宏觀背景103開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排173.1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明17施工橫

2、道圖174投資估算與資金籌措194.1項(xiàng)目總投資估算194.2資金籌措214.3投資使用計(jì)劃225銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定235.1物業(yè)銷(xiāo)售收入估算235.2資金來(lái)源與運(yùn)用分析245.3銷(xiāo)售利潤(rùn)246財(cái)務(wù)與敏感性分析256.1項(xiàng)目盈利能力分析256.2項(xiàng)目不確定性分析256.3社會(huì)效益和影響分析277可行性研究結(jié)論與建議287.1擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn)287.2項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議297.2.1項(xiàng)目的主要問(wèn)題297.2.2建議297.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議308附件一：可研分析表309附件二：富新康城上層建筑開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)401 項(xiàng)目總論1.1、項(xiàng)目背景1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目處于湖南省長(zhǎng)沙市天心

3、區(qū)友誼路與韶高路交匯處，項(xiàng)目名稱(chēng)暫定為“富興金地景園” 。本司于2005年1月至2005年3月經(jīng)事業(yè)部同意，采取方案征集、可行性研究方式組織了規(guī)劃設(shè)計(jì)、地產(chǎn)代理（策劃）受托單位：深圳市天方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司、深圳一帆文化傳播有限公司、深圳市中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司、長(zhǎng)沙市尊豪房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司、吉好地咨詢(xún)（北京）有限公司長(zhǎng)沙分公司、北方漢沙揚(yáng)建筑工程設(shè)計(jì)有限公司、上海中建建筑設(shè)計(jì)院有限公司7家單位進(jìn)行總規(guī)平面布置、市場(chǎng)調(diào)研。又于3月30日組織了規(guī)劃、建筑、銷(xiāo)售代理、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)專(zhuān)家進(jìn)行多次座談，大家一致認(rèn)為：（1）該地塊大市政配套已基本形成，地塊周邊房開(kāi)項(xiàng)目已進(jìn)入建設(shè)、熱售中，人氣、商氣漸旺，開(kāi)發(fā)

4、成熟度日趨成熟。本項(xiàng)目2005年3季度開(kāi)工建設(shè)，2006年1季度開(kāi)盤(pán)正值開(kāi)發(fā)商機(jī)黃金階段。（2）技經(jīng)指標(biāo)：綜合容積率控制在2.83.0之間，開(kāi)發(fā)總面積18萬(wàn)20萬(wàn)平方米。（3）項(xiàng)目定位可供選擇方案： 4：高層住宅；b：高層+多層1.1.2 研究工作依據(jù)（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205號(hào)）（2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資1993530號(hào))（3）關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司：咨經(jīng)199811號(hào)）（4）長(zhǎng)沙建設(shè)工程價(jià)格信息（2003）（7）企業(yè)提供的相關(guān)資料1.1.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)方案征集提供的方案設(shè)計(jì)等相關(guān)資

5、料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)用地面積（m2）555410總建筑面積（m2）容積率2.8覆蓋率18.9%綠地率45%計(jì)容積率面積（m2）155514.8其中：住宅（包括單身公寓）（m2）135509.4 商業(yè)（m2）19921.1不計(jì)容積率面積（m2）19000停車(chē)位（個(gè)）650(地上200、地下450)1.1.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)1、 項(xiàng)目土地使用權(quán)取得本項(xiàng)目已交納購(gòu)地款4100余萬(wàn)元。截止2005年3月止，土地成本5872.37萬(wàn)元，折合48.9萬(wàn)元/畝。2、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合法性手續(xù)項(xiàng)目用地的其余合法手續(xù)正在辦理。1.2 可行性研究結(jié)果1.2.1 市場(chǎng)預(yù)測(cè)根

6、據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，天心區(qū)近年將有大量的樓盤(pán)推出，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)片區(qū)市場(chǎng)也將面對(duì)其他片區(qū)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)。1.2.2 投資估算和資金籌措1、 投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為38,387.52萬(wàn)元（含地價(jià)），詳見(jiàn)下表：表3：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額萬(wàn)元單價(jià) （元/平方米）占總投資比例1土地成本9,600.00 617.64 23.7%2前期工程費(fèi)750.41 43.02 1.9%3建安工程20,296.07 1,163.56 50.1%4管理費(fèi)612.93 35.14 1.5%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)612.93 36.31 1.5%6其他費(fèi)用1,884.91 108.06 4.7%7財(cái)務(wù)費(fèi)用3,3

7、92.00 194.46 8.4%8銷(xiāo)售費(fèi)用2,475.04 141.89 6.1%9公用設(shè)施專(zhuān)用基金872.57 50.02 2.2%10合計(jì)40,496.87 2,321.66 100.0%項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、其他方式融資和銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目總投資約40,496.87萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷(xiāo)售收入，其中自有資金6000萬(wàn)元，銀行借款10,000.00萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入24,496.87萬(wàn)元表4：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）比例1自有資金及融資6,000.00 14.82%2銀行貸款10,000.00 24.69%3銷(xiāo)售收入24,496.87

8、60.49%4總投資40,496.87 100.00%1.2.3 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論1、 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中2、 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金（其他方式融資）、銀行貸款和銷(xiāo)售回款。3、 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。4、 經(jīng)測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益良好經(jīng)測(cè)算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：表5：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額萬(wàn)元單價(jià) （元/平方米）占總投資比例1土地成本9,600.00 617.64 23.7%2前期工程費(fèi)750.41 43.02 1.9%3建安工程20,296.07 1,163.56 50.1%4管理

9、費(fèi)612.93 35.14 1.5%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)612.93 36.31 1.5%6其他費(fèi)用1,884.91 108.06 4.7%7財(cái)務(wù)費(fèi)用3,392.00 194.46 8.4%8銷(xiāo)售費(fèi)用2,475.04 141.89 6.1%9公用設(shè)施專(zhuān)用基金872.57 50.02 2.2%10合計(jì)40,496.87 2,321.66 100.0%注：上表指標(biāo)按住宅銷(xiāo)售率、商業(yè)銷(xiāo)售率、車(chē)位銷(xiāo)售率均為100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1 市場(chǎng)宏觀背景2.1.1 全國(guó)投資環(huán)境1、 2003年及2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

10、勢(shì)頭良好2004年1-3季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)9.3萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.5。其中，第一產(chǎn)業(yè)絕對(duì)額12,561億元，比去年同期增長(zhǎng)5.5；第二產(chǎn)業(yè)絕對(duì)額51,631億元，比去年同期增長(zhǎng)10.9；第三產(chǎn)業(yè)絕對(duì)額28,952億元，比去年同期增長(zhǎng)8.5。2、 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)2004年前3季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府控制土地的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，有較大增幅2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)有較大增幅；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅較小，但企業(yè)間的差異將很大

11、；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。全國(guó)房?jī)r(jià)不分地域、上漲迅猛2004年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤(pán)整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，

12、并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的重要策略。中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號(hào)），其要點(diǎn)如下：1、 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；2、 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；3、 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；4、 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要；5、 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房6、 貸款管理；7、 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；8、 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。；9、 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)

13、信貸業(yè)務(wù)的管理。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)200318號(hào)），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展1、 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義；2、 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）；3、 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）；4、 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）；5、 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；6、 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。2.1.2 長(zhǎng)沙市投資宏

14、觀背景1、 該市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀：2004年，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所回落，但是在旺盛的市場(chǎng)需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍保持了較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，商品房?jī)r(jià)格增幅較大，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。1、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度減慢，目前處于穩(wěn)步發(fā)展期：2004年全市在建在售樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量與03年對(duì)比：總開(kāi)發(fā)量（平米）住宅開(kāi)發(fā)量（平米）商業(yè)開(kāi)發(fā)量（平米）04年682，7401582，1601100，580003年739，8812652，222587，6587差額-57，1411-70，0624+12，92132、2004年銷(xiāo)售出現(xiàn)井噴，樓盤(pán)空置

15、率大幅下降住宅銷(xiāo)售面積（m2）住宅剩余面積（m2）銷(xiāo)售率商業(yè)銷(xiāo)售面積（m2）商業(yè)剩余面積（m2）銷(xiāo)售率04年402，3137179，846469.1%55,931044,649055.6%3、消費(fèi)者購(gòu)房需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格漲幅提升。2004年，長(zhǎng)沙市共成交商品房38671套，成交面積450.22萬(wàn)平方米，成交金額99.17億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比2003年同期增長(zhǎng)44.69%、50.44%和57.03%，增幅較大，增速加快。隨著居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的購(gòu)房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。2004年長(zhǎng)沙市商品房的銷(xiāo)售均價(jià)為2738元/平方米，比去年上漲10.94%。其

16、中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購(gòu)房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年長(zhǎng)沙市商品房?jī)r(jià)格漲幅較大。4、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅開(kāi)發(fā)量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建設(shè)量有所回升2004年，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)建設(shè)共完成投資10.58億元,竣工建筑面積為110.74萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住宅面積115.96萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)147.21%、88.98%和56.91%。2、長(zhǎng)沙市商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異1）芙蓉區(qū)樓盤(pán)因期獨(dú)特的區(qū)域位置，它的住宅均價(jià)和商業(yè)均價(jià)雄居五區(qū)榜首。由于其獨(dú)特的橫長(zhǎng)條狀地理位置，不僅橫跨長(zhǎng)沙市

17、cbd、crd版塊，還包括了長(zhǎng)沙“東市”。它集中了五一廣場(chǎng)商業(yè)圈，中央廣場(chǎng)商業(yè)圈、袁家?guī)X商業(yè)圈、火車(chē)站商業(yè)圈、馬王堆商業(yè)圈等五大商圈，長(zhǎng)沙60%的商場(chǎng)、三個(gè)五星級(jí)酒店也聚集在此，這些都帶動(dòng)了該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。芙蓉路至韶山路開(kāi)發(fā)的大量寫(xiě)字樓、商住樓成為長(zhǎng)沙市cbd中央商務(wù)區(qū)不可缺少的一個(gè)版塊。馬王堆經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，已成為集市場(chǎng)、中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房于一體的版塊。而烈士公園版塊的快速發(fā)展，營(yíng)造了長(zhǎng)沙一個(gè)“富人區(qū)”。2）雨花區(qū)房地產(chǎn)近年來(lái)開(kāi)發(fā)力度加大，其樓盤(pán)開(kāi)發(fā)總建筑面積位居五區(qū)之首。同時(shí)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房也主要集在中該區(qū)域，雨花區(qū)充足的土地資源給其提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前以突出一點(diǎn)（新區(qū)治）、拉

18、通一線(xiàn)（火星大道）、開(kāi)發(fā)兩片（南片洞井新城和東片體育新城）為重點(diǎn)進(jìn)行城市建設(shè)。而長(zhǎng)、株、潭的融城給該區(qū)域又帶來(lái)了新的機(jī)遇。3）天心區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度增幅最慢，其樓盤(pán)開(kāi)發(fā)數(shù)量在五區(qū)中名列最后。省政府和區(qū)政府的南遷；長(zhǎng)、株、潭一體化，給該區(qū)域發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。天心區(qū)不僅具有良好的環(huán)境，景觀資源，還匯集了政治干校、交通學(xué)校、長(zhǎng)沙理工大學(xué)等一批高等學(xué)府，使其具有優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)資源。長(zhǎng)沙大道和書(shū)院南路兩廂是其今后發(fā)展的主要方向。4）岳麓區(qū)房地產(chǎn)其住宅均價(jià)和商業(yè)均價(jià)為最低，這主要是因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚和湘江“天塹”阻礙了其快速發(fā)展。但隨著金星大道和瀟湘大道拉通，該區(qū)域?qū)⑼ㄟ^(guò)3-5年建設(shè)，使城區(qū)面積達(dá)40平方公

19、里，人口30萬(wàn)人。岳麓區(qū)具有良好的房地產(chǎn)發(fā)展硬件基礎(chǔ)，它不僅有優(yōu)美的自然環(huán)境，還有濃厚的文化氣氛，而大學(xué)城的老師和高新區(qū)的職員為其提從了大量客戶(hù)資源。5）開(kāi)福區(qū)在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量最少。作為長(zhǎng)沙老城區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)以國(guó)營(yíng)大、中型工礦企業(yè)為主，單位效益普遍較差，城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，人均收入在五區(qū)中名列末位，因此該區(qū)在長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)格局中扮演著“北丐”的角色，隨著芙蓉北路拓寬、金霞大道拉通、新霞凝港建設(shè)及舊城改造力度不大，城市建設(shè)發(fā)生了日新月異的變化?，F(xiàn)該區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在金霞大道兩廂和四房坪。前者主要以開(kāi)發(fā)中檔樓盤(pán)為主，后者則以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔樓盤(pán)作為主要開(kāi)發(fā)方向。3、長(zhǎng)沙市商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)新動(dòng)

20、向【商品住宅均價(jià)】據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2004年，長(zhǎng)沙市商品房的銷(xiāo)售均價(jià)為2738元/平方米，比去年上漲10.94%。其中商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購(gòu)房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年我市商品房?jī)r(jià)格漲幅較大。【長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向】1、高速交通網(wǎng)路形成，推動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展長(zhǎng)沙日趨完善的高速交通網(wǎng)絡(luò)正在迅速推動(dòng)樓市的發(fā)展，尤其是隨著長(zhǎng)沙“六橋三環(huán)”工程的實(shí)施以及各項(xiàng)市政設(shè)施的進(jìn)一步完善，住宅郊區(qū)化進(jìn)程正在加快，在長(zhǎng)沙“六橋三環(huán)”的路網(wǎng)系統(tǒng)中，目前一環(huán)線(xiàn)附近房產(chǎn)已碩果累累，二環(huán)線(xiàn)周邊開(kāi)始瓜熟蒂落，三環(huán)線(xiàn)的投資熱點(diǎn)也

21、正在漸漸形成；2、東南西北區(qū)項(xiàng)目遍地開(kāi)花縱觀長(zhǎng)沙整個(gè)樓市：東邊的雨花生態(tài)新城以建成的雨花區(qū)政府新址為中心，在萬(wàn)家麗和香樟路聚集了大批樓盤(pán)。南邊的天心生態(tài)新城以正在建設(shè)的省政府機(jī)關(guān)新址為中心，在湘府路和芙蓉南路匯合了幾十個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。西邊的岳麓大道和金星大道兩邊扎堆了大批樓盤(pán)。北邊的青竹湖外商城，由青竹湖大道和太陽(yáng)山路構(gòu)成路網(wǎng)骨干，向四周延展自己的勢(shì)力范圍；3、大盤(pán)進(jìn)代已經(jīng)來(lái)臨隨著長(zhǎng)沙市政府遷住河西新址，陽(yáng)光100、金牛山莊等一批項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。省政府的南遷同時(shí)也帶動(dòng)南邊樓市發(fā)展。目前奧林匹克花園也正在緊張的進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。4、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)白熱化從五一商圈銅鑼灣廣場(chǎng)與王府井商業(yè)廣場(chǎng)

22、之爭(zhēng)，到中南汽車(chē)世界與“雨花五金機(jī)電市場(chǎng)”的大戰(zhàn)可知，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)與市郊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)呈白熱化趨勢(shì)，但隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)開(kāi)發(fā)趨于飽和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)利用其特殊專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)，將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。5、“8.31”大限逐漸規(guī)范土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)將面臨重新洗牌和重組即國(guó)家監(jiān)察部頒布71號(hào)令以來(lái)，縱觀星城樓市，2004年樓盤(pán)供應(yīng)量相比2003年明顯有所減少，但樓盤(pán)放量減少的情況下，需求量卻在穩(wěn)定增長(zhǎng)。市場(chǎng)很可能保持房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)，但行業(yè)和企業(yè)的景氣程度卻比住年差，尤其是企業(yè)利潤(rùn)不比住年。僅單純的依靠“開(kāi)發(fā)模式”的發(fā)展將企業(yè)做大、做強(qiáng)已受到局限，只有在新變化下，

23、星城房地產(chǎn)企業(yè)的操作策略應(yīng)更加豐富，以適應(yīng)發(fā)展的變化。4、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析（一）按購(gòu)買(mǎi)的目的來(lái)分，購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶(hù)可分為自住型和投資型兩種。自住型客戶(hù)中可分為第一次置業(yè)者和二次以上置業(yè)客戶(hù)。第一次置業(yè)者中，以剛參加工作不久單位沒(méi)有住房的工薪階層、舊城拆遷戶(hù)、外地入長(zhǎng)戶(hù)、部隊(duì)退役和小經(jīng)營(yíng)戶(hù)為主，年齡一般在22-30歲居多，地段、周邊環(huán)境沒(méi)有太多要求，只要有便利的公交線(xiàn)路即可，他們多選擇經(jīng)濟(jì)適用房、中低檔商住樓和小戶(hù)型樓盤(pán)。二次以上置業(yè)客戶(hù)以私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)管理者、教授、文藝行業(yè)、it、房地產(chǎn)等收入較高難度從業(yè)人群為主，年齡在35-50歲之間，有良好的社交圈，重視生活品，對(duì)小區(qū)保安、生

24、態(tài)環(huán)境、特業(yè)管理等都有較高要求。住宅投資客戶(hù)與商業(yè)投資客戶(hù)基本情況相同，只是在住宅方面炒房的現(xiàn)象比較多，而商業(yè)客戶(hù)要求是穩(wěn)定的高額回報(bào)。（二）按消費(fèi)需求將人群進(jìn)行聚類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)，長(zhǎng)沙的消費(fèi)群體可以分為以下五類(lèi)：“長(zhǎng)沙新一代”，他們大多是2530歲的長(zhǎng)沙本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進(jìn)入購(gòu)房階段，生活時(shí)尚，喜愛(ài)情調(diào)，對(duì)“未來(lái)會(huì)有豐厚收入”的信心最高。他們選擇最多的是東部、南部板塊。 “高級(jí)白領(lǐng)群”，是從外地來(lái)長(zhǎng)沙較久或長(zhǎng)沙本地人，學(xué)歷層次和家庭收入在五類(lèi)消費(fèi)者中是最高的，他們看重家庭，渴望休閑，選擇最多的是體育新城、河西等環(huán)境較好板塊。 “年輕新移民”，是2835歲左右的新長(zhǎng)沙人。多數(shù)為本科

25、學(xué)歷，處于事業(yè)的上升階段，認(rèn)為“未來(lái)會(huì)有更豐厚收入”，而且愿意“為了掙更多的錢(qián)，可以犧牲休閑”。 “基本需求型”是長(zhǎng)沙本地人或移民來(lái)長(zhǎng)沙較久的人，年齡較大，多在4050歲之間，70為高中或中專(zhuān)學(xué)歷，看重家庭，講求實(shí)際，愿意“為了掙更多的錢(qián)，可以犧牲休閑”。他們選擇最多的是舊城區(qū)等板塊。 “傳統(tǒng)高薪型”以本地人為主，年齡主要在4055歲，職業(yè)以政府、國(guó)企的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)居多，喜歡生活、工作均在市區(qū)，認(rèn)為家庭比事業(yè)重要，對(duì)“未來(lái)有更豐厚收入”持懷疑態(tài)度。5、各種檔次商品住宅客戶(hù)分析（1）高檔樓盤(pán)群以高級(jí)教育工作者（以大學(xué)教授為主），高新科技研發(fā)人員、醫(yī)生、企業(yè)高級(jí)管理人員、高級(jí)私營(yíng)企業(yè)主為主要消化群體，

26、該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入高，年齡以3555歲居多，大部分為二次以上置業(yè)，對(duì)現(xiàn)居住條件不滿(mǎn)，提升生活品質(zhì)是他們?cè)俅沃脴I(yè)的主要原因。正因?yàn)槿绱?，該消費(fèi)群對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)要求較高，尤其對(duì)周邊自然環(huán)境、休閑配套和售后服務(wù)等方面是他們選擇樓盤(pán)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。（2）中檔樓盤(pán)消費(fèi)群以政府公務(wù)員、普通教育工作者、高新區(qū)工作人員、企業(yè)中層管理人員、中小私營(yíng)業(yè)主居多，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入普遍較高，年齡以在2840歲，大部分為一次置業(yè)，改善居住條件是他們首次置業(yè)的主要原因，交通環(huán)境、生活配套和價(jià)格中該消費(fèi)群體選擇樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)。（3）低檔樓盤(pán)消費(fèi)群以企事業(yè)單位職工、拆遷戶(hù)為主，該消費(fèi)群文化素質(zhì)一般，經(jīng)濟(jì)收入普遍偏低

27、。企事業(yè)單位職工以年青人、外地人居多，大部分為首次置業(yè)，對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)要求不高，主要解決基本居住問(wèn)題，而拆遷戶(hù)涉及的年齡、文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入等方面差異較大，對(duì)開(kāi)發(fā)商安置的房子普遍無(wú)條件的接愛(ài)，價(jià)格是他們選擇樓盤(pán)的最為重要的標(biāo)準(zhǔn)。6、商品住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為分析 （1）在成熟商業(yè)圈內(nèi)置業(yè)的消費(fèi)者，看重的是地處市中心，交通便利，市政生活配套設(shè)施齊全，形成以高檔住宅、商住樓為主的核心板塊，這類(lèi)消費(fèi)群體多為高收入及中小私營(yíng)業(yè)主，一般為追求更高精神、物質(zhì)需求從而二次置業(yè)。（2）在近郊置業(yè)的人群，看重郊區(qū)高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)住宅規(guī)?；?，形成新興住宅群，多為年青消費(fèi)者、附近居民及市區(qū)中低收入人群，為改善居住環(huán)境而初次置業(yè)

28、。（3）在城南片區(qū)置業(yè)的，由于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，加速長(zhǎng)、株、潭三市融城，而以中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心為龍頭的紅星專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群的開(kāi)發(fā)，因投資門(mén)檻低、回報(bào)率高，吸引大量附近居民及長(zhǎng)、株、潭投資置業(yè)者。在城南主要以投資、居住為主。7、全市房地產(chǎn)市場(chǎng)利好分析從總的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2005年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件主要有：一是長(zhǎng)沙城市發(fā)展空間將有新的突破，重大的基礎(chǔ)設(shè)施投資必將是從整體上改善省會(huì)中心城市以及長(zhǎng)株潭城市群空間結(jié)構(gòu)、物流條件、生態(tài)環(huán)境等戰(zhàn)略性項(xiàng)目，投資需求的增長(zhǎng)仍將繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定；二是湖南省政府提出了建設(shè)長(zhǎng)（沙）株（洲）（湘）潭一體化的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的目標(biāo)，長(zhǎng)沙將融入泛珠三角

29、經(jīng)濟(jì)圈，房地產(chǎn)產(chǎn)鏈體系的戰(zhàn)略性對(duì)接步伐將進(jìn)一步加快，進(jìn)入一個(gè)高速推進(jìn)新階段，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重也將快速上升；三是隨著消費(fèi)引擎對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力逐步增強(qiáng)，將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)引擎的主導(dǎo)地位。同時(shí)，從總體上看，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然進(jìn)一步成熟，并不存在過(guò)熱，目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重僅為5%，其總量規(guī)模與長(zhǎng)沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相比明顯偏小，目前長(zhǎng)沙市區(qū)人均居住面積僅為11.93平方米，距離小康居住水平相去甚遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間十分巨大。再?gòu)拈L(zhǎng)沙發(fā)展規(guī)劃以及長(zhǎng)株潭一體化長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。 8、結(jié)論1、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資受慣性作用，

30、繼續(xù)攀高，但增幅比982003年的平均增幅回落了2.3個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)后續(xù)投資將持謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)測(cè)2005年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)進(jìn)度將會(huì)進(jìn)一步趨緩。2、由于經(jīng)濟(jì)適用房受到國(guó)家宏觀政策的控制，每年不足50萬(wàn)平米的上市量，無(wú)法滿(mǎn)足長(zhǎng)沙中低收入家庭的需求，而城郊結(jié)合處的中低檔盤(pán)盤(pán)，正好填補(bǔ)了這一塊市場(chǎng)。3、商住樓底層裙樓部分，特別是整層出租出售的銷(xiāo)售緩慢，仍然是開(kāi)發(fā)商棘手的問(wèn)題。4、隨著六橋三環(huán)中的五橋及三環(huán)的逐漸形成，環(huán)境好、規(guī)模大、交通便利的環(huán)線(xiàn)樓盤(pán)將成為市場(chǎng)主流。5、戶(hù)型設(shè)計(jì)日趨向合理化、實(shí)用化、大面積150平米以上戶(hù)型比例將進(jìn)一步降低，經(jīng)濟(jì)、緊促型、面積為90-100平

31、米三房將成為市場(chǎng)主導(dǎo)。6、隨著雨花生態(tài)新城、天心生態(tài)新城、岳麓大道、金星大道及青竹湖大道周邊基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，在未來(lái)幾年，特別在2005年品牌+實(shí)力的外省房產(chǎn)開(kāi)發(fā)軍團(tuán)將在以上地段施展拳腳。7、商業(yè)氛圍濃厚，投資門(mén)檻低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將有較大需求。8、尋找信托與基金的合作與投資將成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道：提高自身實(shí)力、提市集約化水平、努力樹(shù)立品牌，創(chuàng)精品將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。3 開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排3.1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開(kāi)工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：施工橫道圖詳見(jiàn)附表10.1項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道

32、圖。 4 投資估算與資金籌措4.1 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為40496.87萬(wàn)元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見(jiàn)下表：表10：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額萬(wàn)元單價(jià) （元/平方米）占總投資比例1土地成本9,600.00 617.64 23.7%2前期工程費(fèi)750.41 43.02 1.9%3建安工程20,296.07 1,163.56 50.1%4管理費(fèi)612.93 35.14 1.5%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)612.93 36.31 1.5%6其他費(fèi)用1,884.91 108.06 4.7%7財(cái)務(wù)費(fèi)用3,392.00 194.46 8.4%8銷(xiāo)售費(fèi)用2,475.04 141.89 6.1%9公用設(shè)

33、施專(zhuān)用基金872.57 50.02 2.2%10合計(jì)40,496.87 2,321.66 100.0%注：?jiǎn)蝺r(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià),包括地下室面積?？偼顿Y估算說(shuō)明1、土地成本按開(kāi)發(fā)商提供資料，土地成本為9600萬(wàn)元。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目前期費(fèi)用為750.41萬(wàn)元。3、建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為20,296.07萬(wàn)元。4、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活

34、動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。按長(zhǎng)沙市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的2%記取。項(xiàng)目管理費(fèi)為612.93萬(wàn)元。5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為612.93萬(wàn)元。6、其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢(xún)費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目的其他費(fèi)用為1884.91萬(wàn)元。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。項(xiàng)目借款為10000萬(wàn)元，貸款期限為2年，利息共為3,392

35、.00萬(wàn)元。8、銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)用，參考長(zhǎng)沙市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的4.0%。項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用為2475.04萬(wàn)元。9、公共設(shè)施專(zhuān)用基金經(jīng)估算為872.57萬(wàn)元。4.2 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括只有資金，銀行融資及銷(xiāo)售回款。項(xiàng)目總投資為38,387.52萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入自籌資金、銀行借款、銷(xiāo)售收入，其中詳細(xì)如下表：表11：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總額（萬(wàn)元）比例1自有資金及融資6,000.00 14.82%2銀行貸款10,000.00 24.69%3銷(xiāo)售收入24,496.87 60.49%4總投資40,496.87 100.00%4.3

36、投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表10.4項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2005年開(kāi)始項(xiàng)目資金正式開(kāi)始投入，計(jì)劃于2005年8月動(dòng)工，工程分2期開(kāi)發(fā)，各期開(kāi)工時(shí)間考慮各期預(yù)售可銜接上為基礎(chǔ)，并按資金可及時(shí)到位的情況下，預(yù)測(cè)全部工程于2007年12月底前竣工， 2006年下半年商業(yè)用房銷(xiāo)售率、住宅用房銷(xiāo)售率、辦公樓銷(xiāo)售率均可達(dá)到90%，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從2005年下半年至2007年下半年止。5 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定5.1 物業(yè)銷(xiāo)售收入估算1、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算銷(xiāo)售收入：根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，

37、從穩(wěn)健原則出發(fā)，項(xiàng)目可售的建筑面積為155430.5，其中住宅135509.4，銷(xiāo)售均價(jià)2880元/，銷(xiāo)售率按100%計(jì)；商業(yè)19921.1，均價(jià)9500元/，銷(xiāo)售率按100%計(jì)。表12：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表項(xiàng)目可售面積（）銷(xiāo)售單價(jià) （元/）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅135593.82880100%39,051.01商業(yè)19921.19500100%18,924.95車(chē)位650個(gè)60000100%3300合計(jì)-100%61875.962、銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加：按規(guī)定，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售額的5.0%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），印花稅（銷(xiāo)售額的0.05

38、%）,項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加合計(jì)為3155.67萬(wàn)元。根據(jù)長(zhǎng)沙住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè)算見(jiàn)附表10.3項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。5.2 資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表10.5資金來(lái)源與運(yùn)用表。5.3 銷(xiāo)售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表13：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入61875.96 開(kāi)發(fā)成本34629.83 銷(xiāo)售費(fèi)用2475.04 銷(xiāo)售稅金及附加3233.00 財(cái)務(wù)費(fèi)用3392.00

39、 利潤(rùn)總額-18146.10 所得稅由公司內(nèi)部平衡所得稅凈利潤(rùn)-18146.10 稅前成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資41.50%注：上表為住宅銷(xiāo)售率、商業(yè)銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率均為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見(jiàn)附表10.6項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表。6 財(cái)務(wù)與敏感性分析6.1 項(xiàng)目盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為40,496.87 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期為2.5年，投資回收期為2年，利潤(rùn)總額為18,146.1萬(wàn)元。6.2 項(xiàng)目不確定性分析1、 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表10.9敏感性分析表。以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：表14：項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)

40、 目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元）建筑投資 總成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元）建筑成本 利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元）內(nèi)部 收益率動(dòng)態(tài) 回收期基本方案61,875.96 34,629.83 19,275.76 29.76%2.21 銷(xiāo)售收入變化銷(xiāo)售收入下降5%58,782.17 34,629.83 18,205.00 26.58%2.31 銷(xiāo)售收入上升5%64,969.76 34,629.83 22,783.90 32.57%2.14 變動(dòng)成本變化變動(dòng)成本增加5%61,875.96 35,245.70 19,145.84 26.71%2.29 變動(dòng)成本減少5%61,875.96 34,

41、013.96 21,859.89 32.74%2.13 經(jīng)測(cè)算可知：、本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷(xiāo)售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響較大。、保證銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。6.3 社會(huì)效益和影響分析1、 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能本項(xiàng)目有相當(dāng)?shù)呐涮自O(shè)施：幼兒園、商業(yè)、停車(chē)庫(kù)等。2、 提高了市民的居住質(zhì)量，改善了居住條件3、 增加財(cái)政稅收項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必然會(huì)帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等系列行業(yè)的發(fā)展。4、 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。7 可行性研究結(jié)論與建議7.1 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意

42、見(jiàn)1、 目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)正在辦理之中2、 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。3、 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。4、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。表15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1 占地面積（m2）55,541.00 2 總建筑面積（m2）174,514.80 3 項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）40,496.87 4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）61,875.96 5 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）18,146.10 6 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）18,146.10 7 成本利潤(rùn)率（稅前）41.50%8 成本凈利潤(rùn)率

43、（稅后）41.50%9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）萬(wàn)元19,275.76 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）29.76%11 動(dòng)態(tài)投資回收期（年）2.21 12 貸款償還期（年）2.0 注：上表指標(biāo)按住宅銷(xiāo)售率、商業(yè)銷(xiāo)售率、辦公樓銷(xiāo)售率均為100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。7.2 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議7.2.1 項(xiàng)目的主要問(wèn)題1、 項(xiàng)目三面臨馬路；2、 周邊人氣不旺；3、 商業(yè)部分銷(xiāo)售有一定難度。7.2.2 建議1、 合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升住宅品質(zhì)；2、 適當(dāng)改善周邊環(huán)境，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；3、 商業(yè)整體包裝營(yíng)銷(xiāo)，提升2、3層商業(yè)價(jià)值；4

44、、 引進(jìn)國(guó)內(nèi)或國(guó)際著名商業(yè)巨頭，如大型百貨超市、大型家居專(zhuān)賣(mài)等。7.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議：周邊居住人員相對(duì)較少，商業(yè)氣氛不濃，預(yù)測(cè)周邊近年住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，是項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如何準(zhǔn)確做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)、租賃、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的策略，從而成功招商、經(jīng)營(yíng)，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析：經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)在于有沒(méi)有商家的跟進(jìn)和聚集人氣。對(duì)于如何規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好的市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，為項(xiàng)目造勢(shì)，確保項(xiàng)目成功租售。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工

45、方案，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，具備一定風(fēng)險(xiǎn)。合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度。 8 附件一：可研分析表10.1 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖10.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表10.3 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表10.4 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表10.5 資金來(lái)源與運(yùn)用表10.6 損益及利潤(rùn)分配表成本凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)*33%（所得稅）/總投資=30%10.7 現(xiàn)金流量表（全部投資）10.8 借款償還期

46、測(cè)算表10.9 敏感性分析表項(xiàng) 目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元）建筑投資 總成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元）建筑成本 利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元）內(nèi)部 收益率動(dòng)態(tài) 回收期基本方案61,875.96 34,629.83 19,275.76 29.76%2.21 銷(xiāo)售收入變化銷(xiāo)售收入下降5%58,782.17 34,629.83 18,205.00 26.58%2.31 銷(xiāo)售收入上升5%64,969.76 34,629.83 22,783.90 32.57%2.14 變動(dòng)成本變化變動(dòng)成本增加5%61,875.96 35,245.70 19,145.84 26.71%2.29 變動(dòng)成本減少

47、5%61,875.96 34,013.96 21,859.89 32.74%2.13 9 附件二：富新金地景園開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目總用地面積120畝，規(guī)劃指標(biāo)容積率為2.8，建筑密度18.9%，綠地率45%建筑層數(shù)8層。地下層，用地性質(zhì)為居住和商業(yè)兼容。按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，可以估算出，總建筑面積為17.45萬(wàn)平方米（地上），其中商業(yè)用房1.9921萬(wàn)平方米，住宅面積為135593.4萬(wàn)平方米，底層地下車(chē)庫(kù)和人防共計(jì)1.9萬(wàn)平方米共766戶(hù)，車(chē)位650個(gè)，地下450個(gè)，地上200個(gè)。一、 土建及室內(nèi)安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目住宅商鋪車(chē)庫(kù)人防小計(jì)（萬(wàn)元）面115750325017.451

48、411、土建成本82010001100120015233.236、節(jié)能成本90901399.6269、預(yù)拌砼20202020349.0282、水電安裝704020201066.8354、挖孔樁757540401242.3558小計(jì)元平米1005122511801280、弱電181555283.44905、消防40404040698.0564以上累計(jì)113312801225132520272.588*0.951076.3512161163.751258.7519258.9580.91019.711521102.51192.518245.329二、 其他成本分析、自來(lái)水增容戶(hù)外工程總費(fèi)用 76.6

49、萬(wàn)元、電力戶(hù)外工程高低桿，變壓器配電間122.56萬(wàn)元、綠化道路計(jì)44051.33 平方米，按205元平方米算903.0523萬(wàn)（含背景音樂(lè)系統(tǒng)）、土方外運(yùn)（挖、運(yùn)、場(chǎng)地平整） 15萬(wàn)*15225萬(wàn)元、電梯 34*32=1120萬(wàn)、設(shè)計(jì)、勘探、施工圖審查費(fèi)、 35元平方米*17.514萬(wàn) 612.99 萬(wàn)元、煤氣鋪設(shè)開(kāi)通2200元戶(hù)*766戶(hù)168.52萬(wàn)元8、監(jiān)理費(fèi)： 7元平方米 17.514*7=122.598萬(wàn)元9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 652.85萬(wàn)元10、報(bào)建費(fèi) 住宅130元平方米*13,5593.81762.72萬(wàn)元 商業(yè) 160元平方米*1.9921萬(wàn)318.739萬(wàn)總報(bào)建費(fèi)2081.46

50、萬(wàn)元合計(jì)（8除外）6085.63萬(wàn)元總計(jì)、 工程建設(shè)成本 一+二=19258.958+6085.63=25344.59萬(wàn)元 （0.95） 一+二=18245.329+6085.63=24330.96萬(wàn)元 (0.90)在24330.96萬(wàn)元25344.59萬(wàn)元兩個(gè)數(shù)的范圍之間三、 產(chǎn)權(quán)辦證費(fèi)用測(cè)繪住宅135593*1.8元平米24.41萬(wàn)元 非住宅38300*3.2元平米12.256萬(wàn)元辦證住宅 766*80元戶(hù)6.128萬(wàn)元非住宅 38300*5=19.15 萬(wàn)元手續(xù)費(fèi)住宅13.5593*3=40.68萬(wàn)元商鋪1.9921*7*0.5=6.97萬(wàn)元合計(jì)109.594萬(wàn)元土地辦證費(fèi)用由住戶(hù)辦理（元戶(hù)）故不列入成本。四、 銷(xiāo)售收入及相關(guān)費(fèi)用、收入住宅收入135593*2880=39,051 萬(wàn)元 商鋪19921*9500=189245萬(wàn)元 車(chē)位60000*650=3900萬(wàn)元小計(jì)61875.96萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)61875.96*4%=2475.04萬(wàn)元 銷(xiāo)售稅61875.96*5.6%=3465.05萬(wàn)元 財(cái)務(wù)成本 3,392.00 萬(wàn)元 小計(jì) 9332.09萬(wàn)元3管理費(fèi) （土地費(fèi)用+建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)）*3%=612.93 萬(wàn)元（說(shuō)明：管理費(fèi)用見(jiàn)可行性分析報(bào)告數(shù)據(jù)）所得